北京钢铁设计研究总院有限公司与某某一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0102民初12157号 原告：北京钢铁设计研究总院有限公司，住所地北京市西城区***4、6号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市英岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旻静，北京市英岛律师事务所律师。 被告：***，男，1963年5月26日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：***，北京市***师事务所律师。 原告北京钢铁设计研究总院有限公司（以下简称钢铁设计院，原名称北京钢铁设计研究院）与被告***合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钢铁设计院的委托诉讼代理人***、李旻静，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钢铁设计院向本院提出诉讼请求：1.判令***向钢铁设计院赔偿因其不能返还房屋造成房屋价值损失1871060元以及利息损失（以1871060元为基数，自2017年5月27日起至实际付清之日止，2019年9月20日前按照人民银行同期贷款利率标准计算，2019年9月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.判令***向钢铁设计院支付违规占用应返还房屋的租金31742.91元。事实和理由：***于1987年7月入职钢铁设计院，现为钢铁设计院上级单位中冶京诚工程技术有限公司员工。1993年钢铁设计院按照中央在京单位公有住房制度改革政策规定以及钢铁设计院相关政策进行职工住房分配时，***作为钢铁设计院职工分得钢铁设计院单位办公院区家属区以外的位于北京市大兴区xxx房屋一套（以下简称501号房屋），并于1993年12月完成房改标准价购房手续，取得标准价房屋产权证。2000年钢铁设计院最后一次进行住房分配时，***申请调整住房，并于2000年11月8日签署***，以承诺退回501房屋为条件，在钢铁设计院此次分配住房期间进行调整住房，调整至北京市西城区xxx房屋一套（以下简称311号房屋）。但***并未按照其承诺将501号房屋腾退交还给钢铁设计院。钢铁设计院多次向***催要未果。2016年，***在未征得钢铁设计院同意的情况下擅自将501号房屋出售，钢铁设计院获悉后明确表示不同意***出售该房屋，并再次要求其将该房屋退还给钢铁设计院。***与售房相对方发生的购房合同纠纷中，钢铁设计院虽向北京市大兴区人民法院提交了《关于大兴区xxx房屋产权情况的说明》，明确表示不同意、不予承认***出售该房的行为，但最终***与买受人于2017年5月26日签订了调解协议，法院支持了买受人的诉讼请求，501号房屋被强制过户到买受人名下。为此，钢铁设计院要求***将所收取的购房款给付钢铁设计院，并赔偿因未退还501号房屋给钢铁设计院造成的经济损失。在双方协商退款和赔偿金额期间，***虽多次做出还款承诺、还款计划，但始终未予兑现。钢铁设计院提出***的行为侵犯了其合法权益，诉至本院。 被告***辩称，钢铁设计院的诉讼请求缺乏法律及事实依据，不同意钢铁设计院的诉讼请求。第一，钢铁设计院按照合同起诉，应当按照合同约定确定双方权利义务。《***》载明***分到一居室（311号房屋）后，按照规定时间将现有住房（501号房屋）全部交回钢铁设计院，如果违约按照规定另行处罚，***未缴纳房屋应承担何种责任，应当按照条例执行。钢铁设计院应当依照职工住房管理条例向***主张违约责任，该条例并未规定***承担违约责任，钢铁设计院要求***赔偿经济损失缺乏事实及法律依据。第二，501号房屋产权性质为私产，***依法对涉案房屋享有占有使用收益的权利，钢铁设计院并非涉案房屋的所有权人，若其基于房改售房合同和***向***主张返还租金，缺乏事实和法律依据。第三，钢铁设计院并非涉案房屋所有权人，如果钢铁设计院认为在涉案房屋出售前归他所有，并要求我方赔偿损失，承担租金，应当另案起诉确认房屋归其所有。但是本案中，涉案房屋所有权认为***，并非钢铁设计院，且时隔20年之久，与钢铁设计院从未通知***要将房屋交回院里，并且也未按照约定，将新调整的房屋所有权证办理到***名下，并交还给***。***至今未取得311号房屋的所有权证原件。时隔20年之久，钢铁设计院从未要求***将501号房屋交还，显然是怠于行使权利，钢铁设计院没有采取措施，也应当承受过错责任。第四，钢铁设计院以还款计划主张***赔偿等相关损失，钢铁设计院应当基于债权主张权益。钢铁设计院主张与***达成还款计划，并且该计划是双方协商达成的，是双方的合意，因此这个是债权债务合意，与本案并无直接关联。且该协议是双方通过和解方式进行清算达成的，若钢铁设计院以此为请求权基础，要求***返还租金并赔偿损失，则需另案起诉，主张相关权利即可。综上，钢铁设计院的诉讼请求权基础为房改售房合同，以及***，但在该***已经明确了违约责任需承担的方式，按照***的约定履行，***作为涉案房屋所有权人，对于房屋合法权益应当受到法律保护。在未有法律判决房屋归钢铁设计院所有的前提下，钢铁设计院的诉讼请求缺乏事实及法律依据，其诉讼请求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1993年12月25日，***向北京钢铁设计研究院提交《职工购买公有住房申请表》，申请购买501号房屋，房屋面积55.81平方米。