吴某1与青海旺宅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

青海省共和县人民法院 民事判决书 （2019）青2521民初691号 原告：***，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：周某，青海简阔律师事务所律师。 被告：青海旺宅房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916331007105798622。 法定代表人：焦某1，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵某，青海尊悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴某2。 第三人：青海聚盈建筑工程有限公司，社会统一信用代码：91633l00710408828G（1-1）。 法定代表人：焦某2，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡某。 第三人：孝感市益宁建筑劳务有限公司，社会统一信用代码：9142090075703101XK。 法定代表人：吴某3，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李某，兰州瀛强律师事务所律师。 原告***与被告青海旺宅房地产开发有限公司（以下简称旺宅公司）、第三人青海聚盈建筑工程有限公司（以下简称聚盈公司）、孝感市益宁建筑劳务有限公司（以下简称孝感益宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周某，被告青海旺宅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵某、吴某2，第三人青海聚盈建筑工程有限公司的委托诉讼代理人蔡某，孝感市益宁建筑劳务有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告交付房屋并办理不动产登记证；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年9月29日原、被告双方经协商，原告将海南州共和县恰卜恰镇城北新区舒裕华府综合小区2号楼2071室房屋一套出售给原告，该房屋建筑面积为118．51平方米，每平方米为2470元，总价款为292720元。原告于2016年10月13日向被告交付购房首付款100000元，交付首付款后被告一直迟迟未与原告签订房屋购房合同，为此，原告至今未能领取房屋钥匙。现原告要求被告立即签订购房合同和交付房屋，并办理不动产登记证，原告也会立即缴清购房尾款。综上，被告迟迟不予交付房屋的行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益不受侵害，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法判令被告立即交付房屋和签订购房合同书，并办理不动产登记证。 青海旺宅房地产开发有限公司辩称，《抵房合同》成立、生效与《商品房买卖合同》成立、生效分属两个法律事实，抵房合同签订的双方是第三人聚盈公司和孝感益宁公司，而《商品房买卖合同》的主体应该是原告和旺宅公司，两者主体不同，意思表示不同；第三人聚盈公司是总承包方，孝感益宁公司是1到5号楼分包劳务的施工方，孝感益宁公司与聚盈公司签订抵房合同，约定将房屋抵偿给孝感益宁公司，但现有证据证明孝感益宁公司与聚盈公司合同中的公章系伪造，该抵房合同不成立；截至目前被告公司未见过原告***本人，双方就房屋买卖合同从未有过合意，该合同不成立，旺宅公司亦从未收到过10万元的预付款，也没收到剩余的房款，故双方之间买卖合同不成立，原告要求交付房屋办理不动产请求不成立，所以被告公司不应该承担责任，请求依法驳回原告全部诉求。 第三人青海聚盈建筑工程有限公司述称，意见和被告旺宅公司的答辩意见一致，抵房合同是基于劳务合同成立的，但孝感益宁公司的公章系伪造，该合同不成立，聚盈公司不是买卖房屋合同的主体，故不应承担责任。 第三人孝感市益宁建筑劳务有限公司称，1、孝感益宁公司从未与聚盈公司签订过任何劳务合同，所有合同系当时的工地施工人***私刻第三人公司公章与聚盈公司签订的，孝感益宁公司也未委托***承包工程，孝感益宁公司从未收到过聚盈公司所转的款项，和聚盈公司没有任何合同关系；2、***伪造公司公章现已被判刑，所以所有私刻公章签订合同的后果应该由***承担，孝感益宁公司不承认***的行为，故孝感益宁公司与此案件无关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、本案抵房合同签约方为青海聚盈建筑工程有限公司与孝感益宁公司，而非青海旺宅房地产开发有限公司。抵房合同成立虽然并不导致房屋买卖合同成立、生效的法律后果，但被告依据抵房合同向原告出具了首付款收据后，在原、被告以及青海聚盈建筑工程有限公司、孝感益宁公司形成了以房折抵工程款的房屋买卖关系。被告向原告出具首付款收据行为视为对原告购房要约的承诺，双方之间存在房屋买卖法律行为。因此，被告青海旺宅房地产开发有限公司认为与原告***没有任何合同关系的质证意见不能成立。2、湖北省孝昌县人民法院刑事判决书证明了***以孝感益宁公司名义与青海聚盈建筑工程有限公司签订的劳务合同、抵房合同上的孝感益宁公司印章是***伪造，对此，原、被告及第三人均无异议。抵房合同就孝感益宁公司而言是不能成立的，但不影响原、被告以及青海聚盈建筑工程有限公司、***之间的以房折抵工程款的房屋买卖关系。