四川省新都建筑总公司
某某、某某等租赁合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）川01民终21624号
上诉人（原审被告）：***，男，1970年5月9日出生，汉族，住四川省成都市新都区。
委托诉讼代理人：庄云川，四川天与律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：***，男，1951年10月3日出生，汉族，住四川省成都市新都区。
委托诉讼代理人：余勇，四川琨爵律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：四川省新都建筑总公司，住所地：四川省成都市新都区新都镇小北街39号。
法定代表人：李春晓，职务不详。
委托诉讼代理人：阙佳薇，四川信诺达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈飞，四川信诺达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都市新都区教育局，机构地址：四川省成都市新都区新都镇新新街31号。
负责人：陈桂胜，局长。
委托诉讼代理人：刘庆，四川诚伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈吉英，四川诚伦律师事务所律师。
原审第三人：成都市新都区第一幼儿园，住所地：四川省成都市新都区新都西街98号。
法定代表人：曾宇，园长。
委托诉讼代理人：童霞君，女，系成都市新都区第一幼儿园员工。
上诉人***、上诉人***、上诉人四川省新都建筑总公司（以下简称建筑总公司）因与被上诉人成都市新都区教育局（以下简称新都教育局）、原审第三人成都市新都区第一幼儿园（以下简称新都一幼）租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2021）川0114民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由新都教育局承担。事实和理由：一审法院偏听偏信，认定事实错误。本案系房屋租赁关系引发的纠纷。***作为承租人，于2010年8月6日与出租方“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”建立租赁关系，签订了《租房合同》，后签订了《补充协议》，双方均依法按合同约定及补充协议履行。至2019年10月10日，新都教育局向***发出《关于西街98号附1号、2号三楼营业用房相关情况的告知书》。对此，***在质疑（新都教育局与出租方四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司的关系，以及可作为出租方或有资格代表出租方的资格问题）的同时，主动与其联系协商：或签订租赁合同继续租赁，或终止租赁关系（由新都教育局赔偿***的实际损失）。但因新都教育局的原因（无故推诿，出尔反尔，欺上瞒下等）未达成共识，致使***无法正常使用所租赁房屋。更有甚者，由于新都教育局的不作为，使***苦心经营十年以上的“新都区长庚堂大药房及中医诊所（中医馆）”的“药品经营许可证”未通过年审、作废致企业停业倒闭。***无辜地成为受害人，不得不寻求救助，先后将情况如实反映至新都区委及省委、省巡视组，以求公道。但新都教育局阳奉阴违，仍不解决问题，反而恶人先告状。上述事实，***均有视听证据和书证予以证实（新证据，因一审未审理，故未提交，同时***将依据新证据依法主张自己的权利）。而一审法院在审理本案时，将一个租赁合同关系审理成了一个确权关系，而对租赁关系本身的事实并未审理查明。且错误适用法律，作出了有悖于事实和法律的判决。严重损害了***的合法权益，***被依法再次成为“受害人”。
