长沙市长房物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民事判决书 （2022）湘0102民初9354号 原告：长沙市长房物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区浏正街41号（原076号）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南一星律师事务所律师。 被告：***。 委托诉讼代理人：***，系被告女儿。 委托诉讼代理人：***，系被告丈夫。 原告长沙市长房物业管理有限公司（以下简称长房物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年6月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长房物业公司的委托诉讼代理人***，被告***及其委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告长房物业公司请求本院依法判令：***支付星城世家F6栋304号2012年1月1日至2021年12月31日物业管理费28686元，违约金8605.8元，合计37291.8元。事实与理由：长房物业公司是具有合法资质的物业服务企业，受长沙东方城房地产开发公司的委托，承接星城世家物业服务项目。***是星城世家F6栋304号业主，房屋面积为170.75㎡。2009年5月6日，双方签订《前期物业服务协议》就物业服务内容、质量和费用等内容进行了约定。其后，长房物业公司一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对***居住的小区实施规范的物业管理，为***提供了完善的物业服务。但2012年1月1日至2021年12月31日期间，***一直未缴纳物业服务费，截止2022年1月1日，***欠缴120个月物业费，共计28686元。经过长房物业公司的多次催交，其仍拒绝缴纳。根据《前期物业服务合同》，***还应承担千分之三/日的违约金，长房物业公司自愿减至欠费总金额的百分之三十。 被告***辩称：长房物业公司并未切实履行物业管理服务义务，物业服务质量存在严重瑕疵，对涉案房屋的漏水问题长房物业公司只字未提。长房星城世家于2008年8月16日开盘销售，***分别于2008年9月17日、2008年11月14日、2008年11月30日分三次向长沙市东方城房地产开发商公司缴纳了预收购房款549698元、车位款70000元和购房款300000元整。2009年12月25日点石家装完成了全屋装修，其中主卧、父母房、女儿房、书房在万家丽家具市场四楼柔然家居采购并使用了全屋墙纸，共耗费15500元。2010年4月发现房屋严重漏水问题导致四个卧室的墙纸遭到严重破坏。2010年8月7日，***向长房物业公司提交了房屋受损照片及纸质文书，告知漏水情况并提出维修整改的需求，有当时物业黄姓负责人签字为证。当时发现涉案房屋漏水问题时还处于房屋质保期之内，物业方曾答应维修，且阻挠***向开发商维权，漏水问题在房屋质保期内一直遭到搪塞，待房屋已过质保期便将漏水问题全盘推给开发商。直至今日，涉案房屋仍然存在漏水现象，根据相关法律规定，长房物业公司应当向***赔偿损失。综上所述，请求法院依法驳回长房物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实: 2005年7月11日，长沙东方城房地产开发有限公司（甲方）与长房物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：物业名称星城世家，乙方提供服务的受益人为星城世家的全体业主和物业使用人，星城世家的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。住宅房屋由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中：多层住宅每平方米每月0.9元，小高层住宅每平方米每月1.2元。业主的空置房自入伙通知单通知的交房之日起，按物业管理收费办法的标准收取。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。 2009年5月6日，长房物业公司（甲方）与***（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方不按规定缴交物业管理费、有偿服务费、房屋维修金等有关费用以及赔偿金、违约金的，甲方有权限期其交纳，逾期不交纳的，可按日收取万分之五的滞纳金同时根据相关政策法规采取必要的催缴措施。同日，***签订《长房·星城世家小区入伙手续书》，星城世家F6栋2单元304号房屋已交付***使用，房屋面积170.75㎡。 2020年9月20日，长沙市芙蓉区东屯渡街道嘉雨社区居委会出具《证明》，证明长沙市长房星城世家物业服务中心于2017年1月1日物业费收费标准为：多层1.3元/㎡、小高层1.6元/㎡、商业门面2.4元/㎡，该收费标准已通过业主大会。 2010年8月7日，***向长房物业提交《关于要求维修房屋漏水的申请报告》，载明：该房屋窗户周围从2010年4月份至今严重漏水，以至于窗户周围墙纸严重损坏，并造成装修后期等问题。本人多次致电贵公司并且贵公司也曾一次派人来现场都未解决漏水问题，现以书面报告形式再次通知贵公司。该报告上有当时长房物业公司管理处人员签名。 另查明，涉案房屋漏水问题至今未予解决。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条关于基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审的规定，本案适用小额诉讼程序。 ***认可其为星城世家小区F6栋2单元304号房屋业主，该小区建设单位与长房物业公司订立的《前期物业管理服务合同》对***具有约束力。本案中，***认可自2012年1月1日起未缴纳物业费，并提出房屋存在漏水等问题，认为物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务质量的维护、提升，需要业主、物业服务企业等共同努力，个别业主长期、大量拖欠物业费，物业公司可能无法提供有效服务，最终会伤及全体业主的合法利益。***长达九年不缴纳物业费的行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。考虑到长房物业公司在房屋质保期内未积极协调房屋开发商妥善处理***房屋的漏水问题，导致***存在一定的经济损失，同时也导致双方拖欠物业费的问题一直持续至今未解决，故对长房物业公司要求***支付拖欠物业费的违约金8605.8元的诉讼请求，本院依法不予支持。对长房物业公司要求***支付星城世家F6栋304号2012年1月1日至2021年12月31日物业管理费28686元的诉讼请求，因考虑到***的代理人口头表示，不再就房屋漏水的损失向房屋开发商及物业公司另行主张权利，本院酌情仅支持***向长房物业公司支付欠付的物业管理费的60%即17211.6元（28686元*60%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百八十二条、第五百九十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告长沙市长房物业管理有限公司支付2012年1月1日至2021年12月31日欠缴的物业费17211.6元； 二、驳回原告长沙市长房物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告***未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取366元，由被告***负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二二年九月一日 法官助理*** 书记员*** 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第五百九十二条第一款当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。