緱圳市深华物业集团有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0114民初25632号

原告：深圳市深华物业集团有限公司，住所地深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼3楼。

法定代表人：沈四光，总经理。

委托诉讼代理人：石苏华，男，该单位职员。

委托诉讼代理人：赵燕，北京市盈科律师事务所律师。

被告：***，男，1962年6月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深华物业的委托诉讼代理人赵燕、石苏华，被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

深华物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2016-2017年度物业费3637.87元；2.判决被告向原告支付逾期支付物业费滞纳金1049.53元（截止到2019年7月31日）；3.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告经过招投标自2014年7月1日起入驻总政机关回龙观小区,对此进行物业管理服务。被告作为该小区业主,自原告入驻以来,一直接受着原告方的服务,但被告一直拖延不向原告缴纳物业费,原告经多次沟通催促,被告均不予理睬。2016年至2017年度未向原告缴纳,现诉请法院依法判决,维护原告的合法权益。

***辩称，2015年7月中旬，雨水倒灌进入该楼地下二层，地下二层水有好几十公分，被告地下室内的水超出门槛向外流。由于被告住房正在装修，从原住处拉来的物品全部存放在地下室，大部分物品浸泡在倒灌进来的雨水中，造成部分财产无法挽回的损失。物业公司时至今日未给出一个明确解决结果和不解决的合理理由，造成今天纠纷直接原因纯属物业公司。第一次遭到水淹后，原告工程部经理及工作人员把地下室的情况进行拍照记录，并让被告签字认可，因抢救物品心切，也未和物业公司要签字清单和照片资料。由于第一次进水物品浸泡了很多，被告一个人和物业公司工作人员在抢救物品，也没有对现场进行录像拍照，现有的照片是第二次进水时所拍摄。同年7月的一场大雨中，再一次遭受水淹，进水后，物业公司工作人员采取消极的工作方法，用泥沙堵截来水这种简单方法堵塞从地沟门涌入的雨水，雨水混杂着泥沙进入地下室，给被告存放在地下室的物品造成更大的损失，物品在黄泥汤中浸泡进一步人为的加大污染和清理难度。第一次水淹晾晒的物品全部浸泡在黄泥汤里，损失更大，部分物品没有清洗使用的价值，只能扔掉处理。第一次发生雨水倒灌，理应采取查找原因积极维修，而物业公司恰恰没有去采取任何补救措施才有了第二次雨水倒灌，使被告损失加大。两次水淹地下室以后，被告一直保持与原告协商处理，希望得到物业公司的切实解决，原告一直以需要和原总政有关部门汇报等等理由搪塞、推诿，扯皮中拖延不予解决。这样被告的损失一直没有得到物业公司的合理解决，最后物业公司以合同到期了结此事。《中华人民共和国物业法》第28条、29条、36条、37条已经对物业公司承接物业时接收和验收设施设备的规定作了明确的规定及具体要求。被告和原告签订的合同里，双方明确了责任和权力及义务。他们在用原“总政机关回龙观小区工程建设办公室”这个临时机构出具的所谓“证明”掩盖物业公司存在的过错和责任，而且“证明”里也没有明确是工程建设方的质量或者其他原因造成的地下室进水原因，不知这份“证明”在证明什么？显而易见，物业公司在用这个临时机构出具的所谓“证明”来回避他们失职失责给被告造成的损失，用偷换概念逃避责任，推卸应该承担赔偿损失的义务。综上所述，希望法官依据《民事诉讼法》、《合同法》和《物业费》的规定，秉着以事实为依据、法律以准绳的原则，判令原告败诉，承担本次的所有诉讼费用。被告保留进一步的追诉权利，要求被告承担违约责任，赔偿给被告造成的物品损失，还法律以公道。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年4月1日，***（甲方）与深圳市深华物业管理有限公司北京分公司（后更名为深圳市深华物业集团有限公司北京分公司，以下简称深华物业北分）签订《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），双方约定甲方自愿将自有房产，建筑面积144.36平方米，委托乙方提供物业管理服务，订立本合同。另有甲方使用的地下储藏间一间，位于6楼的地下2层223号，建筑面积14.27平方米。按照协议约定，物业收费按房屋的建筑面积计算，自业主入住之日，按建筑面积1.28元/㎡/月缴纳物业服务费。物业服务费按年预交，由乙方向甲方按年收取，计2217.36元/年（按建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。每年到期前一个月开始缴纳下年物业服务费用，甲方逾期未缴纳，则视为违约，按照本合同约定加收违约金。合同期限为自2015年4月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业公司止。合同同时约定因甲方违反合同及物业管理制度导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内纠正，逾期未纠正的，应向乙方每日支付应缴费用万分之五作为违约金。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝接受；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。

