柏林、广东省大宝山矿业有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省韶关市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤02民终2135号 上诉人（原审原告）：***，男，1971年11月25日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。 委托诉讼代理人：***，广东韶信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广东省大宝山矿业有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区沙溪镇。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东天行健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东天行健律师事务所律师。 上诉人***与上诉人广东省大宝山矿业有限公司（以下简称大宝山公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服韶关市浈江区人民法院（2021）粤0204民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人***、上诉人大宝山公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审；2.由大宝山公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条规定，当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。本案一审中，***及大宝山公司在收到一审法院指定的鉴定机构即广东南天司法鉴定所出具的粤南[2022]价鉴字第9048号《价格鉴证意见书》后，均提出了异议，鉴定人未依法出庭作证，仅出具了一份《评估鉴定说明函》，一审判决违反了前述法律规定，系程序违法。二、鉴证意见所列鉴证的房屋价值明显与该房屋的市场价值不符，不应作为一审法院判决采信的依据。***在一审起诉时已提交证据证明同地段、同面积且相邻商铺即解放路120号的拍卖底价为2071500元，最终成交价为3826500元，按照拍卖惯例，拍卖底价一般为评估价的80%，即该房屋的评估价应为2589370元。该商铺与案涉房屋相邻，面积相同，本应最具参考性，但鉴证机构一方面将其土地转让金作为参考，确定了案涉商铺的土地转让金，另一方面却另寻距离远的郊区商铺作为案涉商铺价格参考标准，故得出的案涉房屋的鉴证价值明显低于该商铺的评估价及最终拍卖价。三、广东南天司法鉴定所出具的《价格鉴证意见书》本身存在逻辑错误。一方面，鉴证机构认为，随着近年房屋价格走高，得出案涉房屋2019年3月的评估价高于2016年12月评估价；另一方面，又以案涉房屋比对参考房屋多使用了20年，故案涉房屋的折旧比为20/70=28.57（负项），即使用年限越长价值越低。按照上述折旧方式计算案涉房屋价值：2019年3月期间住宅：住宅面积291.81平方米×2019年3月均价5450元×[l-(48÷70)+0.2增项]×0.9558=781771.20元；2019年3月期间商铺：商铺面积106.87平方米×90年代商铺均价19250元×[l-(48÷70)+0.2增项]×0.9558=1011276.92元；扣减土地出让金1405126.76元；则2019年3月期间案涉房屋的价值为：781771.20元+1011276.92元-1405126.76元=387921.36元，按房屋总面积计，折合为387921.36元÷398.68平方米=973.01元/平方米。2016年12月期间住宅：住宅面积291.81平方米×2016年12月均价4780元×[1-(45÷70)+0.2增项]×0.8771=681569.80元；2016年12月期间商铺:商铺面积106.87元×90年代商铺均价19250元×[1-(45÷70)+0.2增项]×0.8771=1005237.80元;扣减土地出让金1232436.68元；则2016年12月期间案涉房屋的价值为：681569.80元+1005237.80元-1232436.68元=454370.92元，按房屋总面积计，折合为454370.92元÷398.68平方米=1139.69元/平方米。