北京路新恒通沥青混凝土有限公司与北京市胜利通工贸有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 (2023)京03民终2566号 上诉人（原审被告）：北京路新恒通沥青混凝土有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇东田阳村委会西1000米（北京胜利通工贸有限公司院内）。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京恒都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市兆亿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市胜利通工贸有限公司，住所地北京市通州区梨园镇李老公庄。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市恒圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市恒圣律师事务所律师。 上诉人北京路新恒通沥青混凝土有限公司（以下简称路新恒通公司）因与被上诉人北京市胜利通工贸有限公司（胜利通公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2022）京0112民初11386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 路新恒通公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回胜利通公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。取得《中华人民共和国国有土地使用证》的土地使用权出租符合法律规定，合法且有效。2002年10月2日，胜利通公司取得《中华人民共和国国有土地使用证》，2009年7月1日，路新恒通公司与胜利通公司签订《土地房屋租赁协议》符合《土地证》约定土地性质，国有土地使用权出租符合《暂行条例》规定，同时双方《租赁协议》签订之时就效果意思、目的意思、表示行为等均达成共识，可知《租赁协议》合法且有效。依据《建设工程规划许可证》建设的工业厂房符合法律规定，不是违法建设。本案涉案房屋面积明显小于规划面积，签订《租赁协议》时，胜利通公司提供了《土地证》《规划证》（无附件），路新恒通公司有充足理由相信本案涉案房屋不是违法建设。路新恒通公司与胜利通公司在《租赁协议》约定地上物两层办公楼和平房为随附义务，附随义务对合同的定性不存在影响。涉案两层办公楼和平房所占土地面积为2566.6平方米，约为《租赁协议》标的物68亩土地的5.66%。同时，案件涉及土地上的两层办公楼一栋，位于涉案院落西北侧，案件涉及土地上“F”形平房，位于涉案院落东北侧，客观上具备涉案两层办公楼和平房所占土地与其他土地分割的条件。《租赁协议》标的为土地，涉案两层办公楼和平房为附随义务。《<土地房屋租赁协议>之补充协议》再次明确《租赁协议》标的物为土地而非涉案两层办公楼和平房，原审法院以涉案两层办公楼和平房所占5.66%土地与土地上房屋无法分割为由，判定双方签订的《租赁协议》整体无效，明显与客观事实不符。双方关于《租赁协议》标的物是否为土地有争议，按照《租赁协议》签订行为的性质、目的以及诚信原则，应确定租赁物为土地，而非涉案两层办公楼和平房。依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，胜利通公司虽主张涉案房屋是违法建筑，但原审中并未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案《租赁协议》也不具其他无效情形，故原判决认定双方订立的《租赁协议》整体无效于法无据。综上，原审法院认定事实错误，恳请撤销一审判决，驳回胜利通公司的诉讼请求或发回重审。 胜利通公司辩称，同意一审判决，不同意路新恒通公司的上诉请求及理由。一审并没有否定《土地证》的法律效力，只是认为没有规划导致合同无效。合同并没有强调是以土地为准。胜利通公司并没有过错，应由路新恒通公司自行承担相关损失。 胜利通公司向一审法院起诉请求：1.判令胜利通公司、路新恒通公司之间签订的《土地房屋租赁协议》《<土地房屋租赁协议>之补充协议》无效；2.