中国四维测绘技术有限公司
世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2020）京01民终667号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国四维测绘技术有限公司，住所地北京市海淀区知春路65号院1号楼A座1201。
法定代表人：吴劲风。
委托诉讼代理人：李超，女，中国四维测绘技术有限公司法务。
委托诉讼代理人：李萍，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司。
法定代表人：陆产生，董事长。
委托诉讼代理人：李轩，北京市资略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾勇钢，北京市资略律师事务所律师。
上诉人中国四维测绘技术有限公司（以下简称四维公司）与上诉人世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司（以下简称世纪华人公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初11019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
四维公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项中的房屋占用费部分，改判世纪华人公司向我公司支付2018年8月17日租赁合同解除之日至实际腾房之日（2018年11月9日）的房屋占用费2076998.81元；世纪华人公司向我公司支付逾期支付租金（含装免期租金）的滞纳金，暂计至2019年12月31日为1027438.74元，此后以663138.17元为基数按合同约定的每日0.3%计算至实际给付之日止。事实和理由：1.我公司与世纪华人公司的合同已经于2018年8月17日解除，但是世纪华人公司于2018年11月9日才办理退租手续，世纪华人公司理应支付租金及合同解除后继续占用房屋的占用费；2.关于房屋占用费的标准，按照合同6.8.2条约定，如世纪华人公司未按照6.8.1条约定返还房屋，应按延期返还天数支付房屋占用费及其他费用，房屋占用费标准为本合同约定租金标准的两倍，一审判决支持的数额显然不符合合同约定的标准；3.关于逾期支付租金的滞纳金，租赁合同对滞纳金有明确约定，但是一审法院未能支持。
世纪华人公司上诉请求，撤销一审法院判决，改判驳回四维公司的全部上诉请求，支持我公司的全部反诉请求。事实与理由：1.一审对于合同解除时间和我公司实际搬出时间认定错误，我公司已于2018年5月3日搬离涉案房屋，金如悦控股有限公司实际占用涉案房屋，四维公司为其员工办理了大厦门禁卡，四维公司多次前往涉案房屋发函，未提出异议，应视为默认与我公司解除合同；2.2018年8月29日四维公司已经向大厦物业发函取消了对我公司员工门禁的授权，我公司不可能再实际占用涉案房屋；3.应四维公司及物业公司要求办理退租手续、签署书面退租材料的***、焦阳均为金如悦公司员工，搬出物品也系金如悦公司所有，我公司员工王丹莹关于***为我公司员工的所谓确认也完全是应四维公司要求，并非我公司真实意思表示；4.涉案房屋的实际使用人为汇金创富公司及其引入的金如悦公司，一审审理过程中我公司申请追加汇金创富公司为第三人，并申请金如悦公司员工出庭作证，一审法院驳回我公司的申请属于程序错误；5.我公司无法在北京注册，被迫无奈解除合同，四维公司负有及时收房防止损失扩大的义务，而我公司搬离后三个多月四维公司都未办理相关退租手续，该损失系由其自己造成，一审法院判令我公司支付违约金、四维公司不退还押金缺乏事实和法律依据。
四维公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与世纪华人公司之间签订《中国卫星通信大厦写字楼租赁合同》已于2018年8月17日解除；2.世纪华人公司向我公司支付租金（含装免期租金）663138.17元及相应滞纳金；3.世纪华人公司向我公司支付2018年8月18日租赁合同解除之日始至实际腾房之日（2018年11月9日）止房屋占用费2076998.81元；4.世纪华人公司支付的租赁保证金1071693.53元作为提前退租的违约金；5.判令由世纪华人公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：1.四维公司提交《关于要求贵司支付合同款项并解除＜租赁合同＞事宜的函》，证明已将解除通知送达世纪华人公司，四维公司补充提交世纪华人公司向四维公司发出的《关于切实履行＜租赁合同＞解除的函》，其中载明：我公司于8月17日收到贵司递交给我公司总经理张柱宏的《关于要求贵司支付合同款项并解除＜租赁合同＞事宜的函》。世纪华人公司对该函件认可，但解释称自认张柱宏为公司经理属于表述错误。法院认为，世纪华人公司在函件中自认于2018年8月17日收到四维公司发出的《关于切实履行＜租赁合同＞解除的函》，法院对该事实予以确认；2.四维公司提交《退租审批表》一份，证明世纪华人公司于2018年11月9日搬离涉案房屋，申请方为世纪华人公司，退租方处的签字人为***，世纪华人公司对该证据真实性认可，但主张***实际为案外金如悦控股有限公司员工，故主张该退场行为与世纪华人公司无关，四维公司进一步提交与世纪华人公司员工王丹莹的短信截图，证明***属于世纪华人公司指定的退房手续办理人，有鉴于此，法院对《退租审批表》予以采信；3.