融创物业服务集团有限公司武汉分公司、湖北富瑞尔科技有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂01民终9121号

上诉人（原审原告）：融创物业服务集团有限公司武汉分公司。住所地：武汉市江岸区建设大道**浙商国际大厦****。

法定代表人：何嘉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张艳艳，该公司员工。

委托诉讼代理人：姜漫，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：湖北富瑞尔科技有限公司。住所地：武汉东湖开发区武大园路7号武大科技园33地球空间信息产业基地5栋〔1-3〕

法定代表人：李琳，副总经理。

委托诉讼代理人：潘程，湖北耀科律师事务所律师。

上诉人融创物业服务集团有限公司武汉分公司（以下简称融创物业武汉分公司）因与被上诉人湖北富瑞尔科技有限公司（以下简称富瑞尔公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

融创物业武汉分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人对相邻业主占用公用通道行为进行了劝阻，并向主管部门报告，已尽到法律规定和合同约定的义务，被上诉人应全额缴纳物业管理费。二、一审适用法律错误。根据前期物业合同约定和武汉市物业管理惯例,纯工业或商业项目,并未约定在交付后一年内无人入住的,物业管理费可以适用七折的情况。

富瑞尔公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。

法院起诉，请求判令：1、富瑞尔公司立即向其支付自2017年12月1曰至2019年3月31曰期间拖欠的物业费41923.2元及相应的违约金17450.53元（违约金暂计算至2019年1月10日）；2、本案诉讼费由富瑞尔公司承担。

一审法院认定事实:：2017年9月11曰，富瑞尔公司与案外人武汉智谷投资有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定富瑞尔公司购买融科.智谷项目八11号楼三层1号房，建筑面积524.04平方米，房屋于2017年12月11曰前交付。该合同附件五约定该项目的物业管理单位为第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司，管理期限自融科智谷一期《前期物业服务合同》签订之日起至业主大会之执行机构业主委员会与物业服务公司签订《物业服务合同》生效时终止，在业主大会执行机构业主委员会与物业管理公司签署新的《物业服务合同》前，武汉智谷投资有限公司有权根据经营管理的需要更换物业服务公司；物业服务公司按建筑面积向业主、物业使用人收取以物业服务费，4层以下研发楼为3.5元/月.每平方米，4层以上8层以下研发楼为5元/月.每平方米，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于每半年首月5日前向物业服务公司交纳当期物业服务费，逾期的每逾期一日，应交纳欠费总额千分之三作为违约金。2018年4月，武汉智谷投资有限公司与第一太平融科物业管理（北京）有限公司、第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉公司及融创物业武汉分公司签订《武汉融科智谷项目物业管理交接协议书》，约定第一太平融科物业管理（北京）有限公司、第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉公司于2018年3月31日终止对融科，智谷项目的物业管理服务，并于当日办理交接手续，此后由融创物业武汉分公司为该项目提供物业管理服务。2018年4月1曰起至今，融创物业武汉分公司在融科.智谷项目提交物业服务。第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司向融创物业武汉分公司出具债权转让承诺书，承诺其将管理融科，智谷项目期间为业主提供物业服务而产生的但尚未实现的债权即未收取的物业费851937.12元给融创物业武汉分公司。2018年7月28日，融创物业武汉分公司与第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司共同发布《告知书》，告知业主物业公司交接安排及债权转让事宜。融创物业武汉分公司接手该小区物业管理后就富瑞尔公司差欠物业服务费多次对富瑞尔公司进行书面催缴，富瑞尔公司均以相邻的302号房业主占用公共通道而物业未尽到管理职责为由拒绝。一审另查明，与富瑞尔公司所购房屋相邻的融科.智谷项目八11号楼三层2号房业主在装修时将部分公共走道用墙体封闭自用，长期将杂物堆放在开放的公共走道上，第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司对该业主进行过劝阻，并向街道办事处进行过汇报，但该业主至今天仍持续占用公共走道。一审再查明，富瑞尔公司所购融科.智谷项目八11号楼三层1号房于2017年12月交付，交房后至今处于空置状态。一审法院认为：本案融创物业武汉分公司与开发商签订《前期物业管理合同》，系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对融科.智谷项目的业主均具有约束力，富瑞尔公司作为融科.智谷项目的业主，上述物业服务合同对其具有约束力。融创物业武汉分公司接手该小区物业管理之后向富瑞尔公司提供了物业服务，富瑞尔公司应缴纳相应的物业服务费；融创物业武汉分公司接手该小区物业管理之前富瑞尔公司拖欠原物业服务企业的物业服务费属于已经发生的债权债务关系，原物业服务企业将该项债权转让给融创物业武汉分公司，并已通知富瑞尔公司，融创物业武汉分公司有权向富瑞尔公司主张。关于物业服务费的缴纳标准，根据2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》（现已修正，修正后于2019年1月1日起实施，但此的前物业管理活动受修正刚前条例约束）该条例第十二条之规定，“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用”。因此，富瑞尔公司的物业服务费应从2018年1月起算，2018年1月1曰至2018年I2月31日期间的物业费应按七折计算；此后，因融创物业武汉分公司未全面履行合同义务，对相邻业主违反物业管理法规和物业管理区域内物业管理制度占用公共通道的行为没有及时劝阻和向有关主管部门报告，法院酌情确定富瑞尔公司按百分之九十的比例承担物业服务费。另，根据该项目《前期物业管理合同》，富瑞尔公司所购房屋属于4层以上8层以下研发楼，物业服务费标准为5元/月.每平方米，富瑞尔公司所购房屋面积为524.04元，故富瑞尔公司每月全额物业服务费为2620.2元。据此，富瑞尔公司2018年1月1日至2019年3月31曰应缴纳的物业服务费共计29084,22元（2620.2×12×0.7+2620.2×3×0.9=29084.22元）故法院对融创物业武汉分公司要求富瑞尔公司缴纳物业费41923,2元的诉讼请求依法据实予以支持，即富瑞尔公司向融创物业武汉分公司支付2018年1月1日至2019年3月31曰的物业服务费共计29084,22元。关于融创物业武汉分公司要求富瑞尔公司支付违约金17450.53元的诉讼请求，富瑞尔公司系因与融创物业武汉分公司就相邻业主违规占用公共通道融创物业武汉分公司是否有义务处置有争议而未足额缴纳物业服务费，故法院对融创物业武汉分公司该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北富瑞尔科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告融创物业服务集团有限公司武汉分公司支付2018年1月1曰至2019年3月31日的物业服务费共计29084.22元；二、驳回融创物业服务集团有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费642元，由湖北富瑞尔科技有限公司负担。

二审期间，各方均未提交新证据。

二审查明的事实与一审一致。

本院认为，关于空置房屋物业费能否打七折计算的问题，案涉房屋为商业用途用房，应适用2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》的相关规定。融创物业武汉分公司上诉关于不应适用上述规定的理由，无法律依据，本院不予支持。依据《武汉市物业管理条例》（新修改的武汉市物业管理条例于2019年1月1日起施行，不适用本案）第十二条之规定，案涉房屋物业费在第一年空置期间应按七折计算，融创物业武汉分公司上诉主张按商业惯例不应打折的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。另，融创物业武汉分公司对相邻业主占用公用道路处置不力，法院酌情确定富瑞尔公司按百分之九十的比例承担物业服务费并无不妥。

综上所述，融创物业武汉分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1284元，由融创物业服务集团有限公司武汉分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　行

审判员　万　军

审判员　何义林

二〇一九年十月二十八日

书记员　熊雪婷