成都某某置业有限责任公司与成都某某信息技术有限公司、四川某某建安装工程有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川自由贸易试验区人民法院 民事判决书 （2022）川0193民初720号 原告：成都某某置业有限责任公司，住所地成都高新区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被告：成都某某信息技术有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区。 法定代表人：***。 被告：四川某某建安装工程有限公司，住所地成都市武侯区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所律师。 原告成都某某置业有限责任公司（以下简称某丙公司）与被告成都某某信息技术有限公司（以下简称某甲公司）、四川某某建安装工程有限公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某丙公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告某乙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告某甲公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 某丙公司向本院提出诉讼请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院作出的（2021）川0193执异243号裁定（以下简称243裁定）；2.确认成都市高新区××路××号××栋××单元××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号房屋（以下将8套房屋简称案涉房屋）的所有权归某丙公司所有；3.判决对案涉房屋停止执行，解除查封。事实及理由：2014年12月18日，某丙公司、某甲公司先后签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，约定“出卖人应在买受人缴齐全部资料及费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳相关费用和办理房屋所有权证。”某丙公司按照合同约定履行了合同义务。2016年11月14日，双方签订《商业项目交接确认书》，某甲公司交付了案涉房屋。截止到2021年8月，某丙公司共取得过户产权证2826个。某丙公司多次要求某甲公司配合将案涉房屋的不动产权属登记至某丙公司名下，但截止目前，因某甲公司涉及其他诉讼导致账户被查封，未配合办理过户登记。2020年9月，某甲公司与某乙公司因建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2020）川0193执2291号之二执行裁定，查封了案涉房屋，但案涉房屋均已由某丙公司购买并签约备案且存在某丙公司的预告登记。2021年10月，某丙公司不服该执行裁定，提出执行异议，2021年12月，贵院作出243裁定，驳回了异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，某丙公司在某甲公司与某乙公司的建设工程施工合同纠纷一案的判决生效之前，法院查封之前，已与某甲公司签订有合法有效的书面买卖合同，且于2016年通过项目交接已合法占有该不动产，也支付了全部价款。某丙公司自签订房屋买卖合同以来一直要求某甲公司协助办理房屋权属转移登记，案涉不动产的所有权应当归属于某丙公司，不应当作为某甲公司的资产被查封。综上，贵院在未查清案件事实的情况下，对案涉房产查封侵犯了某丙公司的合法权益，特提起执行异议之诉，望判如所请。 某乙公司辩称，依据本案现有证据，不能证明某丙公司已支付完购房款且已合法占有案涉房屋，也未证明未办理产权变更系他人而非某丙公司原因所致。贵院作出的243裁定符合相关法律规定，请求驳回某丙公司的诉讼请求。 某甲公司未到庭答辩，也未向本院提交书面意见。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月18日，某甲公司与某丙公司先后签订编号为21××××627、21××××626、21××××630、21××××633、21××××632、21××××645、21××××115的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定某丙公司购买某甲公司开发的位于成都市高新区××路××号××栋××单元××层××号××房屋，房屋总价分别为7,850,720元、8,506,594元、4,508,833元、8,086,708元、8,453,123元、2,884,314.44元、2,988,147.4元；付款方式为分期付款；某甲公司应当于2015年12月31日前交付房屋；某丙公司同意委托某甲公司代交专项维修资金、契税、物业服务费、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费等税费，并在接收该商品房时将上述费用交给某甲公司；某丙公司委托某甲公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》约定，“高盛金融中心”为项目推广名，备案名为“丽都国际中心”。合同及补充协议签订后，2014年12月29日、2014年12月30日对案涉房屋进行了预告登记。 某丙公司于2014年向某甲公司转账371,693,777元，摘要为购房款定金；2015年1月30日向某甲公司转账74,316,823元，摘要为20150130第二笔购房款；2015年7月10日向某甲公司转账51,177,822.5元，摘要为20150710购房款；2015年9月11日向某甲公司转账11,469,263.75元，摘要为20150911购房款；2016年7月27日向某甲公司转账346,255,637元，摘要为20160727购房款；2016年11月25日向某甲公司转账260,161,801.75元，摘要为20161125投资款。