陇南明珠大酒店管理有限公司、甘肃长达路业有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省陇南市武都区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘1202民初1778号

原告：陇南明珠大酒店管理有限公司，住所：陇南市武都区城关镇盘旋路南口，统一社会信用代码：91621200778870437L。

法定代表人：蒲泰屹。

委托诉讼代理人：蒲建新，男，汉族，住陇南市，系该公司员工。

委托诉讼代理人：白辉，甘肃秦陇律师事务所律师。

被告：甘肃长达路业有限责任公司，住所：甘肃省兰州市城关区南昌路677号，统一社会信用代码：91620000719075687P。

法定代表人：徐永霞，董事长。

委托诉讼代理人：康斌成，北京大成（兰州）律师事务所律师。

原告陇南明珠大酒店管理有限公司（以下简称“明珠公司”）与被告甘肃长达路业有限责任公司（以下简称“长达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告明珠公司之委托诉讼代理人白辉、蒲建新，被告长达公司之委托诉讼代理人康斌成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告明珠公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年12月1日起至实际腾交房屋之日的房屋占用费（按年租金77万元的标准计算）；2.判令被告支付原告热水设备款、房屋税费补助66万元；3.判令被告支付对其开通专用道路而产生的费用831500元；4.判令被告支付原告物业管理费144000元，拖欠的水电费25549.4元；5.判令被告向原告支付违约金77000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月23日，原告明珠公司（甲方）与被告长达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.原告将位于陇南市××区的甘肃恩来油橄榄科技开发有限公司（以下简称“恩来公司”）前院1-3层楼房与整体院落及后院科研楼四楼整层出租给被告作为武九高速项目部现场施工办公和临时住宿之用；2.租赁期限五年，自2015年12月1日起至2020年12月1日止；3.年租金65万元，后又增加12万元，年租金确定为77万元；4.租金支付方式：第一次支付前三年租金，第二次支付后二年租费。乙方应于本合同生效之日起向甲方支付前三年租金的51.3%人民币壹佰万元整，待甲方将科研楼四楼装修结束达到甲乙双方约定的住宿条件并按乙方要求在滨江大道侧新建大门工程开始施工后，乙方将前三年租金剩余部分（人民币）玖拾伍万元结清。后两年租金乙方于2018年12月1日付给甲方”。5.根据《房屋租赁合同》第九条约定“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方不得要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”。6.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。同时，该合同第十六条对科研楼四楼的装修规格等问题进行了约定。

合同签订后，原告按照合同约定给被告交付了前院1-3层楼房及整体院落，被告在厂区门房设置了公司标示。同时原告按照合同约定对科技楼四楼进行装修，共计花费装修款704000元，并为被告开通滨江大道一侧的专用通道，花费406500元的土地流转费用以及425000元的建设费用（土方及石墙），为此共计花费831500元。

后被告提出前院房屋墙体出现裂缝存在安全隐患，原告对墙体进行了全面维修，但是被告依然以此为借口，认为案涉房屋存在安全隐患。2017年7月，被告在没有通知原告，也没有将出租房移交原告的情况下自行搬离恩来油橄榄公司的房屋，时至今日，被告依然未将房屋向原告交付，被告的公司标志依然摆放在案涉房屋处，案涉房屋依然由被告占用。

原被告双方之间签订的《房屋租贸合同》是双方的真实意思表示，合法有效，原告按照合同约定给被告提供了符合要求的出租房屋，并按合同约定对租赁房屋进行装修，但是被告不但没有按照合同约定支付装修费用和物业费，并且在其没有解除租赁合同，没有交回案涉房屋的情况之下自行搬离出租房屋，给原告造成不可估量的损失。根据双方约定每年物业费4.8万元，共拖欠三年物业费144000元，拖欠水电费25549.4元。

