四川君羊建设集团有限公司等与邛崃熙鸣光房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川省邛崃市人民法院 民事判决书 （2025）川0183民初2323号 原告（案外人）：某甲公司，住所地：四川省成都市大邑县。 法定代表人：杨某，董事长。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所律师. 被告（申请执行人）：某乙公司，住所地：重庆市渝中区。 法定代表人：帅某，职务不详。 委托诉讼代理人：***，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：某丙公司，住所地：四川省成都市邛崃市。 法定代表人：陶某，董事长。 委托诉讼代理人：蒋某，女，该公司工作人员。 原告某甲公司、被告某乙公司、第三人某丙公司案外人执行异议之诉一案，本案于2025年6月9日立案，依法适用普通程序分别于2025年7月15日、2025年8月25日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人***、***，被告某乙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人某丙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于邛崃市的房屋〔不动产权证书号:川（2024）邛崃市不动产权第XXXXX号〕的执行措施，并解除对上述房屋的查封；2.判令某乙公司承担本案诉讼费。事实与理由：某乙公司与某丙公司建设工程施工合同纠纷一案，某乙公司申请查封了位于邛崃市。某甲公司于2025年3月10日提出执行异议，法院以（2025）川0183执异62号裁定驳回异议请求。某甲公司认为该裁定事实认定错误，其享有排除强制执行的合法权益，具体理由为：1.在查封前，某甲公司已与某丙公司签订合法有效的商品房买卖合同。2021年10月22日，某甲公司与某丙公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，房屋面积124平方米，房屋总价1186966元，为合理的市场交易对价，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效。2.在查封之前已合法占有案涉房屋。2024年1月19日，某丙公司向某甲公司交付了上述案涉房屋，某甲公司在收房时签署了《装修告知书》《业户消防责任书》等材料并缴纳了物业费和电费，自实际接收房屋起，案涉房屋已由某甲公司实际占有并使用。3.某甲公司已支付案涉房屋的全部价款。2021年9月，某甲公司与某丙公司及某丁公司、某戊公司签订《某甲丽湾项目抵房款协议》（以下简称抵房款协议），某甲公司向某丙公司购买案涉房屋在内的两套住宅，房屋总价款2120155元，其中案涉房屋购房款为1186966元，从某丁公司欠付某甲公司的工程款1783737.72元中冲抵，无需再支付现金。2021年10月21日，某丙公司向某甲公司开具了案涉房屋1186966元的收款收据，确认收到案涉房屋的全部房款。该抵房款协议签订于法院查封之前，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，也未损害其他人利益。4.未办理过户登记非某甲公司过错。某甲公司曾多次催促办理过户登记事宜，但案涉房屋直至2025年1月才具备办理过户登记的条件。因案涉房屋已于2025年1月9日被查封，某丙公司某通知某甲公司可以办理产权事宜，直至2025年3月7日，某甲公司再次催促某丙公司办理产权，才知晓案涉房屋已于2025年1月被查封。 某乙公司辩称，某甲公司的诉讼请求没有事实和法律依据。某甲公司陈述其与某丙公司于2021年9月签订抵房款协议，并于10月签订房屋买卖合同，直至2025年1月没有办理过户手续，没有办理过户手续是因为抵押权人没有同意，但涉案房屋已经在2024年5月预售登记，按照四川省新建商品房办理网签的申请材料来看，抵押权人同意不是必要条件，因此某甲公司称抵押权人没有同意函导致无法办理过户手续是没有法律依据。 第三人某丙公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：某丁公司、某戊公司与某丙公司为关联公司。2020年8月24日，某甲公司与某丁公司签订《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦四期第三方维修工程施工合同》。同日，某甲公司与某戊公司签订《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦三期第三方维修工程施工合同》。2020年11月16日，某甲公司与某丁公司签订《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦四期第三方抢工施工合同》。2021年3月，某甲公司与某丁公司签订《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦四期第三方代工施工合同Ⅱ》。