闽侯县竹岐乡正阳田园外小区业主委员会、海纳物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽01民终4141号

上诉人（原审被告、反诉原告）：海纳物业服务集团有限公司，住所地福建省福州市台江区苍霞街道江滨西大道233号滨江半岛4#楼6层01-A室。

法定代表人：周华良，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈伟，福建日尧律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：闽侯县竹岐乡正阳田园外小区业主委员会，住所地福建省闽侯县315国道23公里处竹岐直升机场（榕西村边）。

负责人：叶可峰，主任。

委托诉讼代理人：励丽，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。

上诉人海纳物业服务集团有限公司（以下简称海纳物业公司）因与被上诉人闽侯县竹岐乡正阳田园外小区业主委员会（以下简称田园外小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

海纳物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田园外小区业委会的诉讼请求，支持海纳物业公司的反诉请求。二、本案一、二审诉讼费由田园外小区业委会承担。事实与理由：一、田园外小区业委会不是本案适格的诉讼主体，原审法院受理并审理，属于程序违法。1、《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”2、《福州市物业管理若干规定》第十五条规定：“在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。”3、榕政办〔2019〕136号《福州市人民政府办公厅印发关于进一步规范提升物业管理工作实施方案的通知》附件：3.《业主大会和业主委员会指导规范》“21.以业主委员会名义诉讼的应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，均明确规定了业主委员会代表全体业主行使诉讼权利必须经双过半业主同意。4、《闽侯县竹岐乡正阳田园外小区业主大会议事规则》第七条规定：“业主大会议事内容㈥决定业主大会诉讼事宜。”据此，田园外小区业委会作为业委会，系小区业主大会的执行组织，行使诉讼是业主大会权利范围，业委会应当依照法律、法规和业主大会的决定履行职责，凡是依法应当由业主大会决议的事项，未经业主大会决议通过，业委会不得直接作出决定。因此，未经业主大会授权，业委会无权起诉，不享有诉讼权利能力。5、福州市中级人民法院(2017)闽01民终5702号《民事裁定书》明确：“建筑区划内的重大事项及表决权应当由业主共同讨论决定，业主委员会未经业主大会授权而径行提起的本案诉讼系主体不适格，不符合起诉条件，原审法院裁定不予受理并无不当，应予维持。”根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，该案判决应作为本案裁判的参考。综上，田园外小区业委会提起诉讼属于重大事项，未经业主大会的授权，未经“双过半”业主同意，不能代表全体业主行使诉讼权利。二、原审法院认定本案不适用《民法典》，属于适用法律错误，本案应适用《民法典》进行审理。1、田园外小区业委会2019年10月17日《关于退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》、2019年11月12日《关于要求福建海纳物业服务有限公司到期退出正阳田园外小区物业服务的告知函》、2020年4月26日《关于再次要求福建海纳物业服务有限公司退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》，要求海纳物业公司退出案涉小区。这是发生在民法典施行前的法律事实。案涉小区现仍然由海纳物业公司在提供物业服务，海纳物业公司尚未退出案涉小区，田园外小区业委会要求海纳物业公司退出的诉讼还在审理过程中。这是民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”的规定，本案应适用民法典进行审理。2、选聘和解聘物业服务企业以及决定是否物业自治，是有关共有和共同管理权利的重大事项，关系到全体业主的切身利益，甚至会影响到社会稳定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，本案也应适用民法典进行审理。3、《民法典》第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”、第九百五十条“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”，是首次在法律层面对物业服务期限届满后的原物业服务合同效力以及物业服务合同终止后原物业服务人的权利义务进行规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，本案可以适用民法典的规定。综上，案涉小区现仍由海纳物业公司提供物业服务且要求海纳物业公司退出物业服务的诉讼仍在审理之中，本案法律事实自民法典施行前持续至民法典施行后，关系到全体业主切身利益，甚至影响社会稳定，应适用民法典的规定。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2020年12月23日修改，该解释原第十条已经删除。本案于2021年3月18日才作出一审判决，却仍引用已经删除的该解释原第十条，属于适用法律错误。四、田园外小区业委会未经业主大会法定程序决议，不续聘原物业服务企业，属于程序违法，依法无效。1、根据《福州市物业管理若干规定》第三十五条及《福州市关于做好物业服务项目合同期满后续工作的通知》等规定可知，田园外小区业委会在没有召开业主大会会议进行投票表决的情况下就决定不续聘原物业服务企业，程序违法。2、田园外小区业委会以微信接龙方式进行业主大会决议且没有社区监督，真实性无法确认，也违反案涉小区《业主大会议事规则》，依法无效。五、原审法院判令海纳物业公司退场，属于认定事实不清。根据《民法典》第九百五十条的规定以及《福州市房地产管理局关于加强物业管理项目交接管理工作的通知》第二条的规定：“各物业管理企业对所管理项目在合同期满前三个月应向市、区房管局报告，对于没有续签的要督促开发建设单位或业主委员会选聘新的物业管理企业，在新的物业管理企业未确定前不得擅自撤离管理人员，放弃对本项目的各项管理。”新旧物业衔接期间，为切实保障业主合法权益，在尚未选聘新物业或依法决定物业自治的情况下，原物业服务人不得放弃管理，禁止原物业服务人员退场。

