郑州精研磨料磨具有限公司、郑州金润通汽车修理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院 民事判决书 （2019）豫01民终5597号 上诉人（原审被告）:郑州精研磨料磨具有限公司。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，河南妙德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:郑州金润通汽车修理有限公司。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***、***，该公司员工。 原审第三人：郑州磨料磨具磨削研究所有限公司。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***、***，河南妙德律师事务所律师。 上诉人郑州精研磨料磨具有限公司（以下简称精研磨料磨具公司）因与被上诉人郑州金润通汽车修理有限公司（以下简称金润通公司）及原审第三人郑州磨料磨具磨削研究所有限公司（以下简称三磨研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月13日开庭审理了本案。上诉人精研磨料磨具公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人金润通公司的委托诉讼代理人***、***，原审第三人三磨研究所的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 精研磨料磨具公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。1.双方先后签订《租赁协议》和《补充协议》，合同约定的租赁期限为2005年11月15日至2018年11月14日。自双方签订合同后至合同期满，上诉人一直在履行合同，该房屋一直由被上诉人占有使用，正常经营，被上诉人未将房屋返还给上诉人，被上诉人应该缴纳租赁费。2.即便法院认定上诉人要求被上诉人搬迁的通知属于单方解除合同的违约行为，也应当由被上诉人另行向法院起诉主张违约责任，而非直接认定被上诉人不再向上诉人支付最后一个租金周期的租赁费。 金润通公司辩称：1.双方租赁协议约定最后一期的租金交付时间是2018年5月15日前。而上诉人2018年4月17日下发搬迁通知书，要求被上诉人必须在2018年5月5日前完成搬迁，理由是政府拆迁。被上诉人多次找上诉人反映、协商无果后，被迫停止了企业的正常经营，并将大型的维修设备进行搬迁，客观上无法正常使用租赁房屋。一审庭审中，上诉人又否定其要求被上诉人搬迁的理由，称被上诉人租赁的场地不在搬迁范围之内，说明上诉人是无理由单方面解除合同。租赁协议被单方面解除后，被上诉人又无法正常使用，对没有使用的租赁物，被上诉人不缴纳租赁费合情合理。2.上诉人称被上诉人拒不向其返还房屋，没有任何依据，被上诉人自始至终不存在拒不移交租赁物的行为。上诉人下发的“关于三磨所租户搬迁的通知书”，除了告知搬迁时间，特别重点强调了“若逾期未搬迁，所租房屋内的一切设施设备包括装修等物品将视为放弃物，三磨所将有权收回房屋并清理剩余物品”，据此充分说明收回租赁房屋、清理剩余物品的责任在上诉人。涉案房屋上诉人随时可以收回。3.争议双方之间的租赁协议历时13年，在前面12年半的时间里，被上诉人都是按时、按额缴纳租赁费用，从没有出现过任何违约行为。最后的半年时间，不论上诉人是以何种原因单方面解除租赁协议，导致被上诉人不能正常使用租赁房屋是客观事实，上诉人在解除协议后，被上诉人被迫开始寻租其他场地，并将大型设备都拆迁。在无法正常使用租赁物的情况下，上诉人多次向被上诉人下发催款函，要求被上诉人缴纳租金，显然没有道理。另外，根据租赁协议规定，在租赁期间，所有的房屋都是被上诉人出资建设的，房屋的所有权归被上诉人所有，上诉人提前解除合同，应当进行补偿。请求二审驳回上诉，维持原判。 三磨研究所同意上诉人的意见。 金润通公司向一审法院起诉请求：1.依法确认其不再向精研磨料磨具公司缴纳2018年5月15日以后的租赁费198000元；2、依法确认其对租赁期间建设的建筑物具有70%赔偿款的所有权；3、精研磨料磨具公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2005年9月2日，精研磨料磨具公司（甲方，原名称郑州三磨研究所实验工厂）与***（乙方）签订租赁协议，主要约定：甲方将中原中路161号前院租给乙方经营使用，租赁期限自2005年11月15日至2015年11月14日，乙方租用期间，每年支付甲方净收益金12万元（其中管理费20%），租赁税金及相关费用由乙方承担。签订本协议交纳租用押金2万元，待协议终止手续结清后退还乙方。因不可抗力的原因需终止协议时，双方应相互谅解，互相不承担对方损失。若政府给予拆迁补偿时，乙方获得70%补偿，甲方获得30%的补偿。