因为本案被告是舒裕华府的开发商，第三人青海聚盈建筑工程有限公司是工程总承包方，而***是工程劳务的施工方，相互之间以房折抵工程款也是不违反法律规定。因此被告及第三人提出抵房合同上的孝感益宁公司印章是伪造的，不是孝感益宁公司真实意思表示，抵房合同不成立的质证意见也是不成立。3、***出具的收据只能证明原告***通过***向***交付抵房合同约定抵给孝感益宁公司2套商品房的购房款612000元。而被告和第三人青海聚盈建筑工程有限公司只认可2套房屋首付款200000元在***工程款中予以折抵。因此没有证据证明原告的全部购房款已在工程款抵扣，不能认定原告已付清全部购房款。4、被告提供的商品房买卖合同以及通知函、邮政快递单及海南日报公告证实被告在向原告出具首付款收据后，通过邮政快递和公告方式通知孝感益宁公司和原告***和***到售房处办理相关手续。但一直未与原告***和***取得联系。被告将涉案房屋出售给***，并与***签订了房屋买卖合同。原告对上述证据的真实性提出质疑，不认可涉案房屋已出售***，但对此原告提供不出证据予以证实。 本院经审理认定如下事实：共和县恰卜恰镇舒裕华府综合小区系被告青海旺宅房地产开发有限公司开发，第三人青海聚盈建筑工程有限公司总承包，施工人***以孝感益宁公司名义与青海聚盈建筑工程有限公司签订了钢筋、水电暖劳务施工合同。2016年9月29日第三人青海聚盈建筑工程有限公司与孝感益宁公司签订了抵房合同。合同约定：孝感益宁公司自愿用本项目部分工程余款抵顶青海聚盈建筑工程有限公司从青海旺宅房地产开发有限公司处抵顶的的位××县的舒裕华府综合小区2套商品房。其中2号楼二单元2071号房，建筑面积约：118.51㎡，单价2470元/㎡，总价款292720元。售房合同姓名：***。3号楼一单元122号房，建筑面积约：104.29㎡，单价2978元/㎡，总价款310576元，售房合同姓名：***。房款支付方式：2套商品房首付款200000元从孝感益宁公司的2016年9月份工程进度款中扣除抵顶，2套房其余房款403296元从孝感益宁公司的20%工程款中一次性全部扣清。2016年10月13日原告***和***通过***向***给付2套商品房的首付款200000元，第三人青海聚盈建筑工程有限公司按照抵房合同约定从孝感益宁公司工程款抵扣首付款200000元。同日被告青海旺宅房地产开发有限公司向原告***出具了3号楼一单元122号房首付款100000元收据。2017年6月12日原告***和***通过***向***给付剩余2套房的房款412000元。2019年2月2日被告青海旺宅房地产开发有限公司通过邮政快递向孝感益宁公司邮寄通知函，要求孝感益宁公司10日内通知***和***到售房部办理相关手续。2019年2月16日被告青海旺宅房地产开发有限公司在海南日报刊登公告，要求原告***和***于公告发出之日5日内到舒裕华府售房部办理相关手续，逾期不来办理，该两套房将另行出售。在公告期满后，被告于2019年2月24日将2号楼二单元2071号房出售给***，并与***签订了商品房买卖合同。 另查明***以孝感益宁公司名义与青海聚盈建筑工程有限公司签订了钢筋、水电暖劳务施工合同和抵房合同上的孝感益宁公司印章是***私刻的，***因犯伪造公司印章罪，被湖北省孝昌人民法院判处有期徒刑六个月，现在湖北省女子监狱服刑。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”同时依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的一般应当认定合同成立。”本案抵房合同明确约定了所抵售原告的房屋的房号、面积、单价及总价款和房款支付方式。第三人青海聚盈建筑工程有限公司按照抵房合同从孝感益宁公司工程款中予以抵扣了2套商品房的首付款200000元。原告***和***通过***向***给付2套商品房的首付款200000元，被告青海旺宅房地产开发有限公司也向原告出具首付款100000元收据，双方履行主要的合同义务。原告与被告虽然未签订书面的商品房买卖合同，但依照上述法律规定，原、被告之间的房屋买卖关系是成立的。被告在出具首付款收据后又将房屋出售给***，并与***签订了商品房买卖合同，致使原告的购房目的无法实现。被告的行为实属违约行为，理应退还原告的首付款100000元，并向原告支付此款的资金占用利息。对于原告要求被告赔付已出售房屋的差价款。因抵房合同对赔偿损失违约责任没有约定，而原、被告之间未签订商品房买卖合同并非被告一方原因造成的，被告曾通过邮政快递和报纸公告形式通知原告***和***到舒裕华府售房部办理相关手续。因此对原告赔偿损失请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，判决如下： 一、被告青海旺宅房地产开发有限公司自本判决生效之日起向原告***退还购买房屋的首付款100000元，并按年利率6%支付此款自2016年10月13日至实际还款之日的资金占用利息。 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告青海旺宅房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年十二月六日 书记员*** 法官助理*** 本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的一般应当认定合同成立。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。