广东人民出版社有限公司、广东海燕电子音像出版社有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤01民终13047号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广东人民出版社有限公司，住所地广州市越秀区大沙头四马路10号。 法定代表人：***，该公司党委书记、社长、执行董事。 上诉人（原审原告、反诉被告）：广东海燕电子音像出版社有限公司，住所地广州市海珠区新港西路204号第2栋第3层A区（仅限办公）。 法定代表人：***，该公司总经理（社长）。 上诉人（原审原告、反诉被告）：广东语言音像电子出版社有限公司，住所地广州市海珠区新港西路204号第2栋第3层B区（仅限办公）。 法定代表人：***，该公司总经理（社长）。 上诉人（原审原告、反诉被告）：广东新周刊杂志社有限公司，住所地广州市越秀区环市东路472号11楼1129-1131室（不可作厂房使用）。 法定代表人：***，该公司总经理（社长）。 上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：***、***，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国电器科学研究院股份有限公司，住所地广州市海珠区新港西路204号第1栋。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***、***，均系该公司员工。 上诉人广东人民出版社有限公司（以下简称人民社）、广东海燕电子音像出版社有限公司（以下简称海燕社）、广东语言音像电子出版社有限公司（以下简称语言社）、广东新周刊杂志社有限公司（以下简称新周刊）、中国电器科学研究院股份有限公司（以下简称电器研究院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2022）粤0105民初15536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 人民社、海燕社、语言社、新周刊上诉请求：1.撤销一审判决第四项至第十一项，驳回电器研究院的全部反诉请求；2.改判电器研究院向人民社赔偿搬迁费288443元，向海燕社赔偿搬迁费135868元，向新周刊赔偿搬迁费67638元；3.本案一审受理费、反诉受理费均由电器研究院承担；4.本案上诉费由电器研究院承担。事实和理由：一、2020年5月5日，广州市海珠区发展和改革局核发《广东省企业投资项目备案证》，显示涉案工作区改造项目的计划开工时间为2022年3月，一审法院认为该项目至今未有明确的动工时间，属认定事实错误。二、一审法院对于违约责任的认定存在错误。第一，一审法院回避了电器研究院故意隐瞒涉案房屋周围将进行拆迁改造重大事项，骗取人民社等四单位签订租赁合同，而涉案房屋所在地因改造也将无法依合同约定保证人民社等四单位的办公用途及其他场地、配套设施的使用，人民社等四单位因电器研究院的欺骗行为致使涉案租赁合同目的无法实现，有权依法解除涉案租赁合同。在2018年12月29日双方签订租赁合同之前，涉案项目拆迁改造计划已进行立项、项目用地申请、规划审批等流程，但电器研究院却故意隐瞒不予告知。后人民社等四单位从外界听闻租赁场地所在园区要进行拆迁改造，遂于2021年5月6日向电器研究院发函询问情况，电器研究院于2021年5月8日回函称“周边建筑的重新拆建工程仍在走核准审批流程，具体启动时间尚无法确定，待相关事宜确定后，我司将及时通知贵司。未尽事宜按房屋租赁合同相关条款执行”。人民社等四单位经多方查验才发现《广东省企业投资项目备案证》，可以证明电器研究院在2020年5月5日就已明确知晓开工日期是2022年3月，但其仍刻意隐瞒拆迁改造项目即将开工的事实，且不予告知该影响合同的重大拆迁改造项目的进度、方案、项目时间等情况。之后，人民社等四单位又多次发函询问拆迁进展及租赁物的后续租赁问题，但电器研究院一再搪塞敷衍，因2022年3月的开工日期日益逼近，人民社等四单位逼不得已在2022年1月20日提前两个多月向电器研究院发函协商解除租赁合同事宜，给予电器研究院充足的时间处理解除后续事宜。第二，电器研究院拆建改造的区域成环形包围涉案房屋，相隔距离不到20米，一旦开工，拆建产生的噪音、扬尘等势必会严重影响人民社等四单位的正常办公，涉案租赁合同目的将无法实现，且人民社等四单位为省委宣传部所属从事文化出版、传媒类国有企业，承担省内重大主题宣传报道、主流舆论引导的重要责任，该项目一旦致使人民社等四单位停工，将导致对全省的宣传工作造成影响。第三，根据《民法典》第708条的规定，电器研究院作为出租人，应当承担保证房屋适租性的义务。人民社等四单位属于出版或传媒类文化企业，对工作环境的要求极高，电器研究院的拆建改造工程体量巨大，一旦开工，必将影响人民社等四单位的正常办公。电器研究院未履行适租义务，已构成严重违约，根据《民法典》第563条的规定，人民社等四单位享有法定解除权，依法可以单方解除涉案租赁合同。