青岛联盛物业有限公司、青岛恒林通建筑工程有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0211民初6708号 原告：青岛联盛物业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区太行山路8号华通唐岛七星小区2号楼3楼。统一社会信用代码：91370211763648390X。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东恒信通律师事务所律师。 被告：青岛恒林通建筑工程有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区漓江西路680号商业202。统一社会信用代码：91370211766749015G。 法定代表人：**，董事。 委托诉讼代理人：韩祎，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被告：黄岛区黄岛街道***股份经济合作社，住所地山东省青岛市黄岛区黄河西路399号山海和圣园小区。统一社会信用代码：N2370211MF15233770。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东首辰律师事务所律师。 被告：黄岛区黄岛街道小石头股份经济合作社，住所地山东省青岛市黄岛区黄河西路399号山海和圣园小区。统一社会信用代码：N2370211MF1660419H。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，青岛西海德倡法律服务所法律工作者。 原告青岛联盛物业有限公司与被告青岛恒林通建筑工程有限公司、黄岛区黄岛街道***股份经济合作社、黄岛区黄岛街道小石头股份经济合作社物业服务合同纠纷一案，本院于2022年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***，被告恒林通公司的委托诉讼代理人韩祎，被告***合作社的委托诉讼代理人***，被告小石头合作社的委托诉讼代理人**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付2019年12月1日至2021年5月31日商业网点的物业服务费共计532097.77元及违约金（违约金暂计算至2021年7月31日为71094.86元，自2021年8月1日起至实际给付之日止，以532097.77元为基数，按照年利率15.4%计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告恒林通公司系山海和圣园商业网点的承租人，被告***合作社、小石头合作社系山海和圣园商业网点的产权人。原告与被告***合作社、小石头合作社签订物业服务合同，约定原告为山海和圣园小区提供物业服务，物业类型为住宅、商业、办公，根据原告与被告***合作社、小石头合作社签订的物业服务合同，原告与被告恒林通公司签订了商业网点物业管理服务合同，原告按照约定为该物业服务区域提供物业服务直至2021年5月31日退出，三被告就商业网点至今欠付原告自2019年12月1日至2021年5月31日的物业费共计532097.77元。原告多次催要无果，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求依法判决。 被告恒林通公司辩称：1.原告未按照约定的三星级物业服务标准提供服务，物业服务严重不达标；2.被告恒林通公司与原告的物业服务合同约定自2019年12月1日起至2020年9月30日止，合同到期后不再自动延续，原告主张2020年10月1日至2021年5月31日的物业费没有合同依据；3.被告恒林通公司与原告的物业服务合同中包含小区外部的8600平方米的**楼房，被告恒林通公司于2018年与被告***合作社、小石头合作社就**楼房签订租赁合同，但该楼房消防至今未验收合格，根据消防法的规定应禁止投入使用，且该楼房的电梯也未办理验收手续，2020年2月被告恒林通公司曾多次向被告***合作社、小石头合作社发函，但消防问题至今未解决，该楼房未达到租赁交付标准，相应的物业费不应由被告恒林通公司承担；4.被告恒林通公司与原告的物业服务合同到期后，因原告物业服务不达标，多次向原告提出对物业费进行对账，但双方对于服务期限、物业费数额存在争议，未能对账达成一致意见，造成无法支付物业费，相应的损失应由原告自行承担，而且原告无权要求违约金，违约金标准过高。 被告***合作社辩称：1.原告诉被告***合作社主体不适格，原告与被告***合作社所签订的物业服务合同明确约定被告***合作社不承担网点的物业费；2.原告已与网点业主即被告恒林通公司单独签订物业服务合同，其与被告恒林通公司之间的合同纠纷应当自行解决，原告起诉被告***合作社违反了合同相对性原则；3.原告所诉与被告***合作社无关，原告主张违约金更没有事实和法律依据。综上，请求法院根据本案事实及证据，依法驳回原告的诉讼请求。 被告小石头合作社答辩意见同被告***合作社。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。本院查明事实如下： 一、当事人主体。原告系依法登记注册的在营企业，经营范围为物业管理、停车场服务等项目，系山海和圣园小区物业服务人。