某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院 民事判决书 （2021）湘0104民初8870号 原告：***，男，1990年3月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 原告：***，女，1990年8月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 两原告共同委托诉讼代理人：***，国浩律师（长沙）事务所律师。 被告：***，男，1975年9月11日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：***，湖南人和律师事务所律师。 第三人：***，女，1963年3月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 第三人：长沙市经发房地产开发有限公司，住所地;湖南省长沙市岳麓区观沙路268号八方小区C区集中商业101-F1-106。统一社会信用代码：91430100727989833Y。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1986年2月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系公司法务。 第三人：长沙市长房物业管理有限公司，住所地：长沙市芙蓉区浏正街**（原**）。统一社会信用代码：91430100740646755X。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1987年10月12日出生，汉族，住湖南省双排县，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，1989年9月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系公司员工。 第三人：***，女，1972年6月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：***，湖南人和律师事务所律师。 原告***、***与被告***及第三人***、长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称“经发公司”）、长沙市长房物业管理有限公司（以下简称“长房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案受理后，原告***、***申请追加***为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。在审理过程中，第三人***向本院提出独立诉讼请求，本院予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及两原告共同委托诉讼代理人***，被告***及其委托诉讼代理人***，第三人***，第三人经发公司的委托诉讼代理人***，第三人长房公司的委托诉讼代理人***、***，第三人***及其委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原、被告于2016年6月26日签订的《长沙市二手房买卖合同》有效；2.判令被告立即向两原告交付位于长沙市岳麓区房屋，并协助两原告至第人长房公司办理房屋装修手续；3.判令确认位于长沙市岳麓区车位的使用权归两原告享有，被告立即协助两原告至第三人长房公司办理车位备案登记手续；4.判令被告将长沙市岳麓区房屋的不动产权证交付给两原告保管；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求：6.判令被告和第三人***于2021年4月8日向长沙市不动产登记中心申请增加第三人***为被告名下的位于长沙市岳麓区房屋共有人的行为无效，撤销涉案房屋共有不动产权属证书（权证号为20210125056,20210125257）;7.判令恢复原状，将位于长沙市岳麓区房屋的产权登记所有人恢复为被告单独所有。事实与理由：2015年1月24日，被告与第三人经发公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ140358205）以及《车位使用权转让合同》，双方对被告购买位于长沙市岳麓区车位的相关事宜进行了约定。其后，被告按照合同约定支付了全部购房款、车位款、契税、印花税以及物业专项维修资金。2016年6月26日，原、被告签订了《长沙市二手房买卖合同》约定:1.原告同意购买被告拥有的坐落在长沙市车位；2.上述房产及车位的交易总价为68万元，本合同签订之日，原告向被告支付3万元作为购房定金；3.原、被告双方同意分期付款，第一次付款：自签订合同之日付款3万元整，第二次付款为2016年7月30日前付款40万元整，第三次付款为2016年12月30日前付款25万元整等等。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房屋及车位转让款，被告也将上述房屋及车位的《长沙市商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》、交款发票、契税和印花税发票、物业专项维修资金专用收据等所有凭据原件交付给原告。2017年3月13日，原告作为上述房屋的业主办理了上述房屋的交付验收手续，并因减免三个月的物业管理费和车位管理费而支付了2017年4月至2017年9月的物业管理费和车位管理费。