新都教育局辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，***的上诉请求均没有事实和法律依据，应依法驳回其上诉请求，维持原判。二、案涉租赁房屋系新都教育局全额投资修建，新都教育局对案涉房屋拥有管理、使用的权利，系本案适格的诉讼主体。（一）案涉租赁房屋的土地性质为教育用地，系新都教育局全额投资修建完成。新都教育局举办的公立幼儿园新都一幼也依法取得了该房屋的《国有土地使用证》《成都市建设工程规划许可证》。案涉房屋修建竣工后，也一直由新都教育局进行经营管理，尚未移交给新都一幼，新都一幼对此也予以确认。因此，在案涉房屋移交前，新都教育局对案涉房屋依法享有管理处分的权利。（二）根据修建案涉房屋所签订的《建设工程施工合同》可知，该房屋修建的开工日期为1992年10月，竣工日期为1993年12月。而案涉房屋修建时，***时任新都教育局计财科科长，均未以自己名义或者以新都县文教建筑分公司的名义参与房屋修建，其被任命为新都县文教建筑分公司经理的时间是1996年4月5日，而此时案涉房屋早已竣工完成。因此，***、建筑总公司陈述该房屋系其投资修建毫无事实依据。三、新都教育局是案涉房屋的出租主体，实系租赁合同的相对方。案涉租房合同中的出租方新都县文教建筑分公司并未经工商登记注册，实为新都教育局在特定历史时期行政任命组建的一个临时机构，建筑总公司自称该机构系其下属分支机构毫无事实依据，且案涉房屋的权属与建筑总公司也无任何关系。此外，***原在新都教育局担任计财科科长，系具有国家公职人员身份的教育局正式职工（现已退休），新都教育局与***系内部行政管理关系，其担任新都县文教建筑分公司经理也系新都教育局的委任。新都教育局通过承包的形式将案涉房屋交付给***，而***也正是基于承包关系对外出租房屋，但承包关系的期限早已于2004年届满。因此，***与***签订租赁合同的行为系职务行为，实际的出租方是新都教育局。四、***并未按照租赁合同的约定向新都教育局履行支付租金的义务，新都教育局有权依法解除租赁合同。由于***与新都教育局就案涉房屋签订的《承包经营协议书》约定的承包期限已届满，但其一直擅自向承租方收取房屋租金。2019年10月10日，新都教育局向案涉房屋的承租方***明确告知了出租主体变更事宜，但其依然未向新都教育局缴纳房屋租金。新都教育局又于2021年3月21日再次向承租方送达了《租金催收的告知书》，但其作为承租方依然未按照租赁合同的约定向新都教育局履行支付租金的义务，因此，新都教育局依据相关法律规定有权解除租赁合同。
新都一幼述称，认可新都教育局的意见，与其答辩意见一致。
***述称，同意***的上诉意见。
建筑总公司述称，认可***的上诉意见。案涉房屋为建筑总公司所有，无论是新都教育局还是新都一幼、***，均不是案涉房屋的出租人。***是因为2000年得到了建筑总公司的授权，委托其代为签订相关的租赁合同，其法律后果依法应当由建筑总公司承担。一审查明的事实不完整，将三个不同的建设主体也就是新都一幼、新都县桂湖镇第一幼儿园、新都县城关幼儿园混为一谈，错误认为都是新都一幼，该认定没有证据，无事实依据。一审判决还遗漏了案涉房屋实际上是对外出租的商业房，而该商业房是专门记了账的，而一审中新都教育局并未提交商业用房的拨款证据，仅是提供了综合楼、教师的住宅楼、职工宿舍楼等相关证据。新都教育局出具的说明和在进行委托评估中已经明确承认案涉房屋是建筑总公司出资修建，显然案涉房屋的所有权应当属于建筑总公司，不再属于幼儿园，更不属于新都教育局，与新都教育局无关。
***上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回新都教育局的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由新都教育局承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审错误认定案涉房屋系新都教育局拨款建设，而案涉房屋并非新都教育局拨款建设。案涉房屋建设款在建设初期系向成都市教育部门借款2300000元，该借款首先转入新都教育局的账户，再以拨款的形式支付给施工方。最后，该借款从四川省新都建筑总公司一公司建设新都师范迁建工程工程款中扣划偿还。对此，有新都教育局2006年5月16日的《说明》和成都市教委计财处2000年11月20日的《通知》证实。因此，案涉房屋的建设款形式上表现为新都教育局拨款建设，但实质为借款所建，而借款最终由建筑总公司归还。2.一审判决混淆了新都县文教建筑分公司和四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司。新都县文教建筑分公司是新都教育局虚拟设立的分公司，没有注册，没有建筑资质，没有印章，更没有实际经营。四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司系四川省新都建筑总公司一公司设立，有资质，有印章，有纳税，有实际经营行为。该分公司也是***“下海”后经营的公司。本案案涉租赁合同签订主体也是该分公司。