浙江亿厦建设集团股份有限公司、嵊州市圣都置业有限公司等执行审查类执行裁定书

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浙江省嵊州市人民法院

执行裁定书

（2021）浙0683执异36号

案外人：李裘飞，男，1967年1月19日出生，汉族，住绍兴市上虞区。

案外人：郦丽娟，女，1968年2月27日出生，汉族，住绍兴市上虞区。

申请执行人：浙江亿厦建设股份有限公司，住所地：嵊州市剡湖街道嵊州大道281-1号至281-8号（二层）。

法定代表人：朱樟良，总经理。

被执行人：嵊州市圣都置业有限公司，住所地：嵊州市经济开发区曹家洋村209号。

法定代表人：何亚富，执行董事。

被执行人：何亚富，男，1958年5月22日出生，汉族，住绍兴市上虞区。

本院在执行申请执行人浙江亿厦建设股份有限公司与被执行人嵊州市圣都置业有限公司、何亚富建设工程施工合同纠纷一案【案号为（2019）浙0683执3483号】中，案外人李裘飞、郦丽娟向本院提出书面异议，本院于2021年4月20立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人李裘飞、郦丽娟向本院提出异议请求：依法解除对坐落于嵊州市XXX号车库的查封措施。事实和理由：两案外人已于2017年3月6日通过嵊州市网上房地产交易平台与嵊州市圣都置业有限公司就坐落于嵊州市XXX室房产及XXX号车库签订商品房买卖合同，并于2017年3月16日支付了全部购房款及车库款，并接收房产。该XXX号车库已归属案外人，且案外人已取得了实际使用权，因房产公司原因未能办理房产证。浙江省嵊州市人民法院对上述车库的查封措施，侵害了案外人的财产权益。

申请执行人浙江亿厦建设股份有限公司称，1．其享有的是建设工程价款优先权，异议人作为普通金钱债权人无权对法定优先权提起执行异议；2．异议人未举证证明其足额支付购房款，其提出的解封请求不符合法律规定；3．最高人民法院有关商品房排他执行的规定系为了维护购房者的生存权，异议人应当能够证明涉执房产系其唯一住房，并在满足其他要件的情形下才能排除强制执行。

本院查明，浙江亿厦建设股份有限公司因与嵊州市圣都置业有限公司建设工程施工合同向本院起诉，本院于2019年2月25日立案受理，并应浙江亿厦建设股份有限公司申请，于2019年2月28日以（2019）浙0683民初1491号民事裁定书登记查封嵊州市圣都置业有限公司名下坐落于嵊州市XXX号车库。2019年6月14日，本院（2019）浙0683民初1491号民事判决确定：一、嵊州市圣都置业有限公司支付浙江亿厦建设股份有限公司工程款3198711.40元，并支付该款自2017年12月19日起至付清日止按月利率15‰计算的利息，款限于本原判发生法律效力之日起三十日内付清；二、何亚富对嵊州市圣都置业有限公司的上述第一项确定的付款义务承担连带保证责任；何亚富承担保证责任后，有权向嵊州市圣都置业有限公司追偿；浙江亿厦建设股份有限公司在嵊州市圣都置业有限公司欠付的工程款3198711.40元范围内对其承建施工的涉案工程依法定程序经折价或拍卖所得的价款中享有优先受偿权。2019年10月24日，本院依据上述判决对申请执行人浙江亿厦建设股份有限公司与嵊州市圣都置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案立案执行，案号为（2019）浙0683执3483号。

另查明，2017年3月6日，案外人李裘飞、郦丽娟与嵊州市圣都置业有限公司签署2017030648EA141146号《浙江省商品房买卖合同》，约定两案外人向嵊州市圣都置业有限公司购买坐落于嵊州市XXX室房产，其中《附件三：其他物业买卖、赠予、租赁协议书》包含车库XXX号。2017年3月16日，嵊州市圣都置业有限公司开具全额购房款及车库款发票，并为两案外人办理了东方豪庭一期入伙指引。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人李裘飞、郦丽娟与被执行人的商品房买卖合同签订于本院查封涉案房产之前，涉案车库的交付亦早于本院查封，买受人已支付全部车库款，涉案车库未办理过户登记亦非买受人自身原因，故符合上述法律规定。据此，案外人虽未取得物权，但对其物权期待权也应该保护。关于申请执行人所述案外人作为普通金钱债权人无权对法定优先权提起执行异议、未证明其足额支付购房款，于法无据，本院不予采信；所述案外人应当证明涉执房产系其唯一住房，是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，而上述规定的第二十八条和第二十九条系竞合关系，案外人人只要满足其中一条规定，即可排除执行，故本案在案外人已经符合第二十八条的规定情形下，无需再审查是否符合第二十九条的规定。综上，案外人的异议请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对坐落于嵊州市XXX号车库的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长过岸冰

审判员周叶萍

审判员杨月江

二〇二一年四月二十七日

书记员薛长虹