福建船政交通职业学院、福州市仓山区仓某某湖村民委员会房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省福州市仓山区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)闽0104民初3798号

原告：福州市仓山区仓***湖村民委员会，住所地福州市仓山区仓***湖村78号。

法定代表人：张赛龙。

委托诉讼代理人：陈建新，福建归一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈林，福建归一律师事务所律师。

被告：福建船政交通职业学院，住所地福州市仓山区首山路80号。

法定代表人：陈锦辉，院长。

委托诉讼代理人：黄宏起，上海建纬（福州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄睿，上海建纬（福州）律师事务所律师。

原告福州市仓山区仓***湖村民委员会（以下简称霞湖村委会）与被告福建船政交通职业学院（以下简称船政学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，分别于2021年1月28日、3月3日公开开庭进行了审理。原告霞湖村委会的法定代表人张赛龙及委托诉讼代理人陈建新、陈林，被告船政学院的委托诉讼代理人黄宏起、黄睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告霞湖村委会向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年7月3日签订的《霞湖学生公寓租赁合同书》；2.依法判令被告按照《霞湖学生公寓租赁合同书》的约定向原告支付租金2519671元及违约金4032618.91元（违约金以未付金额的日千分之五标准计算，其中2018年未付租金1374366元的违约金暂计至2020年3月1日为3339709.38元；2019年未付租金1145305元违约金暂计至2020年3月1日为692909.53元，租金及违约金均应计至被告向原告实际交还霞湖公寓之日止）；3.依法判决被告向原告支付提前解除合同补偿金1374366元（按六个月租金标准计算补偿金）；4.依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求，并将第2诉讼请求变更为：依法判令被告按照《霞湖学生公寓租赁合同书》的约定向原告支付2018年10月至2019年9月30日期间逾期支付1374366元租金的逾期违约金388258.40元（按日万分之五计算565天）和尚未支付的租金2198985.66元（2019年10月至2020年7月18日期间）及逾期付款违约金507965.69元（先计算至变更之日，并要求计算至还清之日止）；将第3项诉讼请求变更为：依法判决被告向原告支付提前解除合同补偿金500000元。事实与理由：上个世纪90年代,原告经福州市政府、规划局等部门批准，征收了位于原告本村的10.65亩菜地，作为发展第三产业用地。本世纪初始，被告为发展，相继征用了原告的农地100多亩，被告及其上级主管福建省交通厅，考虑到被告征收资金困难，既为解决学生住宿，又能适当提高失地农民收入，多次商请福州市人民政府，要求原告将10%留用地，建设三幢建筑面积约8000㎡的学生公寓，作为被告学生公寓配套建设，长期（15年）租给被告使用。福州市仓山区人民政府多次具函市政府、市规划局、市土地局要求予以支持，并要求同意原告先建设，后办相关手续；且被告也承诺“必须积极配合乙方（原告）完成8亩余留用地批准及相关手续，并提供所需的文件材料。乙方建设学生公寓，则甲方（被告）配合指导协调乙方办理好学生公寓的建设手续，并在建设期间现场进行技术质量监督指导。”

2009年10月1日-2020年9月30日期间，原、被告分四次签订租赁合同，被告租用原告的学生公寓。2019年9月2日，被告具函《关于终止履行的通知》，欲提前终止履行租赁合同，但2019年9月29日，被告再次具函《关于霞湖学生公寓改造建议的函》（以下简称：《改造函》），《改造函》提出：“为规范学生管理，确保学生住宿卫生，安全，现就霞湖学生公寓改造提出以下建议：一、集路封闭管理……。二、整治内外环境……。三、改善住宿条件……。”被告向原告提出林林总总建议十余条。原告接到该《改造函》后，积极配合对学生公寓进行改造升级，但被告却擅自将公寓大楼内东西陆续搬离。2020年7月18日，被告聘请拆热水器公司的人员将学生公寓内的热水器拆除。原告认为，被告在提出改造建议时，却不支付租金，另其中2018年10月-2019年9月30日期间的租金1374366元到2020年5月9日才支付；甚至单方搬离的行为，严重违反了诚实信用的社会原则，更严重违背了“教育”为人师表的准则，现提起诉讼，请求支持原告的诉请，维护原告的合法权益。