某甲公司在签订合同后进行施工，后双方进行竣工结算，某丁公司支付了部分工程款。 2021年9月，某甲公司与某丙公司及某丁公司、某戊公司签订抵房款协议，约定：某甲公司向某丙公司购买包含位于邛崃市房屋（房屋唯一号：500012）在内的两套住宅，房屋总价款2120155元，其中案涉房屋购房款为1186966元，从某丁公司欠付某甲公司的工程款1783737.72元中冲抵1186966元购房款，无需再支付现金。2021年10月21日，某丙公司向某甲公司开具了案涉房屋1186966元的收款收据，确认收到案涉房屋的全部房款。2021年10月22日，某甲公司与某丙公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，房屋面积124平方米，房屋总价1186966元。2024年1月19日，某丙公司向某甲公司交付了案涉房屋，某甲公司在收房时签署了《装修告知书》《业户消防责任书》，并缴纳了物业费和电费。 本院在审理某乙公司与某丙公司建设工程施工合同纠纷一案中，某乙公司向本院提出财产保全申请，本院于2025年1月2日作出（2024）川0183民初4295号之一民事裁定书，裁定：查封某丙公司的以下房产：......4.坐落于邛崃市房屋（房屋唯一号：500012）；以上查封期限三年。2025年3月10日，某甲公司提出执行异议，本院于2025年5月12日作出（2025）川0183执异62号执行裁定书：驳回某甲公司的异议请求。 另查明，某丙公司将案涉房屋所属的国有建设用地使用权，不动产登记证明号：川（2021）邛崃市不动产证明第000xxx530号和川（2021）邛崃市不动产证明第000xxx531号，抵押给某银行成都分行，附记：抵押不动产经抵押权人同意后可以转让。 2025年1月7日，某银行成都分行向某中心出具《同意函》，载明：某丙公司位于泉水河湿地公园北侧、站西大道西侧国有土地使用权已抵押给我行，并办理了抵押登记，不动产登记证明号：川（2021）邛崃市不动产证明第000xxx530号和川（2021）邛崃市不动产证明第000xxx531号，目前2号地块不动产权证号：川（2024）邛崃市不动产权第XXXXX号（用途住宅用地/住宅、商业用地/商业）、川（2024）邛崃市不动产权第XXXXX号（用途地下车位/机动车位），现某丙公司申请办理该宗土地上某乙丽湾（2号地块）项目房屋的商品房转移登记。在上述国有土地使用权抵押的状况下，我行同意办理某乙丽湾（2号地块）项目房屋的商品房转移登记。 认定上述事实的证据有:当事人身份信息、（2024）川0183民初4295号之一民事裁定书、（2025）川0183执异62号执行裁定书、抵房款协议、《同意函》《成都市不动产登记信息查询结果》《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦施工合同》《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦四期第三方维修工程施工合同》《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦三期第三方维修工程施工合同》《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦四期第三方抢工施工合同》《阳光城川渝区域成都公司成都半山悦四期第三方代工施工合同Ⅱ》《商品房买卖合同（预售）》《装修告知书》《业主消费责任书》《工程开工令》《工程指令单》《工程签证单》《竣工验收合格证书》《财务对账表》《竣工结算交接单》《完工确认单》、银行电子回单、收款收据、施工现在照片、某平台聊天记录和当事人的陈述等。 本院认为，本案争议焦点为某甲公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条之规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”之规定，根据审理查明的事实，某甲公司与某丁公司在2020年-2021年期间存在真实的债权债务关系且经结算，债务履行期间届满。抵房款协议是四家公司的真实意思表示，合法有效。商品房单价为9572元，本案并无反驳证据证明该房价存在与实际价值不相当的情形。后某甲公司也通过缴纳物业费等行为实际占有房屋。某甲公司未办理不动产所有权转移登记的原因系抵押权人在办理抵押时设置了限制条件，在抵押权人同意转移的短时间内，涉案房屋即被查封，不能将未办理不动产转移登记的原因归责于某甲公司。综上，某甲公司请求排除一般债权的强制执行，符合上述规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条、第三百一十二条和《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定，判决如下: 不得执行位于邛崃市房屋（房屋唯一号：500012），解除（2024）川0183民初4295号之一民事裁定对该房屋的查封。 案件受理费15483元，由被告某乙公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年十月二十七日 法官助理*** 书记员***