上述事实证实折旧法明显存在逻辑错误，故本案房屋不适用所谓的折旧比来评估房屋价值，应当参考市场价格确定案涉房屋价格。综上，特提起上诉，请判如请。***二审庭询时补充称，无证约200平方米的建筑已经与有证部分构成统一整体，具有不可分割性，虽然在房地产转让协议书中没有明确列明该面积，但事实上该部分与有证部分一并交付给受让方，属本次交易内容，案涉房屋价值不应当扣除无证建筑的价值。 大宝山公司对***的上诉辩称，广东南天司法鉴定所作出的《价格鉴证意见书》是专业机构作出的专业报告，其对程序评估方法没有意见。但根据房地产转让协议书的约定，鉴定机构遗漏了应由受让方承担的相关税费。 大宝山公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回***全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由***负担。事实和理由：一、一审判决认定大宝山公司侵害了***的承租人优先购买权，与客观事实不符，一审认定事实不清，导致错误判决。首先，***积极协助大宝山公司将案涉房屋转让给韶关市凯立房地产有限公司（以下简称凯立公司），并愿意与凯立公司继续履行租赁合同，证明***清楚知道房屋转让的事实且放弃了优先购买权。其次，大宝山公司已通知***出售案涉房屋事宜，***未积极行使优先购买权且超过合理期限，应予驳回***诉请。再次，大宝山公司出售的“同等条件”为包括案涉房屋在内的五处房屋捆绑出售，***仅单独购买案涉房屋不构成“同等条件”，***无权单独就案涉房屋行使优先购买权。最后，一审判决认定“被告没有征询原告在同等条件下是否愿意购买的情形下，侵害了***的承租人优先购买权”，显然忽略了***并未承租案涉房屋在内的五处房屋，***根本不享有除案涉房屋外其他房屋的优先购买权。二、一审判决认定因承租人优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，故对***诉请大宝山公司按房屋差价作为损失赔偿予以支持，属认定事实不清，适用法律错误。房屋承租人的优先购买权是指当房屋承租人转让房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购买房屋的权利。优先购买权是一种强制缔约请求权，如果出租人侵害了承租人的优先购买权，实际上是侵害了出租人与承租人缔约磋商的机会，但优先购买权的行使并不必然保证出租人会将租赁房产出售给承租人。因此，如承租人优先购买权遭受侵害，则损失也仅限于其因无法与出租人缔约所产生的直接经济损失。就本案而言，一审判决按照评估的房屋价值与实际交易价格差额赔偿其损失，实质上是要求大宝山公司赔偿无法交付房屋的损失，即本约履行不能的损失，而并非优先购买权遭受侵害的损失。换言之，如果大宝山公司同等条件下交易案涉房屋的价格高于评估价格，那么***是否需要向大宝山公司补偿价差，这显然有违基本的公平原则。因此，一审判决支持以房屋差价作为***的直接经济损失显然与客观事实不符。三、广东南天司法鉴定所作出的粤南[2022]价鉴字第9048号《价格鉴证意见书》《评估鉴定说明函》未考虑应由买受人承担的房屋交易税费，鉴定结果不能准确反映在同等交易条件下案涉房屋的价格。根据《房地产转让协议书》约定，相关税费、费用由受让方承担，故案涉房屋交易价格1196000元是大宝山公司不承担任何费用情况下的净收款价格，但是《价格鉴证意见书》及《评估鉴定说明函》仅考虑了土地出让金由受让人承担的因素，却忽略买受人还需承担原属于出卖人承担的房屋交易税费因素，所作出的价格评估结论1239833.09元实为含税费价，与大宝山公司转让案涉房屋的净收款价格并不相同。如按照房产价格差值计算***的损失，则1239833.09元价格还应当扣减由房产交易部门、税务部门等相关部门在产权变更登记中应当收取的交易税费后，才能与房屋交易价格1196000元进行对比计算，客观真实的反映案涉房屋的价格。四、大宝山公司转让的“同等条件”是包括案涉房屋在内的五套房屋，一审法院却仅就案涉房屋单独进行价格评估，显然与客观事实不符。虽然一审判决认定“案涉房屋与其他四处房屋是可分、使用功能相对独立的”，但大宝山公司将案涉房屋单独出售还是与其他四处房屋捆绑出售，显然是法律赋予所有权人的自由处分权，无论***还是一审法院均无权阻碍、干预大宝山公司合法处置自己所有的财产。