柏林与广东省大宝山矿业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省韶关市浈江区人民法院 民事判决书 （2019）粤0204民初1850号 原告：***，男，1971年11月25日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：***，广东韶信律师事务所律师。 被告：广东省大宝山矿业有限公司，住所地：韶关市曲江区沙溪镇。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，广东天行健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东天行健律师事务所实习人员。 第三人：韶关市凯立房地产有限公司，住所地：韶关市浈江区光彩路3号三楼302。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东众同信律师事务所律师。 原告***与被告广东省大宝山矿业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，被告广东省大宝山矿业有限公司以韶关市凯立房地产有限公司与本案处理结果有法律上的利害关系为由，申请追加其作为本案第三人参加诉讼，本院依法通知韶关市凯立房地产有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告广东省大宝山矿业有限公司的委托诉讼代理人***、***，第三人韶关市凯立房地产有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、原告以同等条件（即119.6万元）优先购买被告转让的位于韶关市的房屋（权证编号：粤房字第××号，韶府国用总字（1994）第020100264号）；2、被告协助原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2003年开始承租被告位于韶关市浈江区房屋用做经营饭店。租赁合同每三年签订一次，最近的一次租赁合同是2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》，租赁时间为2015年7月1日至2018年12月3日。合同租赁期间，原告一直严格履行合同，每月按时缴纳房租及相关费用。直到2019年3月6日，被告给了原告一份《告知函》，要求基于原租赁合同的期限至2018年12月31日，现合同已到期，不再续租，要求于2019年4月5日之前搬离该房屋并办理相关手续。至此原告方知被告已将涉案房屋出售，原告认为原告是涉案房屋的租户，依法享有法定的在同等条件下对涉案房屋的优先购买权，为此原告特提起诉讼。 原告***提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明双方签订房屋租赁合同事实，合同期限为2015年7月1日至2018年12月31日；2、营业执照，证明原告在租赁房屋内经营餐馆事实；3、工程合同，证明原告在2016年4月10日至2016年6月10日期间装修事实，原告继续使用该房屋用于经营餐馆之意思及行为；4、《告知函》，证明原告于2018年12月31日合同到期后仍继续租赁涉案房屋，双方形成事实租赁关系，被告于2019年3月6日通知原告表明不再续租的事实；5、资产转让委托书，证明被告出具了涉案房屋欲通过南方联合产权交易中心以挂牌方式转让授权委托书；6、房地产转让协议书，证明涉案房屋于2016年12月28日签订转让协议书，证明转让期间是于原告的租赁期间。 被告广东省大宝山矿业有限公司辩称，一、原告已放弃优先购买权，被告不存在违约行为。2016年12月，被告在将涉案租赁物转让给韶关市凯立房地产有限公司之前，多次口头征询原告的意见并告知其可参与竞买，但原告从未表态购买。2017年2月，原被告及租赁物竞得人韶关市凯立房地产有限公司就租赁物业移交及租金缴交事宜达成一致意见：1、原告已缴交的2017年1月-2月份租金、水电费押金，房屋押金，被告全款退回；2、从2017年1月起，原告承租的房屋租金每月汇至凯立公司账户名下；3、2017年5月3日被告汇款10000元至凯立公司账户作为租用韶关市房屋的押金。二、原告要求购买涉案解放路118号房屋不符合行使优先购买权“同等条件”的法定条件。根据产权挂牌资料及被告与第三人韶关市凯立房地产有限公司签订的《房地产转让协议书》显示，本案所涉解放路118号房屋与其他四处房屋一并整体转让。现原告仅主张单独购买解放路118号房屋显然不符合《合同法》第二百三十条“承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定。三、被告已将包括涉案解放路118号房屋在内的五处房屋交付给韶关市凯立房地产有限公司，原告主张优先购买权理应予以驳回。本案被告采取五处房屋一并转让方式处置资产。在签订《房地产转让协议书》后，被告已将五处房屋全部交付韶关市凯立房地产有限公司实际占有使用，其中部分房屋已完成产权变更登记，剩余涉案解放路118号房屋因房屋所属土地使用权属划拨性质应由购买人补缴出让金并办理相关审批手续、地块属三旧改造地块等因素，而导致至今未完成产权变更登记手续。被告认为，韶关市凯立房地产有限公司属善意购买人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条（四）项规定，原告作为承租人主张优先购买权理应予以驳回。 被告广东省大宝山矿业有限公司提供的证据有：1、房屋所有权证、国有土地使用权证（包括：韶关市房屋、韶关市武江区工业中路27栋101房、韶关市武江区新华南路2栋102房、韶关市浈江区北江路丽江楼Ｂ座601房、韶关市浈江区北江路丽江楼Ｂ座602房），证明被告五处房屋转让前的登记状况，目前房屋已转让给凯立公司，所以应追加凯立公司作为第三人以明确房屋现状；2、2017年1月开始的租金退回凭证，证明原告认可被告转让租赁物业，并配合租赁资产移交给新的产权人的事实。 第三人韶关市凯立房地产有限公司述称，答辩意见与被告答辩意见一致。