某某与深圳市深华物业集团有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2022）京01民终4190号

上诉人（原审被告）：***，男，1966年9月28日出生，住北京市西城区。

被上诉人（原审原告）：深圳市深华物业集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼3楼。

法定代表人：沈四光，总经理。

委托诉讼代理人：赵燕，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：严囡茜，北京市盈科律师事务所实习律师。

上诉人***因与被上诉人深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华集团公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初25590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月18日立案后，由审判员独任审理，于2022年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人***，被上诉人深华集团公司的委托诉讼代理人赵燕参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回深华集团公司的诉讼请求。事实和理由：一、深华集团公司不具备原告资格。《总政机关回龙观经济适用住房物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》）的主体是深圳市深华物业管理有限公司北京分公司（以下简称深华管理北分公司）与***，深华集团公司与不是该合同当事人。***与深华集团公司没有物业服务事实。深圳市深华物业管理有限公司（以下简称深华管理公司）与深华集团公司是相互独立的主体。二、***具有案涉房屋的主体资格，一审法院认定原中国人民解放军总政治部房地产管理局（以下简称总政房管局）为房屋的所有权人错误。***2014年8月1日签订《总政回龙观小区新建住房出售协议书》购买案涉房屋，按照协议的约定和《军队经济适用房建设管理办法》第34条的规定，***签约后30日即拥有所购住房全部产权。案涉房屋是单位筹建、单位成员自筹资金的自建住房，***取得房屋所有权，未办理房产登记和房屋所有权证不能否定***拥有房屋所有权的事实。本案是物业服务合同纠纷，房屋产权人、使用人都是物业服务合同物业服务法律关系的主体，物业服务纠纷与是否产权人无关。一审判决处理产权关系违反不告不理原则。三、物业服务费的标准应该是1.28元平米每月，并非1.44元平米每月。《物业服务协议》约定物业服务费为1.28元平米每月，而2015年8月26日原总政房管局与深华集团公司签订的《总政回龙观小区物业管理服务合同》（以下简称《物业管理合同》）约定物业服务费为2.55元平米每月。一审法院以房屋所有权归原总政房管局为由，认定物业服务费为2.55元平米每月错误。《物业管理合同》与《物业服务协议》的签约主体不同，***没有在《物业管理合同》上签字，该合同约定的物业服务费标准对***没有法律约束力。《物业管理合同》签约时间为2015年8月26日，《物业服务协议》签约时间是2014年8月1日，《物业管理合同》对生效前事项没有约束力。深华集团公司未出示《物业管理合同》的原件，该合同不能作为证据使用。《关于调整回龙观小区住房物业收费标准的通知》（以下简称《通知》）不能作为提高物业服务收费标准的依据。该通知是内部行政性文件，但没有一家单位收到。该通知涉嫌虚假伪造，不具有真实性。即便该通知为真，也是内部行政性文件，只有内部效力，对深华集团公司不生效。四、深华集团公司收取停车费没有根据。《物业服务协议》没有关于停车费的约定，***没有签订《物业管理合同》，***没有该合同的义务。***购买车位，不应交停车费。五、深华管理北分公司存在违约行为，***拒交物业费是行使抗辩权。深华管理北分公司提供物业服务期间将5号楼3、4单元一层承重墙锯掉几十根钢筋戳成两个大洞，造成安全隐患，***有物质损失和精神损失。深华集团公司未经业主同意在小区6栋楼24部电梯、小区东门、地下停车场出口广告，将业主公共产权房擅自出租并收取租金。深华集团公司违约在先，孙立兵有权拒交物业服务费。

深华集团公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求。

深华集团公司向一审法院起诉请求：判令***支付2016-2017年度物业费3637.87元、停车服务费300元，共计3937.87元。

一审法院认定事实：2014年7月22日，***（甲方）与深华管理北分公司（后更名为深圳市深华物业集团有限公司北京分公司，以下简称深华集团北分公司）签订《物业服务协议》，双方约定甲方自愿将自有房产位于×小区×号，建筑面积144.36平方米，委托乙方提供物业管理服务，订立本合同。另有甲方使用的地下储藏间一间，位于业主住宅本楼的地下1层×号。另有业主购买的车库车位1个，车位号×。按照协议约定，物业收费按房屋的建筑面积计算，自业主入住之日，按建筑面积1.28元/㎡/月缴纳物业服务费。物业服务费按年预交，由乙方向甲方按年收取，计2217.37元/年（按建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。每年到期前一个月开始缴纳下年物业服务费用，甲方逾期未缴纳，则视为违约，按照本合同约定加收违约金。合同期限为自2014年7月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业公司止。合同同时约定因甲方违反合同及物业管理制度导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内纠正，逾期未纠正的，应向乙方每日支付应缴费用万分之五作为违约金。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝接受；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。

