绍兴市工业科学设计研究院有限公司与中交上航局航道建设有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省绍兴市越城区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0602民初2636号

原告：绍兴市工业科学设计研究院有限公司，住所地绍兴市越城区树下王路36号2号楼。

法定代表人：吕录兴，执行董事。

委托诉讼代理人：秦飞，女，1979年9月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。系该公司员工。

被告：中交上航局航道建设有限公司，住所地浙江省宁波市镇海区沿江东路221号。

法定代表人：董江平，总经理。

委托诉讼代理人：章炯，浙江秦国光律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张虎，男，1987年1月13日出生，汉族，住浙江省。系该公司员工。

原告绍兴市工业科学设计研究院有限公司（以下简称工业科学设计院公司）与被告中交上航局航道建设有限公司（以下简称中交上航局公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，适用普通程序审理。本案于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦飞、被告委托代理人章炯、张虎到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告工业科学设计院公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告中交上航局公司支付原告工业科学设计院公司2018年12月15日至2019年1月21日（即38天）房租费121036.7元，以及逾期支付的房租费违约金441784.2元；二、判令被告中交上航局公司支付原告提前解除房租合同应付未付房租费即人民币1686343元；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月15日原告与浙江凌云水利水电建筑有限公司签订房屋租赁合同书。（浙江凌云水利水电建筑有限公司于2017年3月3日更名为中交水利水电建设有限公司，中交水利水电建设有限公司于2019年1月28日注销，被被告吸收合并，债权债务由被告承继），合同内容为由原告出租绍兴市树下王路36号1号楼1-6层房屋给被告使用，租赁期9年，自2016年12月15日起至2025年12月14日止。2018年12月7日被告通知原告不再续租房屋。但直至今日2018年12月26日被告也未搬出，且未支付房租费。也未收到被告任何协商或解决方案。2019年1月9日经法院调解，被告与原告在2019年1月21日办理了房屋移交手续，但房租款及违约金等费用尚未支付，仍没有解决协商方案。按照合同约定第二条第3点付款方式：房租先付租金后使用，每年支付一次，每年房租租金乙方必须在每年到期前一个月，即每年11月15日前一次性付给甲方。如乙方逾期支付租金，每日按年租金总额的百分之一支付给甲方违约金。因此被告作为乙方应支付原告从2018年12月15日至2019年1月21日（即38天）的房租费121036.7元。并承担逾期支付的逾期违约金441784.2元。按被告正式搬出2019年1月21日止计算。按照合同约定第二条第4点：在合同期内，如乙方要求中止本合同，已付租金不再退还，并承担应付但未付房租的20%给甲方作为补偿。在合同期内，如乙方要求中止本合同，已付租金不再退还，并承担应付但未付房租的20%给甲方作为补偿；若甲方要求中止合同，甲方应退还已经交付但未使用部分房租，并补偿未付房租的20%给乙方作为补偿。现乙方要求提前中止合同，应承担未付6年房租费的20%即1686343元。原告认为被告行为属于违约行为，为维护自身权益提起诉讼。

被告中交上航局公司辩称：1、原告在诉状中所称的双方于2016年12月15日签订房屋租赁合同属实，但双方之间的房屋租赁合同关系已经于2019年1月21日解除，并同日办理了房屋的移交手续，双方之间从该日起已经不存在租赁关系。2、关于原告的第一项诉讼请求，原告是要求支付2018年12月15日至2019年1月21日止的租金，这一部分租金被告确实没有支付过，但是原告要求按照年租金日百分之一计算违约金是缺乏依据的。被告在事先已经通知原告解除合同，所以不能再按照原租赁合同约定的时间和方式支付租金，也不能再按照合同约定的方式来计算违约金，所以原告要求支付违约金的诉讼请求是不能得到支持的。况且该合同中关于违约金的计算标准过高，即使要计算违约金的话，也应当调整为已欠付租金为基数，以人民银行公布的基准贷款利率进行计算。3、关于第二项诉讼请求，因为原被告双方之间的租赁合同已经解除，原告要求支付2019年1月21日之后的租金显然是缺乏合同依据的。原告在诉状中所引用的是租赁合同的第2条第4款，而该款是对于违约金的约定，约定的是中止合同情形，而本案涉及的是合同的解除，解除和中止是两个不同的情形，所以该款显然是不能适用本案的，因为违约金本身的前提是要有一个明确的合同约定，如果约定不明的话，是不能适用违约金的条款的，所以原告要求被告支付后续租金显然是缺乏合同依据的。而且该合同第2条第4款约定的是应付但未付的租金，这里的应付但未付的租金应当视为被告已经使用的但是没有支付的房屋租金。在本案中除了2018年12月15日到2019年1月21日止的租金，其他租金都已经全部支付完毕。而且在2019年1月21日之后被告已经不再使用原告的房屋，双方的房屋移交腾退手续已经在1月21日全部交接完毕。退一步讲，如果要计算违约金的话，那么第2条第4款约定的违约金标准也显然过高。4、根据被告了解到的情况，原告与被告在办理完交接手续完毕后，就将本案合同项下的租赁物出租给了案外人，而案外人也已经按照合同约定向原告支付了租金，所以被告解除租赁合同的行为也没有给原告造成损失，故原告要求支付违约金也缺乏事实依据。综上，被告请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。

经审理本院认定，2016年12月15日，原告工业科学设计院公司（甲方）与浙江凌云水利水电建筑有限公司（乙方）签订《房租租赁合同》1份，约定甲方将坐落于绍兴市区树下王路36号1号楼1至6层房屋，建筑面积约3768平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限为9年，自2016年12月15日起至2025年12月14日止。租金2016年12月15日起至2020年12月14日止每年1162590元，2020年12月15日起至2025年12月14日止每年1221307元。付款方式为先付后用，每年支付一次，2016年11月15日前支付第一年房租，以后每年房租在每年到期前一个月即每年11月15日前一次性支付。如逾期支付，每日按年租金总额的1%支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同。同时约定，如乙方要求中止合同，已付租金不再退还，并承担应付但未付房租的20%给甲方作为补偿。双方对其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，被告向原告支付租金至2018年12月14日止。