3.一审错误认定案涉房屋未移交新都一幼。事实上，案涉房屋建成后，一直由一公司文教建筑分公司和新都一幼在共同享有。新都一幼实得补偿三间门面，其中一间交由四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司使用，一公司文教建筑分公司支付新都一幼租金。案涉房屋建设单位是新都一幼，由一公司文教建筑分公司出资建设，不存在新都教育局将房屋移交新都一幼的问题。二、一审判决适用法律错误。1.一审错误认定***代表新都教育局与***之间建立了房屋租赁合同关系。首先，与***签订租赁合同的甲方主体是一公司文教建筑分公司，不是刘志祥。其次，一公司文教建筑分公司是否注册登记，不影响其签订合同的成立与生效。即便一公司文教建筑分公司不具备独立民事主体资格，其作为四川省新都建筑总公司一公司的分支机构，其权利义务也应由四川省新都建筑总公司一公司承担，与***个人无关，不能认定系***与***建立租赁合同关系。2.一审错误认定***的经营行为系职务行为。***系经所在单位同意保留身份待遇的下海经商人员，下海后任一公司文教建筑公司经理并开展经营行为。***的经营行为，不接受新都教育局管理，不属履行职务行为。***担任一公司文教建筑分公司经理不是新都教育局委派。一公司文教建筑分公司是四川省新都建筑总公司一公司的分支机构，并非新都教育局的下属机构，新都教育局无权委派该分公司经理。事实上，***任该分公司经理系四川省新都建筑总公司一公司任命。因新都教育局没有按照承包协议的约定履行提供平衡建设工程义务，造成一公司文教分公司经营困难，现一公司文教分公司尚欠总公司协调新都建业公司借款220万余元债务，理应由新都教育局承担。承包经营协议应以新都教育局向***发送告知书确认的2019年8月31日终止。3.一审错误认定教育局对案涉房屋具有管理处分权。首先，一审判决认为案涉房屋的性质及权属系另一法律关系，本案中不解决，为何一审判决又同时认定新都教育局对案涉房屋具有管理处分权。其次，案涉房屋的建设主体并非新都教育局。案涉房屋的《规划许可证》《国有土地使用证》《建设施工合同》均载明案涉房屋的建设方是新都一幼，并不是新都教育局。最后，新都教育局不能因是新都一幼的主管部门，就推论出具有对新都一幼建设房屋的管理处分权。且新都教育局提供的证据财务资料《拨款凭证》不完整，也并没有经过法庭质证，是休庭后补的。
新都教育局辩称，第二次开庭的庭审笔录第六页明确了新都教育局补充证据第四项就是拨款明细，该证据由各方都进行质证并发表了意见，***所说的未经质证与客观事实不符。其余意见与对***的答辩意见一致。
新都一幼述称，关于新都一幼名称的变更，是不同时期使用的名称，实际都是新都一幼。
***述称，没有意见。
建筑总公司述称，认可***的上诉意见，与对***的陈述意见一致。
建筑总公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由新都教育局承担。事实和理由：一、一审认定事实不清和错误。1.一审判决在无证据证明的情况下将不同主体的幼儿园均认定为新都一幼属认定事实不清；2.将新都县文教建筑公司、新都县文教建筑工程队和四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司混为一谈；3.对下海经商的政策认定不清，理解错误。4.错误认定四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司系虚拟主体，***就是该虚拟主体，***代表新都教育局签订租赁合同。5.错误认定案涉房屋系新都教育局拨款所建设。案涉房屋并非新都教育局拨款建设，新都教育局辩称案涉房屋系其出资修建违背了禁止反言原则。新都教育局2006年5月16日出具的《说明》证明案涉房屋系建筑总公司一公司文教建筑分公司出资修建。新都教育局委托四川诚德房地产土地评估有限公司对案涉房屋评估后于2006年5月19日出具的《川诚德（2006）第308号房屋价格评估报告》第9页关于权属关系的关系的说明和第16页新都教育局于2006年5月9日出具的委托书也印证了这一事实。这与***在一审中陈述和举证证明的该房屋系建筑总公司一公司文教建筑分公司借款修建，借款最终由建筑总公司归还相一致。而且，新都教育局一审所举三份建筑工程施工合同、两份建设工程决（结）算书中确定新都教育局出资所修建的房屋不仅是一个幼儿园，而是多家教育机构，而且也不是案涉房屋。6.错误认定案涉房屋系新都教育局在进行管理，未移交新都一幼。