中交水利水电建设有限公司（原中交上航局航道建设有限公司）、绍兴市工业科学设计研究院有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省绍兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙06民终2221号

上诉人(原审被告)：中交水利水电建设有限公司（原中交上航局航道建设有限公司），住所地宁波市镇海区沿江东路221号。

法定代表人：董江平，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：张虎，男，系该公司员工。

被上诉人(原审原告)：绍兴市工业科学设计研究院有限公司，住所地绍兴市越城区树下王路36号2号楼。

法定代表人：吕录兴，执行董事。

委托诉讼代理人：秦飞，女，系该公司员工。

上诉人中交水利水电建设有限公司（以下简称中交公司，一审中简称中交上航局公司）因与被上诉人绍兴市工业科学设计研究院有限公司（以下简称工业科学设计研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中交公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定，房屋租赁合同中关于中止合同的补偿金的约定属于违约金范畴，并据此要求中交公司支付4个月房租387530元作为补偿。对于该笔费用的定性及定量一审法院均认定错误。1.无论一审法院将该笔费用认定为补偿金还是违约金，其前提都是合同中止，而一审判决认定案涉房屋租赁合同实际解除，即合同解除，违约金(或补偿金)条款是需要明确约定的，否则不能适应，本案中双方约定的违约金(或补偿金)支付的前提是合同中止而非合同解除，因此法院判决适用前提有误。2.即使适用违约条款，以4个月房租作为违约金(补偿金)仍缺少事实和法律依据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中工业科学设计研究院并未遭受损失，因为自2019年1月21日中交公司腾房交接给工业科学设计研究院的第二天，工业科学设计研究院即与案外人绍兴大民建筑劳务承包有限公司就案涉房屋签订了为期一年的《房屋租赁合同》，约定房屋租金为99万元/年(不含税)，若承租人需要开票，则所产生的税费172590元由承租人承担，租赁期限自2019年1月22日起至2020年1月21日止等。工业科学设计研究院在中交公司腾退房屋后立即将案涉房屋出租给了第三方，故其不存在房屋闲置的损失，同时99万元为不含税租金，算上税费172590元，刚好为1162590元，工业科学设计研究院是不存在实际损失的。为此，工业科学设计研究院要求支付巨额违约金的事实基础并不具备，法院应当根据实际情况予以核减违约金(赔偿金)。中交公司的主张有工业科学设计研究院与第三人签订的房屋租赁合同佐证。3.再退一步讲，即便存在实际损失，也应当综合考虑再次租房的难易程度、房屋的闲置时间、合同条款的实际约定等综合因素考量，而不应笼统的以4个月租金计算。本案中，工业科学设计研究院在腾房次日即将房屋租出，且工业科学设计研究院在一审中多次表明其名下有多套房屋出租，案涉房屋为临街门面房。最后，双方在合同中明确约定以应付未付房租的20%为补偿，应付，应理解为应当支付还没有支付的费用，本案中，中交公司应付的租金实为“2018年12月15日至2019年12月14日的房屋租金”，2019年12月15日以后约6年的房屋租金均未到达支付时间节点，怎么能说是应付租金。二、关于延期支付违约金与中止合同违约金(补偿金)并用的问题。本案中，一审法院已经判令中交公司支付延期付款违约金，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付，中交公司延期支付的原因就是因为客观情况(搬迁)而提前解除合同，因双方租赁合同中未明确表明违约金为赔偿性违约金，故只能为补偿性违约金，中交公司的同一个行为要被处以二个极为严厉的处罚，本身即已超出补偿性违约金的范围。按照工业科学设计研究院的逻辑，只要租了他们的房屋，就要一天不差的租下去，一旦对方不愿续租，无论自身有没有损失，都要求对方支付双重的违约金，中交公司在得知搬迁后多次主动找工业科学设计研究院协商，均因对方漫天要价而未果，双重处罚明显有违民法之公平正义原则，恳请法院酌情减免中交公司应支付的补偿金。