综上所述，依法成立的合同关系应受法律的保护，原被告双方在自愿平等的基础上依法签订了《房屋租赁合同》，被告自行搬离案涉房屋，与原告提供的房屋的安全没有必然的联系，被告应该依法继续履行《房屋租赁合同》。合同签订后，原告给被告提供了符合要求的房屋，并且按照约定对房屋进行装修，根据合同约定，该装修款应当由被告承担。被告自行搬离房屋并未向原告移交房屋，为维护原告合法权益，现依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告长达公司辩称：一、被告于2017年7月9日早已搬离并腾交案涉房屋及场地，原告请求被告支付房屋占用费的诉请没有依据。在被告与原告另案房屋租赁合同纠纷一案中，经武都区人民法院一审判决，案号：(2017)甘1202民初1886号、陇南市中级人民法院二审判决，案号：(2020)甘12民终83号、甘肃省高级人民法院再审裁定，案号：(2020)甘民申1514号,已认定被告于2017年7月9日搬离了案涉房屋及场地，原告与被告签订的《房屋租赁合同》自被告解除合同的通知到达原告时的2017年7月23日解除。因此，被告早已搬离并腾交案涉房屋，原告要求被告支付自2018年12月1日至实际腾交房屋之日的房屋占用费没有依据。

二、原告诉请被告支付热水设备款的诉请同样没有依据。1.根据《房屋租赁合同》第十六条第1、2项的约定，科研楼四楼装修达到普通宾馆标准间的住宿标准是原告的义务，其装修支出的热水设备款应由原告人自行承担，不能向被告主张。且科研楼四楼的热水设备直到被告搬离的2017年7月9日都未正常投入使用，致使被告在租赁期间员工因无热水洗澡共花费了19810元的洗澡费用。因此，原告诉请被告支付热水设备款的诉请没有依据。

三、原告诉请的房屋税费补助不应得到支持，且税费非人民法院处理的范围。在被告向原告合计支付195万元房屋租赁费用后，虽经多次向原告主张，原告至今未按合同约定和国家税款监管要求向被告开具税务发票、交纳税款，导致给被告的财务管理、国家重点项目建设资金监管造成了严重影响。因税费问题并非人民法院受理的范围，被告与原告房屋租赁合同纠纷一案中，案号：(2017)甘1202民初1886号，未向被告主张，已通过向税务部门反映举报的方式主张权利。现原告反而诉请被告支付房屋税费补助的主张不应得到支持。

四、原告开通专用道路发生的费用应由其自行承担。依据双方签订的《房屋租赁合同》第十六条第3款的约定：原告必须在2016年3月1日前在该场地临滨江大道侧重新开门，保证被告租用场地的独立使用，在租赁场地滨江大道侧重新开门、保证被告人独立使用租赁场地是原告应承担的合同义务，发生的费用应由原告承担。且在租赁期间被告多次发函要求其履行在临滨江大道侧重新开门的合同义务，在被告搬离案涉房屋及场地前的2017年7月9日，原告也没有按合同约定重新开门。现原告却要求在租赁场地重新开门前就早已搬离案涉房屋的被告承担开通道路费用毫无依据。

五、原告无权向被告主张物业管理费、水电费。被告承租的案涉房屋及场地实际所有权人为恩来公司，且根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二款的约定，租赁期间案涉房屋及场地的防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，被告应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从原告监督检查。案涉租赁房屋及场地的日常卫生及管理均由被告自行负责，原告从未提供物业服务，因此，原告无权向被告主张支付物业管理费。且电表及水表户主也是恩来公司，被告在搬离案涉房屋及场地时，已根据实际搬离时间的电表及水表抄录，水、电费均已向恩来公司结清，并不存在拖欠情况。

六、被告在履行《房屋租赁合同》期间并未违约，合同解除的过错方是原告，被告不应承担合同违约责任。作为案涉房屋的承租方，被告的主要义务是依约缴纳租金并合理使用案涉房屋，在案涉《房屋租赁合同》履行期间，被告提前缴纳了合计195万元的租金，因原告违约滞后交付房屋等原因直到2016年8月1日才入住案涉房屋及场地。在(2017)甘1202民初1886号双方房屋租赁纠纷一案中,人民法院生效判决已认定，因租赁物安全隐患及其他纠纷等原因，被告与原告的合同目的已无法实现，《房屋租赁合同》自被告解除合同通知到达原告的2017年7月23日解除，合同解除的过错方是原告而并非被告。因此被告不应该承担合同违约责任。

综上所述，本案原告的诉请毫无事实基础和法律依据，且部分诉请已经过人民法院生效判决处理，被告请求人法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

原告明珠公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.明珠公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件各一份；2.房屋租赁合同；3.补充协议；4.水电费通知单；5.装修合同；6.催收房租通知；7.土地使用权转让协议、领条；8.承包合同；9.照片13张。