因此，一审法院仅就案涉房屋单独进行价格评估，却未对五套房屋进行价格评估后再按各房屋价格所占比例确定案涉房屋的价格，显然与大宝山公司一次性打包转让包括案涉房屋在内的五套房屋这一客观情况不符，更不能准确反映大宝山公司在同等交易条件下转让案涉房屋的价格。五、一审判决诉讼费承担分配不公，不符合《诉讼费用交纳办法》的规定。***诉讼请求标的为，因侵害优先购买权的损失2630500元、装修损失454987.40元、三次诉讼的案件受理费50126元。经一审法院审理，仅支持侵害优先购买权损失赔偿43833.09元，支持诉讼请求金额比例为1.4%。但一审法院却判决大宝山公司承担22319元案件受理费，占案件受理费31884元的70%，明显有失公允，不符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致本案错误判决，应当予以纠正。 ***对大宝山公司的上诉辩称，一、***对案涉房屋享有优先购买权已由生效的（2020）粤02民终1365号民事判决书所确定，（2020）粤民申12771号民事裁定书第4页第4行至第6行亦载明：大宝山公司没有征询***在同等条件下是否愿意购买的情形下，将房屋出售给凯立公司，侵害了***的承租人优先购买权。二、侵害承租人的优先购买权，属于侵权责任纠纷，大宝山公司主张承担无法缔约而产生的直接经济损失，属于缔约过失责任，大宝山公司以此为由属于混淆概念。三、2019年3月，***在（2019）粤0204民初789号案中起诉大宝山公司侵害其优先购买权一事，无论大宝山公司辩解从2016年6月或2016年12月或2019年3月，***起诉均在法律规定的时效之内，这是法律赋予***的起诉权，并不存在所谓***超过合理期限。四、***主张的优先购买权仅针对解放路118号房屋，并不主张其他房屋，故仅对该118号房屋进行价格评估，符合客观事实。五、***起诉标的虽未全额得到支持，但本案诉讼系由大宝山公司侵害***优先购买权所致，且侵害优先购买权之事实已确定，故应由大宝山公司承担大部分诉讼费用。六、无证约200平方米的建筑，已与有证部分构成统一整体，案涉房屋的价值不应扣除无证建筑的价值。 ***向一审法院起诉请求：1.判令大宝山公司赔偿因侵害***优先购买权的损失2630500元(暂定，以鉴定的具体数额为准）；2.判令大宝山公司赔偿***装修损失454987.40元；3.判令大宝山公司赔偿***三次诉讼的案件受理费50126元；4.由大宝山公司负担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：韶关市浈江区××路××号房屋的所有权人为大宝山公司，该房屋建筑面积为398.68平方米，土地使用权面积为158平方米，土地使用权为划拨土地使用权。2015年7月8日***与大宝山公司签订《房屋租赁合同》，载明：出租方（甲方）：广东省大宝山矿业有限公司物业管理部，承租方（乙方）：***（喜来登川菜馆），甲方将座落在韶关市××路××号房屋（使用面积：598㎡）出租给乙方使用，租赁期限自2015年7月1日起至2018年12月31日止，乙方需向甲方交承租押金人民币8000元，租赁期满时退还乙方。租金：2015年7月1日至2016年6月30日每月7450元；2016年7月1日至2017年6月30日每月7820元；2017年7月1日至2018年12月31日每月8210元。每月租金乙方在当月10日前向甲方交清。合同签订后，大宝山公司将该房屋交付***使用，***向大宝山公司交了押金8000元,并按合同约定向大宝山公司交付租金。***在该房屋经营韶关市浈江区解放路喜来登川菜馆，并于2016年4月4日与案外人武江区新意念装饰设计室签订《工程合同》，对承租房屋进行了装修，装修合同价款为454987.40元。一审庭审时，大宝山公司称对***在租赁房屋中进行装修的事不知情。 2016年7月左右，大宝山公司的工作人员通过电话告知***涉案房产有出售意向，房屋将通过产权交易中心挂牌交易。***称其一直有意向购买承租房屋,准备参与竞拍。但之后***一直未等到挂牌交易的通知。 2016年12月28日，大宝山公司与案外人凯立公司签订《房地产转让协议书》，载明：转让方:广东省大宝山矿业有限公司。受让方：韶关市凯立房地产有限公司。双方就韶关物业转让事宜进行了协商，达成如下协议共同执行：一、转让房地产情况：1.建筑物名称：韶关市××路××号，产权证号：1553858，建筑面积:398.68㎡，市场法评估值119.6万元;2.建筑物名称：韶关市武江区工业中路27栋101房，产权证号：0634004，建筑面积：89.3㎡，市场法评估值：24.11万元；3.