案涉房屋土地属教育用地，也就是土地使用权属于新都一幼所有。案涉房屋建成后，经与新都一幼商量并同意，建筑总公司文教建筑分公司分给新都一幼三间铺面，作为案涉房屋所占土地使用权的补偿，其中一间铺面一直由该公司使用，该公司也一直在支付新都一幼租金。所以案涉土地使用权已经属于建筑总公司文教建筑分公司所有，案涉土地和房屋根本不存在再由新都教育局移交给幼儿园的问题。7.错误认定新都教育局是本案适格主体。二、一审判决程序违法，超过3个月的法定审理期限。三、一审法院适用法律错误。本案租赁合同虽然发生在民法典施行前，但租赁合同期限一直延续到民法典施行后，新都教育局也是在民法典施行后才起诉，一审也是判决解除租赁合同。故本案应当适用民法典，而不是合同法、民法总则。
新都教育局辩称，就建筑总公司的企业性质问题，新都教育局庭前咨询了新都区建设局，新都区建设局明确表示建筑总公司现在在登记层面系国有企业，实际上早已进行了改制，该公司完全属于私人的民营公司，新都区建设局多次要求该公司进行相应的工商变更登记，但现在还没有完成相应的登记事项。其余意见与对***的答辩意见一致。
新都一幼述称，与新都教育局的答辩意见一致。
***述称，没有意见。
***述称，没有意见。
新都教育局向一审法院起诉请求：1.判令解除2010年8月6日签订的《租房合同》；2.判令***向教育局支付所欠的房屋租金46500元（至2020年12月31日止的租金）；3.判令***立即腾空并交还租赁的房屋。
一审法院认定事实：1992年6月4日，新都县新都镇第一幼儿园（即新都一幼）与新都县文教建筑工程队签订了《建设工程施工合同》，约定由新都县文教建筑工程队对位于新都镇西街新都镇第一幼儿园教学综合楼及教工住宅工程项目进行建设。总建筑面积5520m2（住宅720m2，教学楼2800m2，营业楼2000m2），开工日期1992年5月30日，竣工日期1993年7月30日。承包范围：土建工程，水电安装工程，装饰工程。合同价款：住宅楼180000元，教学楼910000元，营业楼（综合楼）1000000元，合计2090000元。
新都县桂湖镇第一幼儿园（即新都一幼）与新都县文教建筑工程队签订了《建设工程施工合同》，约定由新都县文教建筑工程队对位于幼儿园园内的职工住宅及教学综合楼进行建设，承包范围：土建及水电安装工程的人工部分，竣工日期1993年9月15日，预算价为186800元。
新都县桂湖镇第一幼儿园（即新都一幼）与新都县文教建筑工程队签订了《建设工程施工合同》，约定由新都县文教建筑工程队对位于幼儿园内教工住宅、综合楼工程项目进行建设。开工日期1992年，竣工日期1993年9月15日，承包范围：一般土建及水电安装工程，合同价款按双包决算为准（预算土建为2020000元、水电为175000元）。
1993年4月3日，新都一幼取得《成都市建设工程规划许可证》，建设位置为新都镇西街98号，施工单位为新都文教局建筑队。新都一幼宿舍楼于1993年1月开工，于1993年6月竣工。新都一幼教学综合楼于1992月10日开工，于1993年12月竣工。工程项目竣工后，新都一幼综合楼结算价值为1199374.64元。从1992年6月29日至1994年1月31日，新都县文化教育局（即教育局）拨付新都一幼修建款共计2580000元，其中拨付综合楼营业用房款项为1150000元。在上述拨付款项的基础上，新都县文化教育局又向修建新都一幼的新都县文教建筑工程队支付了工资、装修、水电安装等费用共计698968元。
1993年6月21日，就位于桂湖镇西街94号（现门牌号编订为成都市新都区××街道××街××号），面积为4886.33平方米的土地，新都县城关镇幼儿园（即新都一幼）取得了新都国用（桂湖）字第0399号《国有土地使用权证》。
1996年4月5日，新都县文化教育局发出新都文教（1996）20号《关于任万福等同志职务任免的通知》，该通知其中载明“免去***同志新都县文教局计财科科长职务。经局务委会议研究决定：***同志任新都县文教建筑分公司经理（保留正科级待遇）”。1998年5月18日，新都教育局（甲方）与新都县文教建筑分公司（乙方、签章处加盖印章为一公司文教分公司及***的签名）签订《承包经营协议书》，约定：甲方同意乙方与新都建筑总公司一公司实行承包经营并启动乙方所建商业用房。乙方向甲方承包建筑业务五年（1998年1月1日至2002年底止）、商业用房六年（1999年1月1日至2004年底止），经营所需水、电、气以及装修等费用均由乙方负责解决。