此外，拆建改造项目开工后，电器研究院将无法提供涉案租赁合同第八条第6项至第10项约定的义务，人民社等四单位的合同目的也是无法实现。第四，电器研究院一直隐瞒拆建改造工程的相关事宜，企图将随时可能施工、影响周边环境的风险转嫁到人民社等四单位。人民社等四单位在涉案房屋办公员工人数近500人，如果工地突然决定开工，则搬离会涉及新办公场地的装修加固、网络布线、电子设备、办公家具、书籍、绿植、员工私人物品的打包搬离等等，势必造成人民社等四单位陷入混乱困境，并且无法开展工作将会导致对第三方的违约。电器研究院未如实说明和解释，也未提供具体的拆迁防护措施，致使人民社等四单位处在未知当中，对人民社等四单位而言是不公平的。人民社等四单位已于2022年1月20日提前发函协商解除租赁合同事宜，给予电器研究院充足的时间处理解除后续事宜，人民社等四单位的该行为是不得已为之的减少损失之举，不存在违约情形。因此，涉案租赁合同是因电器研究院的违约而解除，电器研究院无权向人民社等四单位主张支付三个月的租金和管理费。三、一审法院对于租金、管理费及违约金的认定存在错误。人民社等四单位已于2022年3月31日前搬离涉案房屋并要求电器研究院办理交接手续，但电器研究院拖延办理，人民社等四单位不应支付4月份租金、管理费及违约金。人民社等四单位曾于2022年1月20日、2月25日多次致函电器研究院，明确在2022年3月31日前搬离，并支付租金至该日。电器研究院提交的《房屋租赁交接验收确认书》上显示的2022年4月8日，只是书面确认时间不是交接时间。电器研究院一再拖延不验收，连续调换验收对接人员，并对是否需要恢复原状问题出尔反尔，才拖延到2022年4月8日书面确认，人民社等四单位已就该过程提供了录音证据予以证明。人民社等四单位已于2022年3月31日前全部搬离涉案房屋，双方于2022年4月8日验收，属于电器研究院恶意扩大的损失，不应由人民社等四单位承担。四、电器研究院构成违约，人民社等四单位因此解除涉案租赁合同，根据《民法典》第577条的规定，人民社等四单位搬迁至新的办公地址所产生的搬迁费损失应由电器研究院承担。五、因在合同订立之初，电器研究院未履行告知义务，人民社等四单位不知租赁场地周围环境将产生重大改变，继续履行该租赁合同将对人民社等四单位明显不公平，人民社等四单位也发函与电器研究院进行过协商，因此，依据《民法典》第533条规定的情势变更原则，解除合同能够消除利益失衡，更有利于保障实质正义，从而推动高质量发展经济。综上，请求二审法院判如所请。 电器研究院二审辩称：一、人民社等四单位主张电器研究院隐瞒拆建改造项目情况以骗取其签订涉案租赁合同，没有事实和法律依据。第一，涉案租赁合同签订于2018年12月28日，签订合同前人民社等四单位考察租赁物现场时，电器研究院已告知租赁物周边将进行改造。人民社等四单位提供的《项目用地申请信息公示》也证明电器研究院早在2017年8月14日已着手进行工作区改造项目，后续进展均在政府官方网站进行公示，且电器研究院还以上市公司公告的方式对此事项进行了主动披露，人民社等四单位亦将前述内容作为证据向法院提交，证明人民社等四单位是知情的。第二，新建地下车库属于工作区改造项目的内容之一，结合涉案租赁合同第八条第6项的约定，可以说明电器研究院在签订租赁合同时已向人民社等四单位披露将进行工作区改造。第三，电器研究院在2022年2月16日发出的《关于协商解除租赁合同的复函》第二点中明确称“我方在与贵方签订《房屋租赁合同》之前，相关情况已告知贵方”，而人民社等四单位在2022年2月25日复函时并未否认这一点。第四，工作区项目改造的主要施工场所与涉案房屋之间间隔了一个广场，并非只相隔20米。第五，即使涉案房屋周边建筑在未来进入施工阶段，电器研究院会按照相关法规的规定严格履行环境保护责任，不至于影响涉案房屋的实际使用。退一步说，即使因实际施工影响涉案房屋使用，电器研究院也会按合同约定予以解决或承担相应的法律责任。因此，涉案房屋的状态以及周边环境从租赁开始至今未有丝毫变化，电器研究院从未刻意隐瞒工作区改造项目的进展。如果人民社等四单位未搬离，则涉案房屋至今仍可继续正常租赁使用，故人民社等四单位称租赁合同目的无法实现明显不符合事实。二、因多种不确定因素的影响，工作区改造项目至今尚不能明确具体的动工时间。在电器研究院多次明确告知短期内不会启动施工的情况下，人民社等四单位仍执意单方解除涉案租赁合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。第一，《广东省企业投资项目备案证》是2020年5月电器研究院在海珠区发展和改革局备案的投资项目申报，主要目的是对建设项目的投资规模、投资本金进行备案，上面的计划开工时间2022年3月是电器研究院在2020年5月时对建设项目预先评估的计划开工时间，并非实际开工时间。2020年5月至今已三年多，该建设项目发生了多种变化，原计划的开工时间早已不适用，且该备案证已过期失效。第二，电器研究院多次书面告知人民社等四单位开工时间不确定且短期不会施工的事实。如电器研究院2020年7月22日在上海证监会网站发出的《关于投资建设广州国际创新社区项目的公告》中明确告知“项目实施过程可能会受到宏观经济环境、行业发展趋势等不确定因素的影响，给项目建设带来不确定性风险。