被告黄岛区黄岛街道***股份经济合作社、黄岛区黄岛街道小石头股份经济合作社由青岛市黄岛区黄岛街道办事处***社区居民委员会、青岛市黄岛区黄岛街道办事处小石头社区居民委员会经农村集体经济组织产权制度改革而来，系案涉小区业主。被告恒林通公司系案涉小区网点承租人。 二、物业服务人与业主之间的物业服务合同关系。2015年9月18日，***居委会、小石头居委会出具《中标通知书》，通知原告中标案涉小区物业管理服务项目，中标报价多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅0.8元/月/平方米，商业办公2.0元/月/平方米。2016年6月25日，原告与***居委会、小石头居委会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为案涉小区提供物业服务。关于总建筑面积，为460762.65平方米。关于物业服务期限，为五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。关于物业管理服务费，大商业、商业网点物业管理费，发包前由两社区按4∶6比例每月向物业服务人支付一万元物业管理费，发包后由物业服务人向承租人协商确定物业费收取标准并签订物业服务合同，若承租人拒不签订物业服务合同或在签订物业合同后在履行合同中发生纠纷时，承租人和房屋所有权人均对物业费支付承担连带责任。关于违约责任，支付义务人逾期支付费用，应按欠缴金额的日千分之三支付违约金。2018年7月1日，青岛市黄岛区黄岛街道办事处出具《中标通知书》，通知原告中标案涉小区物业管理服务项目，中标报价高层住宅1.2元/月/平方米，多层住宅0.8元/月/平方米，商业网点2.0元/月/平方米，办公楼2.0元/月/平方米，**所2.0元/月/平方米，***2.0元/月/平方米。2021年5月31日，被告***合作社、小石头合作社作出《证明》，载明原告于2021年5月31日撤出案涉小区。2021年8月5日，原告作出《物业费催缴函》，向被告***合作社、小石头合作社催缴物业服务费等费用，其中网点部分主张2019年12月1日至2021年5月31日期间的物业服务费532097.77元和违约金71094.86元；2021年8月10日，被告***合作社、小石头合作社签收；2021年8月16日，被告***合作社、小石头合作社作出《关于联盛物业的物业费催缴函之回函》，载明关于网点的欠费及违约金应由原告向实际享受物业服务的业主主张，被告***合作社、小石头合作社不承担责任。 三、业主与物业使用人之间的租赁合同关系。2017年4月28日，被告恒林通公司与***居委会、小石头社区居委会签订《网点租赁合同》，约定***居委会、小石头居委会将案涉小区和六盘山路190号阜安景苑网点及附属设施出租给被告恒林通公司。关于出租面积，为20066.73平方米。关于交接，2017年4月28日签订租赁合同并开始交接，2017年5月28日前交接完毕。关于租赁期限，为228个月，自2018年4月29日起至2037年4月30日止。关于费用支付，租赁期内，网点水、电、暖、气、物业费及税费等一切费用，全部由被告恒林通公司承担。2021年1月29日、2021年5月6日，被告恒林通公司向被告***合作社、小石头合作社作出《律师函》，主张租赁网点未经消防验收，致使被告恒林通公司无法使用和收益，要求退还租金及物业费。2022年6月7日，被告***合作社、小石头合作社作出《情况落实说明》，证明案涉8600平方米**楼房包含在《网点租赁合同》内，被告恒林通公司租赁后已经正常启用。 四、物业服务人与物业使用人之间的物业服务合同关系。2019年12月18日，原告（甲方）与被告恒林通公司（乙方）签订《山海和圣园商业网点物业管理服务合同》，约定根据前述《网点租赁合同》，原告为被告恒林通公司承租的案涉小区网点提供物业服务。关于物业服务面积，为19813.27平方米。关于物业管理服务费，自2019年12月1日起案涉小区网点房的物业费按照如下标准收取：（1）乙方已经出租给第三方和乙方自用的网点房的物业费按照1.6元/月/平方米计算；（2）乙方未出租给第三方且乙方未启用的网点房物业费按照1元/月/平方米计算；上述物业费由乙方负责收取并于每月的15日前统一支付给甲方，乙方对上述物业费与业主承担连带支付责任。经双方确认截止合同签订之日案涉小区网点房中乙方已经出租给第三方和乙方自用的网点房面积为15075.098平方米，乙方未出租给第三方且乙方未启用的网点房面积为4738.17平方米。2021年7月29日，原告作出《物业费催缴函》，向被告恒林通公司主张2019年12月1日至2021年5月31日期间的物业服务费532097.77元和违约金71094.86元；2021年7月30日，被告恒林通公司签收。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。综合当事人的诉辩主张和举证质证意见，对本案争议的焦点问题作出如下分析认定： 关于物业费承担主体。业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定，业主负连带支付责任。本案中，物业服务人与业主和物业使用人之间的物业服务合同也约定由业主和物业使用人负连带支付责任，因此，原告要求被告对欠付物业费负连带支付责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于物业服务期限。