建筑物名称：韶关市武江区新华南路2栋102房，产权证号：0679555，建筑面积：84.89㎡，市场法评估值：21.22万元；4.建筑物名称：浈江区北江路丽江楼Ｂ座601房，产权证号：0100151598，建筑面积：91.76㎡，市场法评估值：37.62万元；5.建筑物名称：浈江区北江路丽江楼Ｂ座602房，产权证号：0100151597，建筑面积：79.21㎡，市场法评估值：30.89万元；以上总计233.44万元。二、转让价格。该物业之转让成立价为具体评估价。具体付款方式为：签订正式的房地产转让协议后，受让方五个工作日内支付100万元，余款在所有房屋（解放路118号房地产除外）过户完毕后五个工作日内一次付清。 ***在《房屋租赁合同》到期后，继续租赁案涉房屋。2017年3月3日，大宝山公司将2017年1月、2月租金15640元、水电费押金5000元、承租押金8000元（合计28640元）退回给***。并告知***从2017年1月起向案外人凯立公司交纳租金和押金。2019年3月6日，大宝山公司向***发出《告知函》，载明：我公司与贵方于2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》已到期，不再续租，要求***于2019年4月5日之前搬离该房屋并到大宝山矿业有限公司社会工作部办理相关手续。2019年4月1日***从案涉租赁房屋搬走，并向韶关市浈江区人民法院提起诉讼，2019年6月27日，***向该院提出撤诉申请，该院于当日作出（2019）粤0204民初789号民事裁定书，裁定准许***撤诉。2019年7月26日，***再次向韶关市浈江区人民法院提起诉讼，请求：1.***以同等条件（即119.6万元）优先购买大宝山公司转让的位于韶关市××路××号的房屋（权证编号：粤房字第1×**，韶府国用总字（1994）第020100264号）；2.大宝山公司协助***办理房屋过户手续；3.诉讼费由大宝山公司承担。该院经审理后于2020年3月16日作出（2019）粤0204民初1850号民事判决书，判决：驳回***的诉讼请求。***不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理后于2020年7月28日作出（2020）粤02民终1365号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。***不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审，2021年4月27日，广东省高级人民法院作出（2020）粤民申12771号民事裁定书，裁定驳回***的再审申请。2021年5月19日，***再次提起本案诉讼。 一审诉讼过程中，***于2021年7月22日向一审法院申请对位于韶关市浈江区××路××号房屋在2019年3月期间的房屋价格进行鉴定。大宝山公司提出异议，认为大宝山公司与凯立公司签订《房地产转让协议书》的时间为2016年12月28日，遂申请以2016年12月28日为评估基准日开展房屋价格鉴定。2022年4月20日，广东南天司法鉴定所作出粤南［2022］价鉴字第9048号《价格鉴证意见书》，鉴定结论为：（一）韶关市浈江区××路××号房屋在2019年3月的价格为1568279元；（二）韶关市浈江区××路××号房屋在2016年12月28日的价格为1375437.72元。***为此支付了鉴定费11000元。 该《价格鉴证意见书》在第5页第5点载明：“不同房地产价格影响因素对案涉房屋的影响分析及核算：案涉房屋的建造年份为70年代，本所所调查的房地产价格大部分在90年代，按70年的使用年限估算(案涉房屋比对比房屋约多使用了20年)，案涉房屋比价格对比的房屋(90年代建造)折旧为20/70=28.57%(负项)，但该房产后面有约200平方的建筑物可以利用(无证，在租赁合同上体现)，加上该房屋位置好等因素，本所鉴定人员根据现场查勘，房地产评估影响因素及当地相关政策的综合判断为30%(增项)。故考虑到以上影响房地产价格因素后各时期的案涉房屋的价格为：2019年3月的价格为1546168.79×(1+30%-28.57%)≈1568279.00元。2016年12月28日价格为1356046.26×(1+30%-28.57%)≈1375437.72元。”