判令路新恒通公司将上述租赁协议项下的房屋、土地按原状腾退给胜利通公司；3.判令路新恒通公司承担本案的诉讼费等所有费用。在诉讼过程中，胜利通公司放弃第2项诉讼请求，其他诉讼请求保持不变。 一审法院认定事实：2009年7月1日，胜利通公司（出租方、甲方）与路新恒通公司（承租方、乙方）签订了《土地房屋租赁协议》，约定甲方愿将自有国有土地及土地上所有建筑物租赁给乙方作为沥青混凝土搅拌站工业用地使用，主要内容为：第一条租赁标的：甲方自有国有工业建设用地68亩，土地使用证号：京通国用（2002）出字第XXX号，位于北京市通州区马驹桥镇东田阳村西。四至：北起漷马路中往南35米，南到原颗粒场车间后檐，东边石子路西，西至东西田阳交接地界。地上建筑物为：两层办公楼、平房、变压器两台（315型指标两个）。第二条租赁期限：20年，自2009年7月1日至2029年7月1日止。第三条租金及其支付方式：租金标准，以每亩土地每年壹万元计算。合计每年租金68万元，自本协议签订之日起，在原租金基础上每五年租金递增百分之五。租金支付方式，自本协议签订之日乙方一次性支付甲方叁年的租金，以后乙方应于每租赁年度开始前一个月内付清甲方下一年度的租金。第五条：乙方在承租地上，可因企业实际使用需要，新建设备，改造原有地上物状况（两层办公楼不拆迁只装修），相关费用全部由乙方承担。乙方新建或改造地上物的，须遵守国家有关规划等规定，否则，一切后果由乙方自行承担。在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将土地和房屋转租、抵押，否则甲方有权解除本协议。此外，《土地房屋租赁协议》还约定了其他内容。 2020年7月31日，胜利通公司（出租方、甲方）与路新恒通公司（承租方、乙方）签订了《<土地房屋租赁协议>之补充协议》（以下简称《补充协议》），主要内容为：在合同履行期限内，甲方为使上述土地及房屋能够发挥更大的经济效益，准备在上述土地上建设库房用于仓储物流或工业园区，为保障双方的合法权益，经双方协商一致，达成如下协议，共同遵照履行：第一条，甲方为了实现上述土地之仓储物流或工业园区目的，需获得政府主管部门的批准。双方协商确定甲方申请办理审批手续的截止期限至2022年12月31日止。第二条，如甲方在2022年12月31日前未能获得政府主管部门的批准，甲乙双方按照《土地房屋租赁协议》的约定继续履行；如甲方在2022年12月31日前取得了政府主管部门的批准手续，甲乙双方可就乙方的损失（包括但不限于经营损失、搬迁损失、建房损失、机械设备损失等）赔偿问题进行协商，经协商达成协议后双方可以解除《土地房屋租赁协议》，乙方将土地腾退给甲方。此外，《补充协议》还约定了其他内容。 另查，2002年10月28日，胜利通公司取得《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用证号为京通国用(2002出)字第XXX号，证载土地使用者为北京市胜利通工贸有限公司，座落于通州区马驹桥镇东田阳村，用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2050年10月25日，使用权面积45000平方米。 庭审中，路新恒通公司提交一份《建设工程规划许可证》复印件，以证明涉案土地及建筑物取得建设规划许可，不是违建。该许可证编号为2002通规建字XXX号，发证机关为北京市通州区规划局，日期为2002年11月8日，建设单位为北京市胜利通工贸有限公司，建设项目名称工业厂房，建设位置通州区马驹桥东田阳村西，建设规模10693.75平方米，附图及附件名称：本工程建设工程规划许可证附件一份，本工程设计图纸一份。另该许可证遵守事项处载明，凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设，未经发证机关许可，本证的各项规定均不得随意变更。胜利通公司对该证据的质证意见为：1、真实性不认可，路新恒通公司提交的许可证为复印件，且无法出示原件；2、根据路新恒通公司提交的许可证，还有附件和设计图纸各一份，但路新恒通公司未能完整出示，无法确认建设工程规划许可证许可内容与实际建设内容是否一致，对关联性不予认可；3、无法核实证据来源，对合法性不予认可。 