新泰新华强电子科技有限公司、新泰市某某武术培训学校有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0982民初6258号 原告：新泰新华强电子科技有限公司，住所地山东省新泰市新汶街道新矿路文体中心文化宫。 统一社会信用代码：91370982494229795T。 法定代表人：**远，总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：新泰市**武术培训学校有限公司，住所地山东省新泰市青云街***社区新甫路1668号。 统一社会信用代码：91370982MA7HNA6816 法定代表人：**，经理。 第三人：**，女，1986年8月6日生，汉族，住山东省泰安市新泰市新汶办事处********123号。身份证号码：3709821986********。 被告及第三人**委托诉讼代理人：***，山东泰汶律师事务所律师。 被告及第三人**委托诉讼代理人：***，山东泰汶律师事务所实习律师。 第三人：新汶矿业集团有限责任公司，住所地山东新泰市新矿路401号。 统一社会信用代码：913700001695956361 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***、***，该公司职员。 原告新泰新华强电子科技有限公司（以下简称新华强公司）与被告新泰市**武术培训学校有限公司（以下简称**武术学校）、第三人**、第三人新汶矿业集团有限责任公司（以下简称新矿集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华强公司委托诉讼代理人***，被告**武术学校及第三人**委托诉讼代理人***、***，第三人新矿集团委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新泰新华强电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方的不定期租赁合同；2.请求被告支付2022年5月1日至2022年7月25日的租金共计11，352元（220元/平方米×86天×0.6元，实测面积164.5平方米+164.5平方米×公摊面积比例0.34=220平方米）；3.请求被告支付物业费共473.00元，结清7月份电费（物业费每平方米0.75元、电费每度1.3元，还没有具体的电费数额，都未结清，现在不能提供证据）；4.请求被告于判决生效后十日内搬出并交接返还租用房屋；5.请求被告赔偿原告因被告造成的损失5000元（按租赁费标准计算45天）。事实和理由：被告2022年4月中旬入驻新汶文化宫2楼南侧商铺，并于2022年5月1日正式开业，原先双方约定的是合作模式，后因被告关系改变为租赁模式，原告已经自2022年5月初起，多次与被告协商签订房屋租赁合同一事，且原告方委托人已经将房租价格、物业费用等费用明细以及缴费期限等情况告知贵方，并已将合同内容给被告，被告一直以各种理由推脱，始终不肯签约，并纠合二层其他租户对签约行为进行抵制，严重侵犯了原告方委托人的合法利益；同时，因为培训行业的特殊性，暑假期间为培训行业集中旺季，也是原告招商旺季，进入8月份后原告再次招商面临严重困难，且此商铺是针对被告入驻而由原告进行装修，被告的违约造成原告经济损失。双方虽然未签订书面的租赁合同，但原告有微信聊天记录、录音、被告2022年5月1日开业活动宣传单、被告教学和租赁房屋现场照片等证据，证明被告与原告属于租赁关系，根据《中华人民共和国民法典》相关规定：被告与原告双方属于不定期租赁关系。原告将房屋出租后，被告无正当理由不签订合同、不支付租金和物业费，经多次商讨无果，针对被告以上违约情形，原告希望可以解除双方的合同关系。 被告新泰市**武术培训学校有限公司辩称、第三人**述称，一、2022年5月1日，新汶矿务局文化宫**找到答辩人要求合作，双方约定由文化宫无偿提供场地给答辩人，答辩人长期经营，收益双方另行协商。原告通过与文化宫管理部门串通的方式，驱赶答辩人搬离场地，其行为违背法律和道德。二、原告的经营范围没有房屋租赁项目，其没有权利向答辩人主张租赁费及物业费，双方没有任何法律关系，不存在不定期租赁合同。答辩人与文化宫是合作关系，不是租赁关系。三、文化宫属于公益单位，没有对外出租的商铺，不存在商铺租赁模式，原告也无权收取租赁费。四、原告方在2022年7月6日对答辩人采取锁门的方式未果后，又通过缠诉的方式强行导致答辩人中止合作，其行为已违法，答辩人保留对原告提起侵权之诉的权利。