中信银行股份有限公司青岛分行与某某、某某金融借款合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市市南区人民法院 民事判决书 （2020）鲁0202民初5569号 原告：中信银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市**香港中路**。 负责人：***，职务行长。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被告：***，男，1979年7月30日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：***，女，1979年2月19日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：青岛**随珠花园建设有限公司，，住所地青岛市黄岛区长江中路**建国大厦**** 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：**，女，1972年2月15日，住青岛市市**，系该单位员工。 原告中信银行股份有限公司青岛分行（以下简称“中信银行青岛分行”）与被告***、被告***、被告青岛**随珠花园建设有限公司（以下简称“**公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行青岛分行的委托诉讼代理人**、被告**公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。被告***、被告***经邮寄送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中信银行青岛分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告***、***偿还原告编号为（2017）开发区银房贷字第811062092588号《中信银行个人购房借款合同》项下借款本金人民币1801615.09元、利息36526.78元、罚息和复利707.25元（截至2020年3月26日），上述合计：1838849.12元，以及自2020年3月27日起至实际还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利等；2、判令被告**公司对被告***、***的上述债务承担连带还款责任；3、判令原告对被告***、***提供的抵押房屋（房屋位于：青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX；预抵押权证号：鲁（2017）青岛市黄岛区不动产证明第0086558号）的变现价款享有优先受偿权；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年1月4日，原告与被告***、***、**公司签订了编号为（2017）开发区银房贷字第811062092588号《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额为人民币190万元，贷款期限自2017年1月4日至2046年1月4日。贷款利率执行浮动利率，年利率按贷款实际提款日适用的定价基础利率下浮15%，即年利率4.165%。按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。对逾期的贷款，原告有权从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。被告**公司系连带责任保证人，应承担连带还款责任。合同第十九条约定被告的司法送达地址，请法院按照约定进行送达。被告***、***以其位于青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX（预抵押权证号：鲁（2017）青岛市黄岛区不动产证明第0086558号）的房屋对上述债务向原告提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记。合同签订后，原告依照约定于2017年1月11日履行了放款义务，但被告***、***未按照合同约定偿还贷款本息。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 ***、***未到庭，亦未提出书面答辩意见。 **公司辩称，1、**公司对原告与被告***、***之间签署的借款合同内容及履行情况并不知悉，因此，本案关于被告***、***欠款的相关事宜最终应以法院查明的事实为准。2、原告已就涉案房屋办理了抵押权预告登记证书，具有公示性，能够产生对抗第三人的效力，原告对涉案房屋处分所得价款享有优先受偿权，该部分优先受偿的款项已能够完全清偿被告***、***所欠贷款及其他费用，**公司不应再承担担保责任。此外，被告***、***作为借款人，具有相应的还款能力，其应当自行承担还款责任。3、被告***、***购买的涉案房屋所在项目已经竣工验收并具备了办理产权登记及抵押登记的条件，且绝大部分房屋早已办理了产权登记及相应的抵押登记，因原告及被告***、***怠于办理涉案房屋的产权登记及抵押登记手续，其应自行承担相应责任，答辩人不应再承担担保责任。综上，原告对**公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告***、被告***未提交书面质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2016年12月26日，***作为申请人、***作为申请人配偶共同签署中信银行个人借款申请表，申请借款190万元用于购买位于青岛市开发区金沙滩路655号内22栋3**1602户的房产。 二、2017年1月4日，***（××）、***（××）与中信银行青岛分行（××）签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，合同约定中信银行青岛分行向***提供190万元的综合授信额度，授信期限自2017年1月4日至2047年1月4日；本综合授信额度项下贷款的担保方式为最高额抵押担保，抵押物为***所购买的位于青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户的房产。 三、2017年1月4日，***（××）、中信银行青岛分行（作为贷款人）与**公司（作为保证人）共同签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同约定：中信银行青岛分行向***提供贷款金额为190万元；贷款用途为购买位于青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户的房产；贷款利率为年利率，按贷款实际提款日适用的定价基础利率下浮15%。贷款期限为348个月，自2017年1月4日起至2046年1月4日止；本合同支付对象为**公司；还款方式为按月等额本息还款法；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证；***以其所购买的位于青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户的房产为贷款提供抵押担保；**公司对自合同生效之日起至***取得抵押物的《房屋所有权证》，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋所有权证》及其他有关资料交中信银行青岛分行持有之日止（“担保阶段”）***的所有应付款项承担连带保证责任。