某某、大连某建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

大连市旅顺口区人民法院 民事判决书 （2024）辽0212民初1299号 原告：***，男，1982年7月10日出生，汉族，住大连市旅顺口区，公民身份号码XXX。 被告：大连某建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁诺实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁诺实律师事务所律师。 第三人：大连某房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，辽宁华夏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁华夏律师事务所律师。 原告***与被告大连某建筑工程有限公司（以下简称某建筑公司）、第三人大连某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告某建筑公司的委托诉讼代理人***、第三人某地产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除案涉大连市旅顺口区某1房屋（以下简称案涉房屋）的查封；2.请求确认案涉房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告某建筑公司与某地产公司建设工程施工合同纠纷一案，某建筑公司申请查封了案涉房屋。原告其后提出了案外人对执行标的的异议，贵院（2024)辽0212执异25号执行裁定书驳回了原告的异议请求。2021年9月30日，原告向被告某地产公司支付677,523元房款（首付款），该公司出具首付款发票，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买该公司开发的案涉房屋，建筑面积92.18平方米，总价款为677,523元。该房屋登记备案时间为2021年10月1日，合同签订后，原告在2021年9月30日付款，某地产公司确认677,523元已到账，并向原告出具发票。至此，原告己经全额支付房款。2022年12月31日，某地产公司依合同约定将案涉房屋交付原告，原告已经办理入住，且一直居住至今。2023年10月9日，原告发现案涉房屋被法院查封，查封案号为（2022)辽0212民初4601号，查封期间为2023年1月4日至2026年1月3日。原告系案涉房屋的实际所有权人，且是原告的唯一住房，在查封前已经合法占有居住，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对案涉房屋实际享有的所有权足以排除贵院的执行。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九）127条的规定，对于上述第4个条件，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以视为符合该条件。综上，原告的主张有事实和法律的依据，原告对案涉房屋所实际享有的所有权足以排除贵院对案涉房屋的强制执行。 被告某建筑公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“规定”）第二十九条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，本案中，原告名下另有一套房屋，位于旅顺口区,故其不符合上述第二十九条第2项规定的情形。2.原告的诉讼请求不符合《规定》第二十九条第3项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。根据《九民会纪要》第125条中“对购房人已支付价款的审查证明标准如何把握”一节，明确“如果购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足。人民法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实。”本案中，原告提供的发票系纳税证明，并非付款证，不能证明其付款事实；原告提供的贷款合同不能证明合同已经实际履行，故原告未能举证证明其已付购房款超过总价款的50%。3.原告提供2023年4月16日交房的材料，需要指出的是，被告保全的时间是2023年1月4日，故在被告申请保全时，案涉房屋并未交付，异议驳回原告申请符合法律规定。4.被告对案涉房屋具有优先权，这是经过司法确认的。原告依据的2023年4月20日《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》并不适用本案，首先案涉房屋被保全时该批复尚未出台，该批复也不具有溯及既往的法律效力；其次该批复中房屋交付请求权成立的前提是以居住为目的，结合《九民会议纪要》第125条，其家庭仅有一套住房，而本案中，原告有两处住房，故原告诉请不应得到支持。综上所述，请驳回原告诉请。 第三人某地产公司述称，同意原告的诉讼请求。我公司鉴于旅顺口区人民法院在（2022）辽0212民初4601号民事判决书项下所查封的房屋达82套，对应房产价值超过5000万元，解除对本案的查封确定本案房屋属于原告所有，不至于影响某建筑公司的权利，因此我方同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无争议的证据，原告提交的（2024）辽0212执异25号执行裁定书、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议二》《商品房交付通知书》、增值税专用发票、收款收据、中国农业银行股份有限公司银行卡交易明细清单以及被告提交的房屋登记信息查询结果，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的房屋信息查询结果，被告对真实性有异议，认为与原告此前提交的登记信息查询结果有出入，本院认为，原告提交的三份房屋信息查询结果系有权部门出具且加盖大连市不动产登记中心旅顺口分中心档案查询专用章，对真实性本院予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年9月30日，原告***与第三人某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于大连市旅顺口区某1房屋，建筑面积92.18平方米，总价款677,523元。2021年9月30日，原告付清全部购房款，第三人某地产公司向原告出具增值税专用发票。2023年4月16日，原告与第三人办理案涉房屋交付手续，原告居住至今。 本院在审理某建筑公司与某地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，某建筑公司于2022年12月26日申请财产保全，本院于2022年12月27日作出（2022）辽0212民初4601号民事裁定，冻结被保全人某地产公司的银行存款2200万元或查封其他财产，后于2023年1月4日查封案涉房屋，查封期间为2023年1月4日至2026年1月3日。原告向本院提出执行异议，本院于2024年2月5日作出（2024）辽0212执异25号执行裁定，驳回***的异议请求。原告因此提起本案诉讼。 大连市不动产登记中心于2023年11月23日出具***房屋查询结果，显示***名下有两套房产，分别是案涉大连市旅顺口区某1房屋和旅顺口区某2房屋。在本案审理过程中，原告提交2024年2月8日的房屋信息查询结果，显示***名下登记的房产仅有一套，即案涉大连市旅顺口区某1房屋。对此原告解释称，旅顺口区某2房屋系其父亲购买，在本次庭审前已经过户给其父亲。原告的配偶及两子女在大连市范围内无房产登记信息。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，其权利能够排除执行应同时满足一下三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与第三人签订商品房买卖合同的时间早于案涉房屋被查封的时间，原告购房系用于居住，且原告已全额支付购房款，某地产公司通过与原告签订补充协议以及为原告开具增值税专用发票的形式予以确认，可以认定原告是案涉大连市旅顺口区某1房屋的权利人。本案的争议焦点是原告名下有无其他用于居住的房屋，其是否有权排除执行。本院（2024）辽0212执异25号执行裁定根据原告2023年11月23日查询的房屋登记信息确认原告名下有两套房产，但在本案中，原告提供2024年2月8日的房屋信息查询结果显示其名下仅有一套房产，对于旅顺口区某2房产的去向，原告亦提供了合理解释，可以认定本院（2024）辽0212执异25号执行裁定中认定的事实发生了变化，应以本次庭审原告提供的证据为准，原告名下仅有一套房屋，即案涉房屋，除此之外无其他用于居住的房屋。原告提出的执行异议符合法定条件，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告某建筑公司以原告名下有两套房产不能排除强制执行的抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告某建筑公司抗辩称其享有工程款优先受偿权，案涉房屋在查封时并未交付，应驳回原告的诉讼请求一节。自《全国法院民商事审判工作会议纪要》开始至《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“批复”）的出台，其中秉持的立法理念均是优先保护商品房消费者生存权，《批复》则是直接明确了消费者买房人的“物权期待权”，本案原告作为商品房买受人以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其主张房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权，于法有据，本院予以支持。被告某建筑公司虽然享有工程款优先受偿权，但是不足以对抗原告基于物权期待权而产生的排除执行的效力。至于房屋交付时间是否在查封之前并不影响消费者买房人以案外人执行异议对抗工程款优先受偿权，故被告的此项抗辩意见本院不予采纳。 综上，对原告要求不得执行案涉大连市旅顺口区某1房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告作为案涉房屋的权利人，其要求确认案涉房屋归其所有，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条规定，判决如下： 一、不得执行大连市旅顺口区某1房屋； 二、确认原告***为大连市旅顺口区某1房屋的所有权人。 案件受理费10,575元，由被告大连某建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年八月十二日 法官助理*** 书记员*** 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。