青建集团股份公司;北京万兴建筑集团有限公司;北京星华蓝光置业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川省成都市金牛区人民法院 民事判决书 （2024）川0106民初22464号 原告：某某集团股份公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王某某，职务不详。 委托诉讼代理人：李某，女，系公司员工。 被告：北京某某建筑集团有限公司，住所地北京市大兴区。 法定代表人：吕某某，董事长。 委托诉讼代理人：***，四川同之也律师事务所律师。 第三人：北京某某蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区。 法定代表人：田某某，职务不详。 原告某某集团股份公司（以下简称“某某集团公司”）与被告北京某某建筑集团有限公司（以下简称“某某建筑公司”）、第三人北京某某蓝光置业有限公司（以下简称“某某蓝光公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某集团公司委托诉讼代理人李某、被告某某建筑公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人某某蓝光公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告某某集团公司向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于北京市房山区月华南大街某某号房屋【不动产权证号：京(2018)房不动产权第某某号】；2.判令本案诉讼费用由某某建筑公司承担。事实和理由：成都市金牛区人民法院（以下简称“金牛法院”）在执行某某建筑公司与某某蓝光公司合同纠纷一案中，某某集团公司对金牛法院执行位于北京市房山区月华南大街某某号房屋【不动产权证号：京（2018）房不动产权第某某号，以下简称案涉房屋】不服，向金牛法院提出书面异议，请求停止、撤销对案涉房屋的强制执行。金牛法院于2024年9月25日作出（2024）川0106执异468号执行裁定书，驳回某某集团公司的异议请求。某某集团公司对裁定不服，现依法提起诉讼，具体理由如下：为解决案外人天津市某某海汇房地产有限责任公司（以下简称某某海汇公司）欠付某某集团公司工程款问题，某某蓝光公司、某某海汇公司、某某集团公司签订《抵偿协议》，约定将某某蓝光公司开发建设的部分房屋抵给某某集团公司，以抵偿某某海汇公司欠付某某集团公司的工程款。因某某集团公司也欠付案外人北京某某国信建筑劳务有限公司（以下简称某某国信公司）劳务款，为解决欠付劳务款问题，某某集团公司与某某国信公司协商一致，将某某蓝光公司的上述抵工程款房屋直接转由某某国信公司接受抵款，以冲抵某某集团公司欠付某某国信公司的劳务款。2017年6月29日、6月30日，某某蓝光公司与某某国信公司签订《北京市商品房预售合同》，某某蓝光公司作为出卖人，将涉案房产出售给某某国信公司，双方并于当天对该商品房预售合同办理了预售合同登记备案手续，且对该房屋进行了交付，房屋已由某某国信公司合法占有。金牛法院对案涉房屋的查封、评估、司法拍卖等强制执行行为，已侵害了某某国信公司作为房屋权利人的合法权益，继而也影响了某某集团公司的抵款权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”需要明确的是，上述法律规定适用于一般不动产买受人，而不仅仅是商品房消费者，而本案中的“以房抵债”属于一种不动产买卖形式，以房抵债协议最终的且的是转移不动产所有权，符合不动产买卖的特征，适用上述法律规定。据此，案涉房屋完全符合上述规定，能够排除执行，具体理由如下：一、案涉房屋在人民法院查封之前均已签订合法有效的书面买卖合同。2017年6月29日、6月30日，某某国信公司与某某蓝光公司就案涉房屋分别签订了《北京市商品房预售合同》，并依法办理了预售合同备案登记手续。因此，案涉房屋均符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要求。二、某某国信公司在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。2017年6月29日、6月30日签订《北京市商品房预售合同》、办理房屋备案登记手续的当日，某某蓝光公司即向某某国信公司交付了案涉房屋。