某某与青海旺宅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

青海省共和县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）青2521民初692号

原告：***，公民身份号码：。

委托诉讼代理人：周瑞虹，青海简阔律师事务所律师。

被告：青海旺宅房地产开发有限公司。

法定代表人：焦成丕，公司执行董事。

委托诉讼代理人：吴清玉，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。

委托诉讼代理人：赵攀，青海尊悦律师事务所律师。

第三人：青海聚盈建筑工程有限公司。

法定代表人：焦长发，公司董事长。

委托诉讼代理人：叶占洪，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。

第三人：孝感市益宇建筑劳务有限公司。

法定代表人：吴赤军。

委托诉讼代理人：李世军，甘肃瀛强律师事务所律师。

原告***与被告青海旺宅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序审理。因该案涉及青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司达成的抵房合同，被告青海旺宅房地产开发有限公司向本院提出申请要求追加青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院依法追加青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司为本案第三人，并将此案转为普通程序组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人周瑞虹，被告青海旺宅房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴清玉、赵攀，第三人青海聚盈建筑工程有限公司委托诉讼代理人叶占洪，孝感市益宇建筑劳务有限公司委托诉讼代理人李世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告交付房屋并办理不动产登记证；2、案件受理费由被告承担。庭审中原告委托诉讼代理人提出涉案房屋如被告出售他人，属于善意取得，原告要求被告退回已付的首付款100000元，并要求被告补偿已出售房屋的差价款。事实和理由：2016年9月29日原、被告双方经协商，在自愿、公平、平等的原则，被告将海南州共和县恰卜恰镇城北新区舒裕华府综合小区3号楼122室房屋一套出售给原告，该房屋建筑面积为104.29平方米，每平方米为2978元，总价款为310576元。原告于2016年10月13日向被告交付购房首付款100000元，交付首付款后被告一直迟迟未与原告签订房屋购房合同，为此，原告至今未能领取房屋钥匙。现原告要求被告立即签订购房合同和交付房屋，且办理不动产登记证，原告也会立即缴清购房尾款。

被告青海旺宅房地产开发有限公司辩称，该案买卖房屋系被告青海旺宅房地产开发有限公司开发，第三人青海聚盈建筑工程有限公司是总承包方，孝感市益宇建筑劳务有限公司是劳务施工方。在施工过程中第三人青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司签订抵房合同，抵房合同约定将青海聚盈建筑工程有限公司从青海旺宅房地产开发有限公司顶抵的房屋转顶抵给孝感市益宇建筑劳务有限公司。但现有证据表明第三人青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司之间签订的施工合同、抵房合同上的孝感市益宇建筑劳务有限公司的印章系李云伪造，并非孝感市益宇建筑劳务有限公司真实意思表示，因此该抵房合同不成立。被告青海旺宅房地产开发有限公司与原告***之间对房屋买卖事宜从未进行过协商，双方之间并没有形成房屋买卖事宜的合意，也没有签订房屋买卖合同。被告青海旺宅房地产开发有限公司之所以向原告***出具10万的首付款收据。这是根据第三人青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司签订抵房合同以及李云请求，向孝感市益宇建筑劳务有限公司出具的，该收据上收款方式为顶房款，并非现金。被告青海旺宅房地产开发有限公司从未收到原告***交付的首付款100000元。涉案房屋已出售他人，不可能向原告交付房屋。因此，被告青海旺宅房地产开发有限公司请求法庭依法驳回原告***诉讼请求。

第三人青海聚盈建筑工程有限公司辩称，青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司之间签订的施工合同、抵房合同上的孝感市益宇建筑劳务有限公司的印章系李云伪造，并非孝感市益宇建筑劳务有限公司真实意思表示，该抵房合同不成立。原告依据抵房合同要求被告交付房屋也是不成立的。

第三人孝感市益宇建筑劳务有限公司辩称，孝感市益宇建筑劳务有限公司从未与青海聚盈建筑工程有限公司签订合同。所有合同上孝感市益宇建筑劳务有限公司的印章均是李云私刻的，李云私刻印章现已被判刑。孝感市益宇建筑劳务有限公司从未收到过青海聚盈建筑工程有限公司工程款项，与青海聚盈建筑工程有限公司没有任何合同关系。李云私刻印章所产生的法律后果应该由李云承担。

