邢台大榕树房地产开发有限公司;某某;青建集团股份公司其他（资源）执行审查执行裁定书

河北省邢台市信都区人民法院 执行裁定书 （2025）冀0503执异166号 案外人：***，男，1990年1月12日出生，汉族，住河北省邢台市信都区东由留村169号，身份证号：1305031***********。 委托诉讼代理人：***，河北乐晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北乐晓律师事务所律师。 申请人：青建集团股份公司，住所地山东省青岛市北区堂邑路11号，统一社会信用代码：913702002645877228。 法定代表人：***，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。 被申请人：邢台大榕树房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市信都区太行路1335号底商，统一社会信用代码：91130500097292571E。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河北晓阳合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北晓阳合众律师事务所律师。 本院执行申请人青建集团股份公司（以下简称青建公司）与被申请人邢台大榕树房地产开发有限公司（以下简称大榕树公司）保全案件执行过程中，案外人***提出书面异议，请求贵院依法中止对异议人所购房屋（位于河北省邢台市信都区绿城·诚园小区18号楼2单元1102室，原9号楼2单元1102室）的执行，并解除对该房产的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，因申请执行人青建集团股份公司执行被执行人邢台大榕树房地产开发有限公司纠纷一案，贵院受理后作出(2022)冀0503执保702号执行裁定书及《协助执行通知书》，关联判决案号：(2022)冀0503民初2896号、(2024)冀05民终770号)，异议人对贵院执行拍卖位于河北省邢台市信都区绿城·诚园小区18号楼2单元1102室（原9号楼2单元1102室）不服，现根据事实和法律规定提出执行异议。请求贵院依法中止对异议人所购房屋（位于河北省邢台市信都区绿城·诚园小区18 号楼2单元1102室，原9号楼2单元1102室）的执行，并解除对该房产的查封措施。事实与理由：异议人与被执行人邢台大榕树房地产开发有限公司于2022年7月7日签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的位于绿城·诚园小区18号楼2单元1102号（原9号楼2单元1102室）房产，并于2022年7月7日支付了购房款2750119元。商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。异议人认为，贵院于2022年12月23日对案涉房屋进行查封，但是，在2022年7月7日、贵院对案涉房屋查封之前，异议人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并交纳了房款。案涉房屋未能办理不动产权属证书，系房产被查封所致，异议人对此并无任何过错。异议人对上述房产享有的民事权益能够排除贵院基于(2022)冀0503执保702号《协助执行通知书》实施的强制执行措施。综上所述，异议人作为善意购房人，已履行了合同义务，并对案涉房屋享有合法的物权期待权。贵院的查封行为已严重侵害了异议人的合法权益。异议人已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于排除执行的条件。为维护异议人的合法权利，根据相关法律规定，特向贵院提出执行异议，恳请贵院依法审查并支持异议人的请求。 案外人***向本院提交证据：证据一、商品房买卖合同1份，证明：***购买了邢台大榕树房地产开发有限公司开发的绿城·诚园项目18号楼2单元1102室，双方于2022年7月7日签订《商品房买卖合同》。证据二、收据1份，证明：案涉房产的价款为3055688元，***已按照合同约定支付了第一期房款2750119元（占总价款的90%)，剩余305569元因开发商未将购房合同备案故而至今未支付。证据三、邢民[2020]23号文件1份， 证明：案涉18号楼系原绿城·诚园9号楼，***购买的案涉 房产于2022年12月23日被邢台市信都区人民法院司法查封。综上，***在法院查封之前已经与邢台大榕树房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，已支付了90%价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的情形，应当中止对案涉房屋的执行并解除查封措施。 申请人青建公司辩称，一、背景事实。申请执行人青建集团股份公司与被执行人邢台大榕树房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，已于2022年在贵院立案，案号：（2022）冀0503民初2896号）。为确保将来生效判决的顺利执行，我方在诉讼过程中依法申请保全查封了被执行人大榕树公司名下若干房产。