河北永恒房地产开发有限公司;中为建筑工程有限公司;某某执行异议之诉一审民事其他

河北省怀来县人民法院 民事判决书 （2025）冀0730民初3680号 原告（申请执行人）：某有限公司，住所地河北省保定市竞秀区。 法定代表人：蔡某,董事长。 委托诉讼代理人：王某，公司员工。 被告（案外人）：宋某，男，1985年7月29日出生，汉族，住北京市延庆区。 委托诉讼代理人：***，天津森特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津森特律师事务所律师。 第三人（被执行人）：河北某有限公司，住所地怀来县某甲院内。 法定代表人：陶某，执行董事。 原告某有限公司与被告宋某、第三人河北某有限公司执行异议之诉一案，本院于2025年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某有限公司的委托诉讼代理人王某，被告宋某的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，经本院依法传唤第三人河北某有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某有限公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2025）冀0730执异45号执行裁定书并驳回被告的异议请求；2、判令继续执行张家口市怀来县。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：一、北京某有限公司从被执行人处承包土石方工程，双方签订工抵房协议以案涉房屋抵顶工程款。被告为绿化公司委托签约的房屋代持人。绿化公司和被告并非普通购房消费者，仅仅是个想要得到工程款的普通债权人，并不享有消费者物权期待权。中为公司经过（2023）冀0730民初1716号生效判决，对案涉房屋享有优先受偿权，依据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”的规定，不应支持被告提出的排除执行异议。二、依据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条判决被告享有排除执行的权利，法律适用错误。第二十八条是支持普通买房人排除执行的情况，并不适用普通债权人。且《河北省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南》第12条针对被告这种以房抵工程款的债权人排除执行的条件有明确的规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产采取强制执行措施，案外人主张在人民法院查封之前已与被执行人订立以房抵债协议，且所抵之债为建设工程价款，请求排除金钱债权、抵押权的强制执行，同时符合下列情形的，应予支持：（1）案外人系建设工程承包人，与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；(2）抵债房屋系案外人建造：（3）建设工程款清偿期已经届满；（4）案外人享有的工程价款与抵债标的价值相当；(5）抵债协议真实合法”。案涉房屋为F号楼，绿化公司和被告施工的是E号地块。抵债房屋为我公司施工，故被告无权排除案涉房屋的执行。综上，原告依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告宋某辩称，北京某有限公司依法享有建设工程价款优先受偿权，基于此被告就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益一、某甲公司享有建设工程价款优先受偿权，且在合理期限内行使。根据《民法典》第八百零七条之规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。某甲公司已符合享有建设工程价款优先受偿权的全部构成要件。二、被告作为案涉建设工程债权转让后的受让人享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。建设工程承包人转让其在施工中形成的债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，因而其应当享有该工程款的优先受偿权。法定优先权属于担保物权，具有一定的追及效力，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响承包人优先受偿权的行使。（最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判实务问答》）.工程价款优先受偿权作为法定优先权，应认为是作为具有担保工程款债权优先实现的担保功能的财产性从权利，可以随工程款债权的转让而转让。三、某甲公司施工范围项目与案涉房屋均是1.2期项目，E地块、F地块仅是内部划分，并且某甲公司的施工项目即包含卫地块又包含F地块。在法院查封前已通过抵账协议取得案涉房屋，抵账事实可视为商品房买卖实际发生，宋某亦在查封前签订《商品房买卖合同》、《物业服务协议》办理入住并于2023年5月4日缴纳水费电费实际居住至今，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《优先权问题批复》第一条、第二条之规定，应解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，2023年3月31日，被告与某乙公司签订《商品房买卖合同》，合同系双方真实意思表示，应属合法有效，且签订时间早于2023年7月5日即中为公司的查封日，故满足上述法律规定的第一款；其次，被告基于其享有的建设工程价款优先受偿权，并于2023年3月31日办理入住手续、缴纳水费电费实际居住至今，足以证明其于查封前合法占有案涉房屋，满足上述法律规定的第二款；第三，依据被告拟提供相应证据足以证明被告已付清案涉房屋价款，不存欠付的情形，故满足上述法律规定的第三款；最后，案涉房屋未办理过户手续系疫情原因以及某乙公司原因，故满足上述法律规定的第四款。综上所述，被告作为案涉建设工程债权转让后的受让人，享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，被告亦早于中为公司查封日满足《行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部构成要件，故被告对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 第三人河北某有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。 本院经审理查明，某有限公司与河北某有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本案于2023年6月29日作出(2023)冀0730民初1716号民事裁定书，裁定查封:河北某有限公司名下包含张家口市怀来县(以下简称“涉案房产”)在内的72套房屋，2023年7月3日移交立案，诉讼财产保全案号为(2023)冀0730执保278号，2023年7月5日本院向怀来县某乙送达了(2023)冀0730执保278号协助执行通知书，2023年7月5日怀来县某乙出具回执，查封了包括涉案房产在内的59套房产，剩余13套房产在怀来县某乙尚未办理产权登记，无法查封。2025年7月30日本院作出(2025)冀0730执异45号执行裁定书，裁定中止对怀来县房屋的执行。原告某有限公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2020年11月19日，北京某有限公司与河北某有限公司签订《工抵房协议书》,约定用室抵顶河北某有限公司欠付北京某有限公司的工程款4041565元。同日北京某有限公司出具《指定签约人通知》,载明指定宋某与河北某有限公司办理涉案房产《商品房买卖合同》网签备案、交房、办证等手续。2023年3月31日，宋某与河北某有限公司签订《商品房买卖合同》。同日，河北某有限公司向宋某出具金额为4041565元购房发票，宋某与凯旋物业签订《业主收房验收表》、《前期物业服务协议》、《物业管理守则》、《业主临时管理规则》、《装修手册》、《居民精神文明公约》、《防火责任书》。2023年5月4日，凯旋物业出具《缴费说明》，证明宋某缴纳补办水卡费20元，水费300元。 本院认为，本案的争议焦点为宋某对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。宋某在涉案房屋被查封前与某乙公司签订了《商品房买卖合同》。宋某在法院查封之前为涉案房屋缴纳了水费，事实上对房屋进行了占有与支配。《工抵房协议书》、《指定签约人通知》、发票等证据说明宋某已支付全部房款。能够归责于买受人的原因，主要有三点：第一，对他人权利障碍的忽略；第二，对政策限制的忽略；第三，消极不行使登记权利。中为公司未提交相关证据证明宋某有上述三种情形。因此，案涉房屋未办理过户登记不能归责于宋某。综上所述，宋某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告某有限公司全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告某有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年十月二十二日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。