原告***为证明其诉求成立，向法庭提交如下证据：1、抵房合同1份（复印件），拟证明青海聚盈建筑工程有限公司从青海旺宅房地产开发有限公司开发的××县的舒裕华府综合小区2套商品房以工程款抵账方式抵给孝感市益宇建筑劳务有限公司。2、首付款收据1张，拟证明青海旺宅房地产开发有限公司收到***交付的××府的首付款100000元。3、李云出具的收条2张，拟证明***和吴顺通过李明洪向李云交付抵房合同约定抵给孝感市益宇建筑劳务有限公司2套商品房的首付款200000元，之后又通过李明洪向李云支付2套商品房房款412000元。其中***支付购买舒裕华府综合小区3号楼122室总房款310576元。

被告青海旺宅房地产开发有限公司对原告提交上述证据发表如下质证意见：1、原告提交的抵房合同是第三人青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司签订的。被告青海旺宅房地产开发有限公司与原告***没有签订任何合同。被告青海旺宅房地产开发有限公司不负有向原告交付房屋的合同义务。2、对首付款收据，该收据是基于抵房合同出具的，现抵房合同上的孝感市益宇建筑劳务有限公司的印章系伪造，抵房合同不能成立，依据抵房合同出具的首付款收据自然不具有法律效力。3、李云出具的收据，该收据只能证明原告将购房款交付李云，并不能证明被告青海旺宅房地产开发有限公司已收到原告首付款及全部的购房款。因此被告青海旺宅房地产开发有限公司对原告提交法庭上述证据不予认可。

第三人青海聚盈建筑工程有限公司对原告提交上述证据发表质证意见与被告青海旺宅房地产开发有限公司发表质证意见相同。

第三人孝感市益宇建筑劳务有限公司以抵房合同上的孝感市益宇建筑劳务有限公司印章是伪造的，孝感市益宇建筑劳务有限公司对抵房合同不知情为由，对原告提交证据表示不发表质证意见。

被告青海旺宅房地产开发有限公司为证明其抗辩成立，向法庭提交如下证据：1、湖北省孝昌县人民法院刑事判决书1份（网上下载），拟证明李云伪造孝感市益宇建筑劳务有限公司印章与青海聚盈建筑工程有限公司签订劳务合同，被法院判处有期徒刑6个月。因此青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司签订的抵房合同不成立。被告青海旺宅房地产开发有限公司不负有向原告交付房屋的合同义务。2、通知函1张、邮政快递单1张及海南日报公告一份，拟证明被告青海旺宅房地产开发有限公司在出具首付款收据后，分别以快递方式通知孝感市益宇建筑劳务有限公司办理售房相关手续。在海南日报刊登公告通知***和吴顺到售房处办理相关手续。3、商品房买卖合同1份、首付款收据1张，拟证明被告青海旺宅房地产开发有限公司已将涉案房屋出售给蔡相明，不可能向原告***再交付房屋。

原告***对被告提交上述证据发表如下质证意见：1、对湖北省孝昌县人民法院刑事判决书的真实性不持异议，李云私刻印章事实存在，但不能否认李云与青海聚盈建筑工程有限公司劳务分包工程不存在，抵房合同不能因李云私刻印章而不能成立。2、通知函和公告恰恰证明被告与原告之间存在抵房的房屋买卖关系。3、对商品房买卖合同及收据的真实性存在质疑，因被告在开庭审理时并没有出示，不认可被告已将房屋出售蔡相明。

第三人青海聚盈建筑工程有限公司认可被告提交上述证据。

第三人孝感市益宇建筑劳务有限公司对被告提交证据发表质证意见：对判决书表示认可，对通知函表示从未收到。

第三人青海聚盈建筑工程有限公司向法庭提交证据：抵房合同1份及湖北省孝昌县人民法院刑事判决书1份（网上下载），拟证明抵房合同上孝感市益宇建筑劳务有限公司印章是李云伪造的，抵房合同不成立。

