某某合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京02民终14575号 上诉人（原审被告）：***，男，1963年5月26日出生。 委托诉讼代理人：***，北京市***师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利娟，北京市***师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：北京钢铁设计研究总院有限公司，住所地北京市西城区***4、6号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市英岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旻静，北京市英岛律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人北京钢铁设计研究总院有限公司（原名称北京钢铁设计研究院，下称钢铁设计院）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2022）京0102民初12157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判***赔偿钢铁设计院159万元；本案一、二审诉讼费用由钢铁设计院承担。事实和理由：一、钢铁设计院一审提交的证据《还款计划》系双方协商一致达成的协议，合法有效。《还款计划》中，钢铁设计院书写内容部分明确载明：“卖房合同按房款还回加之前租金。交房款以前：提供合同，165万还回。房租：时间点，搬进***时起至卖出大兴房子的时间按3.05元/平方.月。还款计划：6月15日之前30万；6月30日之前30万；7月30日前40万；8月59万加房租”。一审过程中，就案涉《还款计划》的形成过程进行调查时，钢铁设计院陈述：还款计划是就损害赔偿部分金额还款的约定，形成时间为2020年5月27日，是在钢铁设计院的办公室，约***来谈，针对他应当归还的损害赔偿款部分要求其先将售房款项予以归还，因此他对于售房款项做出时间安排。当时我们对于还款时间是认可的，就2020年5月27日我们认可他总共应当归还187万，对于165万这部分还款的时间安排是认可的。本案中，钢铁设计院对于租金部分的诉求，也正是按照该《还款计划》中的标准3.05/平米/月主张的，且历次庭审过程中，钢铁设计院均认可，该《还款计划》系在钢铁设计院的组织下达成的，《还款计划》中的内容亦是钢铁设计院提出的。也就是说，该《还款计划》中的内容是双方的真实意思表示，自***签字时起已成立并生效。《还款计划》中钢铁设计院与***对于房屋损失部分达成的约定为归还售房款165万元加房租，鉴于***已经偿还了6万元，故最终还款计划部分的数额为159万加房租。二、在该《还款计划》未被认定为无效或撤铺的情况下，一审法院按照先前形成的《不动产评估报告》评估的房屋价值判令***赔偿损失，缺乏法律依据。2020年5月27日在钢铁设计院的组织下，双方达成《还款计划》并最终确定***须还款的数额为159万加房租。该《还款计划》作为对原《承诺》的变更或补充，并未被法院认定为无效或撤销，且该《还款计划》中的内容系双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，故该《还款计划》合法有效。双方均应遵守该《还款计划》的约定，法院更应当尊重双方意思自治的结果。一审法院判令***按照《还款计划》中3.05元/平方/月向钢铁设计院支付租金，故一审法院亦认可案涉《还款计划》合法有效。在此情况下，一审法院又按照钢铁设计院单方委托的评估机构确定的房屋评估价1931606元确定损失，缺乏法律依据。***出售房屋是在2016年4月17日，《不动产评估报告》形成于2016年11月24日，评估时点错误，且该《评估报告》既非双方协商选定的评估机构做出，亦非诉讼期间法院指定的评估机构做出，属于钢铁设计院单方委托的评估机构做出的，无法得出***认可该评估价格的结论，亦不能作为认定实际损失的依据。而《还款计划》形成于2020年5月27日，形成在后且《还款计划》中双方早已约定好了***需赔偿的损失数额为售房款即159万元。在钢铁设计院的律师催告函中，对双方达成的《还款计划》事宜再次进行了明确，钢铁设计院仅要求***支付房屋销售费用。在双方已达成《还款计划》并通过该计划确定损失的情况下，一审法院不应再按照先前的《不动产评估报告》确定损失，否则一审法院再依据该《还款计划》要求***支付租金便无法律依据。 钢铁设计院辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和理由。***所称的《还款计划》即2020年5月27日双方为解决纠纷进行洽商的记录，并无抬头命名。