被告入住原告转租的商铺，原被告进行合作经营，由被告进行招生，经营所得双方分配。谈合作的是**，后来原告看到招生人数赚钱少，所以要求被告签订租赁合同，改变合作模式，但被告一直未同意。第三人新矿集团是涉案房产的所有人，不认可原告对涉案场所的转租权，原告不具备文化宫的租赁资格，原告起诉无事实和法律依据，应当驳回原告的各项诉讼请求。 第三人新矿集团述称，当事人追加答辩人为第三人没有事实和法律依据。1、答辩人与本案原被告没有法律上的利害关系。2、根据合同相对性，答辩人不是合同当事人，也不是合同受益者。请求人民法院依法作出裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：证据一、原告与山东鲁商科技发展有限公司（以下简称鲁商科技）商铺租赁合同一份，证实原告在新汶文化宫有商铺出租权。原告称签订该租赁合同时，未经过天乐城公司同意，也没有书面的同意。证据二、山东鲁商科技发展有限公司与泰安天乐城旅游文化公司（以下简称天乐城公司）合作协议一份，证实两公司合作开发新矿文体中心展览馆，即现在的文化宫。证据三、国有土地使用证、房屋所有权证复印件各一份，证实房屋归新矿集团所有。证据四、原告与**、***的商铺租赁合同各一份，证实原告与其他商家签订的租赁价格，要求被告支付的租赁费合理。证据五、原告对**的录音（载体为手机，提供录音光盘及纸质版录音笔录）一份、广告宣传单一份、照片（载体为手机，提供照片）一宗，证实被告在五一期间就租赁原告的房屋。证据六、新矿集团文件一份，证实泰安天乐城旅游文化公司享有开发文体中心的权利。 被告及第三人**对原告证据的质证意见为：对证据一真实性有异议，鲁商科技没有租赁权，原告未提供新矿集团与天乐城公司租赁房屋的相关证据，不能证实证据一、二的真实性。对证据三真实性有异议，系复印件，房屋所有权人是新汶矿务局，新汶矿务局改制为新汶矿业集团有限公司，土地证登记的内容与本案的房屋无关联性，登记的用途是宿舍，不是文化宫。原告提交的证据无法证实对涉案房屋享有对外租赁权。对证据四的真实性、合法性、关联性有异议，不能证实原告的主张。对证据五中广告宣传单有异议，认为不能证实证明目的。对录音认为不能证实原被告之间存在租赁关系。对照片真实性无异议，主张当时合作时使用房屋，2022年7月26日原告锁门，东西不让搬。对证据六真实性无法确定，系复印件，即使是真实的，无法证明原告的证明内容。 第三人新矿集团对原告证据的质证意见为：对新矿181号文件、天乐城公司与鲁商科技的协议无异议。后来的租赁合同未提交其同意。对其他证据认为与其无关，不发表质证意见。 被告及第三人**提交的证据有：证据一、文化宫照片一份，证明文化宫属公益性质，原告没有租赁权。证据二、原告公告一份、照片一张，证明自2022年7月26日原告将被告使用的场所张贴公告并上锁另行招租。证据三、录音笔录两份、光盘一份，证明被告与原告谈的合作，并非租赁。证据四、微信聊天截图一份，聊天中的**是原告代理人的弟弟，证实原被告是合作关系，不是租赁关系。 原告的质证意见为：对证据一真实性无异议，但文化宫不是公益性质。对证据二真实性无异议，公告是原告张贴，为了督促被告签订租赁合同，但门是被告锁的。对证据三真实性无异议，但无法证明原被告是合作关系。对证据四真实性无异议，但认为能够证实原被告是租赁关系。 第三人新矿集团对被告及第三人**提交的证据，认为与其无关，不发表质证意见。 第三人新矿集团提交如下证据：证据一、新矿集团字[2021]181号文件一份，证明其授权天乐城公司对文体中心进行合作开发。证据二、新矿天乐城公司与山东鲁商业科技发展有限公司合作协议一份，证明鲁商科技负责文体中心投资改造及招商运营。 原告无异议。被告及第三人**，未提出新的质证意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据，被告及第三人**对证据一真实性有异议，第三人新矿集团未予确认，对该证据真实性无法确认，本院不予采信。对证据二、证据三、证据六的真实性提出异议，证据二、证据六与第三人新矿集团提交的证据一致，证据三即第三人新矿集团财产，被告及第三人**虽未确认，但相关证据与第三人新矿集团直接相关，对证据二、证据三、证据六的真实性予以采信，对证据的证明内容，本院结合其他证据分析认定。对证据四关联性、真实性提出异议，对该证据不予采信。对证据五被告及第三人**未否认证据真实性，对证据真实性予以采信，对证据的证明内容，本院结合其他证据分析认定。 