根据《抵偿协议》第四条的约定，待办理完房屋备案登记手续后，案涉房屋应属某某集团公司指定客户即某某国信公司所有，且案涉房屋均由某某国信公司持续占有。三、某某国信公司已就案涉房屋向星华蓝光公司支付了全部价款。《抵偿协议》第四条约定：“根据《物权法》的相关规定，待办理完以上房屋备案登记手续后，此房屋应属丙方指定客户所有，但该客户系丙方指定的房屋工程款抵偿受让对象，视为丙方已收到乙方支付的工程款人民币29693062元。”某某国信公司作为某某集团公司指定的案涉房屋工程款抵偿受让对象，在2017年6月29日、6月30日办理了备案登记手续，应视为某某国信公司已向某某蓝光公司支付了案涉房屋的全部价款。此后，某某集团公司也向某某海汇公司出具了相应的《抵偿款确认单》，明确了某某海汇公司已将案涉房屋抵扣工程款支付给某某集团公司，而最终的房屋工程款抵偿受让对象为某某国信公司。特别需要强调的是，天津市津南区人民法院已作出生效判决（2022）津0112民初4166号民事判决书，明确认定了某某集团公司与某某海汇公司已依据《抵偿协议》用商品房抵偿工程欠款，并在最终判项中将某某海汇公司应付某某集团公司的工程款在总工程款中扣除，以生效判决的形式进一步确认了欠付工程款与房屋购买价款相互抵销的事实，即案涉房屋的权属已被天津市津南区人民法院生效判决所认定，受到该生效判决的约束。以上也说明，某某国信公司已就案涉房屋向星华蓝光公司支付了全部价款，符合“已支付全部价款”的要求。四、案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。由于某某蓝光公司早已被列为失信被执行人，公司经营管理不正常，某某国信公司多次要求星华蓝光公司依据《抵偿协议》和《北京市商品房预售合同》协助办理案涉房屋的过户登记手续，某某蓝光公司均拒不配合。某某国信公司于2023年4月12日向某某蓝光公司发出《关于要求协助办理房屋过户登记手续的通知》，要求某某蓝光公司配合办理案涉房屋的过户登记手续，但某某蓝光公司仍拒不配合。以上情况说明，某某国信公司积极、主动、多次请求某某蓝光公司协助异议人办理过户登记手续，但均因某某蓝光公司的原因未能实现。因此，案涉房屋符合《九民纪要》以及“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要求。综上所述，案涉房屋符合关于权利能够排除执行的规定内容。 被告某某建筑公司辩称，某某集团公司无证据证明其有真实购买案涉执行标的商业房产的实际情况，其系基于以物抵债的方式获得的债务代偿，并非基于真实购房需求的一般不动产买受人，故依据最高院关于办理执行异议和复议案件规定的第26条、28条，某某集团公司诉请不能成立。且某某集团公司对其请求未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，在真实的关系中某某集团公司既无真实买卖关系又未实际支付购房款，更未合法实际占有相关房产，也未积极主张要求办理过户的实际情况，故综上，其异议主张不符合法律规定，不应得到支持。 第三人某某蓝光公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 本院经审理认定事实如下：某某建筑公司因与某某蓝光公司合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院经审理于2021年12月6日作出（2021）川0106民初20085号民事判决，判令某某建筑公司与某某蓝光公司签订的《合作协议》于2021年9月8日解除，并判令某某蓝光公司向某某建筑公司退还履约保证金500万元并支付资金占用利息。前述判决已发生法律效力，本院于2022年8月9日立案受理某某建筑公司申请执行某某蓝光公司合同纠纷一案，执行标的6070246元及利息，执行费57751元。执行过程中，本院于2022年10月24日作出（2022）川0106执7905号执行裁定，查封某某蓝光公司名下的包含案涉房屋在内的9套房屋，并于2022年11月14日向北京市房山区不动产登记中心送达前述查封裁定实施查封措施。2022年12月13日，本院作出（2022）川0106执7905号之一执行裁定，载明因前述查封房屋已网签至案外人某某国信公司，暂无法处置；除此之外，某某蓝光公司名下无其他可供执行的财产，故裁定终结本次执行程序。 