某某与江苏亚兴市政工程有限公司二审民事判决书

江苏省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)**终947号

上诉人（原审原告）：***，男，1963年出生，汉族，住**市宿城区。

委托诉讼代理人：***，江苏鑫焱律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：江苏亚兴市政工程有限公司,住所地南京市鼓楼区**路120号。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**，江苏紫东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，江苏紫东律师事务所律师。

第三人：**，男，1955年出生，汉族，住**市宿城区。

上诉人***因与被上诉人江苏亚兴市政工程有限公司（以下简称亚兴市政公司）、第三人**案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省**市中级人民法院（以下简称**中院）（2016）苏13民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭于2017年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***，被上诉人亚兴市政公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年6月21日，**市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛公司）与**签订商品房买卖合同，约定将**市经济开发区东***御景苑21幢101室出售给**，房屋面积为193.38平方米，价格为377091元，首付30%，余款办理按揭贷款，房屋交付时间为2007年10月31日前。2007年6月24日，金盛公司向**出具30%首付款即114091元的发票，**对余款263000元向建设银行办理了按揭贷款。后因多种原因该房屋一直未办理房屋产权证。

2008年3月10日，**与***签订协议，约定：上述房屋属于***所有，与**无关，**名下的贷款由***偿还，**只协助办理房产证签字，一切权属归***所有并受法律保护，***有权主张和处理有关房产的事宜。另据*****，***与**曾口头约定，该房屋的首付款也由***支付。后**将其与金盛公司订立的购房合同、首付款发票等相关材料交给***保管。

2011年8月16日，案外人***与***就案涉房屋达成买卖协议，双方为避免过户繁琐，由***直接与**签订房屋买卖协议，约定乙方（即***）付清房屋首付款、已还贷部分和保险公证费共计25万元整后方可装修入住，交清此款项后，房屋产权归乙方所有，一切手续交乙方保管；此房银行贷款余下部分，共计177984.27元由***继续按月偿还。协议签订后，***向***支付了购房款，***将**与金盛公司订立的购房合同、首付款发票及其与**订立的协议等所有手续交付给***，后水电费户名均更名为***，***将案涉房屋进行装修入住并按月偿还房屋贷款，共计偿还贷款本息41952.01元。

2012年9月6日，***将案涉房屋以617000元（后增加到62万元）的价格卖给案外人***，双方约定***先付467000元，余款在***将银行按揭贷款付清后，***再一次性支付给***。协议签订后，***按照约定向***支付47万元房款，并搬到案涉房屋居住。后因案涉房屋在中国建设银行**分行的贷款无人清偿，该行向宿城法院申请强制执行。2014年3月11日，***向银行一次性清偿案涉房屋按揭贷款本息61704.39元。

**与亚兴市政公司买卖合同纠纷一案，**中院于2012年8月24日作出（2012）***再初字第0001号民事裁定，****所有的**市东***御景苑21幢101室的房产，于2012年8月24日将**手续送达给**市房地产管理处，2012年9月26日将该裁定书送达给**。2012年10月10日，***以案涉房屋应归其所有为由向**中院提出财产保全异议。**中院经审查，于2012年12月12日作出（2012）***再初字第0001-1民事裁定：驳回***的异议请求。在执行过程中，**中院于2013年12月20日作出（2013）***字第0380-1号执行裁定：对被执行人**所有的**市东***御景苑小区21幢101室房产进行评估拍卖。***以案涉房屋应归其所有为由向**中院提出执行异议。**中院经审查，于2014年5月12日作出（2014）***异字第0011号执行裁定：驳回***的异议请求。2015年5月8日，**中院作出（2013）***字第0380-2号执行裁定，将案涉房屋作价77万元交付亚兴市政公司抵偿债务。

2014年4月21日，***以合同目的无法实现为由，起诉***、***，**市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）于2015年4月20日作出（2014）***初字第0904号民事判决，判决解除***、***与***于2012年9月6日签订的房屋买卖合同，***、***向***支付房款531704.39元、装潢损失25000元、违约金186000元，合计742704.39元。该判决已经发生法律效力。2015年5月18日，***以合同目的无法实现为由，起诉**和***，宿城法院于2015年10月10日作出（2015）***初字第01241号民事判决，判决解除***与***于2011年8月16日签订的房屋买卖合同，***给付***房款353656.4元、违约造成的其他损失413993.73元，合计767650.13元。该判决已发生法律效力。***遂向**中院提出执行异议，**中院于2016年7月6日裁定驳回***的异议请求。***遂向**中院提起执行异议之诉。

