柏林、广东省大宝山矿业有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

广东省高级人民法院 民事裁定书 （2020）粤民申12771号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，男，1971年11月25日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：***，广东韶信律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东省大宝山矿业有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区沙溪镇。 法定代表人：***，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 一审第三人：韶关市凯立房地产有限公司。住所地：广东省韶关市武江区新华南路华园新村8幢华盛楼306房。 法定代表人：***，董事长。 再审申请人***因与被申请人广东省大宝山矿业有限公司（下称大宝山公司）、一审第三人韶关市凯立房地产有限公司（下称凯立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市中级人民法院（2020）粤02民终1365号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 ***申请再审称，（一）一审判决适用法律错误。一审认定了大宝山公司侵害了***的优先购买权，案涉房屋出售后尚未过户，应以同等价格出售给***，一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条认为***的诉讼请求不能成立，属适用法律错误。（二）二审判决认定事实错误，说理逻辑混乱，没有法律依据。1.二审判决对大宝山公司“已履行通知义务，从而未侵害***的优先购买权”的主张不予支持，又认为***在2017年3、4月间应当知道大宝山公司将房屋出售事项，认为到第一次起诉长达二年未主张，已超过合理期限，对***主张优先购买权不予支持。二审判决的两个认定，存在逻辑混乱，说理没有法律依据。大宝山公司于2019年3月6日通知***租赁合同已到期不再续租时仍未告知房屋出售的事实。退一步说即使如二审法院认定在2017年3、4月应当知道大宝山公司出售房屋，根据民法总则规定，***于2019年4月1日起诉在法律规定的时效内，要求行使优先购买权依法应当支持。2.二审判决认定“同等条件”错误。***承租的房屋是独立商铺，不能以大宝山公司打包出售而否认承租人优先购买权。3.***从未提出过大宝山公司与凯立公司签订的买卖合同无效的主张，一审判决并未对该合同是否有效作出认定，二审判决对“该错误认定”予以纠正是认定事实错误。一、二审判决均认定了大宝山公司未履行通知义务，侵害了***的优先购买权，现房屋并未过户，仍登记在大宝山公司名下，***在法定时效内依法提起诉讼，符合法律规定。综上，请求再审本案，支持***的主张。 大宝山公司提交书面意见称，(一)***积极协助大宝山公司将案涉房屋转让给凯立公司，并愿意与凯立公司继续履行租赁合同的事实，证明***清楚知道房屋转让的事实且放弃了优先购买权。（二）大宝山公司已通知***出售案涉房屋事宜，***亦未积极行使优先购买权且超过合理期限，应予驳回***诉请。（三）大宝山公司出售的“同等条件”为包括案涉房屋在内的五处房屋捆绑出售，***仅单独购买案涉房屋不构成“同等条件”，***无权单独就案涉房屋行使优先购买权。（四）案涉房屋已经出售给凯立公司，***要求以同等条件优先购买没有事实与法律依据。 凯立公司提交书面意见称，对二审判决无异议，认可二审判决。 本院经审查认为，本案审查的主要问题是大宝山公司是否侵害***的承租人优先购买权，***请求以同等条件购买案涉租赁房屋应否支持的问题。 （一）大宝山公司将租赁房屋转让给凯立公司是否侵害***的承租人优先购买权的问题。根据双方签订的租赁合同，***于2015年7月1日至2018年12月31日租用韶关市浈江区解放路118号房屋经营川菜馆。大宝山公司于2016年12月28日与凯立公司签订《房地产转让协议》，将该租赁房屋与其他四套房屋一并转让给凯立公司。根据一审查明的事实，大宝山公司在出售房屋前虽告知***有出售房屋的意向，告知房屋将通过产权交易中心挂牌交易，但并未告知具体的出卖条件，后来没有通过挂牌交易，在协议转让给凯立公司前，也未告知***，大宝山公司称其已履行对承租人的适当告知义务，缺乏充分的证据。大宝山公司将案涉租赁房屋与其他四处房屋一并转让给凯立公司，但案涉房屋与其他四处房屋是可分、使用功能相对独立的，大宝山公司转让其他四处房屋，不影响***对其承租使用的解放路118号房屋具有优先购买权。大宝山没有征询***在同等条件下是否愿意购买的情形下，将房屋出售给凯立公司，侵害了***的承租人优先购买权。 （二）案涉租赁房屋出售给凯立公司后，***请求以同等条件购买应否支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，大宝山公司与凯立公司签订的房屋买卖合同并不会因为大宝山公司侵害***的承租人优先购买权而无效。而基于承租人优先购买权的性质，承租人优先购买权不具有对抗第三人的效力，即使大宝山公司再与***签订同等条件的房屋买卖合同，也不具有优先履行的效力。***以房屋尚未过户至凯立公司名下为由请求人民法院以公权力介入，支持其以同等条件购买案涉租赁房屋，理由不充分，一审判决对其诉讼请求予以驳回，二审予以维持，并无不当。***的再审申请缺乏充分的法律依据，本院不予支持。 综上，***的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回***的再审申请。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年四月二十七日 书记员***