2017年，某某蓝光公司（甲方）与某某海汇公司（乙方）、某某集团公司（丙方）签订《抵偿协议》，就蓝光某某香颂四期总包工程款的抵偿事宜，达成如下协议：甲方就其合法拥有开发的位于“某某城三期”房屋壹拾14套（明细见附件）房屋价值29693062元，抵偿乙方未向丙方支付工程款29693062元；甲方以房屋抵扣方式代乙方支付给丙方工程款29693062元，此款项甲方后期向乙方结算；经各方协商一致同意，上述用于抵偿项目工程款的房屋，由甲方与丙方指定客户签订《商品房买卖合同》，甲方协助该指定客户办理该房屋备案登记手续，因购买房屋和办理产权产生的全部税费、专项维修资金等其他费用由丙方指定客户自行承担；根据《物权法》的相关规定，待办理完以上房屋备案登记手续后，此房屋应属丙方指定客户所有，但该客户系丙方指定的房屋工程款抵偿受让对象，视为丙方已收到乙方支付的工程款人民币29693062元，丙方承诺届时不得以未取得抵偿的房屋产权为由，向甲方，乙方主张任何权利。附件《工程款抵房款确认单》中包含案涉房屋。 2018年10月25日，某某国信公司与张某某签订《以房抵欠款协议》，载明某某国信公司目前尚欠主体结构班组张某某劳务款未支付。现某某蓝光公司已将其建设的部分房屋抵给某某国信公司用于解决欠付本公司的工程款问题。某某国信公司现将上述抵款房屋中的北京市房山区月华南大街某某号房屋抵给张某某，用于偿还某某国信公司对张某某的劳务欠款2202481.00元；本协议签订后，视为某某国信公司已偿还张某某劳务款2202481.00元（该劳务款2202481.00元视为张某某对上述抵欠款房屋的购房款），北京市房山区月华南大街某某号房屋的产权归张某某所有。 2019年4月10日，某某国信公司与***签订《以房抵欠款协议》，载明某某国信公司目前尚欠水电班组***劳务款未支付。现某某蓝光公司已将其建设的部分房屋抵给某某国信公司用于解决欠付某某国信公司的工程款问题。某某国信公司现将上述抵款房屋中的北京市房山区月华南大街某某号房屋抵给***，用于偿还某某国信公司对***的劳务欠款1606279元。本协议签订后，视为某某国信公司已偿还***劳务款1606279元（该劳务款1606279.00元视为***对上述抵欠款房屋的购房款），北京市房山区月华南大街某某号房屋的产权归***所有。 2017年6月30日，某某蓝光公司（出卖人）与某某国信公司（买受人）就案涉房屋签订《北京市商品房预售合同》，其中40号房屋的备案价格为2202481元；42号房屋的备案价格为1606279元。前述房屋均办理预售合同备案登记手续。 某某集团公司因与某某海汇公司建设工程施工合同纠纷一案，于2022年4月13日诉至天津市津南区人民法院（以下简称津南法院），津南法院经审理认定某某集团公司与某某海汇公司签订建设工程施工合同及补充协议，某某集团公司完成了施工；某某集团公司与某某海汇公司、某某蓝光公司就案涉房屋签订抵偿协议并办理网签手续等。津南法院认为，某某集团公司与某某海汇公司签订抵偿协议，用商品房抵偿工程款，且已履行，抵偿金额29693062元应认定为某某海汇公司的已付工程款，故于2023年6月16日作出（2022）津0112民初4166号民事判决，判令某某海汇公司向某某集团公司支付工程款6606613.78元；并确认某某集团公司对其修建的工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权等。前述判决已发生法律效力，某某集团公司于2023年7月26日向津南法院申请强制执行。 某某集团公司提交的《物业移交确认单》显示，案涉房屋的业主接房确认时间为某某国信公司，并加盖某某国信公司公章。 2023年4月26日某某国信公司向某某蓝光公司邮寄《关于要求协助办理房屋过户登记手续的通知》，要求某某蓝光公司协助其办理14套抵款房屋的过户登记手续。 某某集团公司提交某某蓝光公司于2017年11月26日与四川某某资产管理集团股份有限公司北京分公司（已更名为四川某某生活服务集团股份有限公司北京分公司）签订的《潞港商业中心前期物业服务合同》一份，拟证明四川某某生活服务集团股份有限公司北京分公司为案涉房屋所在小区的物业公司。 某某集团公司另提交一份落款时间为2024年9月28日、加盖四川某某生活服务集团股份有限公司北京分公司公章的《民事起诉状》一份，该诉状载明原告系四川某某生活服务集团股份有限公司北京分公司，被告系某某国信公司，案由为物业服务合同纠纷，诉讼请求为判令某某国信公司支付2021年4月1日至2024年6月30日的物业服务费912564.63元；事实与理由部分载明某某公司北京分公司为北京潞港商业中心小区的物业服务企业，某某国信公司为该小区业主。 