融创物业服务集团有限公司武汉分公司与湖北富瑞尔科技有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法定代表人：李琳，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：潘程，湖北耀科律师事务所律师，代理权限：特别授权。

原告融创物业服务集团有限公司武汉分公司与被告湖北富瑞尔科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。融创物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人张艳艳、姜漫、被告湖北富瑞尔科技有限公司的委托诉讼代理人潘程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告融创物业服务集团有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付自2017年12月1日至2019年3月31日期间拖欠的物业费41923.2元及相应的违约金17450.53元（违约金暂计算至2019年1月10日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系融科?智谷项目A11-301房屋业主，建筑面积524.04平方米。原告系该小区的物业管理公司，原告与被告之间存在物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应按5元/月/建筑平方米的标准在每半年首月（5日）交纳前向原告支付半年的物业服务费，若被告未按时交纳的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。综上，在2017年12月1日至2019年3月31日期间，被告共计拖欠应交物业服务费41923.2元及相应的违约金17450.53元。原告多次催缴无果，故提起本案诉讼。

被告湖北富瑞尔科技有限公司辩称，被告并未与原告签订《前期物业服务合同》，而是与第一太平融科物业管理（北京）有限公司签订《前期物业服务合同》，开发商无权擅自变更前期物业服务企业，原告并非合同约定的前期物业服务企业无权向被告收取物业费；即使原告提供了物业管理服务，但其并未完全尽到服务职责（相邻业主长期占用公共走道，将公共走道部分封闭自用，部分用于堆放杂物，严重影响被告对房屋的使用，被告多次向原告反映，但原告未履行相应的管理职责）无权向被告收取物业费，更无权要求被告支付违约金；《前期物业服务合同》约定四层以下每月每平方米按3.5元的标准收取物业费，被告购买的楼层是三楼，应按照每月每平方米3.5元支付物业费，且被告房屋一直处于空置（连续空置超过1年），根据《武汉市物业管理条例》第十二条：“房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用”的规定，物业费应当按每月每平方米3.5元金额的70%计算，原告是在2018年4月1日才接手小区的物业服务，因此原告主张的物业费至多只能从2018年4月1日起开始计算。

本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，被告与案外人武汉智谷投资有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买融科·智谷项目A11号楼三层1号房，建筑面积524.04平方米，房屋于2017年12月11日前交付。该合同附件五约定该项目的物业管理单位为第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司，管理期限自融科智谷一期《前期物业服务合同》签订之日起至业主大会之执行机构业主委员会与物业服务公司签订《物业服务合同》生效时终止，在业主大会执行机构业主委员会与物业管理公司签署新的《物业服务合同》前，武汉智谷投资有限公司有权根据经营管理的需要更换物业服务公司；物业服务公司按建筑面积向业主、物业使用人收取以物业服务费，4层以下研发楼为3.5元/月.每平方米，4层以上8层以下研发楼为5元/月.每平方米，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于每半年首月5日前向物业服务公司交纳当期物业服务费，逾期的每逾期一日，应交纳欠费总额千分之三作为违约金。2018年4月，武汉智谷投资有限公司与第一太平融科物业管理（北京）有限公司、第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉公司及原告签订《武汉融科智谷项目物业管理交接协议书》，约定第一太平融科物业管理（北京）有限公司、第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉公司于2018年3月31日终止对融科·智谷项目的物业管理服务，并于当日办理交接手续，此后由原告为该项目提供物业管理服务。2018年4月1日起至今，原告在融科·智谷项目提交物业服务。第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司向原告出具债权转让承诺书，承诺其将管理融科·智谷项目期间为业主提供物业服务而产生的但尚未实现的债权即未收取的物业费851937.12元给原告。2018年7月28日，原告与第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司共同发布《告知书》，告知业主物业公司交接安排及债权转让事宜。原告接手该小区物业管理后就被告差欠物业服务费多次对被告进行书面催缴，被告均以相邻的302号房业主占用公共通道而物业未尽到管理职责为由拒绝。

另查明，与被告所购房屋相邻的融科?智谷项目A11号楼三层2号房业主在装修时将部分公共走道用墙体封闭自用，长期将杂物堆放在开放的公共走道上，第一太平融科物业管理（北京）有限公司武汉分公司对该业主进行过劝阻，并向街道办事处进行过汇报，但该业主至今天仍持续占用公共走道。

再查明，被告所购融科?智谷项目A11号楼三层1号房于2017年12月交付，交房后至今处于空置状态。

本院认为：本案原告与开发商签订《前期物业管理合同》，系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对融科?智谷项目的业主均具有约束力，被告作为融科?智谷项目的业主，上述物业服务合同对其具有约束力。原告接手该小区物业管理之后向被告提供了物业服务，被告应缴纳相应的物业服务费；原告接手该小区物业管理之前被告拖欠原物业服务企业的物业服务费属于已经发生的债权债务关系，原物业服务企业将该项债权转让给原告，并已通知被告，原告有权向被告主张。关于物业服务费的缴纳标准，根据2011年1月1日起施行的《武汉市物业管理条例》（现已修正，修正后于2019年1月1日起实施，但此的前物业管理活动受修正前条例约束）该条例第十二条之规定，“房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用”。因此，被告的物业服务费应从2018年1月起算，2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费应按七折计算；此后，因原告未全面履行合同义务，对相邻业主违反物业管理法规和物业管理区域内物业管理制度占用公共通道的行为没有及时劝阻和向有关主管部门报告，本院酌情确定被告按百分之九十的比例承担物业服务费。另，根据该项目《前期物业管理合同》，被告所购房屋属于4层以上8层以下研发楼，物业服务费标准为5元/月.每平方米，被告所购房屋面积为524.04元，故被告每月全额物业服务费为2620.2元。据此，被告2018年1月1日至2019年3月31日应缴纳的物业服务费共计29084.22元（2620.2×12×0.7+2620.2×3×0.9=29084.22元），故本院对原告要求被告缴纳物业费41923.2元的诉讼请求依法据实予以支持，即被告向原告支付2018年1月1日至2019年3月31日的物业服务费共计29084.22元。关于原告要求被告支付违约金17450.53元的诉讼请求，被告系因与原告就相邻业主违规占用公共通道原告是否有义务处置有争议而未足额缴纳物业服务费，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告湖北富瑞尔科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告融创物业服务集团有限公司武汉分公司支付2018年1月1日至2019年3月31日的物业服务费共计29084.22元；

二、驳回原告融创物业服务集团有限公司武汉分公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费642元，由被告湖北富瑞尔科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　　顾青

二〇一九年五月二十八日

法官助理高娟

书记员刘婷