原告对青海聚盈建筑工程有限公司提交证据发表质证意见：抵房合同虽然是本案第三人之间达成的，但抵房合同已明确写明购房者是***和吴顺。不能因李云私刻印章而不能成立。

被告认可青海聚盈建筑工程有限公司提交证据，认为抵房合同上孝感市益宇建筑劳务有限公司印章是李云伪造的，抵房合同不成立。

第三人孝感市益宇建筑劳务有限公司对青海聚盈建筑工程有限公司提交证据以不知情为由，表示不发表质证意见。

第三人孝感市益宇建筑劳务有限公司向法庭提交证据：湖北省孝昌县人民法院刑事判决书1份（原件），拟证明抵房合同上的孝感市益宇建筑劳务有限公司印章是李云私刻，孝感市益宇建筑劳务有限公司对抵房合同不知情。

原告***、被告青海旺宅房地产开发有限公司及第三人青海聚盈建筑工程有限公司认可孝感市益宇建筑劳务有限公司对抵房合同不知情。

经法庭举证、质证，本院对原、被告及第三人提交证据分析认定如下：1、本案抵房合同签约方为青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司，而非青海旺宅房地产开发有限公司。抵房合同成立虽然并不导致房屋买卖合同成立、生效的法律后果，但被告依据抵房合同向原告出具了首付款收据后，在原、被告以及青海聚盈建筑工程有限公司、孝感市益宇建筑劳务有限公司形成了以房折抵工程款的房屋买卖关系。被告向原告出具首付款收据行为视为对原告购房要约的承诺，双方之间存在房屋买卖法律行为。因此，被告青海旺宅房地产开发有限公司认为与原告***没有任何合同关系的质证意见不能成立。2、湖北省孝昌县人民法院刑事判决书证明了李云以孝感市益宇建筑劳务有限公司名义与青海聚盈建筑工程有限公司签订的劳务合同、抵房合同上的孝感市益宇建筑劳务有限公司印章是李云伪造，对此，原、被告及第三人均无异议。抵房合同就孝感市益宇建筑劳务有限公司而言是不能成立的，但不影响原、被告以及青海聚盈建筑工程有限公司、李云之间的以房折抵工程款的房屋买卖关系。因为本案被告是舒裕华府的开发商，第三人青海聚盈建筑工程有限公司是工程总承包方，而李云是工程劳务的施工方，相互之间以房折抵工程款也是不违反法律规定。因此被告及第三人提出抵房合同上的孝感市益宇建筑劳务有限公司印章是伪造的，不是孝感市益宇建筑劳务有限公司真实意思表示，抵房合同不成立的质证意见也是不成立。3、李云出具的收据只能证明原告***和吴顺通过李明洪向李云交付抵房合同约定抵给孝感市益宇建筑劳务有限公司2套商品房的购房款612000元。而被告和第三人青海聚盈建筑工程有限公司只认可2套房屋首付款200000元在李云工程款中予以折抵。因此没有证据证明原告的全部购房款已在工程款抵扣，不能认定原告已付清全部购房款。4、被告提供的商品房买卖合同以及通知函、邮政快递单及海南日报公告证实被告在向原告出具首付款收据后，通过邮政快递和公告方式通知孝感市益宇建筑劳务有限公司和原告***和吴顺到售房处办理相关手续。但一直未与原告***和吴顺取得联系。被告将涉案房屋出售给蔡相明，并与蔡相明签订了房屋买卖合同。原告对上述证据的真实性提出质疑，不认可涉案房屋已出售蔡相明。对此原告提供不出证据予以证实。