工业科学设计研究院辩称，双方之间的房屋租赁关系真实、合法、有效，合同一旦成立即具有法律约束力，双方当事人皆应依照合同约定全面履行合同义务。现中交公司单方面撕毁合同，置最基本的诚实信用原则于不顾，毫无契约精神，对工业科学设计研究院盛气凌人。双方在合同约定的违约金是未付租金的20%，不管是赔偿性违约金还是补偿性违约金或者是惩罚性违约金，只要是双方的真实意思表示均合法、有效，在任何一方违约时当然即应按照此约定承担违约责任，而无须以工业科学设计研究院的所谓实际损失大小为前提和标准，此合同条款内容即是双方的准则和违约责任计算标准!如果对该条款约定内容有异议应当在合同签订之前提出，不能在己方违约的时候耍赖。综上所述，中交公司毫无诚信，无视法律，并想偷换概念来延迟支付并少付违约金。恳请法院按照事实和法律，依法驳回上诉，维持原判。

工业科学设计研究院向一审法院起诉请求：1.判令中交上航局公司支付原告工业科学设计院公司2018年12月15日至2019年1月21日（即38天）房租费121036.7元，以及逾期支付的房租费违约金441784.2元；2.判令中交上航局公司支付工业科学设计研究院提前解除房租合同应付未付房租费即1686343元。

一审法院查明事实：2016年12月15日，工业科学设计研究院（甲方）与浙江凌云水利水电建筑有限公司（乙方）签订《房租租赁合同》1份，约定甲方将坐落于绍兴市区树下王路36号1号楼1至6层房屋，建筑面积约3768平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限为9年，自2016年12月15日起至2025年12月14日止。租金2016年12月15日起至2020年12月14日止每年1162590元，2020年12月15日起至2025年12月14日止每年1221307元。付款方式为先付后用，每年支付一次，2016年11月15日前支付第一年房租，以后每年房租在每年到期前一个月即每年11月15日前一次性支付。如逾期支付，每日按年租金总额的1%支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同。同时约定，如乙方要求中止合同，已付租金不再退还，并承担应付但未付房租的20%给甲方作为补偿。双方对其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，中交上航局公司向工业科学设计研究院支付租金至2018年12月14日止。2017年3月3日，浙江凌云水利水电建筑有限公司名称变更为中交水利水电建设有限公司。2018年9月18日，中交水利水电建设有限公司与中交上航局公司签订公司合并协议，约定两公司合并，合并方式为吸收合并，中交上航局公司存续，中交水利水电建设有限公司解散，合并各方债权债务由中交上航局公司承继。并对上述事项进行了公告。2018年12月7日，中交上航局公司向工业科学设计研究院发送《关于不再承租办公用房的通知书》1份，载明“因本公司经营地址发生变动，自2018年12月15日起不再续租绍兴市越城区树下王路36号1号楼1-6层房屋”。2018年12月11日，工业科学设计研究院向中交上航局公司发送《催款函》1份，要求中交上航局支付2018年12月15日至2019年12月14日房租。2018年12月13日，中交上航局公司向工业科学设计研究院发送《回函》1份，载明“因我公司经营需要，即将整体搬迁，自2018年12月15日起不再续租绍兴市越城区树下王路36号1号楼1-6层房屋。对此，我司之前已多次与贵司沟通，并于2018年12月7日书面告知贵司。现我司重申，我司自2018年12月15日起不再续租绍兴市越城区树下王路36号1号楼1-6层房屋，2019年的租金我司不再向贵司支付”。2018年12月17日，工业科学设计研究院向中交上航局公司发送《回函》1份，载明“1.根据2016年12月15日签订的房屋租赁合同，租赁我公司树下王路36号1号楼1-6层房屋，按照合同约定房屋租赁期限为9年，自2016年12月15日起至2025年12月14日止。2.按照合同约定第3条付款方式：房租费应提前1个月支付，贵公司应在2018年11月15日前支付2018年12月15日-2019年12月14日的房租费，如逾期应每天支付违约金年租金1%；3.根据你们的回函说明，在2018年12月15日不再续租我们树下王路36号1号楼1-6层的房屋，但目前2018年12月17日贵公司也还在使用树下王路36号1号楼1-6层的房屋，也未收到贵司任何协商或解决方案。因此我司要求贵公司按合同履行条约”。2019年1月21日，双方经法院诉前调解，就案涉房屋办理移交手续，双方签订《房屋移交情况说明》1份，确认案涉房屋于2019年1月21日移交，水电已抄表，待结账，房租费及违约金未支付。