***、大宝山公司均对该鉴定意见书有异议，***认为鉴定机构将案涉房产后面约200平方的建筑物计算出的实际价值远低于实际价值以及认为鉴定意见采用相比较的房屋不具可比较性，相关事实调查不清，得出的鉴定意见与案涉房屋的价值严重不符。大宝山公司则认为鉴定机构将案涉房产后面无产权的约200平方的建筑物纳入价格评估范围显属错误。2022年5月23日，广东南天司法鉴定所出具了一份《评估鉴定说明函》，答复：当初把案涉房屋的有利位置、可以利用等因素与无证200平方的价值因素合并考虑为30%（整个案涉房屋价值的+30%）。经对房地产价格变化、旧房屋建造成本等因素分析后，本所认为约200平方的无证建筑物价值为案涉房屋价值的10%，即2019年3月的200平方无证建筑物的价值为1546168.79元×10%≈154616.88元。2016年12月28日的200平方无证建筑物的价值为1356046.26×10%≈135604.63元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，承租人优先权属于依附于房屋租赁合同的一种附属权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。出租人出卖租赁房屋前必须通知承租人，属于应当履行的契约义务。如果出租人在出卖房屋时未在合理期限对承租人履行通知义务，属于构成违约，承租人以出租人侵害其优先购买权为由提起诉讼的，只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任，而非侵权责任。且我国的侵权责任法中并没有规定侵犯承租人优先购买权的侵权责任。故一审法院采纳大宝山公司关于本案定性为租赁合同纠纷案件的抗辩意见，确定本案为房屋租赁合同纠纷。 根据***、大宝山公司的诉辩意见和庭审查明的事实，一审法院归纳案件的争议焦点是：一、大宝山公司是否侵害***的承租人优先购买权；二、***的诉讼请求能否得到支持。 一、关于大宝山公司是否侵害***的承租人优先购买权问题。根据***、大宝山公司签订的《房屋租赁合同》，***于2015年7月1日至2018年12月31日租用大宝山公司位于韶关市浈江区××路××号房屋经营川菜馆。大宝山公司于2016年12月28日与案外人凯立公司签订《房地产转让协议》，将该租赁房屋与其他四套房屋一并转让给凯立公司。大宝山公司在出售房屋前虽于2016年7月份左右告知***有出售房屋的意向，告知房屋将通过产权交易中心挂牌交易，但并未告知具体的出卖条件，后来没有通过挂牌交易，在协议转让给凯立公司前，也未告知***，大宝山公司称其已履行对承租人的适当告知义务，缺乏充分的证据。大宝山公司将案涉租赁房屋与其他四处房屋一并转让给凯立公司，但案涉房屋与其他四处房屋是可分、使用功能相对独立的，大宝山公司转让其他四处房屋，不影响***对其承租使用的韶关市浈江区××路××号房屋具有优先购买权。大宝山公司没有征询***在同等条件下是否愿意购买的情形下，将房屋出售给凯立公司，侵害了***的承租人优先购买权。 二、关于***的诉讼请求能否得到支持问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，大宝山公司侵害了***的承租人优先购买权，应当承担赔偿损失的违约责任。因承租人优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，现***诉请大宝山公司按房屋差价作为损失赔偿，一审法院予以支持。但***主张以2019年3月大宝山公司向***发出《告知函》要求从案涉租赁房屋搬走时的案涉房屋价格与大宝山公司与案外人凯立公司签订《房地产转让协议书》的合同价之间的差价作为赔偿的依据，缺乏法律依据，因为当***得知大宝山公司已将租赁房屋出卖给案外人凯立公司时，其为防止损失的扩大完全可以立即购买条件相当的房屋，如未采取购买行为，那么无权就扩大损失部分向大宝山公司主张赔偿。而***承认在2016年7月左右，大宝山公司的工作人员通过电话告知其涉案租赁房屋有出售意向，且大宝山公司在2016年12月28日出卖房屋给案外人凯立公司后，又于2017年3月3日将其交纳的租金和押金等退回给了***;并告知***从2017年1月起向案外人凯立公司交纳租金和押金。一审法院有理由相信***在2017年3月3日左右就已经知道或者应当知道大宝山公司已出卖房屋。故***诉请的房屋差价损失应当以大宝山公司出卖房屋时的价格与***得知大宝山公司出卖房屋时的市场价值差额为依据。