本案审理过程中，经调查取证，北京市规划和自然资源委员会出具一份《建设工程规划许可证附件》（以下简称《附件》），《附件》载明：编号为2002通规建字XXX号，发件日期为2002年11月8日，建设单位北京市胜利通工贸有限公司，建设位置通州区马驹桥东田阳村西，建设项目名称：工业厂房1#2#5#6#，建筑规模审批5365平方米，层数地上1层，高度审批6.1米，栋数4，结构框架，总造价3755500元；工业厂房3#4#7#，建筑规模审批5328.75平方米，层数地上1层，高度审批6.1米，栋数3，结构框架，总造价3730125元，总计：建筑规模审批10693.75平方米，栋数7，总造价7485625元。另《附件》注意事项处载明，4、本《建筑工程许可证》及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年者，《建筑工程许可证》及附件自行失效，需建设时，应向审批机关重新申报，经审核批准后方可施工。胜利通公司对《附件》的质证意见为：真实性认可，内容及证明目的均不认可，《附件》载明七栋楼均为工业厂房，其中1#2#5#6#是连体的，申请建设的是5365平方米，3#4#7#是连体的，申请建设的是5328.75平方米，七栋楼均是框架结构，当初胜利通公司申请七栋厂房是因为与外地合伙人引入一个生产线，外地合伙人出资金，胜利通公司出地，共同生产，但是因为胜利通公司与合伙人关于利润问题未达成一致，导致七栋厂房直到现在也未建起来，按照政府说法，两年未建设，《建设工程规划许可证》就作废，如果重新建需要重新申报，故我方认为《建设工程规划许可证》已失效，且我们在出租给路新恒通公司时明确约定，当时地上只有28间平房和两层办公楼，平房建筑面积1876平方米，两层办公楼建筑面积690平方米，以上与规划许可证上申报的工业厂房明显不一致。路新恒通公司对《附件》的质证意见为：真实性、合法性、关联性均认可，许可证中明确总面积10693.75平方米，虽然本案胜利通公司出租面积低于规划面积，但出租房屋面积仍包含在规划总面积之内，所出租地上物两层办公楼、平房、变电站的出租行为合法有效，同时双方签订租赁协议时胜利通公司向路新恒通公司提供了土地证、规划证，路新恒通公司作为善意承租方有理由相信胜利通公司所出租地上物系合法建筑物。 此外，北京市规划和自然资源委员会出具《规划档案材料》一份，该材料包含北京建工建筑设计研究院于2002年10月出具的总平面图及设计图纸。胜利通公司对《规划档案材料》的质证意见为：1、从该份证据的报批图和总平面图可以明确看出，涉案土地上的建筑现状（经2022年9月5日现场勘查）与图纸完全不一致，涉案场地建筑非按照图纸建设，建设与规划不一致。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。2、经胜利通公司向通州规自委核实，建设工程许可证下发后两年内，应向住建委申请开工许可证，否则过期失效，本案中，路新恒通公司并未提交开工许可证或其他证据证明该建筑工程许可证依然有效，经胜利通公司核实，该建设工程许可证已失效。路新恒通公司对《规划档案材料》的质证意见为：对其真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不认可。2009年7月1日，双方签订《土地房屋租赁协议》之时，胜利通公司仅提交建设工程规划许可证，但未提供相关附页内容，导致路新恒通公司对规划具体情况不知情。同时，路新恒通公司基于信赖该协议合法且有效，付出大量成本建造沥青混凝土搅拌站，为了持续经营支付大量费用、员工工资等，故签订协议之时，胜利通公司有明显过错行为，而路新恒通公司无任何过错行为。《土地房屋租赁协议》明确约定标的物为土地68亩，由于房地一体化原则，为了更好实现双方当事人利益，双方在《土地房屋租赁协议》约定地上建筑物情况，地上物约定内容为附随义务，附随义务对合同的定性不存在影响。总之，《规划档案材料》不能证明《土地房屋租赁协议》无效，仅能证明胜利通公司签订该协议时存在明显过错行为。 案件审理过程中，双方均未提交涉案两层办公楼、平房的产权证书、《建设工程规划许可证》原件以及建筑工程施工许可证。 经现场勘查，涉案土地上有两层办公楼，位于涉案院落西北侧，是砖混结构，面积约690平方米，胜利通公司主张建于上世纪八九十年代，路新恒通公司主张建于2002年11月8日至2009年7月1日期间。