中国电信股份有限公司恩施分公司与某某欣崟商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省恩施市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂2801民初1997号 原告：中国电信股份有限公司恩施分公司，住所地：恩施市**大道38号。统一社会信用代码：914228007606737347。 负责人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，湖北联信律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：***，湖北联信律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 被告：***欣崟商贸有限公司，住所地：恩施市**大道38号体育馆路电信营业厅。统一社会信用代码：914228000809458203。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1973年4月12日出生，汉族，户籍所在地：湖北省恩施市，住恩施市，系***的妻子。代理权限：特别授权。 原告中国电信股份有限公司恩施分公司（以下简称恩施电信公司）诉被告***欣崟商贸有限公司（以下简称欣崟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**和***、被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费和水电费共计761739.20元；2、判令被告立即返还房屋，并自2019年1月1日起至实际返还之日止按每年600000元的标准支付拖欠的房租，并支付同等的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，变更第一项诉讼请求为支付房屋租金及水电费共计771195.20元，变更第二项诉讼请求判令被告立即返还房屋并支付自2019年1月1日起至2019年4月30日租金200000元及违约金（自2019年1月1日起至返还房屋之日止按月利率2%计算）。 事实与理由：原告与被告签订场地租赁合同，合同约定原告将位于恩施市××路的电信营业厅房屋租赁给被告使用，租金为每年600000元，每季度支付年租金的四分之一。时至2018年12月31日，根据《场地租赁合同》的约定，被告欠付原告2017年场地租赁费190695元，2018年场地租赁费600000元，已出账2018年1月－11月水电费45958.20元，共计836653.20元，因尚有司法E通终端款74914元原告还未与被告结算，则被告总共欠付原告761739.20元，被告一直拒绝支付，原告于2018年11月6日给原告送达欠费催收通知单，但被告至今仍不履行支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，被告应信守约定，按期支付租金，然被告严重违背诚信，现原告遵照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，具状起诉，以维护自己的合法权益。 被告辩称，因公司现在无力承担此笔租赁租金，租金在我公司与中国电信股份有限公司恩施分公司交接核算清楚后结算。我公司因2013年10月与中国电信股份有限公司恩施分公司签订的租赁合同，因当时的市场原因二楼按电信要求同时做的数码产品，但2014年后，所有数码产品没了市场，无法支撑二楼租金与公司开支，同年我公司关闭二楼卖场闲置至今，同时我公司从2014年起即向中国电信股份有限公司恩施分公司申请放开二楼经营范围，拖到至今未解决。2014年下半年在中国电信股份有限公司恩施分公司财务和中国电信股份有限公司恩施分公司城区经营部当时的政企负责人的上门恳请下参与中国电信股份有限公司恩施分公司城区经营政企部所签定的恩施市各企事业单位团购手机供货商，当时双方签订定了供销合同，约定次月给予结算，但没有一笔是次月准时结算的，所以我公司请求补偿资金占用费。我公司于2018年初对卖场进行了装修，中国电信股份有限公司恩施分公司对我公司装修并未提出质疑，所有请求给予我公司装修赔偿。我公司于2014年底在**做了中国电信股份有限公司恩施分公司第三方宽带投资项目，从分成到现在还有3年，2015年在建始花坪做了第三方宽带投资项目，从分成到现在还有1年多。现我公司因全面退出电信业务要求中国电信股份有限公司恩施分公司一次性结清我公司第三方宽带投资项目没结算的部分。20万元保证金的退还（合同复印件）。司法E通政企至今未结算金额74914元，按照政企约定应支付利息35958.72元。 经审理查明，2014年，原告与***艺彤商贸有限公司（以下简称艺彤公司）签订了《中国电信恩施分公司与***艺彤商贸有限公司关于体育馆路电信营业厅场地租赁合同》，该《租赁合同》约定：原告将坐落于恩施市××路电信营业厅出租给艺彤公司代理代办中国电信业务并销售中国电信通信终端及产品使用;租赁期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止;租金每年为：人民币600000元/年;租金支付方式为：艺彤公司每季度向原告指定账户支付年租金的四分之一，具体第四个月的1号；艺彤公司在2014年1月5日前向原告指定账户支付租金150000元。