重庆桑园置业有限公司与四川广汉和平房产开发有限公司、四川省广汉市华鑫建筑工程有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

四川省广汉市人民法院 民事判决书 （2018）川0681民初1579号 原告：重庆桑园置业有限公司（以下简称桑园公司）。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川杰中律师事务所律师。 被告：四川广汉和平房产开发有限公司，住所四川省广汉市万福镇。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，四川万寿律师事务所律师。 被告：四川省广汉市华鑫建筑工程有限责任公司（以下简称华鑫公司）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，四川世星律师事务所律师。 被告：***，男，1963年5月18日生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：***，四川世星律师事务所律师。 原告桑园公司与被告和平公司、华鑫公司、***合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后,***于2018年7月16日向本院提起反诉，又于2019年7月22日撤回反诉。本案依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。桑园公司的委托诉讼代理人***、***、和平公司的委托诉讼代理人***、华鑫公司的委托诉讼代理人***、***及其委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桑园公司向本院提出诉讼请求：1.判决三被告继续履行原、被告于2014年3月3日签订的《土地转让协议》；2.判决三被告向原告双倍返还定金400万元；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年3月3日，原告与三被告签订了《土地转让协议》，约定***挂靠在和平公司名下的位于广汉市狮堰冶炼厂拍卖用地（广汉市2012-18＃拍卖用地、广国用2009第27054号，使用权面积25906.00㎡两个地块，最终以国土证面积为准），以单价90万元／亩计算，由***占20%的股份，桑园公司占80%的股份；签订本协议时桑园公司向***支付定金200万元，一月内再支付1000万元，剩余2200万元（银行贷款1500万元，私人借款700万元，两宗借款按银行贷款利息计算），双方按合作股份的比例承担银行利息；签字生效后，如有一方违约，按所付款的双倍赔偿守约方。《土地转让协议》签订当日，原告按照约定支付了200万元定金，后又按协议约定在一个月内支付了1000万元。从2014年3月3日至2015年9月9日，原告向被告转款共计2458万元，但被告并未按照协议与原告合作开发约定的土地，而是私自对该土地进行了开发。原告认为，原、被告签订的《土地转让协议》，名为土地转让，实为原、被告共同合资、合作开发房地产，各自按照出资比例享有权利承担义务。原告按照《土地转让协议》的约定履行了主要义务，投入了大量的资金，被告应当继续履行该《土地转让协议》的义务。被告未经原告同意私自对《土地转让协议》约定的土地进行了开发，违反了协议约定，被告应当承担违约责任及双倍返还已收取的定金。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特根据合同法等相关规定向贵院提起诉讼。 和平公司辩称，和平公司对原告起诉状陈述的事实不知情，和平公司与原告没有签订任何协议，而原告起诉和平公司所依据的基本证据即《土地转让协议》属无效协议，且和平公司未在该协议上签字盖章，事后也未作任何追认，该《土地转让协议》与和平公司没有任何法律关系。综上，和平公司不是本案适格被告，请法院依法驳回原告对和平公司的诉讼请求。 华鑫公司辩称，华鑫公司未在《土地转让协议》上签字盖章，在协议履行过程中，华鑫公司也没有相应的合同权利和义务，因此，华鑫公司与本案不具有利害关系，不是本案适格被告，依法应当驳回原告对华鑫公司的诉讼请求。 ***辩称，1、对原告陈述的签订《土地转让协议》和转款2458万元的事实无异议，但原告未作全面陈述。该2458万元不是来源于原告，而是***个人或其委托的其他个人转账付款给***，后***又根据***要求退回土地转让款1300万元，***实际收款1158万元，其中1000万元为土地转让款，剩余158万元为原告按《土地转让协议》约定应付的利息。2、对于原告所述***私自开发房地产不属实，该份《土地转让协议》因***违约未实际履行，后***与***协商一致将案涉土地进行了转让，现由***在对案涉土地进行开发，原告要求继续履行《土地转让协议》的请求在事实上、法律上已无履行的可能。3、对原告主张的法律关系有异议，双方签订的《土地转让协议》以土地转让为主，同时对合作开发房地产达成了初步意向，开发房地产需以土地转让为基础，因此，***享有先履行抗辩权，在桑园公司未依约支付土地转让款和相应利息的情况下，***有权拒绝桑园公司要求共同开发房地产的请求。4、原告未按约定支付土地款导致土地转让协议无法履行，转让案涉土地也是与***协商后处理，***不构成违约，不应向桑园公司双倍返还定金。