涉案土地上有“F”型平房，位于涉案院落东北侧，是砖混结构，层高3米以内，面积约2000平方米，胜利通公司主张建于上世纪八九十年代，路新恒通公司主张建于2002年11月8日至2009年7月1日期间，胜利通公司认为现在的平房都是路新恒通公司承租后新建的，路新恒通公司认为平房是胜利通公司出租前建的，是出租时交付的标的物。路新恒通公司主张涉案院落中央以及南侧是混凝土搅拌设备、堆料厂，不属于建筑物，胜利通公司认为属于钢结构搭建的围护结构建筑物，还有钢结构建筑物旁的一层砖混结构建筑、配电室都是新建的，没有规划属于违规建筑。胜利通公司主张规划许可证上1#-7#工业厂房从来没有施工建过，路新恒通公司主张**房对应的是规划许可证上的工业厂房1#2#5#6#，两层办公楼对应的是规划许可证上的工业厂房3#4#7#。 关于路新恒通公司使用涉案土地及房屋情况，路新恒通公司说明情况如下：路新恒通公司公司员工为72人，年平均缴税1200万元以上，涉案租赁地块为其唯一经营用地，现有办公面积约3000平方米，平房为管理办公区域、总经理办公室、财务室、经营部、综合部、销售部等，二层小楼为工程部、实验室。生产设备主要为两台沥青拌和机，应北京市生态环境局和交通委要求，主设备采取钢结构和彩钢瓦工艺封闭，显示面积约30亩，厂区道路约占地10亩，堆料场约占地20亩，总计68亩。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 本案中，涉案《土地房屋租赁协议》名称本身就包含土地和房屋，协议第一条明确约定租赁标的物包括土地和房屋，且路新恒通公司将涉案土地房屋作为唯一经营场所，在经营混凝土搅拌站的过程中，路新恒通公司不仅在涉案土地上生产经营，亦在涉案“二层办公楼”及“平房”中办公，路新恒通公司经营目的的实现，离不开对涉案房屋的使用，故法院认定《土地房屋租赁协议》租赁标的物为土地和房屋，路新恒通公司关于《土地房屋租赁协议》约定以土地亩数确定租金、标的物仅是土地、房屋属于附属地上物的主张，缺乏事实依据，法院不予采信。 关于涉案《土地房屋租赁协议》及《补充协议》的效力。首先，根据现场勘查情况，并比对调取的《附件》及图纸，法院认为涉案租赁房屋约定的两层办公楼及平房，其面积、层数、高度、栋数、结构等皆与《附件》不符，与《规划档案材料》中的图纸不符，无论上述房屋是建设于2002年11月8日《附件》之前还是之后，皆不符合相关规划，必然存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，截止本案法庭辩论终结前，双方均未提交涉案租赁房屋的建设工程规划许可证原件及相关施工许可证，亦未举证证明经过相关主管部门批准建设，故《土地房屋租赁协议》中房屋租赁部分无效。其次，在我国房地一体的格局下,房屋依附于土地之上,与所附着土地具有不可分割性,虽然涉案土地取得土地使用证，但本案中胜利通公司是将土地和土地上的房屋一并出租给路新恒通公司用于经营混凝土搅拌站使用,为了实现这一合同目的,路新恒通公司在履行合同过程中,利用涉案土地和房屋进行生产经营以及办公，客观上无法将土地和土地上的房屋拆分开来履行其合同义务,因此,《土地房屋租赁协议》所涉土地和土地上的房屋无法分割处理，胜利通公司与路新恒通公司签订的《土地房屋租赁协议》应属整体无效，《补充协议》效力依附于《土地房屋租赁协议》，亦属无效，故胜利通公司的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。对于合同无效后的法律后果,双方可另行主张。 据此，一审法院判决：确认北京市胜利通工贸有限公司与北京路新恒通沥青混凝土有限公司于2009年7月1日签订的《土地房屋租赁协议》及2020年7月31日签订的《<土地房屋租赁协议>之补充协议》无效。 本院二审期间，路新恒通公司提交了如下证据，证据1.路新恒通公司厂区卫星图、证据2.路新恒通公司厂区整体视频。证明路新恒通公司厂区总占地面积117.03亩，分为三部分。其中涉案土地68亩，位于地图北侧。路新恒通公司原股东***与路新恒通公司合同提供土地14.81亩，位于地图西南角，其中包含4间临时箱式办公用房。马驹桥镇政府下属企业提供路新恒通公司临时使用的土地34.22亩。一审判决认定本案合同无效直接影响了路新恒通公司的生产经营，导致剩余两块土地无法正常使用，直接造成了路新恒通公司的损失。证据3.路新恒通公司厂区中线及北侧涉案土地部分视频。证明路新恒通公司原股东***与路新恒通公司合同提供土地14.81亩，位于地图西南角，其中包含4间临时箱式办公用房，能够实现路新恒通公司办公使用，涉案土地内房屋如果被认定无效，不影响路新恒通公司生产经营，涉案土地与房屋可以分割处理。