2022年12月23日，在未经青建集团知情与同意的情况下，被执行人向法院申请并完成了对部分已查封房产的替换(案涉文书：2022冀05**民初2896号之五裁定书及2022冀05**执保702号协助执行通知书2份）。其中用于替换的就包含本案提出异议的，不动产登记证号为邢房预售证第2018014号9-1-1101（现房号：信都区绿城诚园小区18号楼1单元1101室）的房产。/2018014号-9-2-1102（现18号楼2单元1102）/2018010号12-2-202，现13号楼2单元202)。二、答辩理由与法律依据。案外人的执行异议申请缺乏事实与法律依据，依法不应得到支持。具体理由如下： （一）案涉房产系经法院确认的替换查封财产，权利状态明确，应纳入执行范围。案涉房产并非被执行人名下的一般财产，而是其主动提供并经贵院审查同意，用于替换原诉讼保全查封标的物的特定财产。这一替换行为本身，意味着被执行人及法院均已确认该等房产可供执行，其作为执行财产的性质和地位是清晰、明确的。案外人现在对该等已被法院确认可用于承担被执行人债务的财产主张权利，实质上是挑战生效的保全裁定及执行行为的效力，于法无据。（二）案外人主张的购房合同真实性存疑，且未实际占有房屋，不符合排除执行的条件。合同签订时间存疑，可能为规避执行而倒签。根据案外人提交的证据，案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》日期分别为2022年7月7、7月19日、7月30日。此时，我方与被执行人的诉讼已经进行，被执行人对于自身可能承担的债务是明知的。其在此敏感时期集中签订多份买卖合同，具有为转移财产、逃避债务而进行虚假交易的嫌疑。案外人未实际占有案涉房屋。据查，案涉房屋至今仍为“精装样板房”状态，无人入住，也未有任何案外人使用、管理的迹象。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，是排除执行的重要条件之一。本案中，案涉房屋至今未被实际占有，案外人主张的“物权期待权”缺乏事实基础。（三）案外人主张的房款支付方式不合常理，存在恶意串通的高度可能性。案外人声称支付了数百万元的购房款，但仅提供了被执行人单方出具的“收据”，而非银行转账等客观、可查证的支付凭证。对于如此大额的交易，不通过银行转账方式进行，严重违背日常交易习惯。这种支付方式的异常性，结合合同签订时间的敏感性，足以让人合理怀疑案外人与被执行人之间存在恶意串通，虚构债务以对抗法院执行。该“收据”作为孤证，证明力极弱，不足以证明真实交易的存在。案涉房屋查封至今将近3年，但是作为所谓的“购房者”，在知道不能办理备案的情况下，却一直没有向法院提起异议，一直等到青建集团提出执行，再提出异议，有存在阻碍执行的可能。（四）案涉房屋未办理过户登记，过错在于案外人自身或被执行人。截至目前，案涉房屋并未办理任何不动产登记手续。根据法律规定，不动产所有权以登记为准。在此情况下，其权利主张也无法对抗我方的合法债权。（五）案外人的居住情况需进一步核实，其权利主张缺乏必要性。案涉房屋作为“精装样板房”长期空置，案外人亦未举证证明其在本市无其他用于居住的房屋。其购买房屋却均未居住的行为，不符合常理，其主张的居住需求真实性存疑。综上所述，案外人提出的执行异议，其所依据的《商品房买卖合同》及付款行为真实性存疑，其既未合法占有案涉房屋，亦未办理产权过户登记，还未提供真实的支付记录完全不符合法律规定的可以排除强制执行的条件。再加之，在用已“出售”房屋替换原查封的事实背景，其行为本身具有明显的恶意，意图稀释、减少其责任财产，严重损害了我方作为债权人的合法权益。为维护生效法律文书的权威，保障申请执行人的合法债权得以实现，恳请贵院明察，依法裁定驳回案外人执行异议申请。 申请人青建公司提交证据：（2022）冀0503执保702号协助执行通知书，证明：2022年12月23日，在未经青建集团知情与同意的情况下，被执行人向法院申请并完成了对部分已查封房产的替换（案涉文书：2022冀05**民初2896号之五裁定书及2022冀05**执保702号协助执行通知书2份）。其中用于替换的就包含本案提出异议的三套住宅，分别是邢房预售证第西2018014号9-1-1101（现房号：信都区绿城诚园小区18号楼1单元1101室）、邢房预售证第西2018014号9-2-1102（现房号：信都区绿城诚园小区18号楼2单元1102室）、邢房预售证第西2018010号12-2-202（现房号：信都区绿城诚园小区13号楼2单元202室）的房产。案涉房产并非被执行人名下的一般财产，而是其主动提供并经贵院审查同意，用于替换原诉讼保全查封标的物的特定财产。这一替换行为本身，意味着被执行人及法院均已确认该等房产可供执行，其作为执行财产的性质和地位是清晰、明确的。案外人现在对该等已被法院确认可用于承担被执行人债务的财产主张权利，实质上是挑战生效的保全裁定及执行行为的效力，于法无据。 被申请人大榕树公司未答辩、未提交证据。 本院查明，青建集团股份公司与邢台大榕树房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼过程中，青建公司向邢台市信都区人民法院提出财产保全申请，本院于2022年7月14日作出（2022）冀0503民初2896号民事裁定书，裁定冻结被申请人邢台大榕树房地产开发有限公司银行存款55，000，000元或者查封扣押等值财产。期限一年。