乙方承包缴纳标准为1998年1月1日至1998年12月底还贷300000元，视为上缴甲方承包费、返还工资等。1999年1月1日至2002年，每年按期返还在职人员工资；缴纳定额承包费40000元；这体现企业新增固定资产指标，乙方再向甲方缴纳新增固定资产基金20000元；为增强公司的生存能力，甲方应平衡安排给乙方系统内建筑项目，乙方则按决算数2%返还给甲方或冲抵工程拨款。乙方从2002年起，若未与甲方续签协议，乙方应每年继续付给所经营的商业用房费用50000元，截止2004年止。该《承包经营协议书》上手写说明：承包费之外，每年向新都一幼缴纳26000元，其余用于逐年归还利息或借款本金等。从2001年至2008年1月，新都一幼收到刘志祥交来的租金8笔，合计177666.67元。
2006年5月16日，新都教育局出具一份《说明》，载明：新都镇西街94号（新都一幼大门口）土地属教育用地，在该宗土地上兴建的商业综合楼是在满足幼儿园使用功能的前提下，由新都文教建筑分公司出资修建的，属勤工俭学项目，大门前的右侧三个门面的土地是新都县房地产公司转让给新都县文教局的，由新都县文教建筑分公司出资购买拆除，解决了该综合楼的脱裙问题，加快了商业楼的正常经营，该宗土地仍属教育用地。
2010年8月6日，一公司文教分公司（甲方）与***（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将位于新都区××街××号××号××号××楼××房260余平方米的房屋租给乙方使用。租房从2010年9月1日起至2025年8月31日止，有效期为15年。该房出租的使用性质为商业经营用房，年租金为4500元。上述《租房合同》的尾页甲方（出租方）签章处加盖了一公司文教分公司的印章，并有***的签名。2021年3月5日，***与***对***承租的位于新都区××街××号××楼商业用房从2010年9月1日起至2019年8月31日的租金进行了结算，双方结算确认，9年租金，每年4500元，***已支付租金40500元。
2019年10月10日，新都教育局向***发出《关于西街98号附1号、2号三楼营业用房相关情况的告知书》，该告知书载明“***先生：你于2010年8月6日承租的新都区××街××号××号××号××楼××房权属区教育局，现需变更出租主体。请你在接到本告知书后，从2019年9月1日起停止向原出租方缴纳租金，并与区教育局协商承租相关事宜”。
一审法院另查明，一公司文教分公司设立后没有经过工商注册登记，刻有“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”印章一枚，该分公司的具体事务由***管理负责。2020年4月8日，***将上述印章交回新都教育局。
以上事实，一审法院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《国有土地使用权证》《成都市建设工程许可证》《建设工程施工合同》、门楼牌证明、拨款凭证、新都文教（1996）20号文件、《承包经营协议书》《租房合同》、说明、租金结算清单、《关于西街98号附1号、2号三楼营业用房相关情况的告知书》等证据在卷佐证。
一审法院认为，本案中，当事人争议的焦点是新都教育局是否是本案适格主体，其是否享有合同解除权并收取租金。针对焦点，一审法院分析认定如下：
1、新都教育局是否是本案适格主体。案涉租赁房屋（综合楼）位于成都市新都区××街道××街××号，该房屋虽未办理产权证，也未移交给新都一幼，但该宗土地的性质属教育用地，使用者系新都一幼，而新都一幼系新都教育局设立的公立幼儿园，在新都一幼所拥有的教育用地上新都教育局筹建了案涉争议的综合楼，在新都教育局未将综合楼移交新都一幼之前，新都教育局对该综合楼拥有管理处分的权利，故新都教育局系本案适格主体。对于综合楼的修建，***虽称系一公司文教分公司借款投资修建，但未提供相关借款凭据予以证明；***提供的新都教育局出具的《说明》中虽也有文教建筑分公司出资修建的表述，但也未有相应的出资凭证相印证。且该《说明》中明确表明该综合楼属勤工俭学项目，并强调该土地性质系教育用地。从一审法院查明的情况来看，案涉房屋的修建，新都教育局也曾拨款一百余万元，且是在***出任新都县文教建筑分公司经理前即已修建完毕。至于案涉房屋的资金来源，包括修建款项教育局是否足额拨款到位，在修建过程中是否以一公司文教分公司名义对外借款还款等，均不影响案涉房屋的性质及权属，上述纠纷应系另一法律关系，不应在本案中一并解决。