证据4.路新恒通公司原股东***承租的厂区内的西南角14.81亩土地租赁合同。证明路新恒通公司原股东***承租的厂区内西南角14.81亩土地，紧邻涉案土地。证据5.路新恒通公司与***合作协议。证明路新恒通公司原股东***承租的厂区内西南角14.81亩土地由路新恒通公司使用。与涉案土地形成一个厂区。证据6.租赁合同纠纷民事判决书。证明涉案房屋未办理建设规划手续，综合考虑北京市城市规划的历史发展情况，双方之间租赁关系的历史沿革、房屋建造时所在区域的规划性质及房地一体的原则等因素，双方签订的《不定期租赁合同》应认定为有效。胜利通公司发表质证意见对证据1、2、3、4、5真实性无法核实，证明目的不认可。对证据6.一审已提交过相关案例确认了合同无效，且该证据不属于二审新证据，二审不应采纳。 本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据查明的事实，胜利通公司于2002年10月28日通过出让取得了涉案土地国有土地使用权，用途为工业用地。本案中，胜利通公司与路新恒通公司于2009年7月1日签订《土地房屋租赁协议》约定：胜利通公司将甲方自有国有工业建设用地68亩及地上建筑物（含两层办公楼、平房、变压器两台）租赁给路新恒通公司作为沥青混凝土搅拌站工业用地使用，租赁期限为20年，租金标准以每亩土地每年壹万元计算，合计每年租金68万元。胜利通公司作为已经合法取得涉案土地国有土地使用权的土地使用者，在其使用权在使用年限内，将其自有国有工业建设用地出租给路新恒通公司作为工业用途使用，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人的合法权益应受法律保护。 关于《土地房屋租赁协议》所涉房屋租赁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该条规定的立法目的是为解决以违法建筑为合同标的物而签订的房屋租赁合同的效力问题。本案中，根据查明的事实及当事人的在案陈述，涉案土地上原来就有两层办公楼及部分平房，胜利通公司自认上述地上物建于八、九十年代，根据民事诉讼法解释相关规定，当事人诉讼过程中所自认的事实，应具有法律拘束力。故在胜利通公司与路新恒通公司2009年7月1日签订《土地房屋租赁协议》时，涉案原有建筑物两层办公楼及部分平房就已经存在，亦未有证据显示双方签订《土地房屋租赁协议》时所涉合同标的物因存在规划许可缺陷而构成违法建筑，现路新恒通公司租用涉案土地及房屋经营使用多年后，胜利通公司又以合同标的物未取得规划许可审批为由主张合同无效，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据双方合同约定，路新恒通公司在承租地上可因企业实际使用需要，新建设备、改造原有地上物状况。关于路新恒通公司承租涉案土地后，在承租地新建设施设备及地上物问题，应属合同履行问题，并不影响合同效力的认定。 我国民法典及相关部门法均确立了诚实信用原则，诚信是交易的基础，禁止反言是维护诚信原则的准则之一。从双方合同的约定看，胜利通公司作为合同当事人，在订立合同时就已经知晓合同标的物的情况，本案中，胜利通公司又以合同标的物未取得规划许可审批为由主张合同无效，实质上是推翻先前自愿达成的协议以拒绝履行合同义务，如此显然有违诚信原则，违背该原则的行为不应得到法律的支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正，路新恒通公司的上诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销北京市通州区人民法院（2022）京0112民初11386号民事判决； 二、驳回北京市胜利通工贸有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费35元，由北京市胜利通工贸有限公司负担（已交纳）。 二审案件受理费70元，由北京市胜利通工贸有限公司负担（北京路新恒通沥青混凝土有限公司已预交，北京市胜利通工贸有限公司于本判决生效后七日内给付北京路新恒通沥青混凝土有限公司）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年六月三十日 法官助理*** 书记员***