某某与平顶山电子衡器制造有限公司建设用地使用权纠纷一审民事判决书

河南省平顶山市卫东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫0403民初4222号 原告：**，男，汉族，1978年3月24日出生，住舞阳县。 委托诉讼代理人：***，河南物华律师事务所律师。 被告：平顶山电子衡器制造有限公司。住所地：平顶山市神马大道与许南路交汇处，统一社会信用代码：91410400733862716C。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1979年10月22日出生，系该公司员工，住平顶山市卫**。 委托诉讼代理人：***，河南炳东律师事务所律师。 原告**与被告平顶山电子衡器制造有限公司（以下简称电子衡器公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**委托诉讼代理人***、被告电子衡器公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：依法判令解除原、被告双方签订的土地出让合同，判令被告返还原告支付土地转让费1900000元及土地使用税30000元，判令被告赔偿原告损失1200000元，共计3130000元。事实和理由：2017年6月7日，原、被告签订《土地出让合同》，约定被告将其拥有的位于311国道以西、神马大道以南的电子衡器新厂院东侧的门面房土地转让给原告，原被告双方就转让土地的价格、转让费支付时间、违约责任等进行了详细的约定；协议签订后，原告分别于2017年月日和2017年6月7日将土地转让费190万元支付给被告；原告开始在被告交付的土地上兴建厂房，用于重型卡车的销售及维修服 务，原告为建设厂房支付建房款1200000元；另外，原告还向被告支付了两年的土地使用税30000元。 原告在兴建厂房的同时，原告多次向平顶山高新区及平顶山市土地部门申请办理土地使用权证变更登记手续，两部门均以转让的土地无法办理土地使用权证为由拒绝为原告办理土地使用权证，至今，原告无法取得土地使用权证。2019年7月22日，平顶山市高新区综合执法局因原告未办理建设工程规划***和建筑工程施工***，要求原告将建成的厂房进行拆除,2019年8月22日，平顶山市自然资源与规划局联合四部门将原告建成的厂房强制拆除。依据规定办理建设工程规划***和建筑工程施工***的前提是申请人具有土地使用权证。 原告认为，被告转让给原告的土地无法办理土地使用权变更登记手续，致使原告无法取得土地使用权，无法办理建设工程规划***和建筑工程施工***，致使原告建成的厂房被强制拆除。被告的违约行为致使原告订立合同的目的无法实现，原被告签订的土地出让合同应当解除；因被告的原因造成原告合同目的不能实现，依据合同约定及法律规定，被告应当赔偿原告因此遭受的损失，***提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告电子衡器公司辩称，1、被告认为原告要求解除合同缺少事实和法律依据，事实上原告从没有向有关部门办理土地转让手续，也没有证据证明原告向有关部门申请变更。2、有关部门没有理由不为原告办理有关手续。3、原告至今不能取得土地使用证不是他人的原因，而是自己的原因造成的。从法律上，双方签订的合同完全可以履行，符合法律规定，无论是物权法还是不动产登记条例均有相关规定。原告要求赔偿损失也没有诉讼和法律依据，事实上是原告在未办理相关手续的情况下就开始了建房，原告在诉状第二段第一句话，原告在兴建厂房的同时，多次向有关部门申请办理手续，也就是原告在没有办理手续的情况下开始建房。从法律上来讲，依据合同约定，有关手续是由合同约定由乙方自行出资处理，甲方予以配合。在合同履行过程中，被告没有任何过错。综上，无论是原告解除合同的诉请还是赔偿损失的要求均应予以驳回。 原告**围绕诉讼请求提交以下证据：第一组：证据1、土地出让合同。证明问题：原、被告签订土地出让合同，双方就出让土地事宜达成一致意见，土地出让的面积是6.58亩。证据2、收据2份，转账凭证3份。证明问题：原告签订协议后，支付被告土地出让金190万元。证据3、转账凭证4张。证明问题：原告支付被告土地使用税30000元。第二组：证据4、建设施工合同1份、营业执照1份。证明问题：原告在受让被告的土地后，与***签订协议开始在土地上建设厂房，建设费用为165万元。 证据5、转账凭证2份，收据1份。证明问题：原告向***支付房屋工程款1200000元。证据6、照片6份。证明问题：原告在争议土地上建造了两栋二层钢结构厂房。证据7、钢结构工程报价单。