二、新都教育局是否享有合同解除权并收取租金。如前所述，新都教育局作为案涉房屋的管理者，为解决与一公司文教分公司，即***之间关于包括投资修建案涉房屋存在的债权债务问题，与一公司文教分公司之间形成了承包合同关系，将包括案涉房屋在内的经营权承包给一公司文教分公司，一公司文教分公司在承包期间，以分公司的名义将案涉房屋对外出租。现新都教育局要求解除一公司文教分公司与***之间签订的《租房合同》。在一公司文教分公司承包经营期限早已届满的情况下，新都教育局向案涉房屋的承租方即***明确告知了出租主体变更的事宜。而***在明知出租主体已变更的情况下，并未举证证明与新都教育局就案涉房屋的承租事宜进行了协商，双方且已达成房屋租赁合意，也未举证证明其已按约向新都教育局履行了2019年9月1日之后租金的支付义务，故***以其行为已表明不履行租金的支付义务。另外，***虽是与一公司文教分公司之间签订的《租房合同》，但因一公司文教分公司没有主体资格，合同履行中，对于租金的收取和租金的结算确认，均系***以该分公司的名义在具体负责实施，故《租房合同》中出租方的履行主体系***，因***是新都教育局的职工，其担任一公司文教分公司经理一职也系新都教育局委任，且***在任一公司文教分公司经理一职时仍保留了在新都教育局的正科级待遇，故***系代表新都教育局与***之间建立了房屋租赁合同关系，***的行为系职务行为。据此，新都教育局在***未按合同约定履行租金支付义务的情况下，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，新都教育局有权要求解除一公司文教分公司与***之间签订的《租房合同》。
关于新都教育局要求***支付至2020年12月31日止的租金共46500元的诉讼请求。一审审理查明，新都教育局通知***是从2019年9月1日起停止向原出租方即一公司文教分公司（***）缴纳租金，而在此之前即2019年8月31日之前的租金，***与原出租方一公司文教分公司（***）已进行了结算且已支付，在此之后即2019年9月1日之后的租金，***未有证据证明其已支付，故***现应向新都教育局支付的租金应从2019年9月1日起计算至新都教育局主张之日2020年12月31日止，该期间的租金应为6000元（4500元＋4500元÷12×4）。
合同解除后，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，***应将案涉房屋腾退给新都教育局，故新都教育局现要求***腾空并交还租赁的房屋符合上述法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，新都教育局要求解除2010年8月6日签订的《租房合同》和要求***立即腾空并交还租赁的房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；新都教育局要求***向新都教育局支付所欠的房屋租金46500元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故一审法院根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，依照原《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款，原《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，原《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司与***于2010年8月6日签订的《租房合同》；二、***在判决发生法律效力之日起7日内给付新都教育局租金6000元；三、***在判决发生法律效力之日起7日内将位于成都市新都区××街道××街××号××号××号××楼的营业用房腾退给新都教育局；四、驳回新都教育局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照原《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费531元（已因适用简易程序减半收取），由新都教育局负担456元，***负担75元。
本院二审期间，当事人依法提交了新证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。