被告及第三人**提交的证据，原告对证据一、二、三、四真实性均无异议，第三人新矿集团不发表质证意见，对证据真实性予以采信，对证据的证明内容，本院结合其他证据分析认定。 第三人新矿集团提交的证据一、证据二，原告无异议，被告及第三人**未进一步质证，对证据真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋为第三人新矿集团所有，位于该集团文体中心，房屋所有权证为新房证字第127-4号。2021年4月24日，新矿集团以[2021]181号文件向泰兴物业下发《新汶矿业集团有限责任公司关于泰兴物业合作开发新矿文体中心的批复》，批复内容为：一、原则同意你单位以天乐城公司为主体与会做饭签订合作协议，通过让渡使用权，采取“保底+分润”两者取其高进行收益的方式对文体中心进行合作开发。二、……三、你单位一并做好以下工作：（一）完善合同条款内容1.……3.要明确合作方未经允许不得私自转租等。 2021年11月1日，甲方新矿天乐城公司与乙方山东鲁商科技发展有限公司签订《新矿文体中心合作协议书》，该协议书载明：甲方系新矿集团投资建设的旅游地产综合体全资子公司，甲方与新矿集团签署了有关协议，新矿集团授权甲方负责新矿文体中心“三馆”存续期间的招商、改造、运营等一切事务。合作项目为新泰市新汶办事处新矿文体中心室外运动场、展览馆、体育馆三馆的改造及运营项目。经营管理方式包括乙方作为经营主体无论以何种形式合作经营，均不得转移或者转嫁经营主体责任，未经甲方书面同意，不得通过转包、转租或者其它任何形式交由第三方经营，否则甲方有权无偿收回经营权等。 2022年4月1日，山东鲁商科技发展有限公司作为甲方与乙方新华强公司签订《新汶文化宫商铺租赁合同》，双方的合作项目为新泰市新汶文化宫（原新矿文体中心展览馆）二楼，合作方式为租赁，租赁期限为15年等。 2022年4、5月份，原告与被告经案外人**联系，协商新矿集团文化宫合作经营，对合作的具体事宜未形成协议。2022年5月1日，被告入住文化宫二楼南侧商铺，并发放宣传单等进行武术培训相关工作。期间，被告向原告协商合作利益分配事宜并通过微信发送经营所得利益，要求双方平均分割。但原告方未予认可，要求改变合作模式为租赁模式，并提出租赁费收取标准等，要求被告签订租赁合同，被告拒绝，双方就租赁协议未达成一致意见，亦未签订书面租赁合同。2022年7月26日，原告因被告拒签合同、拒缴房租，在被告经营商铺张贴公告，“与其解除租赁关系”，另行招商，并发生本案诉讼。 本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。本案中，案涉房屋所有权系第三人新矿集团所有，按照该第三人授权，案外人天乐城公司具有对含案涉商铺在内的新矿文体中心合作开发的权利，授权文件明确合作方不得违规转租，天乐城公司与鲁商科技的合作协议业经第三人新矿集团认可，该合作协议也明确不得转租。而原告与鲁商科技的租赁合同，新矿集团并不认可，原告主张依据该租赁合同取得出租权，缺乏事实和法律依据，原告不具有案涉房屋的出租权。原被告口头协商合作经营案涉商铺，但原被告之间的权利义务并未明确，且双方占有、使用、收益案涉商铺，并未取得权利人同意，故双方的合作协议并未成就。期间，原告主张双方的合作模式改变为租赁模式，并向被告提出了签订租赁合同的要约，但被告并未承诺，原告张贴公告的行为表明被告拒绝签订合同，故原告主张的租赁合同并未成立。原被告并未形成租赁合同关系，原告依据租赁关系提出的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告请求被告搬出并返还房屋及赔偿损失的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，本案不予处理，当事人可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第四百六十四条、第四百七十八条、第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百三十六条的规定，判决如下： 驳回原告新泰新华强电子科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费110元，由原告新泰新华强电子科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省泰安市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员　　*** 二〇二二年十月十八日 书记员　　***