被告长达公司向本院提交如下证据：1.（2017）甘1202民初1886号民事判决书、（2020）甘12民终83号民事判决书、（2020）甘民申1514民事裁定书、关于解除《房屋租赁合同》的通知；2.房屋租赁合同、关于要求依据合同履行出租人义务的函；3.租赁房屋现场照片2张、甘肃恩来油橄榄科技开发有限公司企业信用信息公示报告、明珠公司企业信用信息公示报告、恩来公司向长达公司发送文件2份；4.支付业务付款回单3张、收据两张、（2017）甘1202民初1886号民事判决书。

对当事人提交本院的上述证据，本院已组织当事人进行了质证，对质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对质证有异议的证据，本院将根据当事人陈述，结合案情综合予以考虑。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月23日，长达公司（承租方，以下简称乙方）因承建“武九高速”项目与明珠公司（出租房，以下简称甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，明珠公司将位于××区甘肃恩来油橄榄科技开发有限公司（以下简称恩来公司）前院1-3层楼房及整体院落、后院科研楼4楼整层、建筑面积2000平方米（其中院落面积200平方米）出租给长达公司，用于其现场施工办公和临时住宿；租赁期限自2015年12月1日至2020年12月1日止，年租金为65万元（含税金）；付款方式：分两次支付，第一次支付三年租金（2015年12月1日至2018年12月1日），第二次支付后二年租金（2018年12月1日至2020年12月1日）；乙方（长达公司）应于本合同生效之日起向甲方预付前三年租金的51.3%（人民币）100万元整，待甲方（明珠公司）将科研楼四楼装修结束达到甲乙双方约定的住宿条件并按乙方要求在滨江大道侧新建大门工程开始施工后，乙方将前三年租金剩余部分人民币95万元结清。后两年租金乙方于2018年12月1日付给甲方；交付场地期限：甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方；维修养护责任：因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督管理；关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方不得要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.电费；2.电话费；3.办公区间网费。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。……。因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达3个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。提前终止合同：租赁期间，任何一方不得单方提出解除合同，如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方并退回未到期的租金。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同其他条款约定：甲方必须在2016年1月20日前将科研四楼装修结束，保证通水、通电、通网络信号、通中央空调达到普通宾馆标准间的住宿条件（不包括床、电视机等室内设施），并对装修规格、标准进行了约定；甲方必须在2016年3月1日前在该场地临滨江大道侧重新开门，保证乙方租用场地的独立使用；合同租金支付前一月甲方必须将合法税票提供给乙方，以便乙方按期支付租金。因甲方原因造成租金迟付，不得向乙方收取滞纳金；甲方不得将乙方承租院落内未出租的6间平房出租给他人居住，只能留用做库房。

合同签订后，长达公司于2015年11月30日、2016年2月2日、2016年7月21日三次向明珠公司分别支付租金100万元、10万元、85万元，共计195万元，明珠公司收款后为其出具《收据》三张（至今未出具合法税票）。

2016年5月9日，明珠公司（甲方）与长达公司（乙方）双方就物业费、热水设备款、税金、水电费等再次签订《补充协议》，协议载明：1.物业费：面积2000平方米，每平方米2元，48000元/年。包括公共卫生及垃圾清运、安装及中央空调供应和维护（耗材由乙方承担），热水保证24小时供应，电梯使用。2.中央美的热水设备，由甲方负责采购安装、供应，乙方每年补助1.2万元（维修耗材由乙方承担）。3.因甲乙双方在原租房合同谈判时就税金问题按甲方咨询税率6%为基础确定房屋租金总额为陆拾伍万元整（其中伍拾柒万为房租，伍万元为宿舍装修补助、叁万元为税金补贴）。现甲方在税务局代开租房发票时发现房屋出租发票税率为17.7%，为保证甲方原纯房租金收入不变。经甲乙双方协商，同意将房屋租金每年增加12万元整，以保证甲方的房屋出租收入不变。4.电费0.65元/度（不含电损）按实际抄表度数结算，水费包含在房屋租金内。5.付款方式：物业费、电费按年支付，热水设备款、房屋税费补助按原合同方式支付：前三年(2015年12月1日-2018年12月1日）共计叁拾玖万陆仟元整。后两年（2018年12月1日-2020年12月1日）共计贰拾陆万肆仟元整。6.以上费包含税金，待甲方提供正规发票后，乙方支付费用。该协议尾部，甲方：加盖陇南明珠大酒店管理有限公司印章，其授权代表签名，签署日期填写为“2016年5月5日”，乙方：加盖甘肃长达路业有限责任公司印章，其授权代表签名，签署日期填写为“2016年5月9日”。