本院经审理认定事实如下：共和县恰卜恰镇舒裕华府综合小区系被告青海旺宅房地产开发有限公司开发，第三人青海聚盈建筑工程有限公司总承包，李云以孝感市益宇建筑劳务有限公司名义与青海聚盈建筑工程有限公司签订了钢筋、水电暖劳务施工合同。2016年9月29日第三人青海聚盈建筑工程有限公司与孝感市益宇建筑劳务有限公司签订了抵房合同。合同约定：孝感市益宇建筑劳务有限公司自愿用本项目部分工程余款抵顶青海聚盈建筑工程有限公司从青海旺宅房地产开发有限公司处抵顶的的位××县的舒裕华府综合小区2套商品房。其中3号楼一单元122号房，建筑面积约：104.29㎡，单价2978元/㎡，总价款310576元，售房合同姓名：***。2号楼二单元2071号房，建筑面积约：118.51㎡，单价2470元/㎡，总价款292720元。售房合同姓名：吴顺。房款支付方式：2套商品房首付款200000元从孝感市益宇建筑劳务有限公司的2016年9月份工程进度款中扣除抵顶，2套房其余房款403296元从孝感市益宇建筑劳务有限公司的20%工程款中一次性全部扣清。2016年10月13日原告***和吴顺通过李明洪向李云给付2套商品房的首付款200000元，第三人青海聚盈建筑工程有限公司按照抵房合同约定从孝感市益宇建筑劳务有限公司工程款抵扣首付款200000元。同日被告青海旺宅房地产开发有限公司向孝感市益宇建筑劳务有限公司出具了3号楼一单元122号房首付款100000元收据。2017年6月12日原告***和吴顺通过李明洪向李云给付剩余2套房的房款412000元。2019年2月2日被告青海旺宅房地产开发有限公司通过邮政快递向孝感市益宇建筑劳务有限公司邮寄通知函，要求孝感市益宇建筑劳务有限公司10日内通知***和吴顺到售房部办理相关手续。2019年2月16日被告青海旺宅房地产开发有限公司在海南日报刊登公告，要求***和吴顺于公告发出之日5日内到舒裕华府售房部办理相关手续，逾期不来办理，该两套房将另行出售。在公告期满后，被告于2019年2月27日将3号楼一单元122号房出售给蔡相明，并与蔡相明签订了商品房买卖合同。

另查明李云以孝感市益宇建筑劳务有限公司名义与青海聚盈建筑工程有限公司签订了钢筋、水电暖劳务施工合同和抵房合同上的孝感市益宇建筑劳务有限公司印章是李云私刻的，李云因犯伪造公司印章罪，被湖北省孝昌人民法院判处有期徒刑六个月，现在湖北省女子监狱服刑。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”同时依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的一般应当认定合同成立。”本案抵房合同明确约定了所抵售原告的房屋的房号、面积、单价及总价款和房款支付方式。第三人青海聚盈建筑工程有限公司按照抵房合同从孝感市益宇建筑劳务有限公司工程款中予以抵扣了2套商品房的首付款200000元。原告***和吴顺通过李明洪向李云给付2套商品房的首付款200000元，被告青海旺宅房地产开发有限公司也向原告出具首付款100000元收据，双方履行主要的合同义务。原告与被告虽然未签订书面的商品房买卖合同，但依照上述法律规定，原、被告之间的房屋买卖关系是成立的。被告在出具首付款收据后又将房屋出售给蔡相明，并与蔡相明签订了商品房买卖合同，致使原告的购房目的无法实现。被告的行为实属违约行为，理应退还原告的首付款100000元，并向原告支付此款的资金占用利息。对于原告要求被告赔付已出售房屋的差价款。因抵房合同对赔偿损失违约责任没有约定，而原、被告之间未签订商品房买卖合同并非被告一方原因造成的，被告曾通过邮政快递和报纸公告形式通知原告***和吴顺到舒裕华府售房部办理相关手续。因此对原告赔偿损失请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、被告青海旺宅房地产开发有限公司自本判决生效之日起向原告***退还购买房屋的首付款100000元，并按年利率6%支付此款自2016年10月13日至实际还款之日的资金占用利息。

二、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由被告青海旺宅房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。

审　判　长　　王志刚

审　判　员　　赵生兰

人民陪审员　　林成友

二〇一九年十一月十一日

法官　助理　　张秀林

书　记　员　　周忠措

本判决适用法律条文

《中华人民共和国合同法》

第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的一般应当认定合同成立。

《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。