昆明麦普测绘科技有限公司、云南省投融资担保有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）云01民终4626号

上诉人（原审原告）：昆明麦普测绘科技有限公司（曾用名称：昆明麦普房产土地评估咨询有限公司）,住所地：云南省昆明市盘龙区水岸路67号。

法定代表人：冯傲，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：冯瑶，女，汉族，1966年6月1日生，住昆明市五华区，系该公司员工，特别授权代理。

委托诉讼代理人：白静旭，男，汉族，1985年8月13日生，云南省曲靖市麒麟区，系该公司员工，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：云南省投融资担保有限公司，住所地：云南省昆明市高新区海源北路6号高新招商大厦。

法定代表人：王汝顺，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄崇正，系云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人昆明麦普测绘科技有限公司（以下简称麦普公司）因与被上诉人云南省投融资担保有限公司（以下简称投融资担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初6194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人麦普公司的特别授权代理人冯瑶、白静旭，被上诉人投融资担保公司的特别授权代理人黄崇正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人麦普公司的上诉请求：1.请求法院撤销昆明市盘龙区人民法院(2016)云0103民初6194号民事判决书，依法改判，由被上诉人向上诉人履行合同约定的第六年剩余未支付租金人民币529320.00元，物业费用人民币19248.00元，停车费用人民币13800.00元，支付合同违约金人民币317592.00，合计人民币879960.00元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院法律适用错误。一审法院根据《合同法》第九十四条第(二)项及九十六条第一款规定，就原告(上诉人)、被告(被上诉人)双方签订的《房屋租赁合同》于2016年10月13日实际解除的认定严重错误。该法条为单方法定解除条款，但解除权为非违约方，法院已经认定被告(被上诉人)行为构成违约，即原告(上诉人)才享有解除权，原告(上诉人)至今未同意解除合同。合同解除程序只有约定解除、法定解除，一审法院认定的“实际解除合同”无任何法律依据。一审中原告(上诉人)、被告(被上诉人)双方签订的《房屋租赁合同》对违约金数额已经明确约定，一审法院却根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，对违约金进行调整，违反了不告不理原则，被告(被上诉人)在一审诉讼过程中从未提出违约金过高的请求，一审法院判非所请。二、一审认定事实不清。一审法院判定忽视了原告(上诉人)的实际损失，造成被告(被上诉人)承担的违约责任无法填补原告(上诉人)的损失，判决不符合《合同法》第107条、112条的规定。上诉人、被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》第三条第(6)款已经明确约定租金及相关费用一年一付，一审法院对相关费用以日来计算，无任何法律依据。三、违反法理原则。被上诉人至今仍实际占有租赁房屋，其违约行为对上诉人造成了严重损害;一审法院却认定案件受理费6300元，由上诉人承担4158元，被上诉人承担2142元，以惩罚违约，保护诚信的法理原则相违背。综上，一审法院法律适用错误，认定事实不清，应当依法予以改判。

被上诉人投融资担保公司答辩称，双方签订的租赁协议经双方口头协商已经解除，被上诉人通过公证方式向上诉人送达了办理房屋交接函，说明了搬迁的时间及原因，并告知上诉人已经将房屋清理完毕，请上诉人办理交接手续。上诉人自2016年9月3日后就没有使用租赁房屋，而一审判决被上诉人承担至2016年10月13日的房租，被上诉人虽有异议，但基于与上诉人多年合作关系，故没有提出上诉。故上诉人主张剩余半年的租金，不应获得法院支持。同时关于违约金，根据法律规定不应当超过损失的30%。

原告麦普公司向一审法院起诉请求：1.由被告向原告支付第六年未支付租金人民币529320元、物业费人民币19248元、停车费人民币13800元，合计人民币562368元；2.由被告向原告支付合同违约金人民币317592元；3.由被告向原告支付银行贷款利率四倍的逾期付款债务利息；4.被告承担诉讼费及相关费用。