其后，原告一直支付上述房屋的物业管理费和车位管理费至今。2018年，原告拟对上述房屋进行装修入住，但第三人长房公司因案涉房屋不动产权证上的所有人并非原告而无法办理装修手续；2019年，案涉房屋的不动产权证已办理好，被告也未将房屋不动产权证交给原告。原告认为，原、被告签订《长沙市二手房买卖合同》主体适格，合同标的合法，合同内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，现原告已按照合同约定履行了对被告的全部付款义务，被告应当向原告交付上述房屋和车位，原告依法依约对上述房屋和车位享有相应的权利。原告在财产保全过程中得知涉案房屋存在共有人，且取得共有产权登记信息时间为2021年4月29日，故于2021年7月向人民法院申请调查令，依法调取了涉案房屋的不动产登记变更相关资料。根据调取资料显示，被告在2016年将涉案房屋转卖给原告后，于2019年取得不动产权属证书，权证号为20190007646，房屋所有权人为被告；而2021年4月8日，被告在未告知原告的情况下，恶意增加其配偶***即第三人为涉案房屋共有人，被告的行为构成严重违约，且与第三人***共同侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告***辩称：原、被告签订的合同无效，涉案房屋系被告与第三人***的共有财产，被告在第三人***不知情的情况下转让涉案房屋属于无权处分，原告签订合同时知晓***不知情的事实，且有录音记录。原告存在违约情况，被告有权按照合同约定解除合同。 第三人***述称：对原告的诉求无异议。 第三人经发公司述称：本案诉讼的涉案房屋，经发公司只是根据原告与被告单位提供的购房人员名单履行相应义务，并未参与原被告双方的房屋买卖纠纷，与经发公司无关。涉案房屋的不动产权证书仍未领取。经发公司与双方无利害关系且原告未对经发公司提出诉请，经发公司仅参加诉讼配合调查。 第三人长房公司述称：长房公司依据法院确定的所有权对产权所有人办理房屋装修及车位备案手续。 第三人***辩称：原告诉请没有事实与法律依据，涉案房屋和车位系被告与第三人***的共有财产，被告处分房屋没有经过第三人***同意系无权处分，原告与被告明知第三人***不知情情况下签订合同，不符合法律规定的善意取得，第三人***没有在合同上签字确认且登记为房屋共有人没有相应履行义务，且以实际行为表示不再继续履行合同。 第三人***就原告的起诉向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2016年6月26日签订的《长沙市二手房买卖合同》无效；2.判令原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:第三人***与***系夫妻关系，于2003年4月4日办理结婚登记。2015年1月24日，***与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ140358205）以及《车位使用权转让合同》，购买位于长沙市岳麓区车位（以下简称涉案房屋和车位）***按照合同约定支付了全部购房款、车位款、契税、印花税以及物业专项维修资金。2016年6月26日***与本诉原告在第三人***不知情的情况下，签订了《长沙市二手房买卖合同》，约定将涉案房屋和车位出卖给本诉原告。第三人***与***于2021年4月8号办理了产权变更登记，现涉案房屋为第三人***与***共同所有。第三人***一直对***与本诉原告签订的《长沙市二手房买卖合同》完全不知情。第三人***认为，涉案房屋和车位系第三人***与***在夫妻关系存续期间所购买，应属于夫妻共同财产。***出卖夫妻共有房屋的行为，系对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，未经第三人***同意，系无权处分。两被告在明知第三人***不知情的情况下，仍与***签订二手房买卖合同并要求继续履行，侵害了第三人***的合法利益。现第三人***为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 原告***、***对第三人***提出的独立诉讼请求辩称：原、被告于2016年6月26日签订的长沙市二手房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定合法有效，第三人要求确认合同无效的请求没有任何事实以及法律依据依法应当不予支持。本案涉案房屋及车位系因为被告作为单位职工分配的指标获得，在与开发商签订的商品房买卖合同中系被告单独作为买受人单独签订，合同签订后系被告个人银行账户向开发商支付全部款项，原告与被告签订合同后原告系按照合同约定向被告支付全部款项，被告向原告交付涉案房屋及车位的全部合同凭证及发票原件，被告也协助原告办理涉案房屋的收房手续，原告在收房后按时交纳了物业管理费的车位管理费。2019年1月，涉案房屋办理好不动产权属证书，产权人为被告个人，在房屋转移登申请书上被告明确涉案房屋系单独所有而不是共同共有，涉案房屋出售给原告时产权登记仅为被告一人，基于不动产的公示公信原则，原告有理由相信被告系涉案房屋的完全权益人有权处分涉案房屋，原告只负有对房屋产权状况形式审查的义务，没有义务、也无法审查被告的婚姻状况以及涉案房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产等相关信息，因此被告作为完全民事行为能力人有权与原告签订二手房买卖合同。