被告船政学院辩称：一、《霞湖学生公寓租赁合同书》因违反法律、行政法规强制性规定无效，不存在合同解除的问题，原告关于解除租赁合同的第1项诉讼请求不能成立。（一）学生公寓未办理农用地转用审批手续，违反《土地管理法》的强制性规定。《土地管理法》第四十六条规定：“征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”学生公寓占用土地的性质为霞湖村委会集体所有的留用地（自留地），为农用地，应当依法办理农用地转用审批手续。然而，学生公寓至今未办理农用地转用审批手续，霞湖村委会将农用地用于非农建设并出租给被告谋利，用于非农业用途，已违反了我国对土地用途实行严格管控的制度以及《土地管理法》第四十四条的强制性规定，依法应当认定《霞湖学生公寓租赁合同书》无效。（二）学生公寓至今未取得建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”据被告了解，学生公寓至今未取得建设工程规划许可证。霞湖村委会将未取得建设工程规划许可证的学生公寓出租给被告，霞湖村委会与被告签订的《霞湖学生公寓租赁合同书》依法应当认定无效。综上，《霞湖学生公寓租赁合同书》为无效合同，不存在合同解除的问题，原告关于解除租赁合同的第1项诉讼请求不能成立。

二、合同无效后，霞湖村委会的损失应自行承担，第2项、第3项的诉讼请求均不能成立。（一）因霞湖村委会过错导致合同无效，被告无过错，由此产生的损失霞湖村委会应自行承担。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《土地管理法实施条例》第四条：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”因此，霞湖村委会作为留用地的土地使用者（留用地从征收的92亩土地中扣除，征地款亦从中扣除，土地使用者仍为霞湖村委会）应当依法办理农用地转用审批手续，作为建设单位应当依法办理建设工程规划许可证，但霞湖村委会均未履行上述办理义务，由此导致合同无效，存在过错，被告无过错，由此产生的损失霞湖村委会应自行承担。（二）原告第2项诉讼请求中关于租金的主张不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故，合同无效后，支付的并非租金，而是占有使用费，占有使用费应以实际占有房屋并使用为前提。2019年8月中旬，被告在征得原告同意下，被告腾空搬离学生公寓。2019年9月25日，被告以邮寄方式告知霞湖村委会学生公寓租住至2019年9月30日，之后终止继续履行，并明确告知原告有权且应积极采取有效措施对外出租。2018年11月29日，被告支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的占有使用费1374366元。2020年5月9日，被告支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的占有使用费1374366元。至此，被告已足额付清实际占用期间，即截止2019年9月30日的占有使用费。综上，因被告腾空搬离学生公寓后，未继续占有使用学生公寓并发生占用费，霞湖村委会要求被告支付2019年10月1日之后的租金或占用费无事实依据，其诉讼请求不能成立，应当予以驳回。（三）原告第2项诉讼请求中关于违约金的主张不能成立。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，合同中约定的“按每日千分之五的标准支付未付租金的逾期违约金”的违约金条款自始没有法律约束力。此外，现原告依据合同的约定主动下调计算标准，则因合同无效，违约金条款不具备法律约束力，原告主张按自动下调后的日万分至五的标准计算违约金无法律依据。综上，霞湖村委会要求支付逾期付款的违约金的诉讼请求不能成立。（四）原告关于提前解除合同补偿金的第3项诉讼请求不能成立。首先，因出租房屋的建设均是霞湖村委会自行完成，其没有依法进行规划审批就进行建设是导致租赁合同无效的直接原因。被告在合同无效这点上主观上并无过错，因此合同无效的后果及责任应全部由霞湖村委会承担。其次，被告在腾空搬离租赁场地后已经书面通知霞湖村委会可以对外重新出租。第三，恰逢2019年年底疫情，即便在被告腾空搬离后，租赁场地存在空置的情况，与疫情的爆发也有关系，与被告无关。第四，霞湖村委会提供的租赁场地达不到安全使用条件。租赁场地并未经过消防验收。根据《消防法》第十三条：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”的规定，本案租赁物属于禁止投入使用，本案案涉租赁物系由学生居住，系人员作为日常生活的聚集性场所，对消防的要求系高于普通的住宅租赁使用。第五，合同解除应当系建立在合同有效的前提下，既然合同无效，也就不存在提前解除合同及由此产生的补偿金的问题。第六，原告在变更诉请申请书主张的500000元补偿金没有合同和事实依据。原告主张的500000元在租赁合同第五条第2款的约定中，实际是针对原告违约时应当赔偿给被告的违约金金额。因此，原告以该合同作为依据提出第3项诉请没有事实和法律依据。