2015年8月26日，中国人民解放军总政治部房地产管理局（甲方，以下简称总政部房管局）与深华物业（乙方）签订《总政回龙观小区物业管理服务合同》（以下简称《物业管理合同》），双方约定物业类型为军队经济适用住房；坐落位置为北京市昌平区科星西路。乙方提供服务的受益者为总政治部房地产管理局（甲方全体物业使用人），甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。甲方在现场设立小区管理办公室，代表甲方行使合同中约定的权利和义务。合同约定，物业管理服务期限为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。另合同约定，第一年物业管理服务费金额为2487114元/年（由直工部承担）。从第二年开始，物业管理服务费为2732109.07元/年（物业管理服务资金构成详见附表一）。住户承担的住宅物业费为1.4元/月/平方米，由乙方负责收取。住户计费起算时间以甲方书面通知时间为准。所收费用由乙方保管，用于抵扣甲方支付乙方的物业服务费。

2015年10月10日，中国人民解放军总政治部直属工作部发布《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》（以下简称《通知》），内容如下：“依据军队经济适用住房管理规定，结合2005年2662号文件《北京市物业服务管理收费办法》规定的收费标准，经部党委常委会审议并报总政领导批准，回龙观小区物业管理工作由深圳深华物业集团有限公司承担，物业服务收费标准为2.55元/月/平方米。购房职工承担的费用由1.28元/月/平方米调整为1.4元/月/平方米，购房职工所在单位承担的费用由1.27元/月/平方米调整为1.15元/月/平方米，从住户入住时间起算。”

庭审过程中，深华物业提交中国人民解放军总政治部直属工作部管理保障局于2018年3月8日，发布《致回龙观小区居民的一封信》，载明“我方与回龙观小区物业合同于2017年7月1日到期，由于根据自住房小区‘四脱钩’的有关规定，一时无法招投标，又与深华物业延续至2017年12月31日，现物业已经根据规定完成合同期，希望大家按规定向物业交纳所欠的有关物业、车位费和水、电费，交费终止时间为2017年12月31日，个人交纳的费用按每平米每月1.4元计算。对于大家提出的车库进水、小区未按当初承诺提供的有关基础设备和服务，5号楼结构破坏等问题，这些主要是建设方和我方规划的问题，小区物业也多次向我们反映，我们将在下步工作逐步改正，对大家造成的损失，也正在开展理清补偿工作，希望大家不要以此为借口不交物业费用。”

另查一，深华物业系深华物业北分的总公司，其历史名称曾为“深圳市深华物业管理有限公司”。

另查二，庭审过程中，深华物业主张***未交纳2016年7月1日至2017年12月31日的物业费。***对于未缴费期间无异议，但对于物业费标准有异议。

以上事实，《物业管理合同》、《通知》、《致回龙观小区居民的一封信》、《物业服务协议》、催缴物业费通知、水费抄表字数表格、《证明》、变更（备案）通知书、《总政回龙观小区新建住房出售协议书》及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为，本案的争议焦点如下：

一是物业服务费用的标准。本案涉及的位于北京市昌平区科星西路总政回龙观小区，住房性质为军队经济适用房，军队人员购买该小区房产均未办理所有权登记，总政部房管局作为该小区实际所有权人，其与深华物业签订的《物业管理合同》不违反国家强制性规定，应为合法有效。***购买房产并未取得该房屋所有权，其与深华物业北分签订的《物业服务协议》与《物业管理合同》内容存在不同时，应按照《合同》约定履行相关权利义务。依据《物业管理合同》显示，物业服务费为2.55元/月/平方米，其中住户承担的物业费为1.4元/月/平方米。结合军队改革政策，根据《通知》的内容显示，个人承担物业费部分提高的根源在于军队对物业费补贴的比例有所下降，故《物业管理合同》中约定的费用存在合理性，深华物业主张按照1.4元/平方米/月收缴物业费于法有据，本院予以支持。

二是***辩称因地下室被淹，深华物业服务不到位。本院认为***的相关损失可另行向责任主体主张权利，该抗辩意见不构成***个人不交纳物业费的理由，无法证明深华物业没有提供物业服务，故本院不予采纳。但鉴于***未交纳物业费，其主观并无违反约定的故意，故深华物业要求***支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

综上，现深华物业要求***补交2016年7月1日至2017年12月31日的物业费3637.87元，理由正当，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：

一、***于本判决生效后七日内向深圳市深华物业集团有限公司支付2016年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3637.87元；

二、驳回深圳市深华物业集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由***负担（于本判决生效后七日内履行）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审 判 员　　傅　静

二〇二二年二月二十一日

法官助理　　蔡文效

书 记 员　　刘志明