福州市仓山区仓某某湖村民委员会、福建船政交通职业学院物权保护纠纷民事二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）闽01民终962号

上诉人（原审被告）：福建船政交通职业学院，住所地福建省福州市仓山区首山路80号。

法定代表人：陈锦辉，院长。

委托诉讼代理人：黄宏起，上海建纬（福州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：福州市仓山区仓***湖村民委员会，住所地福建省福州市仓山区仓***湖村78号。

法定代表人：张赛龙，村主任。

委托诉讼代理人：陈建新，福建归一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈林，福建归一律师事务所律师。

上诉人福建船政交通职业学院（以下简称船政学院）因与被上诉人福州市仓山区仓***湖村民委员会（以下简称霞湖村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2021)闽0104民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

船政学院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回霞湖村委会的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由霞湖村委会承担。事实和理由：一、船政学院实际占用讼争公寓的时间至2019年8月17日，一审法院将船政学院占有讼争公寓的截止点定为2020年7月18日属于事实认定错误，应予纠正。1.截至2019年8月17日上午，船政学院已将床架、桌椅等从讼争公寓搬离，客观上未再继续占有使用讼争公寓。霞湖村委会亦在另案（2020）闽0104民初3798号案件中自认2019年8月17日船政学院搬离后未再占有使用讼争公寓的事实。2.案涉热水器搬离时间与船政学院实际占用讼争公寓的时间不存在关联性，不应以此认定2020年7月18日船政学院仍占有使用讼争公寓。首先，热水器位于户外，并不在讼争公寓内，不能以此认定2020年7月18日船政学院仍占有使用讼争公寓。其次，热水器是福州友好环境科技有限公司的财产，并非船政学院的财产，不能以此认定2020年7月18日船政学院仍占有使用讼争公寓。其三，热水器蓄水箱已破损，是废弃物，不能证明2020年7月18日船政学院仍占有使用讼争公寓。其四，有部分热水器设备系霞湖村委会不同意船政学院将其搬离讼争公寓，霞湖村委会存在恶意拖延时间的主观意图。因此，一审法院认定“被告应当对上述设备未及时搬离承担相应责任”属于事实认定错误。3.2020年3月27日之前霞湖村委会已经开展了讼争公寓对外招租的招标工作，或者已经与其他公司协商租赁事宜，不能证明2020年7月18日船政学院仍占有使用讼争公寓。结合（2020）闽0104民初3798号案件中霞湖村委会提交的证据31《照片》，不论该证据是否真实，从该证据体现的居住状态来看，霞湖村委会已自认2020年3月16日讼争公寓已无学生居住。二、船政学院已于2019年8月17日搬离霞湖学生公寓，客观上未再继续占有使用，且其多次发函告知霞湖村委会对讼争公寓只租住至2019年9月30日，故船政学院只需要支付截至2019年9月30日的占用费，并已足额支付。因此，一审判决船政学院支付2019年10月1日起至2020年7月18日止的占有使用费，属于事实认定错误导致判决结果错误，应予纠正。三、即使法院认定船政学院占有讼争公寓的截止点为2020年7月18日，一审判决关于占有使用费的计算亦有失公允，加重了船政学院责任，应予纠正。首先，根据（2020）闽0104民初3798号民事判决，由于讼争公寓至今未取得建设工程规划许可证，依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《霞湖学生公寓租赁合同书》系无效合同。霞湖村委会作为建设单位将未取得建设工程规划许可证的讼争公寓出租给船政学院，导致合同无效，霞湖村委会存在主要过错，故合同无效造成的损失不应全部由船政学院承担。一审判决船政学院按照原租金标准的100%向霞湖村委会支付占有使用费，有失公平公正。其次，船政学院在腾空搬离讼争公寓后已书面通知霞湖村委会可以对外重新出租，霞湖村委会于2020年3月27日召开村民代表大会将讼争公寓对外出租给畅元公司，故船政学院不应承担2020年3月27日之后讼争公寓的占有使用费。因合同无效以及合同实际终止导致的扩大损失的责任也不应完全由船政学院承担。第三，即便在船政学院腾空搬离后，讼争公寓存在空置的情况，与新冠疫情暴发也有关系，故不应由船政学院承担疫情期间的占有使用费。

霞湖村委会辩称，一审依法判决，船政学院应按实际占用时间向霞湖村委会支付占用期间的租金。一、一审判决认定正确。1.船政学院对案涉热水器设备享有使用、管理控制的权利并享有收益分成。2.案涉热水器系统包括室内、室外设备。3.案涉热水器设备直至2020年7月18日才拆除腾空。一审庭审中，船政学院确认除了遗弃废弃储水罐外，还有热水器设备被拆除带走。因此，案涉热水器设备在搬离床架等物时未一并腾空，直至2020年7月18日才拆除搬离腾空。4.案涉公寓的保安系船政学院一方聘请的，且拆除人员是单独到场，并无校方人员一并随同。二、因船政学院提出提前解除租赁关系，霞湖村委会才为后期租赁做招租准备，发布招投标，这仅是为新租赁做的前期准备，系招租的程序性要求。而新租赁的租赁期限是在与船政学院原租赁期限届满后才开始，不影响原租赁期限，因此新租赁招租与本案无关。三、热水器系统未腾空而产生的占用费，与是否取得房屋权属凭证没有关联性，故对于船政学院管控的热水设备占用问题，霞湖村委会并不存在过错。