抵押和保证的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用；保证期间为担保阶段内***每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。如中信银行青岛分行宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为中信银行青岛分行宣布的该债务履行期限届满之日起两年；如***在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息或相关费用的，在保证期间内，中信银行青岛分行有权直接要求**公司承担保证责任并有权从**公司在中信银行股份有限公司任何营业机构开立的账户中直接扣划；中信银行股份有限公司因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）由***承担。如***逾期或未按约定的金额归还贷款本息，即构成违约，中信银行青岛分行有权：（1）按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利；（2）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求***立即偿还全部贷款及相应利息；（3）依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；（4）从***、**公司在中信银行股份有限公司任何营业机构处开立的任何账户中直接扣款以抵偿***在本合同项下的债务；（5）、要求**公司履行保证责任。 ***、***共有的位于青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户的房产办理了鲁（2017）青岛市黄岛区不动产证明第0086558号预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为中信银行青岛分行。 四、2017年1月11日，***签署个人借款凭证（借据），载明：金额为190万元；到期日为2046年1月11日；年利率为4.165%。 五、中信银行青岛分行按约定发放贷款后，***未按期足额还款，截至2020年3月26日，尚欠中信银行青岛分行贷款本金1801615.09元、利息36526.78元、罚息和复利707.25元。 六、于2019年6月18日，青岛市开发区金沙滩路655号工程项目竣工验收合格，完成竣工验收备案。2019年7月12日，**公司将金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋交付给***、***。该房屋于2019年7月31日具备房地产权属登记条件，**公司于2019年10月31日通过EMS特快专递向***、***发出通知，催促办理该房屋产权登记及抵押登记手续。 七、2020年5月29日，中信银行青岛分行向本院申请诉前保全，本院依法采取保全措施。中信银行青岛分行支付诉前保全费5000元。 本院认为，中信银行青岛分行与***、***签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，与***、**公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系当事人各方真实的意思表示，合法有效。上述合同签订后，中信银行青岛分行依约履行了发放贷款的义务，***未能按照合同约定的还款期限及时履行偿还贷款本息的义务，已构成违约。***和***系夫妻关系，共同签署中信银行个人借款申请表，案涉债务系其二人的共同债务，因此***对***的债务应当承担共同清偿责任。故中信银行青岛分行要求***、***偿还截至2020年3月26日的借款本金1801615.09元、利息36526.78元、罚息和复利707.25元以及自2020年3月27日起至实际还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利的诉讼请求于法有据，本院予以支持。中信银行青岛分行已对***、***所有的位于青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户的房屋进行了预购商品房抵押登记，并取得了鲁（2017）青岛市黄岛区不动产证明第0086558号预购商品房抵押预告登记，系预购商品房抵押预告的登记权利人。 建立预告登记制度的目的是限制现实登记人的权利行使处分权，赋予被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力。在***未按照贷款合同约定及时偿还贷款，应承担违约责任的情况下，中信银行青岛分行对***、***所有的位于青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户的房屋变卖价款优先受偿并不损害他人利益，故本院对中信银行青岛分行请求判令对该房产享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。 根据《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定,**公司承担阶段性保证,其对涉案房屋办妥房屋所有权证、抵押登记且将有关资料交中信银行持有之日前,***的所有应付款项承担连带保证责任。上述约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产,保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性,在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中,**公司提交的证据能够证明该预抵押房产已经竣工、验收并具备办理所有权登记的条件,中信银行青岛分行没有举证证明涉案抵押房屋存在其他阻却办理房产证及正式抵押登记的因素。本院认为,本案非因**公司的原因尚未办理正式抵押登记,应视为办理正式抵押登记的条件已经成就,中信银行青岛分行对预抵押房产处分价款有权优先受偿,**公司的阶段性保证责任应予免除。故对于原告主张**公司对***、***的本案债务承担连带还款责任的诉讼请求，本院不予支持。 ***、***经本院合法传唤无正当理由未到庭，可依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、***、***于本判决生效后10日内向中信银行股份有限公司青岛分行偿还贷款本金1801615.09元、截至2020年3月26日的利息36526.78元、罚息和复利707.25元以及自2020年3月27日起至实际清偿之日止按照合同约定计算的逾期利息、罚息、复利； 二、***、***不履行上述还款义务时，中信银行股份有限公司青岛分行有权以位于青岛市开发区金沙滩路XXXXXXXXXXXXXXXXXX户的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 三、驳回中信银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费10675元、保全费5000元，共计15675元，由***、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年八月三十一日 书记员***