本项目的实施，尚需政府有关部门的审批，可能存在顺延、变更、中止甚至终止的风险”；在2021年5月8日复函中告知“周边建筑的重新拆建工程仍在走核准审批流程，具体启动时间尚无法确定”；在2022年2月l6日复函中告知“我方计划中的改造项目，对贵方的租赁及使用广州市海珠区新港西路204号2号楼并未产生任何影响。该项目仅通过修详规审批，并未取得施工许可证，且后续仍需完成多项申请报批手续，故正式施工的具体时间尚无法确定，短期内不会启动施工”，试图挽留人民社等四单位继续履行租赁合同。第三，人民社等四单位对电器研究院的善意告知和提醒置之不理，坚持要求解除涉案租赁合同并于2022年3月31日前搬离，且人民社等四单位在复函中对电器研究院主张的赔偿三个月租金及管理费的损失赔偿金额2821932元未提出任何异议。第四，涉案工作区改造项目的最新进展是2023年1月16日广州市规划和自然资源局同意了本项目新的建筑工程设计方案审查，目前电器研究院的上级集团尚未批复本项目的可行性研究报告，本项目新的初步设计和施工设计尚未开始，也尚未取得工程规划许可证和施工许可证，开工日期尚不能确定。第五，人民社等四单位单方解除合同的行为属于合同约定的违约行为，根据涉案租赁合同第八条第11项及第六条第7项的约定，电器研究院有权不予退还押金并要求人民社等四单位赔偿三个月的租金和管理费。三、一审法院关于人民社等四单位应向电器研究院支付租金、管理费和违约金的事实认定正确。人民社等四单位主张其已于2022年3月31日前搬离涉案房屋并要求电器研究院办理交接手续，而电器研究院拖延办理，该主张不符合事实。双方共同签署的《房屋租赁交接验收确认书》具备相应的法律效力，上面记载的租赁物交接时间是非常明确的，人民社等四单位将涉案房屋最终移交给电器研究院的时间均已超出2022年3月3l日，存在不同程度的延期。人民社等四单位提交的《人民社等四社搬迁时间证明》是其单方制作的文件，其真实性、合法性、关联性均未得到电器研究院的认可。电器研究院要求人民社等四单位支付实际占用涉案房屋期间的租金、管理费和违约金合法有据，应予支持。四、人民社、海燕社、新周刊主张电器研究院向其赔偿搬迁费没有事实和法律依据。人民社等四单位的搬迁行为是其合同违约行为的体现，其应自行承担违约行为产生的法律后果。此外，人民社等四单位与搬运公司签订的搬迁合同，电器研究院并不知情，也与电器研究院没有关联，电器研究院无需承担该费用。综上，请求二审法院驳回人民社等四单位的全部上诉请求。 电器研究院上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回人民社的该项诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判驳回海燕社、语言社的该项诉讼请求；3.撤销一审判决第三项，改判驳回新周刊的该项诉讼请求；4.一、二审案件受理费全部由人民社、海燕社、语言社、新周刊承担。事实和理由：一、一审法院判决电器研究院返还押金没有事实依据。根据涉案租赁合同第八条第11项的约定，人民社等四单位单方解除合同属于违约行为，应向电器研究院赔偿三个月租金和管理费。但自2022年4月人民社等四单位违约搬离涉案房屋时起算，距租赁期限到期日还有24个月，即使是距一审判决作出时也已近一年时间，涉案房屋在此期间长期空置，至人民社等四单位提起上诉时，电器研究院的实际损失已超过12个月的租金和管理费。故一审法院仅支持人民社等四单位赔偿三个月租金和管理费，不足以弥补电器研究院所受的经济损失。二、一审法院判决电器研究院返还押金没有合同依据和法律依据。根据涉案租赁合同第四条第2点的约定，对押金的退还是附条件的，需满足完全履约的条件，但因人民社等四单位提前单方解除合同，导致合同未能完全履行，不满足押金的退还条件，故电器研究院无需退还押金。人民社等四单位经电器研究院数次发函告知，仍执意单方解除合同，已经违反涉案租赁合同第六条第7款的约定，人民社等四单位理应承担相应违约责任。此外，在涉案房屋空置远超过6个月的情况下，依据《民法典》第584条的规定，电器研究院有权在没收押金的同时，要求人民社等四单位赔偿三个月租金和管理费。综上，一审判决事实认定和适用法律错误，请求二审法院支持电器研究院的全部上诉请求。 人民社、海燕社、语言社、新周刊二审辩称：第一，人民社等四单位在2021年5月6日向电器研究院发函询问拆建改造项目，电器研究院在回复中含糊其辞，人民社等四单位才通过各种方式查询到《广东省企业投资项目备案证》，了解到项目的开工时间为2022年3月。第二，即便电器研究院关于拆建改造项目的相关资料在政府官方网站上公示，但不能取代电器研究院关于涉案房屋的瑕疵告知义务，该义务是电器研究院作为出租人不可回避的附随义务。此外，政府官方网站上的公示针对的是规划建设的相对人，而非承租人。电器研究院掌握涉案房屋周边建筑拆迁改造的重大瑕疵信息却不披露，而要求人民社等四单位自行了解，有违诚信原则。第三，涉案租赁合同虽然提及新建地下车库，但该地下车库当时并不属于整个工区改造项目，而且涉案租赁合同中没有以明示的方式告知人民社等四单位关于整个工区改造的内容，不能以合同提及新建地下车库就推定人民社等四单位知悉整个工区改造项目的内容。