对于***得知大宝山公司出卖房屋时的案涉房屋市场价值如何确定问题，因广东南天司法鉴定所作出的粤南［2022］价鉴字第9048号《价格鉴证意见书》载明案涉租赁房屋即韶关市浈江区××路××号房屋在2016年12月不含土地转让金的价格为1356046.26元，但所调查的房地产价格大部分建造在90年代，案涉租赁房屋的建造年份为70年代，相较对比的房屋价格折旧28.57%；对房产后面有约200平方米的建筑物可以利用，加上该房位置好等因素，经评估影响因素及当地相关政策的综合判断为增加30%的价值；得出2016年12月28日价格为1356046.26元×（1＋30%-28.57%）≈1375437.72元。由于该鉴定所作出结论时将案涉房屋后面无产权的约200平方的建筑物纳入价格评估范围，而该约200平方的建筑物因未经规划许可，大宝山公司亦对此提出异议，后广东南天司法鉴定所出具了《评估鉴定说明函》认为约200平方的无证建筑物价值为案涉房屋价值的10%，2016年12月28日的200平方无证建筑物的价值为1356046.26×10%≈135604.63元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，***、大宝山公司关于约200平方的建筑物订立的租赁合同无效。对该部分建筑物***无承租人优先购买权。因此，该约200平方米的建筑物价值应当进行扣减，故案涉租赁房屋即韶关市浈江区××路××号房屋在2016年12月28日的价格应为1239833.09元（1375437.72元-135604.63元＝1239833.09元）。如前所述，***在2017年3月份知道或者应当知道大宝山公司出卖了房屋，与广东南天司法鉴定所经鉴定的2016年12月28日的价格时间间隔较短、市场价格变化不大。故一审法院采纳广东南天司法鉴定所经鉴定的案涉租赁房屋在2016年12月28日的价格结论，但扣减其中约200平方米的建筑物价值135604.63元后，案涉租赁房屋在2016年12月28日的价格为1239833.09元。大宝山公司于2018年12月28日将案涉租赁房屋与其他四套房屋一并出卖给案外人凯立公司时的价格为1196000元。因此，案涉房屋差价损失为43833.09元（1239833.09元-1196000元）。***对广东南天司法鉴定所作出的粤南［2022］价鉴字第9048号《价格鉴证意见书》提出异议，要求重新鉴证，但***无证据证明该鉴证意见书有明显依据不足和程序不合法等情形，故对其要求重新鉴证的申请，一审法院不予采纳。 对于***主张大宝山公司赔偿装修损失454987.40元的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，***未提交证据证实其对案涉房屋进行装修经过了大宝山公司同意,且大宝山公司亦提出对***进行装修的事情不知情，是在事后才知道的。故***要求大宝山公司赔偿装修损失454987.40元，一审法院不予支持。 对于***主张大宝山公司赔偿***在（2019）粤0204民初789号案、（2019）粤0204民初1850号案和（2020）粤02民终1365号案中的案件受理费的请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外……”，法院在上述案件中均让***作为败诉方负担相应的案件受理费，该费用应由***自行承担，其主张由大宝山公司赔偿该案件受理费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第二十一条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，于2022年6月2日作出（2021）粤0204民初1795号民事判决：一、广东省大宝山矿业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿43833.09元给***；二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31884元，由***负担9565元，广东省大宝山矿业有限公司负担22319元。鉴定费11000元，由***负担5500元，广东省大宝山矿业有限公司负担5500元。 二审中，当事人没有提交新证据。 因***、大宝山公司对广东南天司法鉴定所出具的粤南[2022]价鉴字第9048号《价格鉴证意见书》提出异议，本院书面向该鉴定所函询相关事宜。