2015年8月26日，总政房管局与深华集团公司（乙方）签订《物业管理合同》，双方约定物业类型为军队经济适用住房；坐落位置为北京市昌平区科星西路。乙方提供服务的受益者为总政治部房管局（甲方全体物业使用人），甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。甲方在现场设立小区管理办公室，代表甲方行使合同中约定的权利和义务。合同约定，物业管理服务期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。另合同约定，第一年物业管理服务费金额为2 487 114元/年（由直工部承担）。从第二年开始，物业管理服务费为2 732 109.07元/年。住户承担的住宅物业费为1.4元/月/平方米，由乙方负责收取。住户计费起算时间以甲方书面通知时间为准。所收费用由乙方保管，用于抵扣甲方支付乙方的物业服务费。地下车位运行管理费50元/月/个，由乙方负责向车位使用人收取，用户计费起算时间以甲方书面通知时间为准，地下车库（含地下室）电费、水费由甲方承担。住户的水费、电费由乙方负责向使用人收取并缴纳。乙方应根据北京市各类物业收费价格、能源价格的变化情况，及时向甲方通报情况，以便调整收费标准或价格。

2015年10月10日，中国人民解放军总政治部直属工作部发布《通知》，内容如下：“依据军队经济适用住房管理规定，结合2005年2662号文件《北京市物业服务管理收费办法》规定的收费标准，经部党委常委会审议并报总政领导批准，回龙观小区物业管理工作由深圳集团公司承担，物业服务收费标准为2.55元/月/平方米。购房职工承担的费用由1.28元/月/平方米调整为1.4元/月/平方米，购房职工所在单位承担的费用由1.27元/月/平方米调整为1.15元/月/平方米，从住户入住时间起算。”

庭审过程中，深华集团公司提交中国人民解放军总政治部直属工作部管理保障局于2018年3月8日，发布《致回龙观小区居民的一封信》，载明“我方与回龙观小区物业合同于2017年7月1日到期，由于根据自住房小区‘四脱钩’的有关规定，一时无法招投标，又与深华集团公司延续至2017年12月31日，现物业已经根据规定完成合同期，希望大家按规定向物业交纳所欠的有关物业、车位费和水、电费，交费终止时问为2017年12月31日，个人交纳的费用按每平米每月1.4元计算。对于大家提出的车库进水、小区未按当初承诺提供的有关基础设备和服务，5号楼结构破坏等问题，这些主要是建设方和我方规划的问题，小区物业也多次向我们反映，我们将在下步工作逐步改正，对大家造成的损失，也正在开展理清补偿工作，希望大家不要以此为借口不交物业费用。”

另查一，深华集团公司系深华集团北分公司的总公司，其历史名称曾为“深圳市深华集团公司管理有限公司”。

另查二，庭审过程中，深华集团公司主张***未交纳2016年7月1日至2017年12月31日的物业费、2017年7月1日至2017年12月31日的停车费。***对于未缴费期间无异议，但对于物业费标准有异议。

一审法院认为，本案的争议焦点如下：

一是深华集团公司是否有权向***主张物业费等费用。首先，***曾与深华管理北分公司签订《物业服务协议》，后深华集团公司作为深华集团北分公司的总公司，就涉案小区的物业服务又与总政房管局签订了《物业管理合同》，故深华集团公司根据该合同有权向业主主张物业费等相关费用，***的该项抗辩意见该院不予采纳。

二是物业服务费用的标准。本案涉及的位于北京市昌平区科星西路总政回龙观小区，住房性质为军队经济适用房，军队人员购买该小区房产均未办理所有权登记，总政部房管局作为该小区实际所有权人，其与深华集团公司签订的《物业管理合同》不违反国家强制性规定，应为合法有效。***购买房产并未取得该房屋所有权，其与深华管理北分公司签订的《物业服务协议》与《物业管理合同》内容存在不同时，应按照《物业管理合同》约定履行相关权利义务。依据《物业管理合同》显示，物业服务费为2.55元/月/平方米，其中住户承担的物业费为1.4元/月/平方米。结合军队改革政策，根据《通知》的内容显示，个人承担物业费部分提高的根源在于军队对物业费补贴的比例有所下降，故《物业管理合同》中约定的费用存在合理性，深华集团公司主张按照1.4元/平方米/月收缴物业费于法有据，该院予以支持。另关于停车费的标准，《物业管理合同》中亦有明确约定，深华集团公司现主张按照50元/月/个收缴停车费于法有据，该院予以支持。