三、退一步来讲，即便法院认定合同有效，租赁合同已于2019年9月30日解除，霞湖村委会的诉讼请求均不能成立。（一）基于合法解除。1.2019年9月25日，被告以邮寄方式向霞湖村委会送达《关于终止履行的通知》，并在面单上写明邮寄的文件名称为“关于终止履行《霞湖学生公寓租赁合同》的通知”，两封快递均因霞湖村委会拒收于2019年9月29日退回被告处妥投。2019年10月10日，鉴于两封邮件均被拒收，被告为确保霞湖村委会收到，又通过当面签收的方式，再次送达《关于终止履行的通知》，由霞湖村委会副书记张鼎云签收。《关于终止履行的通知》载明：“由于该公寓周边治安秩序差，临时摊点和食杂店多，无法进行封闭式管理，学生住宿安全、饮食安全存在较大隐患；公寓住宿条件差，无法安装空调，学生反映强烈……贵村委会提供的公寓已经无法实现原定的合同目的……经学院研究决定依法解除《霞湖学生公寓租赁合同书》，霞湖公寓租住至2019年9月30日，之后终止继续履行。另贵村委会在2019年9月30日后即有权对外出租学生公寓，希望贵村委在租赁合同终止履行后，积极采取适当有效措施对外出租学生公寓。”因此，因学生公寓周边治安秩序差、未经消防验收学生住宿安全存在较大隐患等原因已无法实现合同目的，被告已依法向霞湖村委会送达了解除通知，并明确告知霞湖村委会租住至9月30日，之后终止继续履行。虽邮件退回妥投，但因霞湖村委会拒收所导致，霞湖村委会应当承担由此产生的不利后果。故，《霞湖学生公寓租赁合同书》已于2019年9月30日解除，双方租赁关系终止。被告实际已经在2019年8月中旬已经腾空搬离租赁场地。2.《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”案涉学生公寓未经消防验收出租给被告，违反《消防法》第十三条“禁止投入使用”的强制性规定，被告于2019年9月25日，邮寄《关于终止履行的通知》，要求解除租赁合同于法有据，系合法解除。依据前述通知，双方租赁合同已于2019年9月30日合法解除，租赁关系已终止。（二）退一步而言，即便认定被告解除合同理由不成立，但被告于2019年8月中旬，搬离学生公寓；2019年9月25日，被告以邮寄方式告知霞湖村委会学生公寓租住至2019年9月30日，之后村委会有权对外出租。因此，被告已明确表示且以行为表明不履行合同义务，双方租赁合同已因被告行为提前解除而终止，双方实际亦未再继续履行。（三）关于解除租赁合同的诉讼请求。无论基于上述何种情形，双方租赁合同已于2019年9月30日解除，霞湖村委会请求判决解除租赁合同的诉讼请求不能成立。（四）关于租金的诉讼请求。双方租赁合同已于2019年9月30日解除，因此被告仅需支付租金至2019年9月30日。2018年11月29日，被告已支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金1374366元。2020年5月9日，被告已支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金1374366元。因此，被告已足额付清租金。对于2019年9月30日以后的扩大租金损失，因被告于2019年8月中旬已搬离学生公寓，并已明确告知霞湖村委会2019年9月30日以后有权对外出租，并希望村委会采取积极措施对外出租公寓。同时，2020年初学生公寓已由新的承租方进场装修。故，对于此扩大租金损失霞湖村委会应当自行承担。在我方2019年8月搬离后，原告在2019年年底已经重新招租新的承租方，我方申请原告方提供新的承租人进场装修的合同以及施工情况。（五）关于违约金的诉讼请求。首先，关于2018年10月1日至2019年9月30日的部分租金1374366元产生的逾期违约金起算时间点应按照合同约定应当自收到霞湖村委会发票的20日之后的第一日起算。被告在收到发票后依约支付租金，原告主张逾期支付租金违约金无依据。其次，即便合同有效且需支付违约金，霞湖村委会诉请以日万分之五标准计算也还是过高，应当下调。第三，被告已足额付清2018年10月1日至2019年9月30日租金，之后案涉租赁合同已解除，被告也已实际搬离租赁场所，未再实际使用，霞湖村委会向被告主张2019年10月1日至2020年7月18日租金无依据，被告无需支付2019年10月1日至2020年7月18日租金，更无需支付此租金产生的违约金。（六）关于提前解除合同补偿金的诉讼请求。《霞湖学生公寓租赁合同》第五条第二款约定是霞湖村委会违约的情形，并未约定船政学院违约情形（若有）应当如何支付补偿金，霞湖村委会诉请支付补偿金500000元缺乏合同依据。如前所述，因被告于2019年8月中旬已搬离学生公寓，并已明确告知霞湖村委会2019年9月30日以后有权对外出租，并希望村委会采取积极措施对外出租公寓，因此对于此扩大损失应当由霞湖村委会应自行承担，既然损失不应当由船政学院承担，那么霞湖村委会要求船政学院支付补偿金500000元显然无事实和法律依据。