原告的权利义务：按合同收取租金；承担场地主体结构自然损坏的维修费用，本合同另有约定的除外；租赁期内不得向第三方（不含原告的关联公司）转让场地；租赁期届满，且原告、艺彤公司双方未签订新的合同的，原告有权收回出租场地，并有权处理艺彤公司搬迁遗留在租赁场内的物品……艺彤公司权利和义务：按时交纳租金、押金、水电费；……因使用需要，艺彤公司可自费对场地进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备，艺彤公司对场地进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏场地的主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定；艺彤公司从事前述行为必须事先书面向原告申请并经原告同意，原告有权对工程进行监督，租赁期限届满或本合同终止或解除后，艺彤公司负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏场地主体结构，艺彤公司未拆除部分，原告不予补偿……租赁期届满，艺彤公司应按本合同约定及原告要求交回场地及配套设施/设备，如有损坏，艺彤公司应向原告承担赔偿责任……违约责任：逾期交付租金的，毎逾期一日，艺彤公司须按当月租金的10%向原告支付违约金，如果逾期3日仍不交付的，原告有权解除合同，收回场地，艺彤公司仍须支付违约金及赔偿原告损失；租赁期内，如艺彤公司逾期支付物业管理费、水费、电费等因使用场地而产生的费用，艺彤公司应自行解决并承担由此产生的全部责任，如因此导致原告损失的，艺彤公司应赔偿原告的一切损失；租赁期限届满，双方未另订合同且租赁关系未延续的，艺彤公司应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将场地交回原告，并支付宽限期内的相应租金，否则，原告有权要求艺彤公司限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额【100】%收取违约金；艺彤公司如需继续承租场地，应在租赁期届满前15日与原告协商，双方另订合同，如双方未对场地在租赁期限届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止。2015年9月14日，艺彤公司与被告欣崟公司签订《体育馆路电信营业厅业务承办更改说明》，内容为：“为了更好的与电信合作，便于业务发展，原***艺彤商贸有限公司与中国电信股份有限公司签订的所有合同现无偿转让给***欣崟商贸有限公司。***艺彤商贸有限公司法人与***欣崟商贸有限公司法人为合法夫妻，于上夫妻双方同时承担两个公司的法律责任，同时享受合同期间的合法权益。”合同履行中，因被告欠原告房屋租金、水电费等，原告于2018年2月2日以《***欣崟商贸有限公司欠费催收通知书》向被告催收，内容为：“***欣崟商贸有限公司：贵公司租赁我公司兴瑞通数码经营电信业务，截止到2017年12月31日，贵公司欠我公司2015年1月至2017年12月水电费216235.55元，2017年房屋租赁费290695元，欠费总额506930.55元。另根据租赁合同约定，请在2018年3月16日前缴纳2018年1月至6月的30万元房租。根据省公司巡察组和州分公司党委会要求，我公司前来与你公司协商还款计划，同时限定了上述款项最后缴费期限为2018年3月16日前，若逾期未缴清上述费用，则按照合同约定执行。”2018年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《还款协议书》，其内容为：“截止2018年3月1日，乙方尚欠甲方2015年1月至2017年12月水电费216235.55元，2017年房租290695元，欠款总额506930.55元。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》等有关规定，甲方考虑甲乙双方的长期深度合作和乙方的实际困难，同意乙方按以下时间点分期缴纳应缴款项：一、乙方于2018年3月15日前向甲方指定账户（工行：18×××85）缴纳2015年1月至2017年12月水电费216235.55元，向甲方指定账户（工行：18×××76）缴纳2017年房租10万元整；乙方于2018年4月10日前向甲方指定账户缴纳2017年剩余房租190635元整；乙方于2018年4月30日前付清2018年一季度应缴房租和水电费；乙方于2018年5月31日前付清2018年二季度应缴房租和水电费；乙方从2018年6月起，按合同约定正常交纳各项应缴费用，为减轻乙方负担，甲方同意乙方按季度缴纳2018年下半年的房租和水电费，但必须先交款后使用。二、乙方严格按以上时间点缴纳合同约定款项后，甲方免除合同期内乙方应缴的违约金，并在后续招标方案中，认可乙方在同等条件下享有优先续约权。若乙方未按以上时间点缴费，甲方将在未履约次日，就欠款剩余部分和合同约定的违约金通过司法途径解决。三、约定还款期内，若甲方未按时结算当期应结算的各类款项，乙方有权以甲方当期应付乙方的各类款项冲抵房租水电欠款，乙方需根据甲方财务流程提交申请和相关票据，经甲方审核同意后方可冲抵，仅需缴纳差额部分。”之后，被告未按上述协议全面履行。