霞湖村委会向一审法院起诉请求：1.船政学院支付房屋占用费2198985.66元；2.船政学院按每日万分之二点八的标准，支付逾期（至2020年5月9日期间）1374366元的利息205618.13元；3.船政学院按6%标准支付自2020年7月18日开始至还清之日止的逾期支付占用费的利息；4.诉讼费用由船政学院承担。

一审法院认定事实：一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，对（2020）闽0104民初3798号民事判决认定的事实予以确认。

另查，2010年9月21日，以福建交通职业技术学院为甲方，友好环境公司为乙方，双方签订《可再生能源中央热水系统〈EMC能源管理合同〉协议》，约定乙方为甲方16幢学生公寓（含霞湖学生公寓3幢）投资安装生活热水，甲方同意乙方在供热收费中逐步回收投资利益，同时在回收中与甲方进行收费分成；合作经营期限十年，自2010年10月1日至2020年10月30日，合作期满后，所有设施归甲方所有；甲方授权该项目设备现场每幢学生公寓楼楼顶的管理钥匙给予乙方，非该项目的相关管理人员如擅自进入设备现场，甲方应负责协调。2020年7月18日，上述热水器被拆除搬离。

一审法院认为，本案的争议焦点在于船政学院是否应当向霞湖村委会支付占有使用费，即船政学院占有讼争公寓的截止点应如何认定问题？船政学院辩称其已于2019年8月17日将床架桌椅等搬离讼争公寓，然根据现有的证据可知，在讼争公寓内，尚有空气能热水器设备未于当日搬离，船政学院并未将公寓腾空交还霞湖村委会。上述设备直至2020年7月18日才被拆除搬离。因上述设备系根据船政学院与案外人友好环境公司签订的协议而安装的，且船政学院对该设备的收益亦有分成，船政学院应当对上述设备未及时搬离承担相应责任，故船政学院应当向霞湖村委会支付截至2020年7月18日的占有使用费。鉴于2017年7月3日签订的《霞湖学生公寓租赁合同书》载明双方的年租金标准为2748732元，故一审法院参照上述标准确定船政学院向霞湖村委会支付自2019年10月1日起至2020年7月18日止的占有使用费2191454.83元（2748732元/年÷365天/年×291天）。霞湖村委会要求船政学院支付逾期利息的相应诉请，没有依据，一审法院不予支持。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条规定，判决：一、福建船政交通职业学院于本判决生效之日起十日内向福州市仓山区仓***湖村民委员会支付2019年10月1日起至2020年7月18日止的占有使用费2191454.83元；二、驳回福州市仓山区仓***湖村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费26896元，由福州市仓山区仓***湖村民委员会负担3432元，福建船政交通职业学院负担23464元。

二审中，当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据一审诉讼中双方当事人提供的证据及庭审陈述，可以认定船政学院于2019年8月17日将讼争公寓内的床架等物品搬离，于2020年7月18日拆除了空气能热水器。船政学院主张2019年8月17日之后，其已无再占用讼争公寓，一审法院认定其应支付至2020年7月18日的占有使用费属事实认定错误。但从霞湖村委会提供的微信聊天记录及当事人陈述来看，在2019年8月17日之后，讼争公寓内仍有部分物品、热水器附属设施等未搬离，故一审法院认定船政学院至2020年7月18日才腾空公寓，应支付相应的占有使用费并无不当。船政学院的上述主张不能成立，不予采纳。

船政学院在租赁合同履行期内提前终止了合同，并于2019年10月向霞湖村委会送达了终止履行合同的通知，告知霞湖村委会2019年9月30日之后终止履行合同，霞湖村委会可对外出租讼争公寓。此后，霞湖村委会至2020年3月才向船政学院提出要求清理柜子、热水器等物品，召开村民代表大会通过对外出租讼争公寓事宜。霞湖村委会在船政学院已明确告知终止履行合同后，未及时和积极采取应对措施如诉讼途径、对外招租等以防止损失的扩大，应对自身怠于行使权利所扩大的损失承担相应的责任。故综合本案实际情况，本院酌定船政学院向霞湖村委会支付占有使用费1534018.38元（2191454.83元×70%）。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下:

一、撤销福建省福州市仓山区人民法院(2021)闽0104民初5559号民事判决；

二、福建船政交通职业学院于本判决生效之日起十日内向福州市仓山区仓***湖村民委员会支付2019年10月1日起至2020年7月18日止的占有使用费1534018.38元；

三、驳回福建船政交通职业学院的其他上诉请求；

四、驳回福州市仓山区仓***湖村民委员会的一审其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费26896元，由福州市仓山区仓***湖村民委员会负担8289元，福建船政交通职业学院负担18607元。二审案件受理费23464元，由福州市仓山区仓***湖村民委员会负担4857元，福建船政交通职业学院负担18607元。

本判决为终审判决。

审 判 长　吴一萍

审 判 员　程斯彦

审 判 员　陈碧珍

二〇二二年四月七日

法官助理　卢里灿

书 记 员　卞燕冰