记录的是对***出售房屋不能返还房屋给我方造成的损失、赔偿以及如何支付的问题。在***和买房人调解时是知道评估报告的房屋价值的，***返还售房款仅是补偿了我方的部分损失。而且在双方洽商时我方并不知道***和买房人调解书中所确定的售房款数额，直至本案诉讼***提交调解书。在洽商时***隐瞒了真实售房价。从调解书记载的内容看，其正是利用房屋不具备出售条件和与我方的产权争议在调解中迫使对方增加购房款17万元。另，手写的洽商记录，也并未得到执行。 钢铁设计院向一审法院起诉请求：1.判令***向钢铁设计院赔偿因其不能返还房屋造成房屋价值损失1871060元以及利息损失（以1871060元为基数，自2017年5月27日起至实际付清之日止，2019年9月20日前按照人民银行同期贷款利率标准计算，2019年9月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.判令***向钢铁设计院支付违规占用应返还房屋的租金31742.91元。 一审法院认定事实：1993年12月25日，***向北京钢铁设计研究院提交《职工购买公有住房申请表》，申请购买501号房屋，房屋面积55.81平方米。此后，***交纳购房款。1995年5月18日，北京钢铁设计研究院（甲方）与***（乙方）签署《房改售房合同》约定，***购买501号房屋。合同签订后，***取得501号房屋产权。 2000年11月8日，***向钢铁设计院出具《***》载明：“在本次住房分配中本人作出如下承诺：1.挑房时，工作人员按排队顺序叫号后，如果五分钟不到场挑房，即为自动弃权；2.分到一居室后，按院规定时间将现有住房（包括借房）全部交回院里。如违约，同意按照《北京钢铁设计研究总院职工住房管理条例》（1996钢设行字第116号文）的有关条款处罚。应交房房号为：大兴清源西里15-3-501。”庭审查明，《北京钢铁设计研究总院职工住房管理条例》载明：“第四条职工分到住房后，从拿到住房钥匙起计租；应同时退出原住房的，须在届时规定期限内到行政处办理退房手续；愈期不退者，以违章占房论处。第七条凡构成违章占房者，按每间每天10元处以罚款，由行政处通知本人向财务处缴纳罚款（本院职工从工资或其它个人资金中扣除）；愈期一个月仍不缴房者，加倍处罚：愈期两个月不缴，三倍处罚；愈期三个月不缴，经济和政纪一并处理，并按情节轻重决定是否取消住房分配、调整资格及收回住房，直至向法院起诉。第八条行政处是本院职工住房的职能管理单位。院授权行政处，对违章占房者进行处罚。第五十七条院派往各公司人员违章占房时，由院行政处通知所在公司领导代扣罚款，并负责上交院财务处。若该公司领导不履行代扣罚款，院将停止办理该公司所属我院职工的一切住房分配、调整事宜。” 2017年5月26日，北京市大兴区人民法院出具（2017）京0115民初1222号民事调解书（下称1222号调解书），载明：“双方在本案审理中要求进行调解，并经协商达成一致意见，原告***同意在原房款165万元基础上增加给付17万元，二被告则同意配合将涉案房屋过户至原告名下。本院释明双方，因涉案房屋原系房改房，***提交了中冶集团北京钢铁设计研究总院出具的相关产权说明，涉案房屋有可能存在产权争议或纠纷，并因相应的争议或纠纷导致客观上涉案房屋无法完成过户登记手续，双方是否仍坚持调解意见，双方均称：坚持双方调解意见，涉案房屋不存在阻碍过户的客观因素，如果出现不能过户的客观因素，双方自愿承担相应的法律后果，且如果因双方的调解涉及案外人利益，导致案外人追究相关法律责任，双方自行承担。在本案审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、原告***于2017年7月30日前给付被告***剩余房款157万元；二、被告***、***于2017年8月5日前协助原告***到房地产行政主管部门办理***名下位于北京市大兴区黄村镇清源西里15号楼3-501号房屋的过户手续，将该房屋过户至原告***名下；三、双方再无其他争议；四、案件受理费10404元，由原告***负担（已交纳）。上述协议符合相关法律规定，本院予以确认。” 2020年5月27日，***签署一份与钢铁设计院职工代表进行协商501号房屋纠纷解决的谈话记录，载明***187万，***说想用***房子（311号房屋）的评估价来解决大兴房子（501号房屋）的问题。165万房款，对方尚欠32万，需要时间还。提供合同退回售房款，用了多年的房租分房时调回***房子，出售前物业费供暖费由北钢院（钢铁设计院）交的。第一步：提供合同，165万交回；房租时间点搬进***时起至卖出大兴房子的时间，按3.05元/平方/月；下周二之前答复还款计划：6月15日前还30万，6月30日前还30万，7月30日前还40万，8月还59万+房租。