证明问题：原告建造的厂房的报价为1573628.5元。证据8、建造钢结构厂房的部分材料票据15张。证明问题：原告为建造厂房购买材料的事实。第三组：证据9、停止违法行为通知书。证明问题：原告因无法办理土地使用证、建筑***、规划***等手续而无法继续完成建设。证据10、限期拆除通知书。 证明问题：平顶山市自然资源局和规划局高新分局、高新区环境局、高新区综合执法局、遵化店政府要求原告2日内将所建的2层钢结构进行拆除。之后，四部门联合执法将原告所建钢结构拆除的事实。第四组：证据11、提交一份本案争议土地的土地证，证明涉案土地2014年5月28日-2017年8月13日处于抵押状态，无法办理手续。被告电子衡器公司围绕其辩称提交如下证据：证据1、证人**1出庭作证，证明在配合原告办证的时候是**1和原告联系的。证据2、分割转让证明书，证明原告所述有关部门不予办理是不属实的。 在审理中，为查明案件事实，本院在平顶山市行政审批中心平顶山市自然资源和规划局办事大厅调取了国有建设用地使用权变更登记所需材料清单。 本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证情况及庭审情况，本院认定事实如下： 电子衡器公司于2013年10月28日取得编号为叶国用（2013出）第0101A030号的国有土地使用权证，该公司系位于平顶山市神马大道与许南公路交叉口神马大道南侧（以下简称案涉土地）国有建设用地使用权的土地使用权人。国有土地证载明：土地使用权人：电子衡器公司，座落：神马大道南侧，地类（用途）：工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2063年9月1日，使用权面积：67539.76㎡。 2017年6月7日，电子衡器公司（甲方）与**（乙方）签订《土地出让合同》一份，主要约定：第一条、甲方确保：其已合法拥有出让土地使用权，其性质工业用地，并同意将本合同约定土地的使用及所有权转让给乙方：乙方确认：自愿以有偿方式取得该土地使用及所有权，并自行出资办理土地使用证等手续，包括契税等，甲方全力配合乙方办证。第二条、甲方出让给乙方的土地位于311国道以西、神马大道以南的电子衡器新厂院东侧的门面房土地，出让土地面积为4386㎡，约6.58亩。第三条、土地出让费按每亩36万元计算，总额为2218800.00元，大写：贰佰贰拾壹万捌仟捌佰元整，甲方同意在2017年6月30日前将出让土地交付给乙方，同时土地出让费预付款为:1918800元，剩余部分300000元为押金，待土地证等手续全部过户给乙方后，乙方一次性给予付清，若乙方不能及时办证或有意拖延时间不主动办证，甲方又主动配合办证的情况下，责任有乙方承担，乙方应无条件在一年内付清剩余尾款。第四条、土地出让给乙方后，该土地的使用及所有权归属于乙方，乙方同时承担该土地的使用税，自合同签订之日起开始执行。在土地证未分割前，土地使用税按照税务局征收期前交给甲方，甲方转交给税务局。若乙方不按时缴纳，则按照税金的5%(每天)缴纳滞纳金。第五条、合同签订后，双方均应按照诚信原则履旅行合同：任何一方因自身原因导致本合同不能履行的，应按照合同和法律规定承担违约责任。第六条、合同签订并把该土地交付乙方后，但甲方由于其他经济原因不能保证乙方土地使用及所有权，甲方可提供老厂区地址位于神马大道与××国道交汇处土地，土地证号2006出第0101A-001-0**，面积14亩，按照市场价格出让给乙方，以保证乙方正常经营，新厂区土地的出让金可在老厂区资金中扣除。第七条、因甲方自身原因导致乙方不能正常经营，赔偿一切在此土地上乙方所有建筑设备。 **于2016年12月1日支付电子衡器公司转让费20万元。合同签订后，**于2017年6月7日向电子衡器公司支付土地转让费170万元。**又分别于2017年12月29日、2018年4月17日、2018年9月6日、2018年12月12日向电子衡器公司支付12000元、6000元、6000元、6000元，合计30000元。 庭审中，证人**2称自2017年6月7日原、被告签订合同后，被告安排公司办公室负责联系原告，配合原告办证。**2多次联系催促原告办证，但是原告一直没有下文。**2多次配合原告复印其所需要的证件、加盖公章。 庭审中，**称其于2017年8月份开始在案涉土地上建设钢结构房。后，2018年5月11日，平顶山市庆馀汽车销售有限公司（**为该公司的法定代表人）与***签订了《建设工程施工合同》。**分别于2017年11月25日、2018年5月11日向***支付工程款30万元、25万元。***于2018年7月18日向**出具收条一份，内容为:“收条今收到**工程款共计陆拾伍万元整650000元整收款人：***2018.7.18日”。 