世纪华人公司提交《关于交还承租房屋并商议解除租赁合同的函》，证明曾于2018年4月25日提出要求提前解除合同，四维公司虽然收到，但并无签收凭证，四维公司表示并未收到该函件，鉴于世纪华人公司未提交任何证据证明将该函件交付四维公司，法院对该事实不予采信；4.世纪华人公司提交《关于解除世纪华人公司大厦门禁卡授权的通知》证明四维公司在2018年8月29日即通知物业公司解除对我方门禁卡授权，此时世纪华人公司已搬离涉案房屋，四维公司对该证据不予认可，同时指出世纪华人公司在2018年10月12日尚向四维公司发函要求配合注销员工门禁卡，可知四维公司并未实际注销门禁卡，鉴于世纪华人公司该份证据确与其另一份证据内容相矛盾，法院对该证据不予采信；5.世纪华人公司提交照片若干，证明涉案房屋已挂金如悦公司招牌，涉案房屋实际由案外公司占用使用，汇金公司也为金如悦公司员工办理了门禁卡，四维公司主张上述证据与本案无关联性。法院认为，依据合同相对性，涉案房屋承租方应为世纪华人公司，在世纪华人公司未提交任何直接证据证明四维公司认可涉案合同相对方发生实际变更的情况下，世纪华人公司在合同期内是否同意案外人实际使用涉案房屋，并非本案审查范围，故法院对该项证据不予采纳。
根据以上证据，法院认定如下事实：
2017年6月25日，四维公司（出租人、甲方）与世纪华人公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：承租单元位于海淀区知春路63号西座9层（电梯显示楼层为10层）901室（以下简称涉案房屋），承租期共5年，自2017年6月26日至2022年6月25日，装免期共3个月（自2017年6月26日至2017年7月25日、自2018年11月26日至2018年12月25日、自2019年11月26日至2019年12月25日）。双方认可，装免期是甲方基于乙方履行整个承租期而给乙方的优惠，但是无论何种原因，如本合同实际履行的承租期不足[60]个月，则乙方仍需向甲方支付装免期租金。自2017年6月26日至2020年6月25日，每月净租金357
231.18元，房租连同增值税款统一缴纳至甲方。上述租金标准均为不含增值税标准，乙方支付甲方款项时，增值税按照国家规定的相应税率计取后，由乙方一并支付给甲方。租金计收起始日为2017年6月26日。租金每三个月支付一次，除首期租金支付外，乙方应于租金支付周期到期日前10日之前向甲方支付下三个月的租金。逾期交付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额的0.3%向甲方缴纳滞纳金。租金保证为1 071 693.53元。租赁期内，除本合同规定的免责情况以外，乙方违反本合同约定的，甲方可没收乙方的租金保证金。本合同中所约定的租金或物业管理费或其它应由乙方支付的费用在到期后且甲方已发出书面催告通知15日后仍未支付的，甲方有权解除本合同，合法的提前收回涉案房屋，没收乙方的租金保证金作为违约金。合同签订后，世纪华人公司支付了足额保证金，并将租金支付至2018年7月25日。
2018年8月17日，四维公司向世纪华人公司发出《关于要求贵司支付合同款项并解除＜租赁合同＞事宜的函》，要求解除合同。2018年8月31日，世纪华人公司向四维公司发出《关于＜关于要求贵司支付合同款项并解除租赁合同事宜的函＞的复函》，对四维公司提出的解约时间及索要的相关款项提出异议。2018年10月12日，世纪华人公司向四维公司发出《关于切实履行＜租赁合同＞解除的函》，要求四维公司退还保证金并尽快配合注销世纪华人全部员工出入卫星大厦的门禁卡。
2018年11月9日，世纪华人公司与四维公司签订《退租审批表》及《退租房屋验收交接表》。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，世纪华人公司主张曾向四维公司发出通知，要求在2018年7月25日提前解约，但首先其无法证明曾发出通知的事实；其次，即使四维公司收到过世纪华人公司的该通知，世纪华人公司也属于提前退租的违法解约行为，在四维公司未明确同意的情况下，该通知对四维公司并不发生任何法律效力，更不存在世纪华人公司主张的四维公司未在除斥期内提出异议视为同意的情形，故法院对世纪华人公司称双方合同在2018年7月25日已解除的抗辩不予支持。根据现查明事实，世纪华人公司逾期支付租金，构成根本违约，四维公司有权依据合同将世纪华人公司支付的押金作为违约金，不予退还，并于2018年8月17日行使单方解除权。对世纪华人公司的反诉请求，法院不予支持。同时，因双方租赁合同并未持续60个月，故四维公司向世纪华人公司索要一个月免租期的租金，具有事实及合同依据，法院予以支持。就四维公司向世纪华人公司索要欠付租金及房屋占用费一节，依据现有证据显示，世纪华人公司于2018年11月9日才与四维公司办理退租手续，该日视为世纪华人公司腾退涉案房屋日，故世纪华人公司理应向四维公司支付欠付租金及合同解除后继续占用房屋的占用费，但考虑本案实际情况，法院以合同约定的租金为标准对相应费用予以酌减。