一审法院认定事实：2010年11月30日原告与案外出租人云南金泉房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议》，约定：案外出租人云南金泉房地产开发有限公司将位于昆明市盘龙区金辰办事处盘江苑二期南侧金辰幼儿园旁，房屋面积2959.29平方米，租给原告作为办公用房，租赁期限为六年，于2010年12月1日至2017年2月28日。2011年2月12日，原告经案外出租人云南金泉房地产开发有限公司口头同意，将其租赁房屋及场地的一部分转租给被告云南省投融资担保有限公司，双方签订《房屋租赁协议》，约定：原告将位于昆明市盘龙区金辰办事处盘江苑二期南侧金辰幼儿园旁，房屋面积1604平方米，租给被告作为办公用房，租赁期限为六年，自2011年3月1日至2017年2月28日，租金一年一付,物业费用由被告以2元每月每平方米的标准向原告交纳,停车费用由原、被告另行协商。协议签订后，被告依约按期向原告支付2012年至2015的年场地租赁费、物业管理费、停车费，至2016年初，被告因租用的办公楼门前道路施工，向原告提出解除双方《房屋租赁协议》并搬离。被告于2016年10月13日申请云南省昆明市真元公证处出具《公证书》载明：被告于2016年10月13日向原告邮寄《关于办理房屋交接的函》。被告已向原告支付至2016年8月31日的场地租赁费、物业管理费、停车费。2016年9月1日之后的场地租赁费、物业管理费、停车费被告未向原告交纳。现原告认为被告逾期交纳租金的行为违约，诉至本院提出如上诉讼请求。一审法院认为，一、关于本案原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》效力问题，因原告向案外出租人云南金泉房地产开发有限公司租得本案场地及房屋，根据原告及案外出租人云南金泉房地产开发有限公司所签订《房屋租赁合同》之约定，未经得案外出租人云南金泉房地产开发有限公司书面同意，原告无权将本案房屋及场地转租给他人，但经本院向案外出租人云南金泉房地产开发有限公司调查核实，案外出租人云南金泉房地产开发有限公司证实原告在将本案涉案房屋出租给被告时已将转租情况向其口头告知，其口头同意原、被告之间的转租行为，原、被告对于该事实均予以认可，故原告有权将本案涉案房屋转租给被告。原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。二、关于被告是否违约的问题。被告认为因承租的办公用房前道路施工改造，无法正常生产经营，故要求提前解除《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及九十六条第一款之规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2016年10月13日通过公正向原告邮寄《关于办理房屋交接的函》。2016年10月13日的《公证书》载明：被告于2016年10月13日向原告邮寄《关于办理房屋交接的函》，视为原、被告办理房屋场地交接手续的时间为2016年10月13日，故一审法院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年10月13日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告于2016年10月13日向原告邮寄《关于办理房屋交接的函》要求提前解除合同并表明其已于2016年9月3日搬离本案租赁房屋，且未根据《房屋租赁合同》的约定足额支付租金、物业费用及停车费用，被告构成违约，应承担违约责任。但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：对于当事人约定的违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，超过造成损失的百分之三十的，人民法院应当适当减少。本案中，原告实际损失为被告未按期交纳的半年租金、物业费用及停车费用人民币562368元，本案酌情支持被告支付原告实际损失的30%作为违约金168710.4元（562368元×30%=168710.4元）。三、原告要求被告支付租金、物业费用及停车费用的问题。根据原、被告所签订《房屋租赁合同》约定，被告应支付原告自2016年9月1日起至2016年10月13日止实际占用房屋而未支付的租金、物业委托管理费及停车费用。依据《房屋租赁合同》，第六年暨2016年租金总额为人民币1058640元，则每日租金为2900.38元（租金总额1058640元÷365天=2900.38元/日）的计算标准，被告应向原告支付自2016年9月1日起至2016年10月13日止的房屋租金为124716.34元（2900.38元/日×43日=124716.34元），原告该部分诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据原告与被告所签订《物业管理委托合同》，一年物业委托管理费为人民币38496元，则每日物业委托管理费为105.47元（一年物业委托管理费38496元÷365天=105.47元/日）的计算标准，被告应向原告支付自2016年9月1日起至2016年10月13日止的物业委托管理费为4535.21元（105.47元/日×43日=4535.21元），原告该部分诉讼请求，一审法院依法予以支持。参照被告每年向原告支付的停车费用为人民币27600元，则每日停车费用为75.62元（一年停车费27600元÷365天=75.62元/日）的计算标准，被告应向原告支付自2016年9月1日起至2016年10月13日止的停车费为3251.66元（75.62元/日×43日=3251.66元），原告该部分诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于原告主张逾期付款债务利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，一审法院依照《中华同人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司与被告云南省投融资担保有限公司于2011年2月12日所签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月13日实际解除；二、由被告云南省投融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司自2016年9月1日起至2016年10月13日止的租金人民币124716.34元、物业委托管理费人民币4535.21元、停车费人民币3251.66元、违约金人民币168710.4元，以上合计人民币301213.61元。三、驳回原告昆明麦普房产土地评估咨询有限公司其他诉讼请求。”