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案中，物业服务合同约定的物业服务期限至2020年9月30日，但实际服务期限至2021年5月31日，期间原物业服务合同继续有效，因此，原告要求被告支付争议期间物业费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于物业费标准。中标通知书的中标报价网点物业费标准为2.0元/月/平方米，物业服务人与业主和物业使用人之间的物业服务合同约定网点物业费标准为1.6元/月/平方米，中标通知书的法律属性为承诺，一般承诺生效时合同成立，但物业服务合同为要式合同，当事人正式订立的书面物业服务合同对物业费作出低于中标通知书标准的约定，应视为当事人对要约和承诺的内容进行了变更，因此，本院依据物业服务合同的约定确定物业费标准。 关于物业服务质量抗辩。物业服务合同关系中，业主和物业使用人拒绝支付物业服务费应当有正当理由，而正当理由应当限定在物业服务人不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵，对于物业服务人在履行物业服务合同中出现的非重大瑕疵问题，业主和物业使用人可以选择通过合法途径主张物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，而且物业服务具有内容多样性、过程持续性，以及服务标准无法精确计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务人的义务较为概括笼统，因此不能以物业服务人在某些环节、个别区域的瑕疵来认定未提供物业服务或存在重大瑕疵，综上，关于物业服务质量的抗辩事由不能排除支付物业费义务。 关于物业服务面积抗辩。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主和物业使用人不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，被告恒林通公司抗辩8600平方米的**楼房独立于案涉小区且未投入使用，因此不应支付物业费，***楼房包含于原告与被告恒林通公司签订的《山海和圣园商业网点物业管理服务合同》和被告恒林通公司与***居委会、小石头社区居委会签订的《网点租赁合同》，被告***合作社、小石头合作社亦予以书面确认，因此应认定**楼房属于物业服务范围，综上，关于物业服务面积的抗辩事由本院不予采信。原告与被告恒林通公司签订的《山海和圣园商业网点物业管理服务合同》约定，已使用的网点房面积为15075.098平方米，未使用的网点房面积为4738.17平方米，原告主张后期被告恒林通公司实际已使用面积有所增加，但原告仅提交单方统计的明细表，被告恒林通公司不予认可，原告应当承担举证不能的法律后果，本院依据合同约定的面积计算物业费。 关于**楼房适租抗辩。被告恒林通公司抗辩8600平方米的**楼房未消防验收、不具备使用条件的意见，**楼房是否适租问题涉及被告恒林通公司与被告***合作社、小石头合作社之间的租赁合同关系，与本案物业服务合同关系分属不同的法律关系，本案不予处理，该项抗辩事由亦不能排除支付物业费义务。 关于逾期付款违约金。物业服务人在提供物业服务过程中，应当注意提高服务质量，加强与业主和物业使用人的沟通交流，对业主和物业使用人反映的物业服务中存在的问题及时予以答复和解决。本案中，物业使用人以服务质量不达标、服务面积有出入、服务期限和服务费用有争议等事由拒交物业费，业主以非为交费主体为由拒交物业费，物业使用人和业主的救济方式虽然不妥，但其行为不宜认定为恶意违约，故关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，被告恒林通公司作为物业使用人应当支付物业费，被告***合作社、小石头合作社应当负连带支付责任。物业服务面积，19813.27平方米，其中已使用面积为15075.098平方米，未使用面积为4738.17平方米；物业费计费标准，已使用网点房的物业费按照1.6元/月/平方米计算，未使用网点房的物业费按照1元/月/平方米计算；物业费计费期间，2019年12月1日至2021年5月31日，共计18个月。依此计算物业费为519449.88元（15075.098×1.6×18+4738.17×1×18）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，判决如下： 一、被告青岛恒林通建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛联盛物业有限公司2019年12月1日起至2021年5月31日期间的物业费共计519449.88元； 二、被告黄岛区黄岛街道***股份经济合作社、黄岛区黄岛街道小石头股份经济合作社对上述款项向原告青岛联盛物业有限公司承担连带支付责任； 三、驳回原告青岛联盛物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4916元（已减半收取，原告已预交），由原告负担416元，由被告负担4500元，被告于本判决生效之日起十日内支付原告4500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员　　赵　卿 二〇二二年七月二十日 法官助理　　*** 书 记 员　　***