综上，对于原告要求***继续履行《土地转让协议》中共同开发房地产义务的请求，没有事实基础和法律依据，应予驳回。对于定金，是原告违约导致合同终止，根据定金罚则，定金不应退还。 当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 桑园公司向本院提交了如下证据： 1、土地转让协议，约定原告与三被告对广汉市西外乡狮埝村冶炼厂拍卖用地达成合作协议，约定双方合作开发房地产，同时双方对土地单价、各自股份的比例、双方权益及违约责任等事项进行了约定。 2、广汉市规划和建设局规划设计条件通知书、广汉市20xx-x#拍卖地块规划设计条件通知书、广国用（xxxx）第xxxxx号土地使用权证复印件，证明原、被告在合作过程中，***向桑园公司提供的合作资料。 3、2016年10月3日照片12张、2018年照片4张，证明2016年双方合作时案涉土地还未开发，2018年华鑫公司与***已私自对案涉土地进行开发。 4、中国建设银行转账凭条九张、工商银行转账凭证两张、收条两张，证明从2014年3月至2015年9月，***向***及其妻子***共计转款2458万元。 5、投资入股协议书，证明和平公司与本案有直接利害关系。 6、桑园公司与***共同制作的案涉土地项目开发建设方案，证明原、被告签订的协议名为土地转让协议，实际为合资、合作开发房地产协议。 和平公司的质证意见为：证据1抬头上虽载明和平公司名称，但和平公司及其法定代表人并未在该协议上签字盖章，该协议对和平公司没有约束力。对证据2的真实性不持异议，但与和平公司均无实质上的关联性。证据3与和平公司无关。对证据4不予质证。对证据5真实性无异议，但与本案无关。证据6与本案及和平公司均无关。 华鑫公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，其他意见同和平公司。对证据2不予质证。对证据3真实性无异议，但不能达到桑园公司的证明目的。证据4与华鑫公司无关，不予质证。对证据5真实性无异议，但与本案无关。 ***的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但该协议是***与桑园公司签订，只能约束桑园公司与***。对证据2的真实性无异议，其他意见同和平公司。对证据3真实性无异议，但不能达到桑园公司的证明目的。对证据4的真实性无异议，但***实际只收到1000万元土地转让金及158万元的利息；另外认可定金收条中的“订金200万元”是担保法中的“定金”，是由于笔误写成了“订金”。对证据5真实性无异议，但与本案无关。对证据6的真实性有异议，且与本案无关。 ***向本院提交了如下证据： 1、土地转让协议，证明是***与桑园公司达成协议，由***将案涉土地的80%份额转让给桑园公司，桑园公司未按约定支付第一期土地转让款1000万元，也未按约定支付全部利息，其行为构成违约。 2、2015年4月8日上午9点至10点的录音光盘，证明***明确表示桑园公司资金链断裂，无能力继续履行土地转让协议，要求***自行处置案涉土地。 3、桑园公司与***涉案公示信息，佐证2015年4月8日上午9点至10点***与***夫妇协商时，***自述桑园公司资金链断裂属实。 4、失信被执行人联合惩戒曝光平台信息，证明桑园公司没有能力履行土地转让协议。 桑园公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能达到***的证明目的。对证据2的真实性无异议，但根据录音内容转让案涉土地应征得***同意。对证据3、4真实性无异议，但与本案无关。 和平公司的质证意见为：证据1与我公司无关，不予质证。对证据3、4的真实性无异议，但与和平公司无关。 华鑫公司的质证意见为：证据1与我公司无关，不予质证。对证据2不予质证。对证据3、4无异议。 经桑园公司申请，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对***提交的录音证据是否具备真实性完整性及被录音人是否系***进行了司法鉴定，该中心于2018年10月30日出具司法鉴定意见书，意见为：1、检材音频在录音存续期间的语音是连续无剪辑的，具备真实性完整性；2、检材音频中说“他那个五千八百万全部转为民间融资了”话的男声与样本语音均来自***。 桑园公司、和平公司、华鑫公司、***对上述鉴定意见均无异议。 和平公司、华鑫公司未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的案涉土地项目开发建设方案因无***签字，***对此也不予认可，且该方案内容亦没有反映出系桑园公司与***共同制作，故该份证据不能达到原告的证明目的。2、当事人对真实性无异议而对关联性或证明目的有异议的土地转让协议、录音、投资入股协议书等证据，本院将结合全案证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年3月3日，桑园公司与***签订了一份《土地转让协议》，该协议抬头处写明的甲方为和平公司、华鑫公司、***，乙方为桑园公司、***。协议内容为：“经甲乙双方友好协商，就土地转让事宜达成如下协议：一、甲方现有国有土地位于广汉市狮堰冶炼厂拍卖用地（广汉市20xx-x＃拍卖用地、广国用xxxx年第xxxxx号，使用权面积25906.00㎡两个地块，约42亩，最终以国土证面积为准），此土地实为***持有，现挂靠在四川广汉和平房产开发有限公司。