2016年8月1日，长达公司入住租赁房屋，租赁期间，双方因合同履行发生争议，长达公司以租赁的办公楼前院楼房南、西、北三面墙体出现严重裂缝，存在重大安全隐患；承租院落内6间平房全部有他人居住；科研楼的电梯一直不能正常使用以及未完成在租赁场地临滨江大道侧重新开门的约定，长达公司内设G8513平凉至绵阳国家高速公路武都至九寨沟建设项目管理办公室先后三次致函明珠公司所属恩来公司，要求其依据合同约定于10日内履行出租人义务，并致函明珠公司要求依法开具税务发票，双方协调无果。

2016年12月14日，明珠公司向长达公司发出《催收房租通知》，该通知称，按双方所签《补充协议》，装修费及设备补助费一次付三年（2015年12月1日至2018年12月1日）共计396000元，物业费每年4.8万元，经我方多次催收，你方拒不支付，为此特书面通知贵公司，限于接到通知之日起7日内向我公司支付装修费及设备补助、物业费。如逾期不支付，我方将对住房区及办公区断水断电，由此产生的损失由你方承担。该通知尾部签收人：师保国签名。事后，长达公司未履行通知所述义务。

2017年3月3日恩来公司给长达公司下发两份水电费统计单，一份统计单载明：“从入住至2017年2月28日用电统计，数字表显示1635.4度，75的互感表显示1581.6×15倍等于23724度，电量总计25359.4度，即电费总计金额25359.4元，水费总计金额190元，水电费总计金额25549.4元”，另一份统计单载明：“2015年12月1日至2016年12月31日电量总计是7961.8度，电费金额7961.8元，水费190元，总合计人民币8151.8元”。

2017年7月9日，长达公司搬离租赁房屋。2017年7月13日，长达公司及武九项目办共同向恩来公司及明珠公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，该通知称，2015年11月23日，我公司与贵方协商一致，恩来公司将其公司的房屋及院落出租给我公司武九项目办，用于现场办公和临时住宿，恩来公司委托明珠公司与我公司签订《房屋租赁合同》并负责收取房屋租赁费，但租赁房屋的日常维护管理和水、电灯费用的收取仍由恩来公司收取。合同签订后，我公司依约向明珠公司支付前三年租金（2015年12月1日至2018年12月1日）共计195万元，但贵方并未依约履行合同，我公司于2016年8月入住后，贵方交付的房屋前院办公楼南、西、北三面墙体出现严重贯通裂缝，存在安全隐患，致我公司无法正常、安全使用租赁房屋，就贵方履行合同出现的严重违约行为，我公司武九项目办多此致函要求贵方采取补救措施并依约履行合同，但贵方一直不予理睬。万般无奈之下，我公司与2017年7月9日全面搬离了租赁房屋及院落。现郑重通知贵方：自本通知送达贵方后我公司与明珠公司签订的《房屋租赁合同》即告解除，届时，贵方应当在收到本通知后5日内向我公司返还剩余租期（2017年7月10日至2018年12月1日）租金902870.7元及因贵方迟延交付房屋我公司实际未承租使用期间（2016年1月21日至2016年7月31日）房屋租金341917元，并向我公司出具房屋租赁费用等额税务发票，否则，我公司将通过法律途径依法追究贵方的法律责任。该通知恩来公司、明珠公司均已签收。