前述共计向某甲公司转账支付1,115,075,125元。 2020年1月15日，本院因某乙公司诉某甲公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2019）川0193民初11665号民事判决，主文为：一、某甲公司于判决生效之日起十五日内向某乙公司支付1,115,703.8元；二、某甲公司于判决生效之日起十五日内向某乙公司支付利息，计算方法为：以341,032.54元为基数，从2018年5月20日始计算至判决确定的给付之日止；以774,671.26元为基数，从2019年8月18日始计算至判决确定的给付之日止；以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算，若未按判决确定的给付之日给付，上述利息计算至本金付清之日止。该判决发生法律效力后，某乙公司向本院申请执行，执行案号（2020）川0193执2291号。本院对案涉房屋进行查封后，某丙公司向本院提出案外人异议，本院于2021年10月12日立案受理，于2021年12月30日作出243裁定：驳回某丙公司的异议请求。某丙公司遂提起案外人执行异议之诉。 另查明，某丙公司与某甲公司签订《商品房买卖合同》，约定某丙公司购买某甲公司开发的高盛金融中心项目房屋。具体为：第2单元地上全部商品房（购买房屋位置平面图等详见1）及地下车位700个。地上商品房预测建筑面积为共87358.86平方米，共计2843套房屋：其中1-4层为商业，共计686套，预测建筑面积8265.23平方米；5-48层为办公，共计2157套，预测建筑面积79093.63平方米。另车位共计700个（车位购买清单详见2）。2016年11月14日，某甲公司与某丙公司签署《商业项目交接确认书》。某甲公司将某丙公司购买的成都市高新区××路××号××栋××单元地上1-4层商业裙房（8265.23平方米），地上5-48层写字楼（79093.63平方米），地下700个停车位，移交给某丙公司。 以上事实，有《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同摘要》《成都市不动产登记信息查询结果》《框架协议之补充协议（三）》《项目交接确认书》《情况说明》《不动产权证书》《整租合同》《协议书》、重庆银行网银转账回单、（2019）川0193民初11665号民事判决书、243裁定书、（2019）川01民初3280号民事判决书、（2020）川民终253号民事裁定书等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点有三个，现分别评判如下： 一、关于某丙公司对案涉房屋是否享有所有权。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”故我国不动产物权变动采登记要件主义。某丙公司虽依据《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商品房买卖合同摘要》已对案涉房屋的权属进行了预告登记，但并未完成权属登记变更手续，不能发生物权变动的效力，案涉房屋的产权人仍为某甲公司，故本院对某丙公司关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。 二、关于某丙公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，首先，某丙公司向某甲公司购买案涉房屋，在法院查封的几年前就签订了合法有效的书面合同。其次，某丙公司与某甲公司在2016年11月14日交付了案涉房屋，远早于本院的查封。第三，某丙公司提交的支付购房款1,115,075,125元，虽然2016年11月25日支付的260,161,801.75元在摘要中注明为“投资款”，但某丙公司对此做出了合理解释。且上述事实，与（2019）川01民初3280号民事判决认定的事实相印证。第四，某丙公司向某甲公司购买的房屋，已经取得2826个产权证，因某甲公司涉诉而导致案涉房屋未能办理产权证，故某丙公司并非怠于行使权利，其对未能及时办理过户登记，并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，某丙公司的异议成立，本院予以支持。 三、关于其他请求。某丙公司还主张撤销243裁定、解除对案涉房屋的查封。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”的规定，在本判决生效之日，243裁定自然失效，故某丙公司关于撤销243裁定的诉讼请求没有意义。有关解除案涉房屋查封的问题，不属于案外人执行异议之诉审理范围，故本案中不作处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第三百一十条第一款第（一）项、第三百一十二条第一款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行成都市高新区蜀锦路88号1栋2单元2层596号、2层570号、3层464号、3层667号、3层641号、3层654号、4层707号、4层720号房屋； 二、驳回成都某某置业有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费15,356元，由四川某某建安装工程有限公司负担。此款于本判决生效之日起十日内向本院交清，逾期不履行，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二二年七月十一日 书记员***