***举示的证据：1.新都教育局关于西街98号附1号、2号三楼营业用房相关情况的告知书（未有手写部分）；新都教育局关于西街98号附1号、2号三楼营业用房相关情况的告知书（有手写部分）；履约期间出现的情况及出租方应承担解决的问题、收条（2020年4月8日）；关于郭妨信访事项的回复；新都区长庚堂大药房郭妨关于西街98号附1号、2号三楼营业用房相关情况的告知书（2份）；新都教育局关于长庚堂大药房及尧之龄公司“关于新都区西街98号附1号、附2号（地下室、一楼、二楼、三楼）营业用房2020年7月1日会议精神进展的说明”的回复；新都教育局关于***信访事项的回复、告知书（2020年12月11日），拟证明一审认定的***并未举证，实际上***进行了举证，只是一审法院审理时对租赁未予审理，主要是对权属问题进行了审理。2.（2021）川新证内字第131号公证书、（2021）川新证内字第132号公证书，拟证明***一直在向新都教育局反映相关情况，但未得到解决。3.视频资料，拟证明***当时与新都教育局就该租赁房屋接洽时递交的相关资料，因为新都教育局不签收，***就将递交的过程进行了录像。
新都教育局质证认为，以上三组证据均非新证据，形成时间都在一审庭审之前，所以不属于新证据。对该三组证据中的新都教育局对营业用房相关情况的告知书和缴纳印章的收据、信访回复的相关资料，在一审的庭审中已经质证，对该部分不再重复发表质证意见。对《长庚堂大药房履约期间出现的情况及出租方应承担的问题》的真实性予以确认，反映出长庚堂大药房在2019年10月10日向新都教育局提交了解决问题的书面材料，将新都教育局作为出租方，要求出租方履行相应的出租方的责任和义务。对2020年6月10日的长庚堂大药房发送给新都教育局的关于营业用房的相关情况的告知书的真实性予以认可，但与本案没有关联性。从该告知书中可以确定，长庚堂大药房已经将新都教育局作为出租方，要求承担相关的责任。***并未在一审就其相关损失提起反诉进行相应的主张，故该部分与本案诉争无关联性。对公证书的真实性无异议，但之前已质证过，不再重复。
新都一幼质证认为，与新都教育局的质证意见一致。
***质证认为，对以上证据的三性和证明目的均无异议。
建筑总公司质证认为，对证据1的三性无异议和证明目的无异议。对告知书载明的“***承租的案涉营业用房权属属于教育局”不认可，该权属归于建筑公司总公司。新都教育局明确承认需变更出租主体，停止向出租方缴纳租金，说明其认可原出租方系建筑总公司，而非新都教育局。对于收条的真实性无异议，对回复的三性和证明目的无异议。新都教育局的处理不人性化，导致***等人的相关证件无法办理，导致进一步信访的发生。
***举示的证据：1.证明（2021年11月8日），拟证明案涉房屋的建设有单独的财务账目。2.四川省非经营性结算统一收据（2张），拟证明案涉房屋的建设款是由四川省新都建筑总公司一公司归还；3.派遣函，拟证明一公司文教分公司是四川省新都建筑总公司一公司的下属公司。
新都教育局质证认为，证据1属于证人证言，证人应当出庭接受质证，但没有证人到庭，该证据的形式不符合法律规定，依法不能采信；证据2与本案无关联性，与案涉房屋的修建是否有关不能确认；证据3与本案无关联性。
***质证认为，对以上证据的三性和证明目的均无异议。
新都一幼质证认为，与新都教育局的质证意见一致。
建筑总公司质证认为，证据1的证明属于证人证言，就各方的陈述来看，其证明的内容与各方是吻合的，案涉的租赁房屋还有财务档案，该财务档案是由新都教育局在保管。请求法院调取该证据，就能证明该案涉房屋是否有单独的账目，也能印证该款项的来源是借款还是新都教育局的拨款，还是四川省新都建筑总公司一公司归还的。对该组证据的三性和证明目的无异议。对证据2的三性及证明目的均予以认可，该证据反映出新都第一建筑公司归还贷款及利息，总共230多万元。对证据3的三性和证明目的无异议，说明案涉房屋系建筑总公司的自建房。
新都一幼举示的证据：证明，拟证明幼儿园的名称进行了变更，涉案的几个幼儿园实际上都是新都一幼。
***质证认为，不认可该证据的三性，自己证明自己曾经的主体，从证据形式上不认可。
新都教育局质证认为，对该证据的三性均予以认可。
***质证认为，不认可该证据的三性，自己证明自己曾经的主体，从证据形式上不认可。
建筑总公司质证认为，不认可该证据的三性。
建筑总公司、新都教育局未提交新证据。
对于当事人举示的新证据的证明资格、证明力大小等事项，本院将在下文中予以综合认定。