2017年9月20日，长达公司以恩来公司、明珠公司为被告向本院提出房屋租赁合同纠纷诉讼，本院予以立案，案号:(2017)甘1202民初1886号，长达公司提出诉讼请求为：1.解除原告与被告明珠公司于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2.二被告立即返还原告缴纳的剩余租赁期间（自2017年7月21日至2018年12月1日）租金886849.3元；3.二被告立即返还迟延交付房屋导致原告实际未承租使用期间（2016年1月21日至2016年7月31日）租金341917元；4.二被告赔偿原告经济损失19810元；5.由二被告承担本案诉讼费用。本院审理认为，长达公司为承租人，其与明珠公司签订了《房屋租赁合同》，之后又签订了《补充协议》，根据合同的相对性原则，明珠公司为出租人，长达公司与恩来公司无合同关系，故不承担民事责任。因租赁物存在安全隐患及其他纠纷等原因，长达公司搬离租赁物，并致函明珠公司要求提前解除合同，明珠公司收到该函后无异议，且该合同目的已无法实现，故该《房屋租赁合同》应予解除，明珠公司应返还长达公司剩余租期租金（自2017年7月21日至2018年12月1日）886849.3元。因迟延交付房屋导致长达公司实际未承租使用期间的租金（2016年1月21日至2016年7月31日）341917元，证据不足。对于长达公司主张搬离租赁物后产生的洗澡费用，与《房屋租赁合同》无直接关联性，不予支持。据此，本院于2019年6月23日作出（2017）甘1202民初1886号民事判决书，判决：一、解除长达公司与明珠管理公司于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、明珠管理公司在本判决生效后15日内返还长达公司租金886849.3元；三、驳回长达公司的其他诉讼请求。明珠公司不服并提出上诉，2020年1月14日，陇南市中级人民法院作出（2020）甘12民终83号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。明珠公司仍不服，并向甘肃省高级人民法院申请再审，2020年10月13日，甘肃省高级人民法院作出（2020）甘民申1514号民事裁定书，裁定：驳回明珠公司的再审申请。判决生效后，明珠公司未履行判决，遂向本院提起本案诉讼。

另查明，2013年8月21日，陇南阳光置业有限责任公司与汉王镇杨家坝村村民杨小梅签订《土地使用权转让协议》，约定：杨小梅自愿把位于杨家坝村的一宗土地使用权有偿转让给陇南阳光置业有限责任公司，转让土地面积一亩，成交价40万元/亩；2014年10月12日，恩来公司与王利鹏签订《承包合同》约定：由王利鹏承包修建恩来公司长江大道道路，工程造价：全部工程预算人民币425000元，包工包料，修建道路硬化按方计算，340元/方，共125方。工程期限为2014年10月12日至2015年8月20日。2015年11月27日，恩来公司与李新文签订《装修合同》，约定，由李新文对汉王镇杨家坝村恩来公司科研四楼进行装修，包工包料，装修费每平方米880元，总计704000元。

本院认为，明珠公司与长达公司所签《房屋租赁合同》及《补充协议》，本院在审理（2017）甘1202民初1886号房屋租赁纠纷一案中，对合同的解除及租金的支付已作出处理，根据本院在该案审理中查明的事实，明珠公司与长达公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，租赁期间，长达公司于2017年7月9日已搬离租赁房屋，于2017年7月13日致函明珠公司通知解除《房屋租赁合同》，长达公司已收到该通知。本院作出的（2017）甘1202民初1886号民事判决，明珠公司不服并提出上诉，经陇南市中级人民法院二审判决驳回其上诉，维持原判，以及事后明珠公司申请再审，甘肃省高级人民法院驳回其再审申请的事实，该判决现已发生法律效力。（2017）甘1202民初1886号民事判决书已判决解除了双方所签《房屋租赁合同》及《补充协议》，同时，对长达公司诉请返还其已交2017年7月21日至2018年12月1日期间租金886849.3元的请求予以支持，对其主张明珠公司迟延交付租赁物，导致其在2016年1月21日至2016年7月31日期间未实际使用租赁物，要求返还此期间已交租金341917元的诉讼请求，因证据不足而未予支持。明珠公司在收到长达公司解除合同的通知以及本院（2017）甘1202民初1886号民事判决书后，未采取适当措施，及时查收租赁房屋及场地，导致租赁物一直闲置，任意扩大损失，现又以长达公司标志依然摆放在租赁房屋处，租赁房屋依然由其占用，未向其交付租赁房屋为由，诉请其支付自2018年12月1日起至实际腾交房屋之日期间房屋占用费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

