某某、江西赣鄂皖路桥投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省九江市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣04民终971号

上诉人（原审被告、反诉原告）：施军，男，1977年7月31日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西赣鄂皖路桥投资有限公司，住所地江西省浔阳区桥南路3号，统一社会信用代码91360400054401037J。

法定代表人：林宝剑，董事长。

委托诉讼代理人：夏忠定，江西支点律师事务所律师，执业证号13604201010754908。

原审第三人：黄建国，男，1968年2月23日出生，汉族，住江西省九江市。

上诉人施军因与被上诉人江西赣鄂皖路桥投资有限公司（以下简称为：路桥公司）、原审第三人黄建国租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初4313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

施军上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、改判被上诉人向上诉人赔偿或者补偿装修损失20000元。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、根据法律规定，对于不定期租赁合同，出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人，但本案中被上诉人未提供有效证据证明其已履行了通知义务。一审法院仅依据被上诉人单方盖章、单方制作的函件就认定被上诉人已经履行了通知义务，明显缺乏事实和法律依据。2、在上诉人租赁案涉门面期间，被上诉人经常前往该门面收取租金，对上诉人装修门面是完全知晓、认可的，从未对装修提出异议，已经以其行为默许了上诉人的装修行为。一审法院认定上诉人的装修未经过被上诉人的同意和认可是错误的。3、被上诉人主张要求上诉人返还租赁的门面，其应当提供有效证据证明该门面属于其所以，被上诉人仅提供了一份房产证的复印件，该证的原件并未在庭审中经上诉人质证，一审法院却直接当庭作出判决，属于严重错误，程序存在重大瑕疵。二、一审法院适用法律错误。被上诉人要求解除租赁合同、返还租赁物，并非是因为上诉人存在违约行为才导致合同的解除，而是因为被上诉人行使随时解除权，想收回租赁物后重新对外进行处置，因此本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，按照公平原则对上诉人的损失进行赔偿或补偿。

路桥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。请求二审驳回上诉人的上诉请求。1、被上诉人与上诉人形成的是不定期的租赁合同关系，被上诉人依法享有随时解除合同的权利，被上诉人在起诉之前就已多次向上诉人主张解除合同，上诉人收到诉状后先是提出管辖异议并经二审，后又提起反诉，从本案起诉至今已将近十个月，远远超过搬离承租门面所需要的合理期限。2、上诉人主张本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对其门面装修价值予以处理，但该司法解释是适用于租赁期限明确的租赁合同，而本案系不定期租赁合同，不适用该司法解释。3、涉案门面的所有权属于被上诉人，一审时被上诉人出具了产权证的复印件，上诉人的代理人质证时对其真实性并无异议，上诉人二审时却又提出异议，被上诉人已将产权证的原件提交法院核实。

路桥公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告返还位于九江市开发区的房屋；2、被告按1050元每月租金标准支付房屋占有使用费及水电费（自2019年8月1日起算至返还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。

施军向一审法院提出反诉请求：1、原告向被告赔偿或补偿装修损失费80000元；2、反诉费用由原告承担。

一审法院查明的事实：2014年2月26日，原告与第三人签订《出租协议》，约定第三人承租原告所有的位于九江市开发区房屋，租赁期限自2014年3月1日至2018年2月28日。2017年1月1日，被告与第三人签订《门面出租合同》，约定被告承租上述房屋中12＃房屋的门面一套，租赁期限至2017年12月31日止，租金为每月1050元。2018年3月1日，原告与第三人签定《租赁补充协议》，约定续签双方的出租协议，将租赁期限延续八个月，即至2018年10月31日止。2017年9月20日，被告在承租房屋内安装玻璃门。被告与第三人的租赁期满后，被告向原告缴纳了2018年11月至2019年7月的房屋租金。2019年5月31日、2019年8月2日，原告分两次向被告告知要求其办理房屋清退手续，被告未予办理。双方协商无果、原告遂诉至法院。一审法院认为，被告与第三人租赁期满后，由原告直接收取了被告的租赁费用，双方形成事实的租赁关系，因双方一直未签订书面的租赁合同，且未约定租赁期限，应认定双方形成不定期租赁关系。不定期租赁依据法律规定，原告在合理期限通知被告后可以随时要求解除合同，并要求被告返还房屋，故原告要求被告返还租赁物并支付延期腾房占有使用费符合法律规定，应予支持。对原告诉请的水电费用，因原告未提交证据证实，不予支持。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，被告未提供证据表明原告同意其安装玻璃门及进行装修，故对于被告的反诉请求，不予支持。判决：一、被告施军在本判决生效后十日内向原告江西赣鄂皖路桥投资有限公司返还位于九江市开发区门面；二、被告施军在本判决生效后十日内向原告江西赣鄂皖路桥投资有限公司支付自2019年8月1日至实际腾空返还门面时止按每月1050元计算的延期腾房占有使用费；三、驳回原告江西赣鄂皖路桥投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告施军的反诉请求。本案一审本诉受理费175元，减半收取88元，反诉受理费900元，合计988元，由被告施军负担。

二审期间，上诉人、原审第三人都没有向本院提交新的证据。

二审中，被上诉人也未提交新的证据。被上诉人将案涉门面的房屋所有权证（原件）提交本院进行了核实，上诉人经核实后，没有提出异议。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：上诉人施军与被上诉人路桥公司双方在本案中形成的是不定期的租赁合同关系，根据法律规定，被上诉人可以随时解除双方形成的不定期租赁合同，但应在合理期限之前通知上诉人。虽然上诉人不认可被上诉人在合理期限之前有效地通知了上诉人，但被上诉人向人民法院起诉请求解除与上诉人的不定期租赁合同，应视为上诉人收到了解除合同的通知，彼时至今时间已长达半年以上，足以安排搬离涉案门面事宜，上诉人现在仍然以“合理期限”为由提出主张，不符合法律规定，本院不予支持。上诉人认为被上诉人完全知晓上诉人对案涉门面进行装修且未提出任何异议，被上诉人已经以其行为默许了上诉人的装修行为，故被上诉人应对上诉人的装修费用予以补偿或赔偿。根据法律规定，沉默只有在法律有明文规定或者当事人有明确约定的时候才能被视为意思表示。本案中，当事人并没有对涉案门面装修事宜作出明确约定，法律也没有规定本案的沉默情形可以认定为是同意的意思表示，上诉人认为被上诉人“默许”同意了其装修行为并提出相关主张，没有任何事实和法律依据，本院不予支持。上诉人对被上诉人涉案门面房产权属提出的质疑，经本院当庭核实房屋所有权证（原件）后，上诉人对此已无异议。

综上所述，上诉人施军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费660元，由上诉人施军负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张再生

审判员　　陈小江

审判员　　曹　琛

二〇二〇年六月三十日

书记员　　郑筱楠