一审法院认为，工业科学设计研究院与浙江凌云水利水电建筑有限公司签订的《房屋租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现经公司合并，该合同中浙江凌云水利水电建筑有限公司的权利义务由中交上航局公司承继，双方应按合同约定履行义务。根据合同约定，案涉房屋租赁期限为9年，自2016年12月15日起至2025年12月14日止。中交上航局公司虽于2018年12月7日向工业科学设计研究院发函要求解除双方房屋租赁合同关系，但工业科学设计研究院回函表示不同意解除合同并要求中交上航局公司继续履行合同。至2019年1月21日，双方就案涉房屋完成腾房交接手续，可以认为至此时案涉房屋租赁合同实际解除。现工业科学设计研究院要求中交上航局公司支付自2018年12月15日至2019年1月21日期间未付房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对工业科学设计研究院主张的逾期支付房租违约金，根据合同约定，中交上航局公司应当于2018年11月15日前支付2018年12月15日至2019年12月14日的租金计1162590元，中交上航局公司未按约支付房屋租金，应当视为违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。工业科学设计研究院有权向中交上航局公司主张逾期支付租金的违约金，但工业科学设计研究院、中交上航局公司合同约定的违约金计算标准过高，该院考虑到中交上航局公司使用房屋实际时间至2019年1月21日，故对该部分违约金标准酌情调整为按本金1162590元自2018年11月16日起计算至2019年1月21日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算计13161.49元，对工业科学设计研究院主张合理部分，该院予以支持。关于工业科学设计研究院主张的中交上航局公司提前解除房屋租赁合同补偿，根据合同约定：如承租人即中交上航局公司要求中止合同，已付租金不再退还，并承担应付但未付房租的20%给出租人即工业科学设计研究院作为补偿，该条款系双方就承租人提前解除合同应承担的违约责任所做约定，属于违约金范畴。中交上航局公司在合同未到期时要求解除合同，现工业科学设计研究院要求中交上航局公司承担相应的违约责任，符合上述合同约定，但工业科学设计研究院、中交上航局公司合同约定的补偿标准过高，该院考虑案涉房屋租赁合同未到期年限及工业科学设计研究院另行出租案涉房屋所需合理时间及相应损失情况，酌情确定中交上航局公司向工业科学设计研究院支付当年租金标准的4个月房屋租金计387530元补偿，对工业科学设计研究院主张合理部分，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、中交上航局公司应向工业科学设计研究院支付房屋租金121036.7元，并支付逾期违约金13161.49元，并支付提前解除合同补偿387530元，合计521728.19元，该款于该判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回工业科学设计研究院的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费24793元，由工业科学设计研究院负担19042元，由中交上航局公司负担5751元，应由中交上航局公司负担部分，于该判决生效之日起七日内向该院结清。

二审中，中交公司向本院提交了证据1.主体变更证明，以证明中交公司的主体地位是适格的。证据2.工业科学设计研究院和第三人绍兴大民建筑劳务有限公司的租赁合同复印件，以证明工业科学设计研究院并没有因房屋闲置产生损失。证据3工业科学设计研究院开具的水电费押金发票，以证明工业科学设计研究院已经收到水电费押金46000元，应当从租金中予以扣除。证据4.中交公司和工业科学设计研究院往来的函件，以证明中交公司和工业科学设计研究院多次沟通过，只是因为双方就补偿金额没有达成一致，并不是中交公司故意拖延租金。中交公司同时向本院申请向绍兴大民建筑劳务有限公司调取房屋租赁合同及水电费押金收据原件。

经质证，工业科学设计研究院认为，对于证据1，对中交公司更名没有异议；对于证据2，工业科学设计研究院将房屋出租是出租给了原本与中交公司有合作关系的另一家公司，但是是低价出租，与现在的出租价格相比是有很大差距，而且承租的第三方也是工业科学设计研究院自己努力找来的；对于证据3，水电押金与本案无关联，因为本案是中交公司违约的问题；对于证据4，关于中交公司行政原因，是中交公司内部的问题，但是不能影响合同的履行，且函告的通知时间与合同上约定的到期通知时间不一致。