2017年3月3日，浙江凌云水利水电建筑有限公司名称变更为中交水利水电建设有限公司。2018年9月18日，中交水利水电建设有限公司与被告中交上航局公司签订公司合并协议，约定两公司合并，合并方式为吸收合并，中交上航局公司存续，中交水利水电建设有限公司解散，合并各方债权债务由被告中交上航局公司承继。并对上述事项进行了公告。

2018年12月7日，被告向原告发送《关于不再承租办公用房的通知书》1份，载明“因本公司经营地址发生变动，自2018年12月15日起不再续租绍兴市越城区树下王路36号1号楼1-6层房屋”。2018年12月11日，原告向被告发送《催款函》1份，要求被告支付2018年12月15日至2019年12月14日房租。2018年12月13日，被告向原告发送《回函》1份，载明“因我公司经营需要，即将整体搬迁，自2018年12月15日起不再续租绍兴市越城区树下王路36号1号楼1-6层房屋。对此，我司之前已多次与贵司沟通，并于2018年12月7日书面告知贵司。现我司重申，我司自2018年12月15日起不再续租绍兴市越城区树下王路36号1号楼1-6层房屋，2019年的租金我司不再向贵司支付”。2018年12月17日，原告向被告发送《回函》1份，载明“1、根据2016年12月15日签订的房屋租赁合同，租赁我公司树下王路36号1号楼1-6层房屋，按照合同约定房屋租赁期限为9年，自2016年12月15日起至2025年12月14日止。2、按照合同约定第3条付款方式：房租费应提前1个月支付，贵公司应在2018年11月15日前支付2018年12月15日-2019年12月14日的房租费，如逾期应每天支付违约金年租金1%；3、根据你们的回函说明，在2018年12月15日不再续租我们树下王路36号1号楼1-6层的房屋，但目前2018年12月17日贵公司也还在使用树下王路36号1号楼1-6层的房屋，也未收到贵司任何协商或解决方案。因此我司要求贵公司按合同履行条约”。2019年1月21日，原、被告经法院诉前调解，就案涉房屋办理移交手续，双方签订《房屋移交情况说明》1份，确认案涉房屋于2019年1月21日移交，水电已抄表，待结账，房租费及违约金未支付。

以上事实由原告提供的房屋租赁合同1份、房屋移交情况说明1份、被告方人员身份证1份、关于不再承租办公用房的通知书1份、催款函1份、原告给被告的回函及快递回执各1份、被告给原告的回函1份、企业信用信息公示报告1份（中交水利水电建设有限公司）、中交水利水电建设有限公司股东决议1份、被告公司股东决议1份、公司合并协议1份、吸收合并债务清偿或者债务担保情况的说明1份、合并公告1份、准予注销登记通知书1份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。

本院认为，原告工业科学设计院公司与浙江凌云水利水电建筑有限公司签订的《房屋租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现经公司合并，该合同中浙江凌云水利水电建筑有限公司的权利义务由被告承继，原、被告应按合同约定履行义务。根据合同约定，案涉房屋租赁期限为9年，自2016年12月15日起至2025年12月14日止。被告虽于2018年12月7日向原告发函要求解除双方房屋租赁合同关系，但原告回函表示不同意解除合同并要求被告继续履行合同。至2019年1月21日，原、被告双方就案涉房屋完成腾房交接手续，可以认为至此时案涉房屋租赁合同实际解除。现原告要求被告支付自2018年12月15日至2019年1月21日期间未付房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的逾期支付房租违约金，根据合同约定，被告应当于2018年11月15日前支付2018年12月15日至2019年12月14日的租金计1162590元，被告未按约支付房屋租金，应当视为违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告有权向被告主张逾期支付租金的违约金，但原、被告合同约定的违约金计算标准过高，本院考虑到被告使用房屋实际时间至2019年1月21日，故对该部分违约金标准酌情调整为按本金1162590元自2018年11月16日起计算至2019年1月21日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算计13161.49元，对原告主张合理部分，本院予以支持。关于原告主张的被告提前解除房屋租赁合同补偿，根据合同约定：如承租人即被告要求中止合同，已付租金不再退还，并承担应付但未付房租的20%给出租人即原告作为补偿，该条款系原、被告双方就承租人提前解除合同应承担的违约责任所做约定，属于违约金范畴。被告在合同未到期时要求解除合同，现原告要求被告承担相应的违约责任，符合上述合同约定，但原、被告合同约定的补偿标准过高，本院考虑案涉房屋租赁合同未到期年限及原告另行出租案涉房屋所需合理时间及相应损失情况，酌情确定被告向原告支付当年租金标准的4个月房屋租金计387530元补偿，对原告主张合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告中交上航局航道建设有限公司应向原告绍兴市工业科学设计研究院有限公司支付房屋租金121036.7元，并支付逾期违约金13161.49元，并支付提前解除合同补偿387530元，合计521728.19元，该款于本判决生效之日起三十日内履行完毕；

二、驳回原告绍兴市工业科学设计研究院有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

本案案件受理费24793元，由原告绍兴市工业科学设计研究院有限公司负担19042元，由被告中交上航局航道建设有限公司负担5751元，应由被告中交上航局航道建设有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审　判　长　　赵　钦

人民陪审员　　孟金虎

人民陪审员　　胡　铮

二〇一九年四月二十三日

书　记　员　　黄美娟

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本案引用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。