另查明，2019年7月22日，平顶山高新技术产业开发区城市管理和综合执法局向**下达编号为平高新综执责停字[2019年]第06号的《责令停止违法行为通知书》，主要内容为：**，经查，你（单位）于2019年7月21日，在311国道神马大道以南电子衡器厂院东侧，进行了钢结构房建设的行为，已涉嫌违反了《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、第六十四条的规定。因你（单位）未能提供上述行为之合法依据……携带下列材料……接受调查处理。1.上述行为的书面情况说明；2.建设工程规划***；3.建筑工程施工***；4.营业执照…… 2019年8月15日，平顶山市自然资源和规划局高新分局、平顶山高新技术产业开发区城乡建设和生态环境局、平顶山高新技术产业开发区城市管理和综合执法局、遵化店镇人民政府（以下简称四部门）联合向**下达了《限期拆除通知书》要求**在2日内自行拆除所建钢结构房。后因**未按期拆除，四部门于2019年8月22日依法强制拆除所建钢结构房。 再查明，电子衡器公司于2014年5月将案涉土地使用权抵押给中国工商银行股份有限公司平顶山华鹰支行，抵押到期日为2017年8月13日。后电子衡器公司又将案涉土地使用权抵押给中国工商银行股份有限公司平顶山华鹰支行，抵押期限为2018年6月27日至2021年12月22日。 为查明案件事实，本院在平顶山市行政审批中心平顶山市自然资源和规划局办事大厅进行了调查，工作人员提供了国有建设用地使用权变更登记（土地界址、面积变化或分割合并及土地用途变更）所需的材料清单。 本院认为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，依法成立的合同，自成立时生效，同时当事人应当按照约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，电子衡器公司依法取得案涉土地使用权，且该土地使用权系出让所得，使用权限为2063年9月1日前。电子衡器公司与**签订的土地出让合同实为土地使用权转让合同，该合同系双方真实意思的表示，为有效合同。虽然原、被告所转让的部分尚未办理变更登记，但不影响合同的效力。 双方签订合同原告支付费用后，被告将合同约定的土地交付原告使用，原告在签订合同不久就进行工程建设，被告依约履行了交付义务。原告称因被告案涉土地使用权的地类为工业用地且设定有抵押，造成土地出让合同自始无法履行。本院认为双方合同第一条明确约定被告提供给原告的土地使用权性质为工业用地，对于地类原告是明知的。原告在后期因建设重型货车4S店需要使用地类为商业用地的土地系原告自身使用问题。双方所签合同并未明确办证的时间。被告证人证实被告多次催促原告办理土地使用权证。虽然被告对案涉土地使用权设定有抵押，但2017年8月14日至2018年6月26日期间并没有设定抵押。且合同第六条约定若被告由于其他经济原因不能保证原告土地使用权，被告可提供其他土地以保证原告正常经营。同时，经本院调查，国有建设用地使用权在符合要求的情况下是可以进行土地界址、面积变化或分割合并、土地用途变更的。因此，本案双方所签合同并非履行不能。本案中双方并未协商一致解除合同。且本案不符合合同法定解除的情形。故原告要求解除双方所签合同，被告返还土地转让费及使用税，理由不能成立，本院不予支持。 关于损失。原告称依据合同第七条约定“因甲方自身原因导致乙方不能正常经营，赔偿一切在此土地上乙方所有建筑设备”被告应赔偿原告损失120万元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第八条规定：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，被告在未办理建设工程规划***、建筑工程施工***的情况下就在争议土地进行施工的行为系违法行为，该行为所造成的损失应由被告自行承担。即使原、被告之间因办理国有土地使用权变更登记事宜发生争议，也应在争议依法解决后再行处理，而不能未批先建。故被告要求原告赔偿损失120万元的请求，于法于理无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告**的诉讼请求。 案件受理费31840元，由原告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年六月十一日 书　记　员　　杜　磊 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。