广东南天司法鉴定所对***、大宝山公司提出的异议复函称：“一、***提出的异议：1，关于本所未能出席一审法院的出庭问题，本所鉴定人员在出具价格鉴证意见书后，只接到一审法院法官关于本所价格鉴证意见书中涉及该房屋后面200平方无证建筑物的价值问题的电话咨询及要求本所书面回复，本所按一审法院的要求进行书面回复。后并没有收到一审法院或当事人要求本所鉴定人员出庭作证的任何通知（书面或电话）。故本所在一审法院本次评估鉴定委托中符合程序及相关要求。2,鉴定意见所列的房屋价值明显与该房屋的市场价值不符等问题。在一审法院提交的相关资料（2021年7月20日法庭笔录第4页）中原告方（***）提出在广东联合产权交易中心的价格信息（但一审法院没有附来该交易资料）：对解放路120号房屋的交易价格信息3826500元。本所在审阅材料中也注意到这情况，在前往案涉房屋查勘前，也通过上述交易网站（含下属或关联交易网站）搜索浈江区解放路120号房屋交易信息，没有搜索到原告方提出的交易信息。在查勘现场与原告方律师及***交流时（被告方也在场），鉴定人员也曾口头跟***及律师提出这情况，也建议他们若有相关证据及材料可通过法院程序后转交本所，但一直没有收到相关资料。因案涉房屋（国有划拨土地）交易不含土地转让金，本所市场上调查出的房屋价格含土地转让金，故本所经市场调查得到韶关市自然资源国土局公布的解放路24号房屋（案涉房屋相邻）土地转让金，再通过市场调查出解放路周边的同类型房屋的平均价格减去土地转让金后为案涉房屋的市场价值（不含土地转让金）。完全合符评估方式及法院委托事项。3,***提出价格鉴证意见书存在逻辑错误问题：房地产市场近年价格走高，案涉房屋在2019年的价格的确高于2016年12月，但案涉房屋建于1971年，比参考房屋（90年代建造）多使用了20年，案涉房屋比参考房屋（90年代）多折旧比为20/70=28.57%(负项），这一计算不是代表房屋使用年限越久，价值越低，只是说明与参考房屋对比，案涉房屋在使用时间因素上比参考房屋价值要低。***将此折旧比28.57%(负项）的计算方式理解为整个房屋价值的折旧概念是错误的。本所在鉴定意见书第5页也说明：考虑到案涉房屋的位置及后面有约200平方的无证建筑物可以利用价值等因素，增加30%的（增项），30%-28.57%=1.43%。综合以上各因素增减项，实际上比周边参考房屋增加了1.43%的价值。***按其曲解本所鉴定计算方式，夸大本所认定的负项(20/70=28.57%)为48/70=68.57%，减少本所认定的增项（30%）为20%进行所谓案涉房屋价值计算，再减去房屋土地转让金，算出2016年12月案涉房屋价值为1139.69元/平方的结论，作为证明本所存在明显逻辑错误。实际上：本所价格鉴证意见书结论是，案涉房屋在2019年3月的价格为1568279.00元（不含土地转让金），在2016年12月的价格为1375437.72元（不含土地转让金），与实际的房地产市场价格走势一致。实际单价为1375437.72/398.68≈3449.98元/平方。远高于***认为的1139.69元/平方。二、关于大宝山矿业有限公司提出的《评估鉴定说明函》未考虑买受人承担的房屋交易税费等问题：一审法院委托本所评估鉴定的为案涉房屋价格，并非案涉房屋的实际交易价格。加上房屋交易税等相关房地产税费，因各地区的政府相关部门有不同政策，同个地区的房产交易税在不同时期又会有不同的政策调整，不同时期房屋的交易费用会有不同的规定，相关费用也会因交易双方的约定而有不同。故一审法院没有特地要求本所鉴定交易税费，只是要求本所鉴定案涉房屋的价格，故本所也没要求有关方提供相关的资料进行税费评估鉴定。建议法院发函到当地房地产交易部门提取案涉房屋的税费资料。”***未对该复函明确发表质证意见。大宝山公司对该复函质证称，对真实性没有异议，复函第二段针对其提出的异议，评估没有考虑税费问题，说明鉴证结论没有按照房屋买卖合同约定进行扣除，故不能证明***的损失。 二审期间，***申请鉴证人员某出庭接受质询，本院予以准许，并通知鉴证人员出庭（线上）接受了质询。 对一审法院查明的事实，除与本院认定的事实不一致外，本院予以确认。另查明，***称其经营的“喜来登川菜馆”在案涉房屋营业至2019年4月1日离场后，于2019年8月7日以其妻子***名义成立“武江区川渝人家美食店”，在韶关市武江区武江科技工业园韶关市××营业至今。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院针对***、大宝山公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、大宝山公司是否侵害***的承租人优先购买权；二、***诉请的损失应否支持；三、双方应负担一审案件受理费金额。 