第三人主张其不知情，被告无权处分原告是在明知的情况下签订涉案合同，原告认为在确定房屋登记人为被告一人时，无需核实被告婚姻状况也无需核实被告配偶是否知情同意；其次在至今长达五年时间里被告于2016年转卖房屋获得的收入所有购房资料原件都不在被告手上，被告与第三人***均未在收房后四年多时间中从未提出任何异议，向原告主张任何权益，第三人作为被告配偶声称对五年前的房屋转卖不知情不符合常理；再次第三人提供的证据不能证明原告系明知其不知情，被告在与原告签订合同时从未说过第三人对此不知情不同意，而第三人提供的通话记录系2021年5月该记录是否完整未剪辑无法确定，且原告在通话中从未提及自己知道第三人不知道的事实，全部是被告单方陈述，结合被告于2021年4月8日申请增加第三人为房屋共有人并于2021年4月27日取得共有产权证书显然该通话系被告预谋套取原告承认其知道第三人不知情的事实，该证据依法不应采纳，综上第三人的诉请没有事实以及法律依据请求法院依法驳回。 被告***对第三人提出的独立诉讼请求辩称无异议。 经审理查明：被告***与第三人***系夫妻关系，于2003年4月4日办理结婚登记。第三人***系原告***的母亲。 2015年1月24日，被告***（乙方）作为买受人与第三人经发公司（甲方）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ140358205）。合同主要内容如下：“第二条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为座落于岳麓区房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积123.92㎡，其中套内建筑面积110.16㎡，共有部分与共有房屋分摊建筑面积23.76㎡；第五条、计价方式及价款：出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3.按套（单元）计算，该商品房暂定总价款为（人民币）肆拾柒万柒仟柒佰壹拾贰元整（477712.00元）；第九条、交付期限及条件：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”该合同还就其他事项进行了约定。 同日，***作为受让人（乙方）与第三人经发公司作为转让方（甲方）签订了《车位使用权转让合同》。合同主要内容如下：“一、车位基本情况：该车位位于八方小区二期C区C3号车库B2层319号车位；三、转让价款：经甲乙双方协商，乙方受让车位的受让价为人民币玖万柒仟捌佰元整（97800元）；四、付款方式：在签订本合同的当天，除开已支付的车位定金贰万元整外，乙方还需支付伍万元整至甲方财务或甲方制定的收款银行，余下的贰万柒仟捌佰元整，乙方须在甲方通知期限之内付清；五、交付方式：1.车位交付使用日期为2016年12月31日前。乙方应在甲方通知后15天内办理车位交付手续。” 协议签订后，被告***按照协议约定，于2015年1月24日向第三人经发公司转账支付了200000元购房款和50000元车位费，并支付了9554.24元房屋交易契税、14870元维修资金，200元代收产权登记费。2016年4月1日，被告***向第三人经发公司继续支付147712元的购房款和27800元的车位费。 2016年6月26日，原告***、***作为受让方（乙方）与被告***作为转让方（甲方）及***作为见证人签订了《长沙市二手房买卖合同》，合同主要内容如下：第一条、乙方同意购买甲方拥有的坐落在长沙市岳麓区拥有的房产，建筑面积为123.92平方米；（详见长沙市商品房．买卖合同编号ＸＸ140358205号），八方小区二期Ｃ区Ｃ3号车库Ｂ2层319号车位。（详见车位使用权转让合同）；第二条、上述房产，（包括已交的维修基金）及车位的交易总价为：人民币680000元整（大写：陆拾捌万零仟零佰零拾零元整）。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币叁万元整作为购房定金。第三条、付款时间与办法：甲乙双方同意分期付款。第一次付款：自签订合同之日付款叁万元整，第二次付款2016年7月30日前付款肆拾万元整，第三次付款为2016年12月30日前付款贰拾伍万元整。房屋转让款乙方支付至甲方指定的以下银行账户:户名***、开户行：建行天心支行营业部、账号：62×××88；第五条、房屋交易税费承担：本合同项下房屋交易产生的所有税费（包括但不限于营业税、个人所得税、印花税、契税、城市维护建设费、教育费附加及过户手续费等）全部由乙方承担，由乙方自行向相关行政机关缴纳及支付；第六条、违约责任：甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的己付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内应以乙方所付定金的双倍及己付款返还给乙方。分期付款的买方在超期30日后，未付清后续购房款的，卖方有权终止本合同。乙方按时付完全款后甲乙双方都不能终止合同；第十二条、双方约定的其他事项：因此房屋为新房，考虑到乙方在办理二手房过户手续时要交的税费比较高，甲方同意在乙方通知的情况下及时、积极的协助办理过户手续。合同还对其他事项进行了约定。协议签订当日，第三人***通过中国建设银行账户向被告***转账支付了3万元。 2016年10月7日，第三人***向被告支付了40万；2016年12月27日，第三人***向被告支付了8万；2017年1月8日，第三人***向被告支付了13万；2017年1月10日，第三人***向被告支付了3万。被告确认已收到原告按照合同约定支付的购买房屋及车位的全部款项68万。 2017年3月13日，第三人***作为上述房屋的业主与第三人长房公司办理业主钥匙移交单，领取入门户钥匙、门禁卡、可视对讲机等物品。