工业科学设计研究院向本院提交证据5.聊天记录一组，以证明后续的出租合同以及价格是工业科学设计研究院自己争取来的，而不是中交公司给我方找的，而且是短期的，不能覆盖工业科学设计研究院后来的租赁期限。

经审查，本院认为，工业科学设计研究院对证据1、2的真实性无异议，本院对其真实性均予以确认，证据3,工业科学设计研究院确认收到水电押金46000元，本院予以确认。证据4所涉2018年12月7日、12月11日、12月13日、12月17日双方往来函件，双方在一审中已经提交，不属于二审中新的证据，本院不予重复认定。对于证据5，中交公司对其真实性有异议，且从内容看，并不影响本案事实的认定，故本院不予审查认定。鉴于工业科学设计研究院对证据2的真实性无异议，同时案外人向工业科学研究院缴纳水电费押金的事实与本案无直接关联，故中交公司提出的调查申请并无必要，本院不予准许。

本院经审理，二审查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明中交公司向工业科学设计研究院缴纳了水电押金46000元，中交公司与工业科学设计研究院之间的水电费已结清。工业科学设计研究院与案外人绍兴大民建筑劳务承包有限公司就讼争房屋于2019年2月1日签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2019年1月22日起至2020年1月21日止，租金为不含税99万元。中交上航局航道建设有限公司于2019年4月24日变更名称为中交水利水电建设有限公司。

本院认为,本案双方的争议焦点是一审判决对于中止房屋租赁合同的违约金认定是否恰当。根据双方签订的房屋租赁合同第二条第4款约定“在合同期内，如乙方（即中交公司）要求中止本合同，已付租金不再退还，并承担应付但未付房租的20%给甲方（即工业科学设计研究院）作为补偿；若甲方要求中止合同，甲方应退还已经交付但未使用部分房租，并补偿未付房租的20%给乙方作为补偿”，结合上下文，此处中止合同显然是指在租赁期届满前解除合同，任何一方要求提前解除合同，均是对房屋租赁合同约定租赁期限的违反，一审判决认定该条款系双方对违约责任的约定、属违约金范畴并无不当。同时，结合上下文，在工业科学设计研究院中止合同的情况下也是补偿未付房租的20%给中交公司，故该条款约定的“未付房租的20%”应指未到期年限的房租，中交公司主张此处未付房租为当年度未付房租，与双方合同约定本意不符，本院不予采纳。根据该约定，讼争房屋租赁合同于2019年1月21日解除，中交公司应当支付工业科学研究院违约金166万余元，一审法院考虑涉案房屋租赁合同未到期年限及工业科学设计研究院另行出租讼争房屋所需合理时间及相应损失情况，酌情确定中交公司补偿工业科学设计研究院4个月房屋租金尚属合理。中交公司在二审中虽举证证明工业科学设计研究院在解除讼争房屋租赁合同后即与案外人绍兴大民建筑劳务承包有限公司签订了房屋租赁合同，但工业科学设计研究院与案外人签订的房屋租赁合同期限仅为一年，并未涵盖中交公司原租赁期限，据此不足以免除中交公司的违约责任。

另外，中交公司与工业科学研究院交接后已付清水电费，工业科学研究院应当退还中交公司缴纳的水电费押金46000元，中交公司主张在其应付租金扣除，应予以支持，中交公司尚应支付工业科学研究院房屋租金为75036.70元。

综上所述，中交公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。因中交公司在二审中提交了新的证据，本院依法对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初2636号民事判决；

二、中交水利水电建设有限公司应向绍兴市工业科学设计研究院有限公司支付房屋租金75036.70元，并支付逾期违约金13161.49元以及提前解除合同补偿387530元，合计475728.19元，款于本判决生效之日起三十日内履行完毕；

三、驳回绍兴市工业科学设计研究院有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

一审案件受理费24793元，由绍兴市工业科学设计研究院有限公司负担19042元，由中交水利水电建设有限公司负担5751元，应由中交水利水电建设有限公司负担部分，限于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审案件受理费7113元，由中交水利水电建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵启龙

审判员　　姚　瑶

审判员　　王　瑜

二〇一九年八月十四日

书记员　　张青炀