根据《民法典》第708条的规定，电器研究院作为出租人，应当保证涉案房屋在环境、结构等各方面适应人民社等四单位的工作要求。电器研究院清楚知悉人民社等四单位的工作内容，人民社等四单位需要安静优美的办公环境，但拆建改造项目紧邻涉案房屋，且项目体量巨大，一旦动工，所产生的大量噪音、扬尘等，必然影响人民社等四单位的正常办公。 因本案纠纷，人民社、海燕社、语言社、新周刊于2022年7月14日诉至一审法院，请求判令：1.电器研究院向人民社返还押金1143840元，并支付逾期返还押金的利息损失（以1143840元为基数，自2022年4月27日起按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至款项付清之日止）；2.电器研究院向海燕社、语言社返还押金654966元，并支付逾期返还押金的利息损失（以654966元为基数，自2022年4月25日起按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至款项付清之日止）；3.电器研究院向新周刊返还押金638889元，并支付逾期返还押金的利息损失（以638889元为基数，自2022年4月25日起按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至款项付清之日止）；4.电器研究院分别向人民社赔偿搬迁费288443元，向海燕社赔偿搬迁费135868元，向新周刊赔偿搬迁费67638元；5.本案全部诉讼费用由电器研究院承担。电器研究院向一审法院提出反诉请求：1.人民社赔偿电器研究院三个月租金和管理费1324137元及支付2022年4月1日至2022年4月11日的租金和管理费161838.96元、延期缴纳租金和管理费的违约金[以161838.96元为基数，自2022年4月12日起至实际缴纳之日止，每逾期一日按当月租金（2022年4月租金×11日/30天）的千分之三计算]；2.海燕社、语言社向电器研究院赔偿三个月的租金和管理费758202元及支付2022年4月1日至2022年4月7日租金和管理费58971.26元、延期缴纳租金和管理费的违约金[以58971.26元为基数，自2022年4月8日起至实际缴纳之日止，每逾期一日按当月租金（2022年4月租金×7天/30天）的千分之三计算]；3.新周刊向电器研究院赔偿三个月的租金和管理费739593元及支付2022年4月1日至2022年4月7日租金和管理费57523.90元、延期缴纳租金和管理费的违约金[以57523.90元为基数，自2022年4月8日起至实际缴纳之日止，每逾期一日按当月租金（2022年4月租金×7天/30天）的千分之三计算]；4.人民社、海燕社、语言社、新周刊对上述债务共同承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由人民社、海燕社、语言社、新周刊承担。 一审法院经审理查明：据查册时间为2022年7月28日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区新港西路204号第2栋房屋的权利人为电器研究院，建筑面积6987.0968平方米。 2018年12月28日，电器研究院（出租方）与人民社、海燕社、语言社、新周刊（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将位于海珠区××（××层，含1层门厅）出租给承租方作日常办公使用，建筑面积共计6019平方米；其中人民社承租第4层和第5层，海燕社承租第3层A区、语言社承租第3层B区，新周刊承租第6层，1层门厅、2层会议室和5层机房由四家共同承租共同使用；租赁期限为2019年3月1日至2024年3月31日[1层门厅、2、6层于2019年3月1日起租，3、4层于2019年4月1日起租；如机房于2019年2月14日前（含2月14日）交付，则5层于2019年3月1日起租，如机房于2019年2月14日至2月28日交付，则5层于2019年4月1日起租]；2022年4月1日至2023年3月31日，人民社每月租金353103元，每月管理费88276元，小计441379元；海燕社每月租金125023元，每月管理费31255元，小计156278元；语言社每月租金77165元，每月管理费19291元，小计96456元；新周刊每月租金197225元，每月管理费49306元，小计246531元；（第四条）租金及管理费按月结算，由承租方于每月25号前（遇节假日顺延）各自以转账付款方式支付下月租金、管理费及当月水电（出租方列明水电费用明细）等费用，出租方在收到款项后5个工作日内向承租方开具发票，租金及管理费开具增值税专用发票，水电费开具增值税普通发票；承租方应于合同签订后三个工作日内向出租方缴纳押金（三个月租金和管理费总额）：人民社1143840元，海燕社、语言社654966元，新周刊638889元；租赁期满后，出租方在确认承租方完全履约并验收完该房屋后的十个工作日内无条件退还押金；（第六条）若承租方存在以下行为的一项或者几项的，出租方可随时通知承租方解除合同，收回房屋，不予退还承租方支付的押金，并要求承租