某某、江西赣鄂皖路桥投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省九江市中级人民法院 民事判决书 (2020)赣04民终972号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1981年3月18日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西赣鄂皖路桥投资有限公司，住所地江西省九江市浔阳区桥南路3号，统一社会信用代码91360400054401037J。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，江西支点律师事务所律师，执业证号13604201010754908。 委托诉讼代理人：***，江西支点律师事务所实习律师，执业证号36041903120009。 原审第三人：***，男，1968年2月23日出生，汉族，住江西省九江市。 上诉人***与被上诉人江西赣鄂皖路桥投资有限公司（以下简称路桥公司）、原审第三人***房屋租赁合同纠纷一案,上诉人***不服九江市浔阳区人民法院作出的（2019）赣0403民初4314号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1、依法撤销九江市浔阳区法院（2019）赣0403民初4314号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法改判被上诉人向上诉人赔偿或者补偿装修损失10000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院错误认定被上诉人已在合理期限内通知上诉人解除合同及返还房屋的事实。根据《合同法》第232条规定，本案中被上诉人未依法提供有效证据证明其已履行了通知义务。一审庭审中，被上诉人仅提供了其单方盖章、单方制作的函件，没有任何证据证明其已经将通知的文件内容告知了上诉人。一审法院依据2019.5.31和8.2的两份文件就认定被上诉人履行了法律的通知义务，明显缺乏事实及法律依据；2、一审法院错误认定上诉人在租赁房屋内的装修未经过被上诉人的同意和认可。从2018年11月开始，被上诉人开始直接收取上诉人承租的租金，形成不定期租赁关系。被上诉人经常到门面收取租金，对于门面装修完全是知晓的，未提出异议，其以行为默许了装修行为。3、一审法院未依法核实租赁房屋的权属，关键证据未经庭审核查，存在重大瑕疵。一审中，被上诉人仅提供了一份房产证复印件，原件未经过质证，庭后也未核对，法院直接作出判决，属于严重错误。二、一审法院适用法律错误。被上诉人要求解除合同，仅是其行使不定期租赁合同的随意解除权。根据《租赁合同司法解除》第11条规定，上诉人应当对被上诉人的损失进行赔偿或者补偿。 被上诉人路桥公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案中不定期租赁合同，依据合同法第232条，被上诉人可以随时解除。司法解释第11条第4款针对的是定期租赁合同，该条款与本案无关。 路桥公司一审中提出诉讼请求：1.被告返还位于九江市开发区的房屋；2.被告按1800元每月租金标准支付房屋占有使用费及水电费（自2019年5月1日起算至返还之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 ***一审中提出反诉请求：1.原告向被告赔偿或补偿装修损失费70000元；2.反诉费用由原告承担。 原审法院经审理查明：2014年2月26日，原告与第三人签订《出租协议》，约定第三人承租原告所有的位于九江市开发区房屋，租赁期限自2014年3月1日至2018年2月28日。2017年1月1日，被告与第三人签订《门面出租合同》，约定被告承租上述房屋中13＃房屋的门面一套，租赁期限至2017年12月31日止，租金为每月1800元。2018年3月1日，原告与第三人签定《租赁补充协议》，约定续签双方的出租协议，将租赁期限延续八个月，即至2018年10月31日止。2016年，被告在承租房屋内进行了装饰装修。被告与第三人的租赁期满后，被告向原告缴纳了2018年11月至2019年4月的房屋租金。2019年5月31日、2019年8月2日，原告分两次向被告告知要求其办理房屋清退手续，被告未予办理。双方协商无果、原告遂诉至我院。 原审法院认为：被告与第三人租赁期满后，由原告直接收取了被告的租赁费用，双方形成事实的租赁关系，因双方一直未签订书面的租赁合同，且未约定租赁期限，应认定双方形成不定期租赁关系。不定期租赁依据法律规定，原告在合理期限通知被告后可以随时要求解除合同，并要求被告返还房屋，故原告要求被告返还凡物并支付延期腾房占有使用费符合法律规定，原审法院予以支持。对原告诉请的水电费用，因原告未提交证据证实，原审法院不予支持。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，被告未提供证据表明原告同意其安装玻璃门及进行装修，故对于被告的反诉请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告***在本判决生效后十日内向原告江西赣鄂皖路桥投资有限公司返还位于九江市开发区门面；二、被告***在本判决生效后十日内向原告江西赣鄂皖路桥投资有限公司支付自2019年5月1日至实际腾空返还门面时止按每月1800元计算的延期腾房占有使用费；三、驳回原告江西赣鄂皖路桥投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告***的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费175元，减半收取88元，反诉受理费900元，合计988元，由被告***负担。 本案二审期间，双方当事人均未提供新的证据材料。 本院经审理查明，上诉人路桥公司与第三人***之间于2014年签订的《出租协议》约定的租赁期限为2014年3月1日—2018年2月28日，租赁到期后双方续签了合同，租期至2018年10月31日止。被上诉人***与第三人***之间的合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租赁到期后***仍然在涉案门面内经营。***按照每月1800元直接向路桥公司交纳租金自2018年11月至2019年4月份。 本院查明的其他案件事实与原审法院一致。 本院认为，路桥公司与***租赁合同到期后，***直接向路桥公司交纳租金，***与路桥公司之间形成事实租赁关系，因双方一直未签订书面的租赁合同，且未约定租赁期限，应认定双方形成不定期租赁关系。不定期租赁依据法律规定，路桥公司在合理期限通知***后可以随时要求解除合同，并要求返还房屋。路桥公司一审提供《告知函》证明其已向***履行了通知义务，本院予以确认。***上诉提出涉案房产的产权证问题，路桥公司在一审中已经提供了房产证复印件，***并未提供相反证据予以反驳，故在本案中可以认定路桥公司系涉案房产的产权人，其有权提出本案诉讼；关于***上诉要求路桥公司赔偿装修损失，本院认为，***装修时间按其自述为2016年，当时其是从案外第三人手中转租涉案房产，不能据此认定路桥公司就同意其对涉案门面进行装修。根据相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，***未提供证据证明路桥公司同意其装修，故对于***上诉要求路桥公司赔偿装修损失的请求不予支持。综上对于***的上诉请求本院均不予支持。原审判决查明事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费615元由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年七月三十日 书记员***