杨某某等与等等案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川省攀枝花市仁和区人民法院 民事判决书 （2024）川0411民初2367号 原告：杨某某，男，1995年3月8日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人:***，四川民慷律师事务所律师，执业证号:15104202110407522。 被告：四川省某某建筑工程有限公司，住所地：四川省成都市金牛区马鞍西路1号，统一社会信用代码：915100002018029740。 法定代表人：马某某，董事长。 委托诉讼代理人:***，四川泽珲律师事务所律师，执业证号:15101202310585081。 被告：攀枝花某某某置地开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区，统一社会信用代码：915104000×××××××。 法定代表人：王某，执行董事。 委托诉讼代理人:***，四川志存律师事务所律师，执业证号:15101200710735571。 被告：攀枝花某某某某旅游投资有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区，统一社会信用代码：915104005×××××××。 法定代表人：王某，总经理。 委托诉讼代理人:***，四川志存律师事务所律师，执业证号:15101200710735571。 第三人：攀枝花某某某某服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区，统一社会信用代码：91510402MA×××××××。 法定代表人：夏某某，执行董事、经理。 委托诉讼代理人:李某，女，该公司员工。 第三人：四川某某物业服务有限公司攀枝花某某公司，住所地：四川省攀枝花市东区，统一社会信用代码：91510402MAA×××××××。 法定代表人：潘某某，执行经理。 委托诉讼代理人:潘某某，男，该公司执行经理。 原告杨某某与被告四川省某某建筑工程有限公司（以下简称某某建司）、攀枝花某某某置地开发有限公司（以下简称某某某公司）、攀枝花某某某某旅游投资有限公司（以下简称某某某某公司）、第三人攀枝花某某某某服务有限公司（以下简称某某公司）、四川某某物业服务有限公司攀枝花某某公司（以下简称某某攀枝花某分司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年8月28日立案，于2025年3月17日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人***，被告某某建司的委托诉讼代理人***，被告某某某公司、某某某某公司的委托诉讼代理人***，第三人某某公司的委托诉讼代理人李某，第三人某某攀枝花某分司的法定代表人及委托诉讼代理人潘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对攀枝花某某康养产业基地-某某·假日项目×栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行措施并解除对该房屋的查封（价值671378.36元）；2.确认杨某某为案涉房屋的所有权人；3.判令由被告承担本案相应诉讼费。事实及理由：2023年4月10日，某某公司与四川某某物业服务有限公司及其分公司某某攀枝花某分司签订《房屋代工程抵款协议》，约定某某公司指定买受人杨某某以工程款抵偿购房款的方式购买第三人通过与某某某公司、某某某某公司签订的《商品房抵工程款三方协议》取得的案涉房屋。上述协议签订后，2023年3月27日，杨某某与某某某公司就案涉房屋签订《某某阳光商品房定购协议》。2023年1月5日，杨某某与某某某公司签订《房屋抵款协议》。2023年3月31日，某某某公司向攀枝花市城市商品房预售资金中心进行报备，申请将案涉房屋进行资金标记及处理合同备案其他相关事宜。杨某某在2023年3月31日与某某攀枝花某分司办理案涉房屋移交。异议人已付清全款且办理了案涉房屋移交（实际占有)，前述事实均在法院查封行为之前，但因某某某公司的原因，案涉房屋一直未能办理过户手续。2023年8月，四川省攀枝花市仁和区人民法院查封案涉房屋，杨某某提出执行异议后，四川省攀枝花市仁和区人民法院作出（2024）川0411执异128号执行裁定，驳回杨某某的异议请求。杨某某与某某某公司之间的《某某阳光商品房定购协议》具备法律及司法解释规定的买卖合同全部要件，并已经实际完成交付，双方合意明确，属于合法有效的书面买卖合同。某某某公司交付案涉房屋的时间先于查封时间，杨某某接收案涉房屋后已装修使用，属于已合法占有的情形。杨某某已通过工程抵款方式实际支付全部购房款。某某某公司也书面自认其在办理抵购房款时到起诉之日期间无法办理过户手续的实际情况，未能办理过户手续与杨某某无关。综上，杨某某取得案涉房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院判决支持维护杨某某的合法权益。 