庭审中，钢铁设计院陈述，501号房屋当时已经按照***出售时间进行价格评估，估价为1931606元，减去***已经返还钢铁设计院的6万元，**187万余元，记载在该谈话中；***出售501号房屋的房款为165万元，还款计划扣除该6万元，确定还款金额为159万元，该款项与评估价的差额，***同意用311号房屋评估出售价格抵偿。***对上述事实不持异议。钢铁设计院提出，根据庭审中***出具的调解书可以确定，其出售501号房屋的房款应为182万元，出售房款的价格与房屋评估价的差额，***同意用311号房屋评估出售价格抵偿，***对此不予认可，不同意补偿差价。双方均确认，前述约定并未实际履行。庭审中，钢铁设计院陈述，***自2000年11月30日搬入311号房屋，直至2017年5月26日出售501号房屋，总计197个月26天，钢铁设计院主张197个月的房租租金，按照52.83平方米，3.05元/平方/月计算应为31742.91元。***提出自2003年5月31日搬入311号房屋，直至2018年7月20日出售501号房屋，总计194个月14天，计算租金数额31259元。钢铁设计院主张***自签署《***》当天即取得311号房屋钥匙，故考虑合理搬家时间，确定2000年11月30日搬进311号房屋，***对钢铁设计院主张的时间不予认可，提出该房屋当时有他人居住，其并不能搬入。 关于311号房屋，钢铁设计院陈述该房屋已经过户登记至***名下，但因双方就501号房屋存在纠纷，钢铁设计院并未将311号房屋产权证原件交付***，但***已经在该房屋居住多年。 2021年7月7日，钢铁设计院向***发出《律师催告函》，要求***交还房屋款项1871606元。 庭审中，钢铁设计院提交2016年11月24日由该单位委托北京国土联房地产评估中心有限公司出具的国土联（2016）（估）字第G357号《不动产评估报告》，载明“贵公司为了解房地产市场价值，委托我公司进行的房地产评估工作已经完成。根据国家及地方政府有关房地产法规和政策，遵循房地产评估的基本原则及一般惯例，经过实地查看和对本地房地产市场的考察，选用比较法、收益法，对北京市大兴区黄村镇清源西里15号楼3-501室房屋所有权人为***；现状用途为住宅；建筑面积为55.81平方米不动产价值进行了评估，并最终确定评估对象于价值时点2016年11月22日价值为：房地产总价1931606元人民币；房地产单价34610元/平方米。” 庭审中，***和钢铁设计院均确认，***已于2020年2月向钢铁设计院返还售房款6万元。 一审法院认为，***向钢铁设计院提交《***》，并在纠纷解决谈话意见尾部签名，该记载内容系***真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，亦无其他导致意思表示无效的情形，应属合法有效。根据庭审查明事实，***应当履行《***》的约定，将501号房屋交还钢铁设计院，其拒绝交还房屋，并自行出售的行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任承担一节，庭审查明，***自行出售501号房屋后，钢铁设计院对该房屋在纠纷产生当时的市场价值进行评估，确定房屋总价1931606元，单价34610元/平方米，并据此与***进行多次协商。根据纠纷解决谈话记录可以确定，***知晓房屋评估价格为1931606元，钢铁设计院认可***已经归还6万元，**187万余元未归还，钢铁设计院亦在《律师催告函》中主张***返还1871060元；***同意将501号房屋剩余售房款交还钢铁设计院，双方就售房款与评估价值差额款项返还并未达成一致，但结合庭审查明事实，***对501号房屋评估价格知晓，并已认可，并同意向钢铁设计院返还售房款后，将311号房屋评估价用于补偿钢铁设计院，解决纠纷；故钢铁设计院要求***以房屋出售时的价值承担违约责任，赔偿损失的诉讼请求，事实清楚，证据充分，故扣除***已经支付的房款6万元，还应赔偿钢铁设计院房款1871060元。 关于钢铁设计院主张***应支付自2017年5月27日起至实际付清之日止的售房款利息损失一节，庭审查明，钢铁设计院提交证据证明其在2020年5月27日向***主张返还款项，其并未提交证据证明其在此前向***主张返还，双方虽未就返还款项的时间和数额最终达成一致意见，但***应自2020年5月27日起知晓钢铁设计院向其主张债权的事实和数额，其拒绝支付应当承担违约责任，应自2020年5月27日起至实际付清之日止向钢铁设计院支付利息损失。法院据此对钢铁设计院主张，以尚欠房款数额1871060元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的主张予以支持，超出部分不予支持。 关于房屋租金支付一节，***认可自搬进311号房屋时起至卖出501号房屋期间，按3.05元/平方/月向钢铁设计院支付房屋租金。