二审中，上诉人提交：1、公证书一份，欲证明截至2017年2月6日，租赁房屋由被上诉人实际控制；被上诉人就其违约行为未采取任何补救措施，且对上诉人造成了损失。2、通话记录及短信记录，欲证明截止2017年2月14日，房屋租赁合同仍在履行中，被上诉人未办理任何房屋交接手续，上诉人一直在催被上诉人办理水电移交手续及房屋移交手续。经质证，被上诉人对公证书的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的，被上诉人在搬离房屋后多次要求上诉人办理交接手续，且通过公证方式向上诉人送达了函件，请上诉人办理交接手续，但上诉人并未答复，故系上诉人的原因导致房屋没有交接；对通话记录的真实性无异议，但不认可合法性和关联性，该录音未经被上诉人公司同意，房屋未交接是上诉人要被上诉人交纳50万的租金，责任在上诉人，且双方一直处于诉讼中，被上诉人一直等待法院判决后处理房屋事宜；对短信的真实性、合法性及关联性均不认可；同时认为上诉人二审提交的上述证据均不能作为新证据。被上诉人未提交新证据。本院认为，上诉人提交的公证书，被上诉人对真实性无异议，故本院对真实性予以确认。上诉人提交的通话记录及短信记录，被上诉人虽对短信记录的真实性有异议，但该证据能够与被上诉人认可真实性的通话记录的内容相印证，故本院对该两份证据的真实性予以确认。综上，结合上述证据及二审查明的情况，本院补充确认以下法律事实：1、上诉人与被上诉人至今仍未办理诉争房屋交接手续的事实；2、上诉人昆明麦普房产土地评估咨询有限公司的名称已变更为昆明麦普测绘科技有限公司）。其余事实与一审判决认定事实相一致。

本院认为：归纳本案争议焦点为：一、双方的租赁合同是否已解除？二、上诉人的上诉请求能否得到支持？

关于争议焦点一：上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，双方均应严格按照约定履行各自义务。被上诉人虽于2016年10月13日通过公证方式向上诉人邮寄《关于办理房屋交接的函》，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项认定双方合同于2016年10月13日解除，但该条法律规定的是法定解除权的条款。法定解除权，就其性质而言是一种形成权，是指权利人依自己单方意思表示即可使民事法律关系消灭的权利，正由于法定解除权赋予了权利主体以单方意思表示干预法律关系的权利，从保护相对人免受不公平结果损害，以及维护交易安全和稳定，鼓励交易的角度出发，法定解除权通常应赋予守约方而非违约方。本案中，一审法院认定被上诉人构成违约，被上诉人亦未提出上诉，故其作为违约方，是无权单方解除合同的，即使其于2016年10月13日通过公证方式向上诉人邮寄《关于办理房屋交接的函》，单方提出解除合同，被上诉人也未能提交证据证实该解除行为得到了上诉人的同意，故被上诉人认为双方合同已解除的主张，本院不予支持。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。

关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”1、上诉人主张的租金、物业费用、停车费：根据双方签订的租赁合同及物业管理委托合同的约定，被上诉人应当支付相应的租金及物管费，扣除被上诉人已经支付的第六年半年的租金529320元及物业管理费19248元，现上诉人要求被上诉人支付第六年剩余未支付租金529320.00元及物业管理费19248元的上诉请求，本院予以支持。至于上诉人主张的停车费13800元，本院认为，上诉人庭审时陈述停车费是按实际产生计算，而被上诉人是于2016年9月开始逐渐搬离租赁房屋并于10月发函给上诉人要求办理房屋交接手续，故一审法院只判决支持上诉人2016年9月1日起至10月13日止的停车费并无不当，本院予以维持。2、上诉人主张的违约金：一审法院已认定被上诉人应承担违约责任，其亦未提出上诉，现上诉人根据租赁合同第十一条的约定按当年租金1058640元的30%计算违约金，被上诉人认为其并未违约且上诉人主张的违约金过高。本院认为，违约金主要为了弥补守约方的实际损失，而本案中上诉人的实际损失是半年的租金、物管费及停车费，故一审法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，根据上诉人的实际损失调整的违约金并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：

一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初6194号民事判决；

二、被上诉人云南省投融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人昆明麦普测绘科技有限公司租金529320元、物业费用19248元、停车费3251.66元、违约金168710.4元，共计720530.06元。

三、驳回上诉人昆明麦普测绘科技有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6300元，二审案件受理费12600元，共计18900元，由上诉人昆明麦普测绘科技有限公司负担3424.28元，被上诉人云南省投融资担保有限公司负担15475.72元。

本判决为终审判决。

本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

审判长　李　娜

审判员　刘　涛

审判员　钱晓燕

二〇一七年十一月十五日

书记员　罗　冉