方赔偿损失：（5）存在其他违反本合同的行为，经出租方通知仍拒不改正的;（第八条）如出租方新建地下车库投入使用，停车费按新的标准协商确定；租赁期内单方要求终止合同属违约行为，违约方需至少提前两个月提出终止合同申请，且需赔偿守约方三个月租金和管理费……且不可提前退租部分租赁区域，否则，出租方有权一次性扣除三家公司已支付的全部押金作为违约金；（第九条）任何未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规造成的损失由责任方承担；承租方三家公司为同一集团下属公司，联合租赁该房屋，任何一方或两方出现违约行为对出租方造成损失的，如拒不承担违约责任，未违约方需承担所有连带责任，包括但不限于承担违约金或其它一切责任；等。人民社向电器研究院支付押金1143840元，海燕社、语言社向电器研究院支付押金654966元，新周刊向电器研究院支付押金638889元。 2021年5月6日，人民社、海燕社、语言社、新周刊向电器研究院发出《关于2号楼相关事宜的函》，内容：近日，从外界听闻，新港西路204号大院内2号楼周边建筑将于近期动工重新拆建。如果情况属实，预估土建工程面积大、工期长，产生的噪音及扬尘势必严重影响生产经营环境……为确保我方生产经营工作正常开展，敬请贵院在5月31日前就大院内2号楼周边建筑拆建事宜给与我方明确函复，以避免引起不必要的损失。 2021年5月8日，电器研究院向人民社、海燕社、语言社、新周刊发出《关于2号楼相关事宜的复函》，内容：对于新港西路204号大院内2号楼周边建筑的重新拆建工程仍在走核准审批流程，具体启动时间尚无法确定，待相关事宜确定后，我公司会及时告知贵司。未尽事宜按房屋租赁合同相关条款执行。 2022年1月20日，人民社、海燕社、新周刊向电器研究院发出《关于协商解除租赁合同的函》，内容：改造项目的施工将导致三家公司事实上无法正常办公，为避免工程启动出现被动局面，三家公司经协商一致，于2021年7月启动相关应急预案；按照双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定，三家公司决定解除与贵司的《房屋租赁合同》，现函告贵司：三家公司将于2022年3月31日解除《房屋租赁合同》，并在2022年3月31日前搬出海珠区新港西路204号第2栋。 2022年2月16日，电器研究院向人民社、海燕社、语言社、新周刊发出《关于协商解除租赁合同的复函》，内容：我方计划中的改造项目，对贵方的租赁及使用广州市海珠区新港西路204号2号楼并未产生任何影响。该项目仅通过修详规审批，并未取得施工许可证，且后续仍需完成多项申请报批手续，故正式施工的具体时间尚无法确定，短期内不会启动施工。电器研究院如启动施工，将严格按照审批后的《环境影响报告书》有关要求履行相关环境保护责任，确保贵方正常办公。我方在与贵方签订《房屋租赁合同》之前，相关情况已告知贵方……若贵方单方解除《房屋租赁合同》，根据该合同第八条第11款约定，请贵方赔偿我方3个月租金及管理费合计2821932元（按照2022.4.1-2023.3.31租金及管理费标准计算）。 2022年2月25日，人民社、海燕社、语言社、新周刊向电器研究院发出《关于搬离时间的复函》，内容：贵司2022年2月16日复函收悉，关于搬离时间，我方在2022年1月20日发给贵司的函件已经明确提出并通知贵司解除租赁合同，并于2022年3月31日前搬离，租金支付至2022年3月31日。 2022年4月8日，海燕社、语言社、新周刊与电器研究院签订《房屋租赁交接验收确认书》；2022年4月12日，人民社与电器研究院签订《房屋租赁交接验收确认书》。 另查，2017年8月14日、2017年9月28日，广州市规划和自然资源局（广州市海洋局）官网对中国电器科学研究院有限公司工作区改造项目进行用地类受理公示，建设位置：广州市海珠区新港西路204号；建设单位：中国电器科学研究院有限公司。2018年2月18日，上述网站对中国电器科学研究院工作区改造项目（国机集团广州国际创新社区）修规审查进行建设类受理公示。2018年7月3日，上述网站对中国电器科学研究院工作区项目（国机集团广州国际创新社区）项目进行建设工程管理批后公示。2019年8月12日、2019年10月28日，上述网站对涉案项目进行建筑工程设计方案审查及调整（社会投资类一般项目）进行受理公示。2019年11月7日，广州市规划和自然资源局向电器研究院出具《关于送审建筑工程设计方案的复函》，内容：原则同意本次报审的建筑单体设计方案；……古树名木等专业管理问题，应取得环境保护、卫生防疫、园林绿化……相关专业主管部门意见，如相关专业主管部门意见须对设计方案进行修改的，应向规划行政主管部门申请调整设计方案；本设计方案自批准之日起三年未依法完成施工许可手续的自行失效；等。2019年11月18日，上述网站对涉案项目进行建设工程管理批后公示。2020年5月5日，广州市海珠区发展和改革局核发《广东省企业投资项目备案证》（项目代码:2020-440105-73-03-037533），载明：涉案工作区改造项目占地面积41001.64平方米，项目总投资90000万元，计划开工时间为2022年3月，等。