二审另查明，《承包经营协议》下方乙方签章处加盖的印章为“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”的印章以及***的签字；《租房合同》首页出租方（甲方）及尾页甲方签字（盖章）处加盖的印章为“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”的印章。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。
根据各方诉辩观点，本案二审主要争议焦点为新都教育局是否是本案适格主体。本院评判如下：
第一，根据在案事实，案涉租赁合同系***与四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司签订，首页出租方（甲方）处及尾页甲方签字（盖章）处加盖的印章为“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”的印章，并有***的签名。新都教育局作为甲方，于1998年5月18日与作为乙方的新都县文教建筑分公司签订《承包经营协议书》，该《承包经营协议书》签章处加盖印章为“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”的印章，并有***的签名。而结合新都县文化教育局《关于任万福等同志职务任免的通知》载明的“免去***同志新都县文教局计财科科长职务。经局务委会议研究决定：***同志任新都县文教建筑分公司经理（保留正科级待遇）”内容，可以得出“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”认可其系《承包经营协议书》载明的乙方新都县文教建筑分公司的结论，否则“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”不会在《承包经营协议书》签章处加盖其印章。现各方对“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”设立后没有经过工商注册登记以及该分公司的具体事务由***管理负责均无异议，而***又于2020年4月8日将“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”印章交回教育局。以上事实，可以认定新都教育局与“四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司”即一审法院认定的一公司文教分公司之间形成承包合同关系、一公司文教分公司在承包期间以其名义将案涉房屋对外出租。且***在上诉状中称，其虽质疑新都教育局与出租方四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司的关系以及新都教育局是否可作为出租方或有资格代表出租方，但其仍主动与新都教育局联系，要求与新都教育局协商签订租赁合同继续租赁或终止租赁关系，以及***多次要求新都教育局向其补偿或赔偿损失的行为，均表明***亦认可新都教育局的出租方身份。综上，新都教育局是本案适格主体，一审认定并无不当。
第二，如前所述，新都教育局是本案适格主体，其作为出租方有权向***收取租金。根据已查明事实，2019年8月31日之前的租金，***与四川省新都建筑总公司一公司文教建筑分公司（***）已进行了结算且已支付。新都教育局通知***从2019年9月1日起停止向原出租方缴纳租金并不代表***在此之后即2019年9月1日之后就不支付租金，而是表明此后的租金由***直接向新都教育局支付。因此，***应向新都教育局支付的租金应从2019年9月1日起计算至新都教育局主张之日2020年12月31日止的租金共计6000元（4500元＋4500元÷12×4）。而***并未向新都教育局支付2019年9月1日之后的租金的行为亦系以实际行为表明不履行支付租金的义务，因此，一审法院认定新都教育局有权解除案涉租赁合同并进而认定***应当及时将案涉房屋腾退并交还给新都教育局并无不当。
综上所述，***、***、四川省新都建筑总公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由***负担150元、***负担150元、四川省新都建筑总公司负担150元。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判长 何广智
审判员 胡晓红
审判员 王晓川
二〇二二年四月二十八日
书记员 李春旭