2018年11月29日，中国电信股份有限公司恩施市分公司以《欠费催收通知书》向被告催收，该《欠费催收通知书》的内容为：“***欣崟商贸有限公司：贵公司租赁我公司兴瑞通数码港营业厅经营电信业务，截止到2018年10月31日，贵公司欠我公司2017年房租190695元，2018年房屋租赁费600000元，已出账2018年1－8月水电费35495.40元，共计欠费826190.40元。2017年司法E通终端款74914元，因结算流程原因电信公司暂未向贵公司结算，前期双方协商电信公司在未结算该终端款结算完毕，贵公司可暂时少支付等额房租74914元，待司法E通终端款结算完毕，贵公司再向我公司支付该笔款项。因此，贵公司本次应向电信公司缴纳欠费总额为：751276.40元。前期贵公司承诺在2018年10月31日前先缴纳2017年房租尾款115781元（190695.00－74914.00元＝115781.00元），以及2018年1－8月水电费35495.40元，共计151276.40元，截止11月6日我公司向贵公司送达《***欣崟商贸有限公司欠费催收通知书》时一直未兑现承诺。后期我公司在11月6日向贵公司送达的《***欣崟商贸有限公司欠费催收通知书》中明确要求，最后缴费期限为2018年11月15日，截止到2018年11月29日贵公司并未缴纳任何款项。根据省公司巡察组和州分公司党委会要求，经公司研究决定，我公司再次来函向你公司追缴欠款751276.40元，请贵公司在2018年12月10日前缴清上述费用，期满仍不履行，我公司将起诉贵公司。另贵公司租赁该营业厅于2018年12月31日到期，请在收到本通知之日起做好兴瑞通数码港营业厅退场清理工作，并于2019年1月2日将该租赁场地使用权交还电信公司。”之后，被告未支付租金及水电费。2018年12月31日，双方签订的《房屋租赁合同》期限届满，被告未将房屋退还原告，且一直占用至今。审理中，原、被告确认被告欠原告租金及水电费共计971195.20元（2017年将2017年司法E通终端款74914元抵扣后，被告尚欠租金115781元；2018年欠租金600000元；2019年截止到4月30日欠租金200000元；截止2019年3月20日欠水电费55414.20元）。在承租期限内，没有人妨害被告对租赁房屋的使用、收益。另查明，中国电信股份有限公司恩施市分公司系中国电信股份有限公司恩施分公司的下属分公司。 被告陈述：2013年9月12日，与原告签订了《中国电信恩施分公司与恩施艺彤商贸有限公司关于恩施市××路电信营业厅卖场经营协议》及《中国电信体育馆卖场补贴协议》；2014年11月15日，与原告签订《恩施市教务通终端供货收入分成合作协议》；2014年12月3日，与原告签订《经营合作协议》。上述合同系另一民事法律关系。被告以上述经营事项为由于2019年1月18日向原告申请减免租金，原告未同意减免租金。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告将其修建的房屋租赁给被告，虽未取得房屋产权证，但在租赁期间内未发生所有权变动，且未有相关人妨害被告对房屋的使用、收益，不属上述合同无效的情形，因此，原、被告间的《房屋租赁合同》合法有效。在合同期限内被告应按租赁合同约定支付租金及水电费，经原告催收后，被告仍未付清，因此本院对原告请求判令被告支付所欠租金及水电费的诉讼请求予以支持。租赁合同期限届满后，被告未按约定将房屋返还给原告，同时双方亦未协商续租，被告应将租赁房屋返还给原告（双方办理财产登记交接手续），因此，本院对原告请求判令被告返还房屋的诉讼请求予以支持。被告在租赁期限届满后占用房屋至今，原告按原租赁合同约定租金计算至2019年4月30日的房屋占用费共计200000元，符合双方的相关约定，应予以支持。关于原告请求从2019年1月1日起按月利率2%支付占用费200000元的违约金至返还租赁房屋之日止，因按原租赁合同约定租金计算每月占用费为50000元，原告庭审时明确主张占用费计算至2019年4月30日共计200000元，结合双方相关约定，违约金从2019年5月1日起至付清200000元之日止以200000元为本金按月利率2%计算较为恰当。被告辩称与原告另有经营合作协议等事宜未处理，属另一民事法律关系，在本案中不宜一并审理，双方可以另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告***欣崟商贸有限公司于本判决生效后十日内将租赁的位于恩施市体育馆路的电信营业厅（房屋）返还给原告中国电信股份有限公司恩施分公司。 二、被告***欣崟商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告中国电信股份有限公司恩施分公司支付房屋租金及水电费共计771195.20元。 三、被告***欣崟商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告中国电信股份有限公司恩施分公司支付房屋占用费200000元及自2019年5月1日起至付清之日止按月利率2%计算的利息。 四、驳回原告中国电信股份有限公司恩施分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 案件受理费11417.40元，减半收取计5708.70元，由被告***欣崟商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至***中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。 审判员　向　云 二〇一九年六月五日 书记员　***