庭审中，钢铁设计院陈述，***自2000年11月30日搬入311号房屋，直至2017年5月26日出售501号房屋，总计197个月26天，钢铁设计院主张197个月的房租租金。***提出自2003年5月31日搬入311号房屋，直至2018年7月20日出售501号房屋，总计194个月14天。钢铁设计院主张***自签署《***》当天即取得311号房屋钥匙，故考虑合理搬家时间，确定2000年11月30日搬进311号房屋，***对钢铁设计院主张的时间不予认可，提出该房屋当时有他人居住，其并不能搬入。双方均未就各自主张的***搬入311号房屋的时间提交证据予以证明，法院根据证据规则，对于钢铁设计院对己有利的陈述意见不予采信，对于***自认的搬入311号房屋的陈述意见予以确认。关于出卖501号房屋时间的确定，钢铁设计院提出***出售501号房屋的调解书出具日期，即2017年5月26日，确定房屋出卖的日期，计算租金支付截止日期，因该日期***501号房屋出售达成和解，确定房屋产权归属以及房款支付，可以确定为该房屋出售日期，法院对钢铁设计院此项主张不持异议。据此确定租金支付日期应为，2003年5月31日起至2017年5月26日止，按照房屋面积和双方约定租金标准支付租金28574.35元。 关于***提出，钢铁设计院并非501号房屋产权人，应先行确认房屋产权归属，才能主张赔偿损失的抗辩意见，无事实和法律依据，法院不予采信。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，一审法院于2022年8月判决：一、***于判决生效之日起十日内赔偿北京钢铁设计研究总院有限公司损失1871060元；二、***于判决生效之日起十日内赔偿北京钢铁设计研究总院有限公司自2020年5月27日起至实际付清之日止的利息损失（以1871060元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、***于判决生效之日起十日内给付北京钢铁设计研究总院有限公司房屋租金28574.35元；四、驳回北京钢铁设计研究总院有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院另查明：1222号调解书中载明，***在答辩中曾称，对于涉案房屋，其一开始就和中介说了这个房屋是属于向单位优惠价购买的房屋，因为其在单位买的还有别的房屋，所以按单位的要求，涉案房屋应交给单位，后经其与单位协商，单位说必须在有条件的情况下才能对外出售。在卖房时这个情况其也和中介说了，但买方对这个房屋比较满意，要求其和单位沟通协商出售这个房屋。单位最后同意卖这个房屋，但是按合同价格165万元卖房肯定不行，因为其和原告签的这个合同单位并不知道，所以是无效的。其和单位协商的结果是单位要求至少按213万元出售，且出售的房款归单位，并不是归其；关于过户这一点，如果能同意按单位提出的价格或者进一步协商的价格，单位也同意的话，就可以继续履行过户。 2020年5月27日双方谈话时***并未将1222号调解书以及依据该调解书其出售房屋的实际房款价格告知钢铁设计院。一审中，***表示不认可房屋的评估价格，一审法院询问其是否申请评估，其表示不申请评估。 本院认为，根据***的上诉意见和钢铁设计院的答辩意见，本案二审的争议焦点为***应赔偿钢铁设计院的损失数额以及应否支付钢铁设计院租金。 关于损失数额。在案证据显示，2020年5月27日***与钢铁设计院职工代表就501号房屋纠纷解决的解决进行协商并形成谈话记录，***于当日在其上签名。***上诉所称《还款计划》即其中的部分内容。综合该谈话记录的内容、未有证据显示***曾在期限内答复还款计划以及此后***亦未按计划还款的情况以及谈话时***并未将1222号调解书以及依据该调解书其出售房屋的实际房款数额告知钢铁设计院的事实，***主张按还款计划确定其赔偿钢铁设计院损失的数额，依据不足。对于形成于2016年11月24日的《不动产评估报告》中确定的房屋价值，***虽不认可，但经一审法院询问，其不申请评估。结合民事调解书中所载***的答辩意见、调解书的达成时间、***实际出售房屋的价格以及谈话记录的内容，一审法院依据《不动产评估报告》对钢铁设计院主张的损失数额予以支持并判决***支付相应利息，并无不当，本院予以确认。 关于租金。自***应将501号房屋交回而未交回之日起，其已无权占有使用该房屋。钢铁设计院要求***就其占有使用支付费用，有事实依据。一审法院依据谈话记录的内容、庭审中双方有关租金支付时间和标准的意见以及房屋的面积和出售情况，判决***向钢铁设计院支付租金28574.35元，亦无不当。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5944.52元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　屠　育 二〇二三年二月二十二日 书记员　　周　洁