**中院对有关证据认定如下：***提交收款人署名为***日期为2011年2月5日的73000元收条（收条下方注明”此73000元应由***支付，特此说明，**，2011.2.6”），以证明从贷款之日起至2011年2月银行按揭贷款及其他费用共计73000元，***付给了**，由**付给***。但是，***与**签订的协议载明时间为2008年3月10日，***在***与**签订协议后继续偿还银行按揭贷款至2011年2月，与常理不符。如***归还的是**将房屋转让给***之前的银行按揭贷款，按***在***起诉的案件中**的每月归还3000元左右的按揭贷款计算，从2007年8月至2008年3月所应归还的贷款数额仅为2万多元，与***提供的收条数额也不相符。并且，***将款付给**，应由**直接出具收条给***，***提供的收条出具人为***，与*****的付款对象也不相符。故对***提交的收条真实性不予采信。***提交金盛公司2016年6月8日出具的证明，以证明案涉房屋首付款系***支付。但是，金盛公司2007年6月24日即向**出具了114091元的首付款发票，***未提供其他证据证明案涉房屋首付款是其向金盛公司交纳。故对金盛公司出具的证明内容不予采信。

***一审诉称：2007年6月21日，**与金盛公司签订商品房买卖合同，以377091元的价格购买**市东***御景苑小区21幢101室并在房屋登记部门办理网签备案，由于房产公司的原因一直未办理房屋产权证。2008年3月10日，**将该房屋转让给***，双方约定，该房屋的首付款由***支付，**名下的房屋按揭贷款由***偿还。2011年8月16日，***为避免过户的繁琐，将案涉房屋转让给***，由***与**签订房屋买卖协议，***进行装修并入住。2012年9月6日，***将案涉房屋以617000元的价格转让给***，***正常入住。期间，因案涉房屋在**建设银行的按揭贷款61704.39元未清偿，***进行清偿。后因房屋被**中院**，***起诉***要求解除房屋买卖合同，宿城法院作出（2014）***初字第0904号民事判决，判决***支付***房款742704元。***因此起诉***和**。2015年10月10日，宿城法院作出（2015）***初字第01241号民事判决，判决***向***支付房款767650.13元。该判决已发生法律效力，目前法院正在对***进行强制执行。因亚兴市政公司与**之间的债权债务纠纷，**中院于2015年作出（2013）***字第0380-2号执行裁定，将案涉房屋作价77万元给亚兴市政公司抵偿债务。执行期间，案外人***、***先后提出执行异议，均被驳回。***依据宿城法院2015年10月10日作出的（2015）***初字第01241号民事判决，向**中院提出执行异议，**中院作出（2016）苏13执异34号执行裁定，驳回***的异议请求。***在买卖案涉房屋过程中对房屋不能过户及房屋存在抵押没有过错。**中院裁定驳回***的异议没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定，请求支持***的诉讼请求。

亚兴市政公司一审辩称，**与开发商签订的商品房买卖合同虽然没有履行法律规定的产权登记手续，但不能否定**取得了该房屋的所有权。**将案涉房屋转让给***，但未办理产权变更登记，虽然**与***之间的买卖合同有效，但不发生物权变动，房屋所有权没有发生转移，仍然属**所有。***购买**房屋，未向**支付购房款，***购买后未实际居住或占有房屋，又将房屋转让给第三人。**与***之间的房屋买卖存在虚假行为，系恶意规避债务的行为。在亚兴市政公司申请执行过程中，案外人已经向法院提出执行异议，均被法院驳回。即使买卖行为发生在**之前，也不影响法院对案涉房屋的执行。**中院的执行符合法律规定。请求驳回***的诉讼请求。

第三人*****未到庭**意见。

2016年12月29日，**中院作出（2016）苏13民初115号民事判决认为，金钱债权执行中，买受人对被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院**之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院**之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，**与金盛公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋，**向金盛公司支付首付款114091元，剩余款项通过办理银行按揭贷款263000元支付。虽然***与**签订协议约定，案涉房屋归***所有，但双方并未办理产权变更登记，且***提供的证据不足以证明案涉房屋的首付款及相应的按揭贷款由其支付，不能证明其已按约定支付全部价款。故本案不符合停止执行的条件。综上，***要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。***要求返还房屋的请求不属于执行异议之诉案件审查范围，本案不予理涉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回***的诉讼请求。案件受理费6956元，由***负担。