此后，***交纳购房款。1995年5月18日，北京钢铁设计研究院（甲方）与***（乙方）签署《房改售房合同》约定，***购买501号房屋。合同签订后，***取得501号房屋产权。 2000年11月8日，***向钢铁研究院出具《***》载明：“在本次住房分配中本人作出如下承诺：1.挑房时，工作人员按排队顺序叫号后，如果五分钟不到场挑房，即为自动弃权；2.分到一居室后，按院规定时间将现有住房（包括借房）全部交回院里。如违约，同意按照《北京钢铁设计研究总院职工住房管理条例》（1996钢设行字第116号文）的有关条款处罚。应交房房号为：大兴清源西里15-3-501。”庭审查明，《北京钢铁设计研究总院职工住房管理条例》载明：“第四条职工分到住房后，从拿到住房钥匙起计租；应同时退出原住房的，须在届时规定期限内到行政处办理退房手续；愈期不退者，以违章占房论处。第七条凡构成违章占房者，按每间每天10元处以罚款，由行政处通知本人向财务处缴纳罚款（本院职工从工资或其它个人资金中扣除）；愈期一个月仍不缴房者，加倍处罚：愈期两个月不缴，三倍处罚；愈期三个月不缴，经济和政纪一并处理，并按情节轻重决定是否取消住房分配、调整资格及收回住房，直至向法院起诉。第八条行政处是本院职工住房的职能管理单位。院授权行政处，对违章占房者进行处罚。第五十七条院派往各公司人员违章占房时，由院行政处通知所在公司领导代扣罚款，并负责上交院财务处。若该公司领导不履行代扣罚款，院将停止办理该公司所属我院职工的一切住房分配、调整事宜。” 2017年5月26日，北京市大兴区人民法院出具（2017）京0115民初1222号民事调解书，载明：“双方在本案审理中要求进行调解，并经协商达成一致意见，原告***同意在原房款165万元基础上增加给付17万元，二被告则同意配合将涉案房屋过户至原告名下。本院释明双方，因涉案房屋原系房改房，***提交了中冶集团北京钢铁设计研究总院出具的相关产权说明，涉案房屋有可能存在产权争议或纠纷，并因相应的争议或纠纷导致客观上涉案房屋无法完成过户登记手续，双方是否仍坚持调解意见，双方均称：坚持双方调解意见，涉案房屋不存在阻碍过户的客观因素，如果出现不能过户的客观因素，双方自愿承担相应的法律后果，且如果因双方的调解涉及案外人利益，导致案外人追究相关法律责任，双方自行承担。在本案审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、原告***于2017年7月30日前给付被告目利民剩余房款157万元；二、被告***、***于2017年8月5日前协助原告***到房地产行政主管部门办理***名下位于北京市大兴区xxx房屋的过户手续，将该房屋过户至原告***名下；三、双方再无其他争议；四、案件受理费10404元，由原告***负担（已交纳）。上述协议符合相关法律规定，本院予以确认。” 2020年5月27日，***签署一份与钢铁研究院职工代表进行协商501号房屋纠纷解决的谈话记录，载明***187万，***说想用***房子（311号房屋）的评估价来解决大兴房子（501号房屋）的问题。165万房款，对方尚欠32万，需要时间还。提供合同退回售房款，用了多年的房租分房时调回***房子，出售前物业费供暖费由北钢院（钢铁研究院）交的。第一步：提供合同，165万交回；房租时间点搬进***时起至卖出大兴房子的时间，按3.05元/平方/月；下周二之前答复还款计划：6月15日前还30万，6月30日前还30万，7月30日前还40万，8月还59万+房租。庭审中，钢铁研究院**，501号房屋当时已经按照***出售时间进行价格评估，估价为1931606元，减去***已经返还钢铁研究院的6万元，**187万余元，记载在该谈话中；***出售501号房屋的房款为165万元，还款计划扣除该6万元，确定还款金额为159万元，该款项与评估价的差额，***同意用311号房屋评估出售价格抵偿。***对上述事实不持异议。钢铁研究院提出，根据庭审中***出具的调解书可以确定，其出售501号房屋的房款应为182万元，出售房款的价格与房屋评估价的差额，***同意用311号房屋评估出售价格抵偿，***对此不予认可，不同意补偿差价。双方均确认，前述约定并未实际履行。庭审中，钢铁研究院**，***自2000年11月30日搬入311号房屋，直至2017年5月26日出售501号房屋，总计197个月26天，钢铁研究院主张197个月的房租租金，按照52.83平方米，3.05元/平方/月计算应为31742.91元。***提出自2003年5月31日搬入311号房屋，直至2018年7月20日出售501号房屋，总计194个月14天，计算租金数额31259元。钢铁研究院主张***自签署《***》当天即取得311号房屋钥匙，故考虑合理搬家时间，确定2000年11月30日搬进311号房屋，***对钢铁研究院主张的时间不予认可，提出该房屋当时有他人居住，其并不能搬入。 关于311号房屋，钢铁研究院**该房屋已经过户登记至***名下，但因双方就501号房屋存在纠纷，钢铁研究院并未将311号房屋产权证原件交付***，但***已经在该房屋居住多年。 2021年7月7日，钢铁研究院向***发出《律师催告函》，要求***交还房屋款项1871606元。 庭审中，钢铁研究院提交2016年11月24日由该单位委托北京国土联房地产评估中心有限公司出具的国土联（2016）（估）字第G357号《不动产评估报告》，载明“贵公司为了解房地产市场价值，委托我公司进行的房地产评估工作已经完成。