三是***抗辩深华集团公司对5号楼高层主体承重墙开门，应当赔偿全体业主损失并恢复原貌，且深华集团公司的广告收入应该归小区全体业主。一审法院认为均不构成***个人不交纳物业费的理由，无法证明深华集团公司没有提供物业服务，故该院不予采纳。

综上，现深华集团公司要求***补交2016年7月1日至2017年12月31日的物业费3637.87元、2017年7月1日至2017年12月31日的停车费300元，理由正当，该院予以支持。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：1.***于判决生效后七日内向深华集团公司支付2016年7月1日至2017年12月31日的物业费3637.87元、2017年7月1日至2017年12月31日的停车费300元，共计3937.87元；2.驳回深华集团公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新的证据材料。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议的相关事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律审理本案。

关于深华集团公司的主体资格一节。经查，深华集团公司曾用名为“深圳市深华集团公司管理有限公司”，深华集团北分公司曾用名为深华管理北分公司，故深华集团北分公司与深华管理北分公司为同一主体，深华集团公司为深华集团北分公司的总公司，有权作为原告提起本案诉讼。***虽称深华集团公司与深华管理公司为不同主体，但并未提供证据予以证明，其主张不能成立，本院不予采信。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。案涉房屋性质为军队经济适用房，***并未取得案涉房屋的所有权证书，其亦未提供其他证据证明案涉房屋的不动产物权登记其名下，***与总政房管局签订的出售协议中有关房屋所有权的约定以及军队后勤部相关管理办法中对于相关房屋产权的规定不应与物权法定原则相悖，上述内容并不当然发生物权变动的法律效果，在涉及其他主体的情况下，不动产物权仍应以登记发生效力，因此总政房管局与深华集团公司签订的《物业管理合同》合法有效。在《物业服务协议》与《物业管理合同》的内容存在不同时，应当以《物业管理合同》为准。《物业管理合同》约定，案涉房屋物业服务费为2.55元/月/平方米，其中住户承担的物业费为1.4元/月/平方米。结合军队改革政策，根据《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》，个人承担物业费部分提高的根源在于军队对物业费补贴的比例有所下降，《物业管理合同》中约定的费用存在合理性，深华集团公司主张按照1.4元/平方米/月收缴物业费于法有据。***的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。深华集团公司为案涉房屋所在的小区提供了物业服务，***作为业主已实际享受到了深华集团公司提供的服务，该服务事实上持续至2017年12月31日，故***该项上诉请求和理由不能成立。根据《物业管理合同》的约定，案涉房屋所在小区地下车位停车服务费的标准为每月50元，深华集团公司按照该约定的标准要求***支付上述费用具有依据。***对未交纳费用的期间并无异议，故深华集团公司按照前述标准，要求***支付2016年7月1日至2017年12月31日的物业费3637.87元以及2017年7月1日至2017年12月31日的停车服务费300元具有依据，一审法院判令***支付停车费300元有误，本院予以纠正，***关于无须交纳停车费的主张成立，但其仍应按照前述标准交纳2017年7月1日至2017年12月31日的停车服务费300元。

针对***主张其因深华管理北分公司提供物业服务期间损坏小区5号楼部分承重墙以及深华集团公司未经业主同意使用小区公共部分取得收益的违约行为有权拒交物业服务费一节。本院认为，***作为业主已享受到了深华集团公司提供的物业服务，相关楼栋是否存在损坏并非其拒绝交纳物业费的合理抗辩，对***上述上诉理由，本院不予支持。至于***主张深华集团公司未经小区业主同意取得公共部分收入一节，小区公共部分产生的收入涉及全体业主共同利益，如受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，并不构成***个人拒绝交纳物业费的理由，且该项主张不能证明深华集团公司没有提供物业服务，***据此拒交物业费缺乏依据，本院不予支持。

***的其他主张对本案的处理结果并无影响，本院不再一一论述。

综上所述，***的上诉请求部分成立，对于成立的部分，本院予以支持，不能成立，应予驳回；一审判决处理结果不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初25590号民事判决第一项为***于本判决生效后七日内向深圳市深华物业集团有限公司支付2016年7月1日至2017年12月31日的物业费3637.87元、2017年7月1日至2017年12月31日的停车服务费300元，共计3937.87元；

二、撤销北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初25590号民事判决第二项；

三、驳回深圳市深华物业集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费25元，由***负担。

二审案件受理费50元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判员 徐硕

二〇二二 年 五 月 二十 日

法官助理 张岩

书记员 张晨