***上诉称：一、**中院对其所举证据认定错误，对本案事实认定错误。1、2007年6月，金盛公司为解决经营资金短缺，借用**名义，虚构本案的商品房买卖合同，套取银行按揭贷款。**在庭审中陈诉其未支付购房款，也未偿还贷款。****的是事实，不存在虚假陈诉逃避债务问题。其提供的***收条和金盛公司的证明互相印证。**中院认定案涉房产首付款系**支付明显错误。2、2008年3月10日协议书的签订时间倒签，实际签订时间为2011年左右。**在（2015）***初字第01241号案件庭审中也如实进行了**。故**中院认定***出具的收条不真实明显错误。本案事实是，金盛公司法定代表人逃债之后，案涉房屋按揭贷款无人偿还，***与**、***协商，***将***交纳的按揭贷款退还给***，***向***出具收条。此后，***将此房出售给***，为了能将此房交付给***，***向金盛公司支付了首付款及5000元保证金。二、**对案涉房产不享有实际权益，**中院（2013）***字第0380-2号执行裁定将此房作价77万元全部抵偿给亚兴市政公司明显错误。**对案涉房产不享有任何权益，**与金盛公司签订的商品房买卖合同为无效合同。案涉房屋中尚存在***、***添附财产及其交纳的按揭贷款，该房产不属于**，不能用于替**偿还债务。三、***对案涉房产享有实体权利。根据宿城法院（2015）***初字第01241号民事判决，***与***签订的房屋买卖合同已经解除，***应赔偿***767660.13元，同时该房产的首付款及前期按揭贷款均系***实际支出，故***才是案涉房产的实际购房人。四、案涉房产不能办理过户登记，是由于金盛公司的原因，***无过错。请求撤销**中院（2016）苏13民初115号民事判决、（2013）***字第0380-2号执行裁定，确认***对案涉房产享有实体权益，停止对案涉房产的执行。

亚兴市政公司辩称，案涉房产所有权归**所有，***不享有实际权利，不能排除执行。***并非本案法律关系的主体，与本案无关联。金盛公司出具证明内容虚假，与其实际行为相矛盾，其已向**出具了购房发票。**与***恶意诉讼，拖延执行。***提出撤销原生效执行裁定，不属本案审查范围。请求驳回***的上诉请求。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查明，金盛公司与**签订的商品房买卖合同中载明，金盛公司以出让方式取得案涉房产所占土地使用权，金盛公司取得了建设工程规划许可证和施工许可证。

2015年5月8日，**中院作出（2013）***字第0380-2号执行裁定。**中院查明，依据已发生法律效力的该院（2012）***再初字第0001号民事判决，该院发出执行通知书责令被执行人支付2545295元及利息、案件受理费、执行费等，但被执行人未履行义务。根据申请执行人的申请，依法裁定对**所有的**市金港花园小区32-A-401室、东***御景苑21幢101室房产进行评估、拍卖，后该院依法委托评估公司对上述房产进行评估，评估价值分别为81.79万元、89.89万元。上述房产经三次拍卖后，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖保留价分别为66.045425万元、77万元。上述财产流拍后，亚兴市政公司向该院申请以物抵债。盐城中院认为，亚兴市政公司的申请符合法律规定，应予准许。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十九条的规定，裁定如下：将上述房地产分别作价66.045425万元、77万元，交付亚兴市政公司抵偿债务。

本案的争议焦点为：***对案涉房产是否享有权利并足以排除**中院对该房产的强制执行。

本院认为，根据2007年6月21日**与金盛公司签订的商品房买卖合同（已网签备案）及2007年6月24日金盛公司出具给**的114091元购房发票，可以证实金盛公司已将案涉房产转让给**，**中院在对被执行人**案件执行中**、处置案涉房产，金盛公司未提出异议，**中院对案涉房产强制执行并无不当。2008年3月10日**与***签订的协议书约定案涉房产归***所有，而***并未与金盛公司签订购房合同，且原按揭贷款尚未清偿，***明知其办理房产过户登记存在上述障碍，仍从**处受让案涉房产，***对未办理房产过户登记自身存在过错。根据不动产物权公示原则，***未取得房屋产权证书，对案涉房产不享有所有权，其享有的权利不能阻却**中院对案涉房产的强制执行。***主张案涉房产尚存在***、***添附的财产，其一审时未提出相关诉求，本院不予审理。因案涉房产添附财产产生的争议，其可以另行向**中院主张权利。***因其与**签订的协议未能履行而产生的其他纠纷，应另行解决。综上所述，***的上诉理由不足以阻却**中院对案涉房产的执行，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6956元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　***

审判员　　***

审判员　　***

二〇一七年八月十八日

书记员　　杜　涛