一、关于大宝山公司是否侵害***的承租人优先购买权的问题。大宝山公司主张其已通知***出售案涉房屋事宜，***未积极行使优先购买权，单独购买案涉房屋亦不构成“同等条件”，***愿意与凯立公司继续履行租赁合同证明知道房屋转让的事实且放弃了优先购买权。对此，本院认为，虽大宝山公司在2016年7月份左右曾告知***有出售案涉房屋的意向，房屋将通过产权交易中心挂牌交易，但没有充分证据证实大宝山公司已告知***具体的购买条件、购买时间、支付期限等情况，大宝山公司与凯立公司亦非通过挂牌交易转让案涉房屋，故不足以认定大宝山公司已履行对***的适当告知义务。虽大宝山公司称其是五处房屋共同转让，但其同样未将此情况告知***，***更无从选择系单独购买或整体购买，故其主张其系整体转让而非就案涉房屋单独转让，不构成“同等条件”，因此未侵害***就案涉房屋的优先购买权，理由不成立，一审法院认定大宝山公司在没有征询***同等条件是否愿意购买的情形下，将案涉房屋出售给凯立公司侵害了***的承租人优先购买权，并无不当。大宝山公司在与凯立公司达成《房地产转让协议书》后，才告知***向凯立公司交纳租金和押金，虽***继续承租使用案涉房屋、向凯立公司交纳费用，但不能据此认定其已放弃优先购买权。因此，大宝山公司该项主张理据不足，本院不予采纳。 二、关于***诉请的损失应否支持的问题。***在一审主张大宝山公司应按承租人知道优先购买权被侵害时的案涉房屋市场价格，与出租人出售房屋的实际价格之差作为损失赔偿，并要求大宝山公司赔偿装修损失、前案案件受理费。对此，本院认为，如前所述，大宝山公司侵害了***的承租人优先购买权，承租人优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，而优先权是一种准物权性质的民事权利,并非能够确保承租人以原买受人的条件购得房屋；即使大宝山公司已向***履行出售房屋事宜的适当告知义务，还须具备***有购买能力、***提出的支付方式、支付期限等条件同等于或优于原买受人提出的条件等因素；***并非一定能够以1196000元的价格购得案涉房屋,房屋的实际售价受到支付方式、支付期限等因素的影响,也不一定能够按照鉴定机构鉴定的房屋当时的市场价售出；因此，***诉请大宝山公司按房屋差价作为损失赔偿理据不足，一审法院予以支持，并认定以大宝山公司出卖房屋时的价格与***得知出卖房屋时的市场价值差额为依据，存在不当，本院予以纠正。至于***诉请的装修损失、前案案件受理费，因***未提交充分证据证实其对案涉房屋进行装修已经过大宝山公司同意，且前案判决中已确定相关案件受理费由***负担，故其要求大宝山公司赔偿该两项损失缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。因大宝山公司的侵权行为导致***丧失交易机会，为填补善意相对人***的信赖利益损失,大宝山公司仍应向***承担赔偿责任。根据查明的事实，案涉房屋出售给凯立公司后，在***租赁期间并未影响其承租使用，***现无证据证实大宝山公司侵犯其优先购买权造成的实际损失数额，一审法院虽是基于房屋差价等判决大宝山公司向***赔偿43833.09元，但结合***原租赁期间的租金、在租赁期满后需重新寻找房屋装修经营等情况，本院认为一审确定的赔偿数额无明显不当，故予以维持。 三、关于双方应负担一审案件受理费金额的问题。大宝山公司主张一审法院仅判决其赔偿***43833.09元，却要求其负担22319元案件受理费，明显有失公允。对此，本院认为，虽一审法院根据查明的事实，对***诉请的大部分损失没有支持，但本案纠纷是因大宝山公司侵害***的承租人优先购买权引发，且***提起本案诉讼时是根据相关证据材料、信息确定其损失及请求，并未对案涉房屋价值进行鉴定，故结合案件实际情况，对一审法院确定的案件受理费负担，本院不作变更。 综上所述，***、大宝山公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32780.74元，由***负担31884.91元，广东省大宝山矿业有限公司负担895.83元。鉴定人员出庭费1000元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月二十一日 法官助理*** 书记员***