某某集团公司向本院提出书面执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。本院经审查于2024年9月25日作出（2024）川0106执异468号执行裁定，查明案涉房屋登记的所有权人为某某蓝光公司，为其单独所有，登记时间2018年5月8日，并认为某某集团公司并非购买商品房的消费者，故裁定驳回某某集团公司的异议请求。某某集团公司遂提起本案诉讼。 庭审中，某某集团公司陈述，某某蓝光公司与某某海汇公司均系蓝光集团旗下的子公司。某某建筑公司陈述，经其现场查看，案涉商业房产均处于荒废状态，无实际占用和使用的情况。 以上事实，有原被告身份信息、企业工商登记信息、（2021）川0106民初20085号民事判决、（2022）川0106执7905号执行裁定、（2022）川0106执7905号之一执行裁定、（2024）川0106执异468号执行裁定、抵偿协议、工程款抵房款确认单、以房抵欠款协议、北京市商品房预售合同、（2022）津0112民初4166号民事判决、物业移交确认单、关于要求协助办理房屋过户登记手续的通知、民事起诉状、物业服务合同及当事人的陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故某某集团公司主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条情况，对案涉房屋享有的民事权利足以排除人民法院强制执行，应当举证证明本案事实同时满足前述规定的要件。 根据某某集团公司提交的抵偿协议、商品房买卖合同及已经发生法律效力的（2022）津0112民初4166号民事判决，某某集团公司与某某海汇公司之间存在建设工程施工合同关系，某某集团公司享有对某某海汇公司的合法、真实债权，某某蓝光公司于2017年即以案涉房屋抵偿某某集团公司对某某海汇公司享有的债权，某某蓝光公司也在案涉房屋被查封之前已与某某集团公司指定的买受人签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，前述时间均早于案涉房屋的查封时间2022年。故某某集团公司主张的以房抵债事实成立，某某集团公司基于此指定某某国信公司与某某蓝光公司建立房屋买卖合同应属合法有效。又根据《抵偿协议》的约定，待办理完案涉房屋备案登记手续后，视为某某集团公司已收到某某海汇公司支付的工程款人民币29693062元，且该部分抵偿金额亦在（2022）津0112民初4166号民事判决中被认定为某某海汇公司的已付款金额，可以认定某某集团公司已以债权抵偿方式支付完毕全部购房款。 关于某某集团公司是否在案涉房屋查封前合法占有案涉房屋。某某集团公司举示了民事起诉状及物业移交单拟证明其指定的受让人已经实际占有案涉房屋。首先，某某集团公司提交的物业移交单仅有某某国信公司单方盖章，没有物业公司确认，无法证明实际交付事实的发生及发生的时间；其次，四川某某生活服务集团股份有限公司北京分公司在另案中的民事起诉状虽诉请的是2021年4月1日至2024年6月30日期间物业服务费，但诉讼请求仅为四川某某生活服务集团股份有限公司北京分公司的陈述，提出该主张本身并不能证明事实占有。在某某集团公司未提交物业合同、水电费缴纳凭证等其他证据情况下，现有证据无法证明某某集团公司指定的受让人在房屋查封之前即实际占有案涉房屋。此外，案涉房屋于2018年登记在某某蓝光公司名下，而根据某某集团公司提交的证据，其指定的房屋受让人在案涉房屋被查封后于2023年4月才发函向某某蓝光公司要求办理案涉房屋的过户手续，对未办理过户登记存在一定过错。 综上，某某集团公司未能举证证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，对未办理过户登记亦存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，不能据此排除案涉房屋的强制执行。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十条规定，判决如下： 驳回某某集团股份公司的诉讼请求。 案件受理费37270元、公告费400元，由某某集团股份公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年五月十九日 法官助理*** 书记员***