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条规定，第三人是善意的，与被告签订的转让合同合法有效，应受到法律保护。 第三人韶关市凯立房地产有限公司未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韶关市浈江区房屋的所有权人为被告广东省大宝山矿业有限公司，该房屋建筑面积为398.68平方米，土地使用权面积为158平方米，土地使用权为划拨土地使用权。2015年7月8日，原告***与被告签订《房屋租赁合同》，载明：出租方（甲方）：广东省大宝山矿业有限公司物业管理部，承租方（乙方）：***（喜来登川菜馆），甲方将座落在韶关市房屋（使用面积：598㎡）出租给乙方使用，租赁期限自2015年7月1日起至2018年12月31日止，乙方需向甲方交承租押金人民币8000元，租赁期满时退还乙方。租金：2015年7月1日至2016年6月30日每月7450元；2016年7月1日至2017年6月30日每月7820元；2017年7月1日至2018年12月31日每月8210元。每月租金乙方在当月10日前向甲方交清。合同签订后，被告将该房屋交付原告使用，原告向被告交了押金8000元,并按合同约定向被告交付租金。原告在该房屋经营韶关市浈江区解放路喜来登川菜馆。合同到期后，原告继续租赁该房屋至2019年3月，2019年4月1日原告才搬走。 2016年12月28日，被告与第三人韶关市凯立房地产有限公司签订《房地产转让协议》，载明：转让方:广东省大宝山矿业有限公司。受让方：韶关市凯立房地产有限公司。双方就韶关物业转让事宜进行了协商，达成如下协议共同执行：一、转让房地产情况：1、建筑物名称：韶关市，产权证号：1553858，建筑面积:398.68㎡，市场法评估值119.6万元;2、建筑物名称：韶关市武江区工业中路27栋101房，产权证号：0634004，建筑面积：89.3㎡，市场法评估值：24.11万元；3、建筑物名称：韶关市武江区新华南路2栋102房，产权证号：0679555，建筑面积：84.89㎡，市场法评估值：21.22万元；4、建筑物名称：浈江区北江路丽江楼Ｂ座601房，产权证号：0100151598，建筑面积：91.76㎡，市场法评估值：37.62万元；5、建筑物名称：浈江区北江路丽江楼Ｂ座602房，产权证号：0100151597，建筑面积：79.21㎡，市场法评估值：30.89万元；以上总计233.44万元。二、转让价格。该物业之转让成立价为具体评估价。具体付款方式为：签订正式的房地产转让协议后，受让方五个工作日内支付100万元，余款在所有房屋（解放路118号房地产除外）过户完毕后五个工作日内一次付清。2017年3月，被告将8000元承租押金退回给被告。2019年3月6日，被告向原告发出《告知函》，载明：我公司与贵方于2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》已到期，不再续租，要求原告于2019年4月5日之前搬离该房屋并到大宝山矿业有限公司社会工作部办理相关手续。 诉讼期间，原、被告向本院申请庭外协商，但未能达成和解协议。 另查明，被告称2016年7月左右，其工作人员通过电话和口头告知原告涉案房产有出售意向。原告称其一直有意向购买承租房屋,准备参与竞拍，但一直未等到通知。被告与第三人称被告将涉案浈江区解放路118号房屋通过南方联合产权交易中心挂牌交易，后第三人知道后就于2016年12月28日与被告签订了《房地产转让协议》，该房产交易未通过南方产权交易中心。涉案浈江区解放路118号房屋第三人至今未办妥房屋过户手续。 此外，原告在诉讼期间向本院提出财产保全申请，要求对韶关市房屋进行保全，本院已依法作出裁定并实施财产保全措施。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告***与被告广东省大宝山矿业有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容真实、合法、有效。原告作为合法的承租人对承租的韶关市房屋享有优先购买权。被告将涉案浈江区解放路118号房屋通过南方联合产权交易中心挂牌交易，后于2016年12月28日与第三人韶关市凯立房地产有限公司签订了《房地产转让协议》。被告在转让诉争房屋之前应当履行通知承租人的义务，应当将出卖房屋以及交易价格、交易方式等条件告知原告，以保障原告能够在掌握充分信息的情况下选择是否行使优先购买权，虽然被告称2016年7月左右，其工作人员口头告知原告涉案房产有出售意向，但原告称其一直有意向购买承租房屋,准备参与竞拍，但一直未等到通知,故被告的该告知行为并不足以说明其适当履行了对原告的告知义务，被告也未提供其他证据证实其已履行了适当告知义务。之后，被告与第三人韶关市凯立房地产有限公司签订《房地产转让协议》,约定被告以119.6万元将诉争房屋卖给第三人,被告的行为侵害了原告的优先购买权。关于被告辩称将本案中解放路118号房屋是与其他四处房屋一并整体转让给第三人，现原告仅主张单独购买解放路118号房屋不符合《合同法》第二百三十条“承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定的问题，由于解放路118号房屋是独立的商铺与其他四处房屋并非部分与整体的关系，所以不能因原告只愿购买系争房屋而否认承租人可以行使优先购买权，否则有损于承租人的利益。故被告的该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。原告享有以同等条件优先购买韶关市房屋的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告可以主张损害赔偿，但不能主张被告与第三人之间的买卖合同无效。因此，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费14700元，财产保全申请费5000元，合计19700元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二〇年三月十六日 书记员***