关于明珠公司诉请长达公司支付其热水设备款、房屋税费补助66万元、支付开通专用道路而产生的费用831500元、支付物业管理费144000元，水电费25549.4元，以及违约金77000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉案《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2015年12月1日至2020年12月1日止，长达公司已交纳2015年12月1日至2018年12月1日三年租金共计195万元（按年租金65万元计算）。根据长达公司在（2017）甘1202民初1886号案件中主张返还已交2017年7月21日至2018年12月1日期间租金，以及本院在（2017）甘1202民初1886号民事判决书中未支持其诉请返还2016年1月21日至2016年7月31日期间租金的事实，按照《房屋租赁合同》约定的起租日期2015年12月1日，结合该判决确认的返还租金起始日期2017年7月21日，长达公司实际使用租赁物的期间应为2015年12月1日至2017年7月20日，共计597天。另据《补充协议》约定，物业费48000元/年；中央美的热水设备长达公司每年补助1.2万元；因税率变动确定房屋租金每年增加12万元；电费0.65元/度（不含电损）按实际抄表度数结算，水费包含在房屋租金内；付款方式：物业费、电费按年支付，热水设备款、房屋税费补助按原合同方式支付：前三年(2015年12月1日-2018年12月1日）共计叁拾玖万陆仟元整。后两年（2018年12月1日-2020年12月1日）共计贰拾陆万肆仟元整。以上费用包含税金，待甲方提供正规发票后由乙方支付。据上事实，经法庭核算，长达公司实际使用租赁房屋期间，应支付热水设备款19627.4元[（12000元÷365天）×597天]，房屋税费补助（房屋租金）196274元[（120000元÷365天）×597天]，两项合计215901.4元。诉讼中，明珠公司诉请支付66万元，其请求超出215901.4元的部分，本院不予支持。物业费78509.6元[（48000元÷365天）×597天]，明珠公司诉请支付144000元，其请求超出78509.6元的部分，本院不予支持。关于水电费。《补充协议》约定，电费0.65元/度（不含电损）按实际抄表度数结算，水费包含在房屋租金内。诉讼中，明珠公司提交了恩来公司2017年3月3日给长达公司的两份水电费统计单，一份统计单载明“从入住至2017年2月28日用电统计，电费总计金额25359.4元，水费总计190元，水电费总计25549.4元”。另一份统计单载明“2015年12月1日至2016年12月31日电量总计是7961.8度，电费金额7961.8元，水费190元，总合计人民币8151.8元”，无证据证实，该统计单长达公司已签字确认。从两份单据统计期间及所述电费金额看，两份单据存在重复统计情形，金额存在差额，结合长达公司于2016年8月1日才入住租赁房屋的事实，本院对该统计单据所述事实不予确认。诉讼中，明珠公司亦未提交国家电网缴费部门出具的长达公司拖欠电费凭证或其已代缴费凭证，故明珠公司应承担举证不能的法律后果，而水费包含在房屋租金内，综上，现有证据不能证明长达公司拖欠电费25359.4元的事实，明珠公司诉请长达公司支付水电费合计25549.4元，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。关于违约金。涉案《房屋租赁合同》约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。《补充协议》约定，物业费、电费按年支付，热水设备款、房屋税费补助费按原合同方式支付。以上费包含税金，待甲方提供正规发票后，乙方支付，长达公司在未收到明珠公司提供的正规发票时未支付《补充协议》所述费用，其行为不存在违约情形，故明珠公司诉请支付违约金77000元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于开通专用道路费用。经查，明珠公司为证明开通租赁物所在地道路所花费用，提交了2013年8月21日陇南阳光置业有限责任公司与汉王镇杨家坝村村民杨小梅签订的《土地使用权转让协议》，以及2014年10月12日恩来公司与王利鹏签订的《承包合同》，该协议及合同所涉转让费、工程款，无证据证实与涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》有关联，亦无证据证实，所涉转让费、工程款长达公司负有给付义务。其提交的2015年11月27日恩来公司与李新文签订的《装修合同》，系明珠公司履行《房屋租赁合同》中出租方对租赁房屋的装修义务。故明珠公司诉请支付开通专用道路产生的费用831500元，缺乏事实依据，本院不予支持。

综上所述，对明珠公司的诉讼请求，本院部分支持。经查，引起本案纠纷法律事实发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：

一、甘肃长达路业有限责任公司支付陇南明珠大酒店管理有限公司热水设备款及房屋税费补助215901.4元、支付物业费78509.6元，合计294411元（含税）。于本判决生效后十五日内凭陇南明珠大酒店管理有限公司提供的有效票据支付；

二、驳回陇南明珠大酒店管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费20442元，由陇南明珠大酒店管理有限公司负担14725.83元、由甘肃长达路业有限责任公司负担5716.17元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。

审　判　长　张　 武　 寿

人民陪审员　   赵桂兰

人民陪审员　   王文飞

二〇二一年十月二十六日

法官　助理　   闫莉倩

书记员兰亚峰