根据国家及地方政府有关房地产法规和政策，遵循房地产评估的基本原则及一般惯例，经过实地查看和对本地房地产市场的考察，选用比较法、收益法，对北京市大兴区xxx房屋所有权人为***；现状用途为住宅；建筑面积为55.81平方米不动产价值进行了评估，并最终确定评估对象于价值时点2016年11月22日价值为：房地产总价1931606元人民币；房地产单价34610元/平方米。” 庭审中，***和钢铁研究院均确认，***已于2020年2月向钢铁研究院返还售房款6万元。 本院认为，***向钢铁研究院提交《***》，并在纠纷解决谈话意见尾部签名，该记载内容系***真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，亦无其他导致意思表示无效的情形，应属合法有效。根据庭审查明事实，***应当履行《***》的约定，将501号房屋交还钢铁研究院，其拒绝交还房屋，并自行出售的行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任承担一节，庭审查明，***自行出售501号房屋后，钢铁设计院对该房屋在纠纷产生当时的市场价值进行评估，确定房屋总价1931606元，单价34610元/平方米，并据此与***进行多次协商。根据纠纷解决谈话记录可以确定，***知晓房屋评估价格为1931606元，钢铁研究院认可***已经归还6万元，**187万余元未归还，钢铁研究院亦在《律师催告函》中主张***返还1871060元；***同意将501号房屋剩余售房款交还钢铁研究院，双方就售房款与评估价值差额款项返还并未达成一致，但结合庭审查明事实，***对501号房屋评估价格知晓，并已认可，并同意向钢铁研究院返还售房款后，将311号房屋评估价用于补偿钢铁研究院，解决纠纷；故钢铁研究院要求***以房屋出售时的价值承担违约责任，赔偿损失的诉讼请求，事实清楚，证据充分，故扣除***已经支付的房款6万元，还应赔偿钢铁研究院房款1871060元。 关于钢铁研究院主张***应支付自2017年5月27日起至实际付清之日止的售房款利息损失一节，庭审查明，钢铁研究院提交证据证明其在2020年5月27日向***主张返还款项，其并未提交证据证明其在此前向***主张返还，双方虽未就返还款项的时间和数额最终达成一致意见，但***应自2020年5月27日起知晓钢铁研究院向其主张债权的事实和数额，其拒绝支付应当承担违约责任，应自2020年5月27日起至实际付清之日止向钢铁研究院支付利息损失。本院据此对钢铁研究院主张，以尚欠房款数额1871060元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的主张予以支持，超出部分不予支持。 关于房屋租金支付一节，***认可自搬进311号房屋时起至卖出501号房屋期间，按3.05元/平方/月向钢铁研究院支付房屋租金。庭审中，钢铁研究院**，***自2000年11月30日搬入311号房屋，直至2017年5月26日出售501号房屋，总计197个月26天，钢铁研究院主张197个月的房租租金。***提出自2003年5月31日搬入311号房屋，直至2018年7月20日出售501号房屋，总计194个月14天。钢铁研究院主张***自签署《***》当天即取得311号房屋钥匙，故考虑合理搬家时间，确定2000年11月30日搬进311号房屋，***对钢铁研究院主张的时间不予认可，提出该房屋当时有他人居住，其并不能搬入。双方均未就各自主张的***搬入311号房屋的时间提交证据予以证明，本院根据证据规则，对于钢铁研究院对己有利的**意见不予采信，对于***自认的搬入311号房屋的**意见予以确认。关于出卖501号房屋时间的确定，钢铁研究院提出***出售501号房屋的调解书出具日期，即2017年5月26日，确定房屋出卖的日期，计算租金支付截止日期，因该日期***501号房屋出售达成和解，确定房屋产权归属以及房款支付，可以确定为该房屋出售日期，本院对钢铁研究院此项主张不持异议。据此确定租金支付日期应为，2003年5月31日起至2017年5月26日止，按照房屋面积和双方约定租金标准支付租金28574.35元。 关于***提出，钢铁研究院并非501号房屋产权人，应先行确认房屋产权归属，才能主张赔偿损失的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京钢铁设计研究总院有限公司损失1871060元； 二、被告***于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京钢铁设计研究总院有限公司自2020年5月27日起至实际付清之日日止的利息损失（以1871060元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 三、被告***于本判决生效之日起十日内给付原告北京钢铁设计研究总院有限公司房屋租金28574.35元； 四、驳回原告北京钢铁设计研究总院有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12936元，由原告钢铁设计院负担2463元（已交纳），由被告***负担10473元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　　郝　卉 二〇二二年八月三十日 法官助理　　*** 书 记 员　　李　婷 书 记 员　　赵　雯