原告支付了至今为止的涉案房屋及车位的物业管理费和车位管理费。2018年，原告***、***拟对上述房屋进行装修入住，但第三人长房公司因案涉房屋不动产权证上的所有人并非原告而未为其办理装修手续。2021年5月，被告将案涉房屋门锁进行了更换。 另查明，2019年，案涉房屋的的不动产权证办理至被告名下，被告未在开发商处领取该房屋不动产权证书，现该权证仍存放在物业公司处。2021年4月8日，被告***以保管不善，案涉房屋的不动产权证遗失为由，向长沙市不动产登记中心申请补发，并申请将第三人***增加为案涉房屋的共有人，共有方式为共同共有。2021年4月27日，案涉房屋重新办理了《不动产权证书》，权利人为***、***，共有情况：共同所有。 以上事实有当事人的当庭陈述及原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《车位使用转让合同》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《税收缴款单》、《销售不动产统一发票》、《长沙市二手房买卖合同》及转账凭证、业主钥匙移交单、业主钥匙托管单、物业费发票、长沙市房屋转移登记申请书、长沙市预购商品房预告登记申请书、变更登记、遗失声明、结婚证复印件等证据，被告及第三人***提交并经庭审质证的结婚证、长沙市商品房买卖合同、长沙市二手房买卖合同、不动产权证书等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋系基于被告的特殊身份而取得，与开发商签订房屋买卖合同及车位权转让合同的主体均为被告，在权利外观上原告***、***有理由相信被告***对该涉案房屋及车位有完全处分权；在协议签订后，原告已经向被告支付了合同约定的全部价款，被告将该房屋及其他购房资料的原件交付给原告，并在收房后将房屋交付给原告使用；据此，本院认为，原、被告双方于2016年6月26日签订的《长沙市二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，原、被告均应该按照该协议的内容履行各自义务。对原告要求本院确认该合同效力的主张，本院予以支持。对被告及第三人***主张案涉房屋系被告及第三人的共同财产，被告无权处分，两原告明知第三人不知情而与被告签订合同，损害了第三人的合法权益，应属无效的抗辩，本院不予采纳。被告主张因原告逾期支付购房款，涉案合同应予解除而终止履行的抗辩。本院认为，本案中，原告向被告支付购房款的时间确有逾期，但在原告违约后，被告并未及时向原告主张解除合同，且收受了原告所支付的所有购房款项，此后，被告亦将案涉房屋交付给原告，被告以其行为表明愿意继续履行双方所签订的《长沙市二手房买卖合同》。且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对于当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”现被告在原告逾期支付购房款四年多后抗辩因原告逾期支付购房款导致合同已经解除，缺乏事实及法律依据，对被告的该抗辩，本院不予采纳；被告在向原告交付房屋后，擅自更换门锁，有违诚实信用原则，现原告诉请要求被告立即向原告交付案涉房屋，并协助办理装修手续，于法有据，本院予以支持。对原告诉请判令确认案涉车库的使用权归原告享有，并协助两原告至第三人长房公司处办理备案登记手续的诉请，本院认为，根据《长沙市二手房买卖合同》第一条明确约定，转让内容包括坐落于长沙市岳麓区车位，双方已经达成了车位转让合意，且原告从2017年4月至今支付了停车管理费，对原告要求确认八方小区二期Ｃ区Ｃ3号车库Ｂ2层319号车位使用权归原告享有，并由被告配合原告办理物业登记手续的主张，本院予以支持。对原告诉请要求被告将案涉房屋的不动产权证书交付给两原告保管的主张，本院认为，双方合同中并未约定在房屋办理转移登记前，房屋权属证书需要交由原告保管，故对原告诉请的该主张，本院不予支持。对原告诉请要求判令认定被告及第三人***向长沙市不动产登记中心申请增加第三人***为案涉房屋的共有人的行为无效，并撤销共有不动产权属证书，恢复案涉房屋为被告单独所有的诉请，本院认为，被告在与原告签订房屋买卖合同后，将案涉房屋的产权登记证书申请遗失补办，并将第三人***作为权利人予以办理变更登记，有违诚实信用原则，但该房屋在办理过户前，被告将本属于夫妻共同财产的房屋登记至夫妻名下，并未对原告享有合同权益造成损害，亦不妨碍合同的继续履行，故对原告的上述诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、确认原告***、***与被告***于2016年6月26日签订的《长沙市二手商品房买卖合同》合法有效； 二、确认位于长沙市岳麓区车位的使用权归原告***、***享有，被告***、第三人***在本判决生效后十日内协助原告***、***至长沙市长房物业管理公司办理备案登记手续； 三、限被告***、第三人***于本判决生效之日起五日内将长沙市岳麓区八方小区C区C8栋205房屋交付给原告***、***； 四、驳回原告***、***的其他诉讼请求； 五、驳回第三人***的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取80元（其中原告交纳40元，第三人***交纳40元），财产保全费3920元，共计4000元，由被告***予以承担3960元，第三人***承担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年八月三十日 法官助理*** 书记员***