四、《霞湖学生公寓租赁合同书》第四条第五款约定：“租赁期间，学生公寓的基础框架结构维修由甲方（霞湖村委会）负责，对于房屋因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方（被告）应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进行及时的无偿维修。”2017年11月6日至2018年9月21日，被告为维修霞湖学生公寓陆续支付维修费32330元、43038元、33181元、14579元、29640元，以上总计152768元，应从被告应付款项中予以扣除，我方也保留主张该项金额的权利。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院分析、认证如下：1.原告有提交榕规（94）选185号建设项目选址意见书、规划审批图纸、仓政综【2007】387号、榕仓仓政字【2010】53号、征地协议、征地补充协议、租赁合同书、霞湖学生公寓租赁合同书、函、记账凭证、大额普通贷记往账业务凭证、转账支付存根、提取现金、银行转账付款申请表、福建增值税普通发票、照片、短信聊天、大额普通贷记来往业务凭证、微信聊天记录截图等证据原件核对，对上述证据的形式真实性本院予以采信。被告对原告提交的建设用地批准书、国有建设用地划拨决定书、交地证明、闽交院办【2019】42号等证据的真实性无异议，对上述证据的形式真实性本院予以采信。原告未提交榕教基（1993）87号、菜地征用申请表、闽交院办【2005】39号、收文编号0008文件办理通知单、闽交办函【2006】49号、榕仓仓政字【2007】93号、仓政综【2009】101号、仓政综【2009】102号、仓政综【2009】151号、榕仓仓政字【2009】73号、榕政地【2009】172号、闽交院函【2019】13号原件核对，对上述证据的真实性本院不予采信。2.原告对被告提交的征地补充协议、霞湖学生公寓租赁合同，固定资产表、经营（出租）合同登记表、仓山区村级货币资金收支明细公开表，关于霞湖学生公寓改造建议的函复，函（2019年10月15日），转账凭证，福州市12345便民（惠企）服务平台诉求详情页等证据真实性无异议；被告有提交立项申请表，会议签到单，营业执照﹝和协（福建）物业管理有限公司﹞，床架、搬运、喷漆表，报销总单据、发票、关于终止履行《霞湖学生公寓租赁合同书》的通知、ＥＭＳ邮寄面单（尾号5831、9231）、现场送达签收的《关于终止履行［霞湖学生公寓租赁合同书］的通知》，报销总单据、支付凭证、发票、工程结算审核书，霞湖学生公寓2021年2月1日的现场照片，关于刘某同志职务任免的通知、劳动合同书，能源管理合同聊天记录（3张），微信聊天主页等证据原件核对，对上述证据的真实性本院予以采信。财政授权支付凭证虽无原件核对，但该证据证明被告已支付相关费用至2019年9月30日的事实业经原告确认，故对该支付事实本院予以确认。证人肖某有出庭作证，对其证言本院结合在案其他证据予以综合判定。被告未提交营业执照﹝福州市仓山区喜福乐搬家服务部、福州市晋安区土老憨搬家服务有限公司﹞，询价说明及询价表、确认书、现场照片，学生公寓现场装修照片，交易流水查询结果，3号楼安装木门项目（附件），工程竣工验收单，刘某身份证原件核对，证人刘某、刘某辉、黄某、叶某未出庭作证，董某、穆某、王某、陈某等人出具的情况说明属于证人证言，但证人均未到庭作证，真实性无法确认。被告提交的微信聊天记录与本案的关联性无法确认，录音中除被告代理人外，其他人员身份不明，且内容与本案无关联。招租公告与本案无关联。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2008年5月28日，原福建交通职业技术学院作为甲方（征地单位），仓***湖村作为乙方（被征地单位），双方签订《征地协议》，约定甲方征用乙方92亩（6.1476公顷）作学院教学基础设施用地。