本院于2022年8月1日作出（2022）冀0503执保435号协助执行通知书，查封大榕树公司名下预售证为：邢房预售证第信2021014号的66套房产（1号楼104、1单元101、1203、1401、1402、1404、1701、1704、1801、1802、1804、2004、201、203、204、301、303、304、403、404、504、604、804；2单元1001、1003、1004、1104、1204、1301、1304、1401、1404、1501、1504、1601、1701、1702、1704、1801、1802、1803、1804、1904、2001、2004、2101、2104、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、504、601、604、704、801、804、901、903、904）。查封期限自2022年8月1日至2023年7月31日。后大榕树公司向本院提出申请称,法院查封其名下66套房产，其中47套已售出，特申请贵院解除对该47套房产的查封，自愿提供超出上述47套房产价值的未售出房产以供法院继续查封。本院于2022年12月22日作出（2022）冀0503民初2896号之五民事裁定书，裁定：一、查封申请人邢台大榕树房地产开发有限公司名下备案价格共计60037710元的房产。二、解除已被查封的申请人邢台大榕树房地产开发有限公司名下66套房中的47套房产。2022年12月23日作出（2022）冀0503执保702号协助执行通知书，解除对被申请人邢台大榕树房地产开发有限公司名下预售证号为：邢房预售证第信2021014号的47套房产（1号楼1单元101、201、301、1401、1701、1801、1402、1802、203、303、403、204、304、404、504、604、804、1404、1804、2004,2单元501、601、801、1301、1401、1801、2001、2101、502、1802、1803、504、604、704、804、904、1004、1104、1204、1304、1404、1504、1704、1804、1904、2004、2104）的查封。同时查封邢台大榕树房地产开发有限公司名下预售证号为：邢房预售证第信2020040号的32套房产及车位。（车位D1122-1138；8号楼1单元101、102；2单元101、102,6号楼1单元1701、202、402、1302、1402、1502、1702；2单元201、1401、1701、1702），预售证号为：邢房预售证第信2022048号的2套房产（1号楼1单元101、201）；邢房预售证第西2020031号的14号楼2单元1102号房产；邢房预售证第西2018014号的9号楼1单元1101、2单元1102；邢房预售证第西2018010号的12号楼2单元202号房产。查封期限为：自2022年12月23日至2025年12月22日。本院于2023年10月24日作出（2023）冀0503民初2896号民事判决书，主文：“一、被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）青建集团股份公司支付工程款19119669.35元。二、被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司以下列1、2项为标准向原告（反诉被告）青建集团股份公司支付逾期付款违约金，计算至实际给付之日止。1、以8242547.84元为基数，自2021年6月1日起，按日万分之二的标准计算；2、以10877121.51元为基数，自2023年8月18日起，按日万分之二的标准计算。三、被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）青建集团股份公司返还履约保证金225000元。四、原告（反诉被告）青建集团股份公司在被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司欠付工程款的范围内对案涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。五、驳回原告（反诉被告）青建集团股份公司其他诉讼请求。六、原告（反诉被告）青建集团股份公司于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司提交绿城诚园项目办理竣工备案所需要的材料（以2021年10月22日《工程联系单》所附清单为准）并配合办理竣工备案。七、原告（反诉被告）青建集团股份公司于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司支付逾期交工违约金7485000元、“飞检”违约金250000元、农民工工资问题违约金20000元。八、原告（反诉被告）青建集团股份公司于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司支付扣款签证部分损失56589元、二期窗户内测水泥砂浆收口损失401230元、超领甲供材损失68692.88元。九、驳回被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司其他诉讼请求。十、被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）青建集团股份公司支付鉴定费393975元”。