海纳物业服务集团有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

福建省南平市延平区人民法院

民 事 判 决 书

(2022)闽0702民初916号

原告：海纳物业服务集团有限公司，住所地福州市台江区苍霞街道江滨西大道233号滨江半岛4#楼6层01-A室。

法定代表人：周华良，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：郑玲，福建汇德（南平）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶盛江，福建汇德（南平）律师事务所实习律师。

被告：**，女，1991年10月29日出生，汉族，住南平市延平区。

原告海纳物业服务集团有限公司（以下简称海纳物业公司）与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2022年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海纳物业公司的委托诉讼代理人郑玲、叶盛江到庭参加诉讼。被告**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海纳物业公司向本院提出诉讼请求：1.**立即向海纳物业公司支付由2020年5月1日至2022年2月28日止累计拖欠的物业服务费5435.54元及2020年6月1日至2021年6月30日止累计拖欠公共部位水电分摊费486.54元，合计5922.08元;2.**立即向海纳物业公司支付逾期缴纳物业服务费违约金8715.98元;3.**承担案件受理费。事实和理由：**系南平市延平区武夷名仕园8号楼2907室的业主，海纳物业公司为业主提供物业管理服务。服务期间，海纳物业公司尽职尽责地为**提供服务，但**却未按时向海纳物业公司缴纳物业服务费、公共部位水电公摊费。截止2022年2月，**已累计拖欠物业服务费等上述相关费用合计5922.08元。经海纳物业公司多次向**催讨，但**仍拒不缴纳。根据**签署并同意遵守的《业户手册》中“业户须知”第一条第2点第(2)项规定，业户应于应缴服务费月份的5日前缴付当月之物业服务费、公共水电分摊费，每逾期一日加收应付金额的千分之五违约金。**逾期支付的从2020年5月至2022年2月止累计拖欠的物业服务费5435.54元，逾期违约金为8715.98元。**拒不缴纳物业服务费的行为，不仅损害了海纳物业公司的合法权益，也侵害了广大已缴费业主的利益。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。

**未作答辩。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

**系南平市延平区武夷名仕园8号楼2907室的业主，房屋产权面积为137.26平方米。海纳物业公司系具有国家物业管理一级资质的企业。2013年9月，福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司（甲方）与海纳物业公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》，选聘乙方提供武夷名仕园（住宅区）项目前期物业服务的有关事宜。合同约定乙方提供《住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准及特约标准（附件五）；收费按照海纳物业公司所在市、县政府价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《南平市物业服务等级及收费指导价标准》的一级物业服务标准及本合同特约标准计费；物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），住宅1.8元/月·平方米；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外；业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费及其它应缴的代收代缴费用；业主经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，从逾期之日起每天应按物业管理服务费的千分之三标准向乙方支付违约金。附件五中约定了武夷名仕园物业服务基本标准1.2元/平方米、特约标准0.6元/平方米。并对服务内容包括综合服务、公共秩序维护、房屋等公共部位管理、公共设施设备运行、维修养护、公共区域清洁卫生保洁服务、公共区域绿色日常养护服务等制定了详细服务标准。**已按每月每平方米1.8元的标准向海纳物业公司缴纳了2020年5月1日以前的物业服务费、2020年6月1日以前公共部位水电分摊费用。

本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案，福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司依法与海纳物业公司签订的《前期物业服务合同》对**具有约束力。海纳物业公司已为武夷名仕园小区提供物业管理服务，**作为业主理应依约履行支付物业服务费的义务。**于2020年5月1日起未按约向海纳物业公司交付物业服务费，已经构成违约，应承担相应违约责任。虽海纳物业公司提供了物业管理服务，但经另案业主提出及现场勘验，确实存在路面多处开裂、井盖裸露、车辆未停放在规定区域内、装修垃圾堆放处无明显区分等物业管理服务瑕疵，故本院对**2020年5月1日至2022年2月28日物业服务费酌定按照80%的比例计算，即**应支付海纳物业公司2020年5月1日至2022年2月28日物业服务费4348.43元（5435.54元×80%）。

关于公共部位水电分摊问题。海纳物业公司提供的《前期物业服务合同》已对公共部位水电费用分摊进行了约定，海纳物业公司在物业服务过程中客观上会产生维护案涉小区公共部分水电费的开支，且其提供了相应的证据予以佐证，故**应支付2020年6月1日至2021年6月30日止公共部位水电分摊费486.54元。

关于违约金。因物业公司依据合同为业主或者物业使用人提供的是一种有偿服务,业主或者物业使用人要为占有消费物业服务支付一定的费用。业主或者使用人支付物业费,也是物业公司为业主或者物业使用人提供必要服务的基本保障,业主或者物业使用人拒交物业费对其他已缴费的业主或者物业使用人有失公平,物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低,从而影响全体业主或者物业使用人的利益。物业公司在物业服务过程中如存在个别服务未到位的问题,不应成为拒缴物业费的理由。本案，虽然海纳物业公司提供的物业服务存在瑕疵,但是该瑕疵并不足以构成**拒付全部物业费的理由。合同中约定“从逾期之日起每天应按物业管理服务费的千分之三标准向海纳物业公司支付违约金”，该约定明显过高，基于**的违约行为并非恶意拖欠，根据本案实际情况，确定违约金按年利率3.7%〔参照起诉时执行的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)〕计算为宜。经计算，2020年5月1日至2022年2月28日违约金应为152.73元。

综上所述，**应支付海纳物业公司2020年5月1日至2022年2月28日拖欠物业服务费4743.74元、2020年6月1日至2021年6月30日拖欠公共部位水电分摊费486.54元、违约金152.73元，海纳物业公司诉求超出上述部分，依据不足，不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：

一、**应于本判决生效之日起十日内向海纳物业服务集团有限公司支付2020年5月1日至2022年2月28日拖欠物业服务费4348.43元；

二、**应于本判决生效之日起十日内向海纳物业服务集团有限公司支付2020年6月1日至2021年6月30日拖欠公共部位水电分摊费486.54元；

三、**应于本判决生效之日起十日内向海纳物业服务集团有限公司支付违约金152.73元；

四、驳回海纳物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费165.9元，减半收取计82.95元，由**负担28.25元，由海纳物业服务集团有限公司负担54.7元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　卫瑞霖

二〇二二年四月二十日

书记员　　薛晔琳

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《物业管理条例》

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。