就四维公司向世纪华人公司主张的滞纳金，世纪华人公司请求法院对违约金进行酌减，考虑四维公司已收取世纪华人公司支付的保证金作为违约金的情况下，法院对四维公司主张的滞纳金不再予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认中国四维测绘技术有限公司与世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司于2017年6月25日签订的《中国卫星通信大厦写字楼租赁合同》已于2018年8月17日解除；二、世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司于本判决生效后七日内向中国四维测绘技术有限公司支付租金663138.17元及房屋占用费346166元；三、世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司于本判决生效后七日内向中国四维测绘技术有限公司支付违约金1071693.53元（与世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司已支付给中国四维测绘技术有限公司的租赁保证金相抵扣，无需另行支付）；四、驳回中国四维测绘技术有限公司其他诉讼请求；五、驳回世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，四维公司与世纪华人公司于2017年6月25日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行合同内容。按照合同约定，世纪华人公司应于租金支付周期到期日前10日之前支付下三个月的租金，合同履行过程中，世纪华人公司将租金支付至2018年7月25日，此后并未按约定支付租金，其已构成根本违约，四维公司有权解除合同。四维公司于2018年8月17日向世纪华人公司发送解除合同的函件，系行使合同解除权，世纪华人公司亦于当日收到该份函件，故一审法院认定双方租赁合同于2018年8月17日解除具有事实依据，本院予以确认。世纪华人公司主张其于2018年5月3日搬离涉案房屋，合同至迟应于2018年7月25日解除，但是其并未提供相应证据，且即便世纪华人公司发出了合同解除通知，但因其提前退租构成违约，在四维公司未表示同意的情况下，世纪华人公司解除合同的行为对四维公司并不发生效力，故对于世纪华人公司的该项上诉理由及要求四维公司退还租赁保证金之诉讼请求，本院不予支持。
对于四维公司主张的租金。世纪华人公司已支付租金至2018年7月25日，其与四维公司租赁合同于2018年8月17日解除，故四维公司主张该部分租金具有依据，本院予以支持。对于四维公司主张的免租期租金，双方在合同中明确约定免租期是出租人基于承租人履行整个承租权而给予的优惠，现世纪华人公司实际承租期限未满，其应当按照约定支付装免期租金。世纪华人公司主张装免期是针对整层大厦的装修期，但是双方对于装免期租金的约定是明确的，世纪华人公司不同意支付装免期租金缺乏依据。
对于四维公司主张的房屋占用费。四维公司与世纪华人公司租赁合同解除后，世纪华人公司仍然占用涉案房屋，世纪华人公司主张其早已经搬离涉案房屋，但并未提供相应证据，本院对此不予采信。2018年11月9日，世纪华人公司与四维公司签订《退租审批表》及《退租房屋验收交接表》，其中退租方有“***”签字，世纪华人公司不认可***为其公司员工，但是在世纪华人公司向四维公司发送的函件中载明其公司联系人为王丹莹，而王丹莹在2019年11月9日与四维公司沟通中表示其公司将派人办理交接事宜、***为公司指派的人，故一审法院认定2018年11月9日为世纪华人公司腾退时间具有事实依据，本院予以确认；四维公司主张解除合同后至实际腾退之日止的租金，一审法院参照合同约定的租金标准，亦具有合理性。对于四维公司主张应当按照合同约定，逾期腾房期间按照约定租金标准的两倍支付，其实际系对承租方逾期腾房的违约责任的约定，本院在四维公司主张的违约责任中一并处理。
对于四维公司主张的违约金。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。世纪华人公司逾期支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，承租方违反合同约定，出租方可没收租金保证金，故四维公司主张将租赁保证金作为违约金具有事实依据，本院予以支持。一审酌情确定违约金的数额合理，对四维公司主张的滞纳金和双倍租金标准支付逾期腾房期间的占用费不予支持并无不当。
对于世纪华人公司申请追加北京汇金创富投资基金管理公司作为第三人，本案系租赁合同纠纷，北京汇金创富投资基金管理公司并非合同当事人，且其与本案处理结果并无利害关系；世纪华人公司关于申请证人出庭，亦不影响本案事实之认定。故一审法院对世纪华人公司的申请未予准许并无不当。
综上所述，四维公司、世纪华人公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31198元，由中国四维测绘技术有限公司负担19884元（已交纳），由世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司负担11314元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇二〇年三月十三日
法 官 助 理 李 正
书 记 员 杨 帆