同日，双方签订《征地补充协议》，约定：甲方（福建交通职业技术学院）同意依《征地协议》所征用的92亩地中扣除84亩后的8余亩土地，在经福州市人民政府批准后，作为乙方（仓***湖村）解决生产生活出路的留用地；经批准的乙方8余亩留用地按照甲方的总体规划及双方协商并经规划局审定的方案建设学生公寓，服务于甲方；乙方必须建设三幢学生公寓，建筑面积约8000平方米；如乙方建设学生公寓，则甲方配合指导协调乙方办理好学生公寓的建设手续，并在乙方建设期间现场进行技术质量监督指导；乙方经协议约定所建成的三栋学生公寓及乙方拆除厂房后建设的三幢学生公寓约8000平方米以租赁的形式长期租给甲方使用，但不参与管理；学生公寓须经甲方验收合格后方能投入使用，租赁期限为十五年。

上述两份协议签订后，双方自2009年9月30日开始，多次就讼争公寓签订了租赁合同。2017年7月3日，以霞湖村委会为甲方（出租方），船政学院为乙方（承租方），双方签订《霞湖学生公寓租赁合同书》，约定：根据双方于2008年5月28日签订的《征地补充协议》第四条的约定，双方订立本合同。甲方将跃进河（霞湖段）北侧建设的1至3号三栋学生公寓共计10654平方米出租给乙方作为学生住宿使用，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日是，租金标准为21.5元/㎡·月，即每年租金为2748732元，甲方应在每年10月10日之前向乙方提供合法有效的税务发票，乙方在收到甲方提供的发票后20日内以银行转账户形式一次性支付当年的租金；乙方逾期交付租金的，除仍应及及时如数补交外，另案每日千分之五的标准支付未付租金的逾期违约金；乙方如需对外聘用人员协助管理公寓的各项工作，在同等条件下，应优先安排聘用甲方人员，所聘用的人员均应接受乙方管理；乙方履约，甲方不得提前终止租赁，否则，乙方有权拒绝搬离，或要求甲方退会未租赁期间的租金并一次性补偿500000元。

2019年9月2日，被告船政学院出具《关于终止履行〈霞湖学生公寓租赁合同〉的通知》（闽交院办【2019】42号），告知因霞湖村委会提供的公寓，因周边治安秩序差、临时摊点和食杂店多，无法进行封闭式学生管理，学生住宿安全、饮食安全存在较大隐患，公寓住宿条件差，无法安装空调，学生反映强烈等原因，已无法实现原定的合同目的，经学院研究决定，解除双方签订的《霞湖学生公寓租赁合同书》，霞湖学生公寓租住至2019年9月30日，之后终止继续履行，2019年9月30日后霞湖村委会有权对外出租学生公寓。被告于2019年9月25日向原告法定代表人张赛龙邮寄该通知，但未被实际签收。2019年10月10日，被告船政学院向霞湖村党支部副书记张鼎云当面送达了上述通知。

本院认为，本案的首要争议焦点在于讼争的《霞湖学生公寓租赁合同书》是否有效问题，该问题决定了原告是否有权依《霞湖学生公寓租赁合同书》约定向被告要求支付租金以及逾期付款违约金等诉请的内容。本院认为，城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。房屋租赁合同标的物违法的本质是违反《城乡规划法》规定，破坏了城镇规划秩序，规避了政府对城镇规划监管，扰乱了国家行政管理秩序，国家应当对此持否定性评价，因此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条作出规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，根据原、被告双方的陈述，讼争的学生公寓虽建设在船政学院所征用的霞湖村92亩土地上，但原告未能提交证据证实讼争公寓的建设已取得建设工程规划许可证，故根据上述司法解释的规定，原、被告双方就讼争学生公寓签订的《霞湖学生公寓租赁合同书》应属无效。因《霞湖学生公寓租赁合同书》无效，故原告仅能要求被告支付被告在占有学生公寓期间的占有使用费，无权要求被告支付在合同有效的前提下应付的租金、逾期违约金以及原告主张的提前解除合同补偿金。因本案讼争合同是否有效系双方的争议焦点，该争议焦点经双方充分辩论后原告并未根据法庭审理情况变更诉讼请求，原告未就占有使用费提出诉讼请求，故本案对占有使用费的问题本院暂不予处理，原告可另行主张权利。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条之规定，判决如下：

驳回福州市仓山区仓***湖村民委员会的全部诉讼请求。

案件受理费35562元，由福州市仓山区仓***湖村民委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审判员　　陈家挺

二〇二一年三月二十六日

书记员　　周靖玮

附：本案适用的法律条文

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。