2020年7月22日，电器研究院发布《关于投资建设广州国际创新社区项目的公告》，载明：本项目的实施，尚需政府有关主管部门的审批，可能存在顺延、变更、中止甚至终止的风险；本项目的实施，尚需向政府有关主管部门办理环评审批、建设许可、施工许可等前置审批手续；等。2021年2月1日，电器研究院与广东省机电设备招标有限公司就涉案项目签订《中国电器科学研究院股份有限公司工作区改造项目（国机集团广州国际创新社区项目）招标代理委托合同》。2021年2月7日，上述网站对涉案项目进行协议出让土地使用权出让合同审核受理公示。2021年6月24日，上述网站对涉案项目进行自有国有建设用地再利用审核受理公示。2021年6月28日，上述网站对涉案项目进行新建建筑工程《建设工程规划许可证》核发及调整（社会投资类一般项目）进行受理公示。2021年7月1日，广州市规划和自然资源局核发《建设工程规划许可证》。2021年7月16日，电器研究院向广州市海珠区建设工程招标管理办公室、广州公共资源交易中心出具《资金证明》，内容：中国电器科学研究院股份有限公司工作区改造项目（国机集团广州国际创新社区项目）招标已由广州市海珠区发展和改革局以《广东省企业投资项目备案证》（项目代码:2020-440105-73-03-037533）批准建设，资金来源为自筹资金，项目实施的资金已按规定落实到位。2021年7月，电器研究院发布涉案项目勘察设计（勘察、初步设计）招标公告。2021年9月1日，公示中标结果。2022年7月18日，广州市城市规划协会出具《广州市城市规划协会关于提供建筑项目建筑景观设计方案评审会专家意见的函》。 诉讼中，人民社、海燕社、语言社、新周刊与电器研究院确认如下事实：2022年3月31日前的租金和管理费已经结清。人民社、海燕社、语言社、新周刊表示：电器研究院在2022年3月不肯办理交接手续。电器研究院对此不予确认，还表示：因规划方涉案及树木迁移、砍伐问题，需重新调整设计方案，2021年7月1日核发的《建设工程规划许可证》已过期失效，需方案修改后重新履行全部前置审批程序后方能取得；涉案房屋不在改造范围内，涉案房屋及周边房屋直到本案一审庭审时即2022年8月30日一直处于空置状态。 人民社、海燕社、语言社、新周刊为证实自己的主张还提交了如下证据：1.搬迁服务合同书、支付凭证、搬迁费发票；拟证明人民社支出搬迁费288443元、海燕社支出搬迁费135868元、新周刊支出搬迁费67638元。2.广州锦田货运代理有限公司于2022年8月29日出具的《证明》，内容：人民社搬离时间为2022年3月16日，海燕社、语言社搬离时间为2022年3月29日，新周刊搬离时间为2022年3月30日。拟证明人民社、海燕社、语言社、新周刊在2022年3月31日前完成搬迁，不应承担2022年4月的租金和管理费。电器研究院质证表示：对证据1-2的真实性、合法性、关联性均不予确认。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案争议的法律事实自民法典施行前持续至民法典施行后，故应适用《中华人民共和国民法典》的规定。 关于违约责任问题。人民社、海燕社、语言社、新周刊主张电器研究院隐瞒涉案房屋两侧的5栋建筑将进行拆除扩建的事实，导致涉案房屋无法满足其工作需要，故其与电器研究院协商将涉案房屋返还给电器研究院。电器研究院辩称其已向人民社、海燕社、语言社、新周刊披露将进行涉案工作区改造项目，该项目审批历时较长，至今尚未动工，不会造成人民社、海燕社、语言社、新周刊无法正常办公。从本案查明的事实可见，涉案工作区改造项目在双方签订涉案租赁合同前已经开始进行，后续进展也在政府官方网站进行公示，历时多年，至今该项目亦未有明确的动工时间。且即使该项目开工建设，是否会影响人民社、海燕社、语言社、新周刊使用涉案房屋及合同是否因此无法继续履行亦未可知，人民社、海燕社、语言社、新周刊发函要求解除合同的理由既不符合合同约定也非法定解除事由，人民社、海燕社、新周刊于2022年1月20日向电器研究院发出的《关于协商解除租赁合同的函》不发生解除效力。但由于人民社与电器研究院于2022年4月12日签订《房屋租赁交接验收确认书》及海燕社、语言社、新周刊与电器研究院于2022年4月8日签订《房屋租赁交接验收确认书》，电器研究院已经收回涉案房屋，应视为双方的租赁合同已事实上解除。人民社、海燕社、语言社、新周刊单方解除合同违反合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于电器研究院主张的租金和管理费及违约金问题。人民社、海燕社、语言社、新周刊主张其于2022年3月31日前已搬离涉案房屋，电器研究院对此不予确认，而人民社与电器研究院于2022年4月12日签订《房屋租赁交接验收确认书》及海燕社、语言社、新周刊与电器研究院于2022年4月8日签订《房屋租赁交接验收确认书》，故电器研究院要求人民社支付2022年4月1日至2022年4月11日的租金和管理费161838.96元及延期支付上述租金和管理费的违约金（从2022年4月12日起至实际清偿之日止），海燕社、语言社支付2022年4月1日至2022年4月7日的租金和管理费58971.26元及延期支付上述租金和管理费的违约金（从2022年4月8日起至实际清偿之日止），以及新周刊支付2022年4月1日至2022年4月7日的租金和管理费57523.90元及延期支付上述租金和管理费的违约金（从2022年4月8日起至实际清偿之日止）的诉请合法有理，一审法院予以支持。