2006年7月10日，金润通公司、精研磨料磨具公司签订《补充协议》一份，主要约定租赁期延长3年，即自2015年11月15日至2018年11月14日。2016年8月1日，精研磨料磨具公司（甲方）与金润通公司（乙方）签订《关于与***租赁协议的补充约定》一份，主要约定：租赁延长期自2015年11月15日至2018年11月14日止。租金第一年每月1.5万元，全年18万元。第二年至第三年（即2016年11月15日至2018年11月14日），每月3.3万元，每年39.6万元，租金为半年付，于每年11月15日前付上半年租金，次年5月15日前付下半年租金。 2018年4月17日，精研磨料磨具公司工作人员***将三磨研究所出具的一份通知书通过微信发送给金润通公司，通知书的名称是《关于对三磨所租户搬迁的通知书》，主要内容：根据郑州市政府、中原区关于郑州市二砂文化创意园项目建设要求，文创园项目范围内（包括白鸽和三磨所厂区）的所有租户务必于2018年5月5日前搬迁完毕。经公司研究决定，我公司所有租户也务必于2018年5月5日前完成搬迁。若逾期未搬迁，所租房屋内的一切设施设备包括装修等物品将视为放弃物，三磨所将有权收回房屋并清理剩余物品。 金润通公司向精研磨料磨具公司交付租金至2018年5月15日，之后的租金未交付。2018年8月14日，精研磨料磨具公司向金润通公司发出催款函一份。催款函的主要内容为：截止到2018年8月14日，贵公司尚欠我公司房租198000元，且已拖欠3个月。9月21日，河南妙德律师事务所受精研磨料磨具公司委托，向金润通公司发出律师函一份，主要内容仍为催交房租19.8万元。另查明，三磨研究所系精研磨料磨具公司唯一股东。 一审法院认为，精研磨料磨具公司与金润通公司签订的租赁协议及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。合同约定的租赁期限为2005年11月15日至2018年11月14日，但在2018年4月17日精研磨料磨具公司方向金润通公司方发送搬迁通知书，该通知书以政府要求为由由三磨研究所出具，精研磨料磨具公司乃三磨研究所的全资子公司，金润通公司收到其通知后，有理由相信其真实性，且精研磨料磨具公司方提交的相关证据也能够证明金润通公司已经另选他址进行搬迁。政府的搬迁工作是合同签订时双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当部分或者全部免除责任，这里的责任免除既包括出租方的责任免除也包括承租方的责任免除，故金润通公司主张不再向精研磨料磨具公司缴纳最后一个租金周期的租赁费19.8万元，于法有据。诉讼中精研磨料磨具公司不认可案涉租赁场地在拆迁范围，当事人亦均未提交案涉租赁场地属政府拆迁范围的证据，那么，精研磨料磨具公司方要求金润通公司搬迁的通知就变成了单方解除合同的行为，属违约行为，应当承担违约责任，赔偿金润通公司损失，故金润通公司有权拒绝支付最后一个租金周期的租赁费。综上，无论案涉租赁场地是否在政府拆迁范围，金润通公司不再向精研磨料磨具公司缴纳最后一个租金周期的租赁费19.8万元的诉讼请求，能够成立，应予支持。协议约定“若政府给予拆迁补偿时，乙方获得70%补偿”，承前述，各方当事人均未提交案涉租赁场地属政府拆迁范围的证据，不存在“政府给予拆迁补偿”的问题，金润通公司要求“确认其对租赁期间建设的建筑物具有70%赔偿款的所有权”的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金润通公司不再向精研磨料磨具公司交纳2018年5月15日至2018年11月14日的租赁费198000元；二、驳回金润通公司其他诉讼请求。案件受理费2130元，由金润通公司负担1065元，精研磨料磨具公司负担1065元。 二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，上诉人与被上诉人双方2005年9月2日签订的租赁协议第十一条规定，双方如有重大变更需提前终止协议，应提前两个月通知对方。 本院认为，上诉人在一审答辩中明确认可通知被上诉人搬迁的事实，本案二审的焦点是2018年4月17日通知金润通公司在2018年5月5日前必须搬迁完毕后，金润通公司是否仍在涉案租赁场地经营。上诉人提供的证据不足以证明金润通公司2018年5月15日后仍在涉案租赁场地一直经营。且按照双方协议约定，双方如有重大变更需提前终止协议，应提前两个月通知对方。上诉人没有按照协议约定的时间提前通知被上诉人，已构成违约。由于上诉人单方面解除合同，需要给上诉人搬迁一定的合理期限，即使在金润通公司2018年5月15日后仍在使用涉案租赁场地，由于上诉人违约，被上诉人有权拒绝缴纳租赁费。 综上所述，上诉人郑州精研磨料磨具有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2130元，由上诉人郑州精研磨料磨具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年四月二十四日 书记员***