二、甲乙双方商定本土地单价按90万元／亩计算，甲方占20%的股份，乙方占80%的股份，签订本协议时乙方向甲方支付定金200万元，一月内再支付1000万元，剩余2200万元（银行贷款1500万元，私人借款700万元，两宗借款按银行贷款利息计算），甲乙双方按合作股份的比例承担银行利息。三、在开发过程中，甲乙双方按照各自股份的比例，根据实际建设项目需要共同投资。四、上述国有土地使用权证和甲方公司有关票据在银行贷款还清后，所有票据一并移交给乙方……。”桑园公司在协议抬头乙方处加盖公章，***、***分别在协议落款甲方、乙方处签名捺印。协议签订当日，***即通过转账方式向***支付了200万元，***亦向***出具了收条，上载明：“今重庆桑园置业有限公司支付四川省广汉市华鑫建筑工程有限责任公司土地订金贰佰万正”。协议签订后，***通过个人帐户或委托他人分8次向***转款共计2258万元，其中2100万元为土地转让款，158万元为按协议支付的利息。***收款后，应***请求退回其土地转让款1300万元。现原告认为华鑫公司与***私自对案涉土地进行开发，违反了《土地转让协议》的约定，遂诉至法院。 另查明，1、庭审中，原告明确其请求继续履行合同的具体内容为“要求三被告继续履行《土地转让协议》中与桑园公司共同开发房地产项目的合同义务”。 2、庭审中，本院向桑园公司释明其认定的法律关系不准确，对其诉讼请求有不利影响可予以变更，桑园公司明确表示不变更诉请。 3、庭审中，桑园公司与***明确表示定金200万元已转化为土地转让款。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案法律关系是建设用地使用权转让纠纷还是合资、合作开发房地产纠纷；二、和平公司、华鑫公司是否是本案适格被告；三、桑园公司的诉讼请求能否得到支持。 关于争议焦点一，本院认为，桑园公司与***均未提出签订《土地转让协议》时存在意思表示不真实的情形，协议内容也不违反法律、法规的强制性规定，《土地转让协议》依法成立并生效。要确定本案的法律关系，首先需要厘清《土地转让协议》的合同性质。根据相关法律规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，虽然《土地转让协议》第三条约定“在开发过程中，甲乙双方按照各自股份的比例，根据实际建设项目需要共同投资”，但该条并未明确实际建设项目是否为房地产，且该协议也并未对项目内容、投资资金、房屋建筑面积、利润分配、风险承担等必要事项进行约定，不具有合作开发房地产合同的基本内容及必备的形式要件。且双方签订的唯一一份书面协议从标题上即明确载明是“土地转让”协议，协议主要内容也是围绕土地位置、面积、单价、总价、付款方式等展开。因此，本院认为双方签订的《土地转让协议》具有形式与意义上的高度统一，双方因签订此协议从而建立的系建设用地使用权转让的法律关系而非其他。该协议中第三条对项目开发内容虽有提及，但约定过于笼统，不具有可操作性和可执行性，仅能视为当事人在进行土地转让时对下一步合作开发建设项目形成了初步意向，双方并未真正建立合资、合作开发房地产合同关系。综上，本院认为本案应为建设用地使用权转让纠纷，对原告主张名为《土地转让协议》实为合资、合作开发房地产合同的意见不予采纳，对原告要求三被告继续履行与原告合作开发房地产合同义务的请求，因无事实基础及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，桑园公司认为和平公司、华鑫公司、***均是《土地转让协议》签订主体。本院认为《土地转让协议》虽在抬头处载明有“甲方为和平公司、华鑫公司、***”内容的文字，但在协议尾部当事人签名处和平公司并未在该协议上盖章或有代表人签字署名，和平公司当庭表示其对该协议不知情，拒绝对该协议进行追认；其次，华鑫公司未在《土地转让协议》上盖章，虽然该协议上有其法定代表人***的签名捺印，但其明确表示签名捺印不代表公司行为，仅是以个人身份与桑园公司建立合同关系，其说法与本院查明事实吻合，在协议履行过程中，华鑫公司也未享有《土地转让协议》的相关权利和义务。因此，和平公司、华鑫公司均不是该协议的签订主体，不是本案适格被告，对桑园公司要求和平公司、华鑫公司继续履行合同、双倍返还定金的请求本院不予支持。 关于争议焦点三，因原告在诉请中就合同履行状况仅作一种请求，即要求被告继续履行合同，在此前提下又请求被告双倍返还定金，此请求与定金罚则适用的法律规定明显不符；另桑园公司虽于2014年3月3日向***支付《土地转让协议》项下定金200万元，但根据《土地转让协议》约定，200万元定金系履行土地转让的担保，而与合资、合作开发房地产无关，即该200万元定金与本案无关，且庭审中桑园公司与***均明确该200万元已抵作土地转让款，因此，双方已通过实际行为变更了协议约定，定金200万元已实际转化为土地转让款，故桑园公司请求***依据定金罚则双倍返还定金400万元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告重庆桑园置业有限公司的全部诉讼请求。 本案收取案件受理费38800元，由重庆桑园置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年七月二十四日 书记员***