田园外小区业委会辩称，田园外小区业委会具有本案诉讼主体资格，业委会作为民事诉讼主体提起诉讼是其法定的权利，并非业主或业主大会授予的权利。就算需授权，本案也取得了双过半业主的同意。首先，田园外小区业委会系业主依据《民法典》第二百七十七条、《物业管理条例》第十条、第十六条规定的程序依法成立，并经备案，也即业委会在依法备案之后具有了相应的主体资格。且最高人民法院也在《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》、《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中明确，业委会符合其他组织的条件，依据《民诉法》第48条的规定具有民事诉讼的主体资格，可代表业主依法提起诉讼。其次，案涉纠纷系前期物业服务合同届满终止后，因田园外小区业委会在合同履行期间并未履行管理职责，管理不到位等，业主对海纳物业公司已极度不满，并未作出继续选聘海纳物业的意思表示。海纳物业公司却在无合法依据的情况下，拒不退出物业服务区域，海纳物业公司的行为已严重损害了业主的利益，业委会为维护业主权益依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“该解释”）第十条第一款的规定提起诉讼，要求物业服务企业退出物业服务区域，并履行相关移交手续，符合法律规定。海纳物业公司诉称该解释已于2020年12月23日修改并删除第十条，不能再适用，无任何依据。因本案纠纷于2019年12月30日案涉合同终止后就已发生，显然应适用纠纷发生时的法律。综上，本案系合同终止后的物业服务合同纠纷，并非选聘和解聘物业服务企业的物业管理活动，业委会具有法定的提起本案诉讼的权利，无需经过业主大会决议的前置程序。再次，就算本案系选聘和解聘物业服务企业需业主共同决定的事项，业委会也以征求意见的方式，取得了合法授权。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项，《物业管理条例》第十二条的规定，业主为选聘和解聘物业服务企业召开业主大会，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，田园外小区业委会已通过微信接龙及征求书面意见的方式取得了大多数业主的意见，均表示海纳物业公司在提供服务的过程中存在管理服务不到位、违章建筑不制止等问题，已损害了业主的合法权益，拒绝海纳物业公司继续提供物业服务。同时，根据《物业管理条例》第十五条、第十九条之规定，业委会执行业主大会的决定事项并可以根据业主或业主大会的授权作出与物业管理活动相关的决定，业委会代表全体业主主张终止与田园外小区业委会的物业服务关系并要求其退场有事实及法律依据。二、根据《民法典》第二百八十条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，田园外小区业委会作出自治管理而请求海纳物业公司退场的相关决定，程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主合法权益，只有业主才有权向人民法院提出异议并行使撤销权，海纳物业公司并非小区业主，无权对田园外小区业委会的决议提出异议。三、海纳物业公司所提及的（2017）闽01民终5702号《民事裁定书》，仅有二审裁定，并未能查询到相关法律事实，与本案是否属于类案尚且不能断定，且判决时隔时间已将近四年，参考性较低。相反，（2020）闽01民终5022号判决，系与本案类似的在前期物业服务合同终止之后，业委会要求物业服务公司退出并移交相关资料的物业服务合同纠纷，与本案高度类似，且时间较近，该案法院判决业主委员会经选举产生并经备案后即具有相应主体资格，应予以参考。四、本案合同终止的法律事实发生在《民法典》施行前，应适用《合同法》关于合同终止后权利义务的规定，就算适用《民法典》的相关规定，海纳物业公司在合同到期后拒不退场也于法无据。1、案涉前期物业服务合同在2019年12月30日（即民法典施行前）就已届满终止，而海纳物业公司在合同届满后拒不依据合同约定及法律规定退出并移交相关材料等才发生了纠纷，也即引起法律关系产生、变更、消灭的法律事实（即合同终止的法律事实）发生在《民法典》施行之前，该法律事实在合同届满即已终止，并非如海纳物业公司所说的其强制提供物业服务的无合法依据的行为持续至今的行为。也即本案系因合同终止的法律事实而发生的纠纷，且该纠纷发生于民法典施行之前，应适用《合同法》关于合同终止的法律规定。2、就算如海纳物业公司所说应适用民法典九百四十八条的规定，但该条的立法本意是为避免物业管理混乱保障业主利益而给物业服务人设定的义务，并非物业服务企业强制提供物业服务的法律依据，若如海纳物业公司所诉其可依据该条规定强买强卖，势必造成物业管理的混乱，业主权利更得不到保障，违反了该条的立法本意。海纳物业公司在上诉状中所提及的《福州市房地产管理局关于加强物业管理项目交接公司的通知》也系对物业服务企业设定的义务。就算海纳物业公司认为业委会要求其退出的通知等未经法定程序，该权利也系业主权利，而非由其主张。况且业委会已通过“公示”、“告示”“通知”的方式将要求海纳物业公司退出并移交相关材料等事项进行了多次告知。综上，无论适用《合同法》还是《民法典》，海纳物业公司拒不退出田园外小区物业服务范围，并移交相关设施、资料等行为均无法无据。五、田园外小区业委会发出的要求海纳物业公司退出的通知及告知函，均是依据法律规定（《合同法》92条、《民法典》558条）履行合同终止后的通知义务，并不属于需要业主表决的重大事项，海纳物业公司请求确认田园外小区业委会于2019年10月17日发出的《关于退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》、2019年11月12日发出的《关于要求福建海纳物业有限公司到期退出正阳田园外小区物业服务的告知函》、2020年4月26日发出的《关于再次要求福建海纳物业有限公司退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》无效，没有法律依据。