青建集团股份公司和邢台大榕树房地产开发有限公司均不服该判决提起上诉，邢台市中级人民法院于2024年12月16日作出（2024）冀0503民终770号民事判决书，主文：“一、维持河北省邢台市信都区人民法院（2022）冀0503民初2896号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第八项、 第十项，即：“一、被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有 限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）青建集团股 份公司支付工程款19119669.35元。二、被告（反诉原告)邢台 大榕树房地产开发有限公司以下列1、2项为标准向原告（反诉 被告)青建集团股份公司支付逾期付款违约金，计算至实际给付 之日止。1、以8242547.84元为基数，自2021年6月1日起， 按日万分之二的标准计算；2、以10877121.51元为基数，自2023 年8月18日起，按日万分之二的标准计算。四、原告（反诉被 告)青建集团股份公司在被告（反诉原告)邢台大榕树房地产开 发有限公司欠付工程款的范围内对案涉工程折价或者拍卖的价 款优先受偿。六、原告（反诉被告）青建集团股份公司于本判决 生效后10日内向被告（反诉原告）邢台大榕树房地产开发有限 公司提交绿城诚园项目办理竣工备案所需要的材料（以2021年 10月22日《工程联系单》所附清单为准)并配合办理竣工备案。 八、原告（反诉被告）青建集团股份公司于本判决生效后10日 内向被告(反诉原告)邢台大榕树房地产开发有限公司支付扣款签证部分损失56589元、二期窗户内侧水泥砂浆收口损失401230元、超领甲供材损失68692.88元。十、被告（反诉原告）邢台 大榕树房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告（反 诉被告）青建集团股份公司支付鉴定费393975元。二、变更河北省邢台市信都区人民法院（2022）冀0503民初2896号民事判决第三项为：邢台大榕树房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向青建集团股份公司返还履约保证金275000元。三、变更河北省邢台市信都区人民法院（2022）冀0503民初2896号民事判决第七项为：青建集团股份公司于本判决生效后10日内向邢台大榕树房地产开发有限公司支付逾期交工违约金5500000元、“飞检”违约金250000元、农民工工资问题违约金20000元。四、撤销河北省邢台市信都区人民法院（2022）冀0503民初2896号民事判决第五项、第九项；五、驳回青建集团股份公司其他诉讼请求。六、驳回邢台大榕树房地产开发有限公司其他反诉请求”。 另查明，1、2022年7月7日出卖人邢台大榕树房地产开发有限公司与买受人***签订商品房买卖合同，协议约定出卖人将位于邢台市信都区太行路以东、学院路以北绿城·诚园项目18号楼11层2单元1102出卖给***，测绘面积189.50平方米，房屋单价为每平方米16125元，总价款3055688元，采取分期付款方式支付房款，买受人应当在2023年1月7日前分两期支付该商品房全部价款，首期房价款2750119元，应当于2022年7月7日前支付。在2023年1月7日前支付该商品房剩余价款305569元。该协议还对交付条件及交付手续、商品房质量及保修责任等作出约定。2、***提交2022年7月7日收据一份，显示邢台大榕树房地产开发有限公司收到***交来绿城诚园18-2-1102房款2750119元。 再查明，绿城诚园9号楼现更为18号楼，法院查封邢房预售证第西2018014号的9号楼2单元1102室与案外人主张的18号楼2单元1102系同一房产。且上述房产未向***交付。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依照上述规定，案外人请求权利能够排除执行的，应当同时满足上述法律规定的三个条件，本案案外人***提交了2022年7月7日其与邢台大榕树房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，拟证明双方在法院查封争议房产前已签订书面房屋买卖合同。但依照房屋买卖合同约定，房屋总价款为3055688元，案外人***称其已向开发商交纳了总价款90%的房款2750119元，但仅提供了开发商出具的收据，没有相应银行转款凭证或其他能够证明支付事实存在的证据，仅凭收据不足以证实其已支付2750119元房款的事实，故不能认定其支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。且***也未提交其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住房屋的相关证据。故其提出的异议请求不符合上述法律规定能够排除执行的条件，对案外人***要求中止对争议房产执行的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回***的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向河北省邢台市信都区人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十一月十日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。