被告某某建司辩称，杨某某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形。杨某某在案涉房屋查封前与某某某公司并未签订合法有效的书面买卖合同，也未合法占有使用案涉房屋，且未支付全部房屋价款，并因其自身原因未办理过户登记，故杨某某不应当享有排除查封的权利。请求法庭驳回杨某某的全部诉讼请求。 被告某某某公司、某某某某公司辩称，一、案涉房屋通过抵款协议进行交易，买卖合同合法有效。二、案涉房屋已经合法移交，杨某某已实际占有。三、尽管案涉交易没有现金流，但通过工程款抵款的方式完成交易，即杨某某已经支付全部房款。四、案涉房屋未办理登记的原因不能归咎于杨某某。因此，杨某某的诉讼请求应当得到支持。 第三人某某公司述称，对于杨某某的诉求无异议。 第三人某某攀枝花某分司述称，对于杨某某的诉求无异议，杨某某已接手并装修案涉房屋。 根据原、被告、第三人的陈述及举证质证，本院认定以下事实： 2023年1月5日，甲方（债务人）某某某某公司、乙方（债权人）某某攀枝花某分司、丙方某某某公司签订《商品房抵偿工程款三方协议》，约定“鉴于攀枝花某某某置地开发有限公司、攀枝花普义达置地开发有限公司均为攀枝花某某某某旅游投资有限公司下属全资子公司，经甲、乙、丙三方友好协商，丙方同意代甲方将其开发项目的商品房抵偿甲方所欠乙方工程款，并达成如下一致意见：一、甲、乙方确认工程款。因履行PYTL/FF2/2021××××××(补充1)、PYTL/FF2/2021××××××(补充2)、PYTL/FF2/2021××××××(补充2)的《某某观光车运营物业服务协议（二分）合同延期补充协议》《某某观光车运营物业服务协议（二分）合同延期补充协议二》《某某环湖大坝区域物业服务协议（2021二分）合同延期补充协议二》，甲方欠乙方工程款若干。二、抵偿标的。1.三方确认：丙方将开发的位于某某康养产业基地·某某南苑攀建（2018）房预售证第××号，某某假日项目×幢×单元××层××××室的商品房壹套，作为甲方抵偿乙方工程款的房屋。上述房屋总值人民币676378.36元。若乙方选定丙方代甲方抵偿的房屋时缴纳了认购定金的，则按照本协议第四条第2款执行。2.乙方确认：丙方开发的上述房屋或车位总值扣减乙方已确认缴纳的房屋或车位定金5000元（大写：伍仟元）后，实际抵偿甲方欠付乙方工程款671387.36元。”同日，某某攀枝花某分司指定其自身为案涉房屋买受人。 2023年3月20日，甲方某某公司与乙方杨某某签订《购买工程抵款房协议》，约定：1.乙方以600000元价格购买甲方对某某攀枝花某分司享有的676378.36元债权，用于向某某攀枝花某分司支付案涉房屋的购房款；2.本协议签订后，甲方负责与某某攀枝花某分司办理相互之间的抵款协议；3.甲方负责协调某某某公司办理购房手续开具收据发票，办理不动产权证书；4.某某某公司办理购房手续后，乙方应向甲方支付债权转让款600000元。 2023年3月30日，某某攀枝花某分司向某某某公司出具《指定买受人确认函》，指定杨某某为案涉房屋买受人。 2023年3月31日，杨某某作为买受人与出卖人某某某公司签订《某某阳光商品房定购协议》，定购案涉房屋（项目地址：攀枝花市仁和区迤沙拉大道和炳仁线交汇处某某某某国际康养度假中心；建筑面积：100.06㎡；建筑面积单价：6750.27元/㎡；定金：0元；付款方式：一次性；优惠构成：675432元）。 2023年4月11日经办的《某某阳光物业收费确认单》，记载“业主确认”为***（杨某某之父）。 2023年4月13日，某某某公司出具《收款收据》，载明杨某某交纳案涉房屋款676378.36元，其中楼款664400元、补差款946.36元、定金5000元，楼款6032元（备注：更名换票，原名为某某物业）。同日形成的《攀枝花市新建商品房维修资金和税费缴款单》，载明杨某某为案涉房屋交纳维修资金、契税、房屋登记费等共计47086.70元。 2023年4月14日，某某公司出具的《收据》《收条》均载明，收到杨某某购买某某公司对某某攀枝花某分司671378.36元债权的转让款现金600000元。 2023年4月20日形成的《收楼流程表》显示，杨某某接受案涉房屋并领取钥匙、门禁卡、电卡等。同日，杨某某为案涉房屋交纳物业费2731.30元 2024年10月9日，某某某公司出具《情况说明》称，案涉房屋购房手续办理完成后，由于该情况属于工程抵款，不实际发生资金来往流水，故销售资金也不存在进入监管账户，导致销售合同无法备案。经该公司多次与市、区住建局汇报，详细说明具体原因，申请将案涉房屋进行资金标记及处理合同备案其他相关事宜。但因未交足备案所需资金导致未能取得网签备案证书，后因房屋未能取得商品房网签合同，造成客户现实际交付后也无法办理房屋产权证书。 另查明，2023年8月17日，根据某某建司财产保全申请，本院作出（2023）川0411民初2269号民事裁定书，裁定准许通过网络查控系统对某某某公司名下价值224096895.10元的财产进行保全，保全期间不得支付、转让或抵押。