人民社、海燕社、语言社、新周刊辩称违约金标准过高，电器研究院未举证其损失，结合本案实际情况，根据公平合理原则，一审法院酌定上述违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，并以人民社、海燕社、语言社、新周刊欠付的租金和管理费为限。 关于电器研究院主张的赔偿三个月租金和管理费的问题。合同约定：租赁期内单方要求终止合同属违约行为，违约方需至少提前两个月提出终止合同申请，且需赔偿守约方三个月租金和管理费。如上所述，人民社、海燕社、语言社、新周刊的行为已构成违约，电器研究院要求人民社、海燕社、语言社、新周刊赔偿三个月租金和管理费符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，即人民社赔偿1324137元，海燕社、语言社赔偿758202元，新周刊赔偿739593元。 关于人民社、海燕社、语言社、新周刊主张的押金及利息损失问题。一审法院已认定人民社、海燕社、语言社、新周刊需向电器研究院赔偿三个月租金和管理费，此已体现了人民社、海燕社、语言社、新周刊单方解除合同的违约责任，电器研究院再要求没收押金有违公平原则，一审法院不予支持。故电器研究院应向人民社返还押金1143840元，向海燕社、语言社返还押金654966元，向新周刊返还押金638889元。人民社、海燕社、语言社、新周刊要求电器研究院支付利息损失缺乏依据，一审法院不予支持。 关于人民社、海燕社、语言社、新周刊主张的赔偿搬迁费问题。人民社、海燕社、语言社、新周刊单方要求解除合同，其要求电器研究院赔偿搬迁费缺乏依据，一审法院不予支持。 关于人民社、海燕社、语言社、新周刊是否应承担连带责任的问题。合同约定：承租方三家公司为同一集团下属公司，联合租赁该房屋，任何一方或两方出现违约行为对出租方造成损失的，如拒不承担违约责任，未违约方需承担所有连带责任，包括但不限于承担违约金或其它一切责任。电器研究院要求人民社、海燕社、语言社、新周刊对需承担的上述债务承担连带责任于法有据，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，于2023年3月31日判决如下：一、电器研究院在本判决生效之日起十日内向人民社返还押金1143840元；二、电器研究院在本判决生效之日起十日内向海燕社、语言社返还押金654966元；三、电器研究院在本判决生效之日起十日内向新周刊返还押金638889元；四、人民社在本判决生效之日起十日内向电器研究院支付2022年4月1日至2022年4月11日的租金和管理费161838.96元及延期支付上述租金和管理费的违约金（以161838.96元为基数，从2022年4月12日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，以161838.96元为限）；五、海燕社、语言社在本判决生效之日起十日内向电器研究院支付2022年4月1日至2022年4月7日的租金和管理费58971.26元及延期支付上述租金和管理费的违约金（以58971.26元为基数，从2022年4月8日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，以58971.26元为限）；六、新周刊在本判决生效之日起十日内向电器研究院支付2022年4月1日至2022年4月7日的租金和管理费57523.90元及延期支付上述租金和管理费的违约金（以57523.90元为基数，从2022年4月8日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算，以57523.90元为限）；七、人民社在本判决生效之日起十日内向电器研究院赔偿三个月租金和管理费1324137元；八、海燕社、语言社在本判决生效之日起十日内向电器研究院赔偿三个月租金和管理费758202元；九、新周刊在本判决生效之日起十日内向电器研究院赔偿三个月租金和管理费739593元；十、人民社对本判决主文第五、六、八、九项确定的债务承担连带清偿责任，海燕社、语言社对本判决主文第四、六、七、九项确定的债务承担连带清偿责任，新周刊对本判决主文第四、五、七、八项确定的债务承担连带清偿责任；十一、驳回人民社、海燕社、语言社、新周刊的其他诉讼请求；十二、驳回电器研究院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30363.80元，由人民社、海燕社、语言社、新周刊共同负担5233.80元，电器研究院负担25130元。反诉受理费15811元，由人民社、海燕社、语言社、新周刊共同负担15798元，电器研究院负担13元。 经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。 