田园外小区业委会向一审法院起诉请求：1.依法判令海纳物业公司退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务区域，同时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等（清单另列）；2.依法判令海纳物业公司承担本案诉讼费用。

海纳物业公司向一审法院提出反诉请求：1.确认田园外小区业委会2019年10月17日发出的《关于退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》、2019年11月12日发出的《关于要求福建海纳物业服务有限公司到期退出正阳田园外小区物业服务的告知函》、2020年4月26日发出的《关于再次要求福建海纳物业服务有限公司退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》以及2020年1月6日《正阳田园外小区过渡期物业自治方案》无效；2.判令田园外小区业委会负担本案所有诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年1月8日，田园外小区的建设单位福建正阳投资有限公司与海纳物业公司签订了《物业服务合同》，约定：由海纳物业公司为田园外小区提供物业服务，服务期限为小区交房之日起满2年止，在海纳物业公司现场查验20日前，福建正阳投资有限公司向海纳物业公司移交竣工总平面图等竣工验收资料、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业承接查验所必需的其他资料。

2017年12月，田园外小区交房。2019年4月20日，田园外小区完成了业委会的选举工作，2019年5月9日，田园外小区业委会在闽侯县住房和城乡建设局进行了备案。因案涉物业服务合同的期限将于2019年12月31日届满，田园外小区业委会于2019年11月12日向海纳物业公司发出《关于要求福建海纳物业服务有限公司到期退出正阳田园外小区物业服务的告知函》，要求海纳物业公司在2019年11月20日前派专人与田园外小区业委会联系，并于2019年12月20日前做好财务、资产、资料、设备、办公用房等的清理移交工作，同时安排好退场准备及其他后续工作。于2019年11月20日至12月31日期间与田园外业委会完成移交并退场完毕。海纳物业公司接到该告知函后，并未履行交接及退场手续。田园外小区业委会于2020年4月26日再次向海纳物业公司发出《关于再次要求福建海纳物业服务有限公司退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》，海纳物业公司接到该通知后，仍未理会，田园外小区业委会遂提起本案诉讼。