2023年10月8日，本院作出（2023）川0411执保261号协助执行通知书，查封某某某公司名下位于攀枝花市仁和区某某北路、某某路的房屋892套，其中包含本案案涉房屋，查封期间为三年。之后，杨某某作为案外人提起执行异议，请求撤销本院（2023）川0411执保261号协助执行通知书对某某某公司名下案涉房屋的查封。2024年8月12日，本院作出（2024）川0411执异128号执行裁定，驳回异议人杨某某的申请。 甲方四川某某物业服务有限公司攀枝花分公司、乙方某某公司、丙方某某攀枝花某分司签订《房屋代工程抵款协议》，约定：1.根据甲方与乙方所签订的《2022年工程外包合同》和《2023年工程外包合同》进行核算，经双方确认甲方应付乙方2022年7月部分至2023年1月部分工程外包人工及材料款总计为669464元。2.丙方同意代甲方将所持有的案涉房屋转让给乙方，用于抵付甲方所欠乙方工程款，乙方收房后不得再向甲方追诉所欠工程款。甲方、丙方之间的债权债务另行协商处理。3.本协议所涉案涉房屋总价为671378.36元。该协议未记载签订时间。 上述事实，有当事人的陈述及《商品房抵偿工程款三方协议》《指定买受人确认函》《购买工程抵款房协议》《某某阳光商品房定购协议》《某某阳光物业收费确认单》《收款收据》《攀枝花市新建商品房维修资金和税费缴款单》《收楼流程表》《专用收据》《收据》《收条》《收楼流程表》《情况说明》《房屋代工程抵款协议》、执行裁定书等证据在案佐证，足以证实。 本院认为，本案争议焦点为：1.杨某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.是否应判决确认杨某某为案涉房屋的所有权人。 关于争议焦点1。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合全案有效证据，首先，案涉房屋被查封前，通过《商品房抵偿工程款三方协议》《购买工程抵款房协议》等明确了具体位置、面积、抵偿金额、买受人等内容，与上述协议相印证的《某某阳光商品房定购协议》亦载有商品房买卖合同的基本内容。其次，《收楼流程表》《收款收据》《专用收据》能够证明，案涉房屋在人民法院查封之前，已被杨某某接收占有，且杨某某也交纳了物业费、维修资金、契税、房屋登记费等费用，故杨某某在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，根据某某公司的《收据》《收条》能够反映，某某公司于2023年4月14日已收到杨某某现金600000元。对此，杨某某、某某公司均无异议。虽然某某建司认为以现金方式支付房款既不符合一般的交易方式，也不符合交易效率，但法律法规并未禁止现金交易，现无确切有效证据证明上述现金交易并不存在。最后，根据杨某某、某某某公司的庭审陈述及《情况说明》，案涉房屋系非因杨某某自身原因未办理过户登记。据此，杨某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对杨某某主张解除本院对案涉房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。 本案中无证据证明，案涉房屋已进入执行程序，故对杨某某主张停止对案涉房屋的强制执行措施的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点2。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”、第二百一十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”和《不动产登记暂行条例》的相关规定，以及某某某公司出具《情况说明》中陈述未办理案涉房屋过户登记的原因，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，杨某某基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有有效证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。杨某某不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任。故杨某某主张判决确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条、三百一十一条规定，判决如下： 解除对位于对攀枝花某某康养产业基地-某某·假日项目×栋××单元××楼××号房屋的查封； 二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。 本案案件受理费10514元，由被告四川省某某建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本院（2024）川0411执异128号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二五年四月七日 书记员沙娜