二审期间，电器研究院提交证据1广州市规划和自然资源局于2023年1月16日作出的《关于同意建筑工程设计方案审查的复函》（穗规划资源业务函[2023]744号），拟证明电器研究院的工作区改造项目在施工前还需进一步完善设计方案并取得相关专业主管部门的意见，目前电器研究院的上级集团尚未批复本项目的可行性研究报告，本项目新的初步设计和施工设计尚未开始，也未取得工程规划许可证和施工许可证，开工日期尚不能确定；证据2广州市规划和自然资源局（广州市海洋局）的官方网页截图，拟证明广州市规划和自然资��局于2023年2月23日对《中国电器科学研究院股份有限公司工作区改造项目（国机集团广州国际创新社区项目）》进行设计方案批后公示。人民社、海燕社、语言社、新周刊对此质证称：对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明目的不予确认，且该证据只提交了附件2，未提交附件1，人民社等四单位有理由怀疑电器研究院隐瞒了附件1，而电器研究院未动工的原因是设计方案有误，该证据不得对抗已公布的原计划2022年3月动工的时间，亦不能免除电器研究院一直不回复动工时间的责任及相应过错，电器研究院的隐瞒行为存在缔约过失，人民社等四单位因此才不得已搬离涉案房屋；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明电器研究院拆建改造的区域紧邻涉案房屋，对涉案房屋形成环形包围，之间的距离在20米至30米之间，一旦开工，拆建产生的噪音、扬尘等势必会严重影响人民社等四单位的正常办公，涉案房屋已不具备适租性，人民社等四单位有权依法解除涉案租赁合同。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下： 本案二审争议的第一个焦点是导致涉案租赁合同解除的违约方认定问题。涉案租赁合同的租赁期限至2024年3月31日才届满，而人民社等四单位于2022年1月20日向电器研究院提出解除涉案租赁合同，理由是电器研究院的工作区改造项目的施工将会导致人民社等四单位无法正常办公。但从本案查明的事实来看，电器研究院的工作区改造项目在人民社等四单位提出解除时并未开始实施，甚至直至本案二审阶段亦未开始启动，与签订涉案租赁合同之时相比，人民社等四单位履行租赁合同的条件与环境并未发生任何变化，其主张电器研究院未履行适租义务导致其合同目的无法实现，缺乏事实依据，本院不予采纳。人民社等四单位是涉案租赁合同解除的违约方，其上诉要求无需向电器研究院支付三个月的租金和管理费并要求电器研究院赔偿搬迁费，于法无据，本院不予支持。 本案二审争议的第二个焦点是租金和管理费的计算截止时间问题。虽然人民社等四单位主张其已于2022年3月31日前搬离了涉案房屋，但从双方签订的《房屋租赁交接验收确认书》的内容来看，海燕社、语言社、新周刊于2022年4月8日以及人民社于2022年4月12日才将租赁房屋交还给电器研究院，一审法院将租金和管理费计算至交还前一天，理据充分，处置得当。人民社等四单位上诉认为电器研究院拖延办理场地交接手续，但未能提交有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。人民社等四单位关于不应支付2022年4月1日起的租金和管理费以及违约金的上诉理由，均缺乏依据，本院不予采纳。 本案二审争议的第三个焦点是电器研究院要求没收人民社等四单位支付的押金能否得到支持的问题。涉案租赁合同第八条第11点约定，租赁期内单方要求终止合同属违约行为，违约方需至少提前两个月提出终止合同申请，且需赔偿守约方三个月租金和管理费。从《关于协商解除租赁合同的函》的内容来看，人民社等四单位的本意是按照涉案租赁合同第八条的约定与电器研究院协商解除合同，且其亦提前两个月向电器研究院提出并告知于2022年3月31日前搬离，故根据涉案租赁合同的前述约定，人民社等四单位应承担的违约责任就是赔偿三个月租金和管理费，而一审法院亦已对此予以支持。至于涉案租赁合同第六条第7点约定的是电器研究院因人民社等四单位存在违约行为而提出解除时，人民社等四单位应承担的违约责任，与本案的解除情形并不相符，电器研究院据此要求没收押金，缺乏依据，本院不予支持。电器研究院最晚已于2022年4月12日全部收回涉案房屋，其主张涉案房屋至今仍然空置，这显然属于电器研究院没有采取适当措施而造成扩大的损失，应由其自行承担，故电器研究院上诉认为人民社等四单位赔偿三个月租金和管理费不足以弥补其空置损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人人民社、海燕社、语言社、新周刊和电器研究院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61839.80元，由上诉人广东人民出版社有限公司、广东海燕电子音像出版社有限公司、广东语言音像电子出版社有限公司、广东新周刊杂志社有限公司负担35538元，上诉人中国电器科学研究院股份有限公司负担26301.80元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年七月二十八日 书记员*** ***