关于双方争议的焦点，一审法院认定如下：1.关于本案适用法律的问题，因案涉物业服务合同的期限在2019年12月30日就已届满，田园外小区业委会与海纳物业公司在合同期限届满后就发生了纠纷，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应当适用《民法典》实施前的相关法律的规定。2.关于田园外小区业委会是否具有诉讼主体资格的问题，根据《最高人民法院》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，有权请求物业服务企业退出物业服务区域的主体是业委会，物业服务企业履行相关移交手续的相对方亦是业委会，即权利主体是业委会而非业主，故业委会具有法定的提起本案诉讼的资格，海纳物业公司认为业委会起诉未经业主大会授权，不具备原告主体资格，不能成立，一审法院不予支持。3.8关于海纳物业公司退出田园外小区是否需经业主大会法定程序决议的问题，在福建正阳投资有限公司与海纳物业公司签订了《物业服务合同》中双方约定了物业服务期限为小区交房之日起满2年止，即在2019年12月31日双方的合同关系就自然终止，该合同权利义务的终止并不涉及需业主大会决议选聘或解聘物业企业的问题，也与小区是否决定物业自治无关，故海纳物业公司辩称田园外小区业委会要求其退出田园外小区未经业主大会法定程序决议，不能成立，一审法院不予采纳。海纳物业公司以未经“双过半”业主同意为由，反诉请求确认田园外小区业委会2019年10月17日发出的《关于退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》、2019年11月12日发出的《关于要求福建海纳物业服务有限公司到期退出正阳田园外小区物业服务的告知函》、2020年4月26日发出的《关于再次要求福建海纳物业服务有限公司退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务的通知》无效，亦没有依据，一审法院不予支持。对于海纳物业公司反诉主张确认2020年1月6日《正阳田园外小区过渡期物业自治方案》无效，与本案没有关联性，一审法院不予支持，对田园外小区业委会主张海纳物业公司退出小区物业服务区域的诉讼请求予以支持。4.对于田园外小区要求海纳物业公司移交清单中列明的文件资料及设施、设备，海纳物业公司认为其仅持有清单中列明的资料交接第4项，各种建筑图纸（竣工总平面图、单体建筑、结构、设备、配套设施、地下管网工程竣工图），清单上列明的其他内容，田园外小区的建设单位未移交给海纳物业公司。一审法院认为，根据《最高人民法院》第十条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”及《物业管理条例》第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”的规定，对田园外小区业委会主张海纳物业公司移交服务用房、相关设施的诉讼请求予以支持，对田园外业委会出具的清单中列明的各种建筑图纸、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和使用说明文件，上述资料的移交符合法律规定，也系《物业服务合同》中约定的福建正阳投资有限公司移交给海纳物业公司的资料，故对田园外小区业委会主张移交该部分资料的诉讼请求予以支持。清单中列明的所有业主档案资料、业主提前预交费用、各项代收费用及相关账务清册，属于海纳物业公司应当持有且物业管理必需的资料，对田园外小区业委会主张海纳物业公司移交上述资料的诉讼请求，一审法院予以支持。对于清单中列明的其他资料及设施、设备，因田园外小区业委会未提供证据证明海纳物业公司持有该资料，也未列明其所主张移交的设施、设备的具体名称，故对田园外小区业委会主张海纳物业公司移交该部分资料及设施、设备的诉讼请求不予支持。综上，一审法院认为，案涉《物业服务合同》中约定的物业服务期限已经届满，合同双方的权利义务自然终止，该权利义务的终止无需经业主大会决议通过，也与是否通过过渡期物业自治方案无关，对海纳物业公司反诉主张确认田园外小区业委会发出的通知及过渡期物业自治方案无效的诉讼请求不予支持。对田园外小区业委会主张海纳物业公司退出物业服务区域，并移交物业服务用房及部分资料的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院》第十条第一款规定，判决：一、海纳物业服务集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区；二、海纳物业服务集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内向闽侯县竹岐乡正阳田园外小区业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及所有业主档案资料、各种建筑图纸（竣工总平面图、单体建筑、结构、设备、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主预交的费用、物业代收的费用及相关账务清册；三、驳回闽侯县竹岐乡正阳田园外小区业主委员会的其他诉讼请求；四、驳回海纳物业服务集团有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，由海纳物业服务集团有限公司负担；反诉案件受理费100元，由海纳物业服务集团有限公司负担。

经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院》第十条第一款的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，海纳物业公司与田园外小区业委会订立的物业服务合同已于2019年12月31日届满，根据上述司法解释的规定，田园外业委会有权诉请海纳物业公司退出闽侯县竹岐乡正阳田园外小区物业服务区域，同时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等，因此，业委会主体适格。

本案争议的事实发生于《中华人民共和国民法典》生效之前，应适用当时的法律。

物业服务合同届满，即聘期已届满，并非解聘，在业主大会未决定续聘的情况下应自行退出服务并做好交接，海纳物业公司在合同期限届满后拒绝退出小区，并要求召开业主大会决定是否续聘的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。

综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由海纳物业服务集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　林哲森

审 判 员　黄　锋

审 判 员　金光玉

二〇二一年六月二十八日

法官助理　刘　奕

书 记 员　程伟威