济宁公用瑞马置业有限公司、许宁房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济宁市兖州区人民法院 民事判决书 (2023)鲁0812民初802号 原告：济宁公用瑞马置业有限公司，住所地山东省济宁市兖州区鼓楼街道办事处文化东路153号东二层楼二楼北首第一间，社会统一信用代码91370882MA3EP3Y22T 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***、***，山东九州匡正律师事务所律师。 被告：***，男，1981年12月25日出生，现住山东省济宁市兖州区。 原告济宁公用瑞马置业有限公司（以下简称瑞马公司）与被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞马公司委托诉讼代理人***、***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞马公司向本院提出诉讼请求：1.解除瑞马公司和***于2021年3月18日签署的编号为202103180009的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2.依法确认位于公用瑞马悦府小区D8幢1单元2层1-201室的房屋所有权人为瑞马公司；3.判令***协助瑞马公司办理解除合同登记备案的注销手续；4.判令***承担本案的律师费用17374元；5.诉讼费用、保全费用由***承担。在诉讼过程中，瑞马公司将第五项诉讼请求明确为保全申请费4364元、保全保险费1537.41元。事实和理由：2021年3月18日瑞马公司、***签署编号为202103180009的《商品房买卖合同》，***购买了瑞马公司开发建设的公用瑞马悦府小区D8幢1单元2层1-201室商品房，房屋总价款968164元，付款方式为：2021年3月18日支付首期房价款198164元，余款770000元向贷款机构申请商业贷款。瑞马公司、***双方又于2021年3月28日签署了商品房买卖合同《补充协议》，补充协议约定如***逾期还贷致瑞马公司承担保证责任，后者有权解除合同，并可主张律师费等费用。后***向上海浦东发展银行申请住房按揭贷款，贷款期限23年即自2021年4月21日至2044年4月21日。2021年4月21日浦发银行将上述按揭贷款770000元支付给瑞马公司，瑞马公司为上述贷款提供连带责任保证担保。后因***贷款逾期次数较多，经瑞马公司及浦发银行多次催收，***仍未能按时还款。2022年6月8日和同年7月22日浦发银行先后向瑞马公司下达《逾期贷款催收通知书》和《提前到期通知书》，要求本公司作为保证人承担连带责任。瑞马公司于2022年7月22日向浦发银行支付了***的贷款本息合计768703.57元。 ***辩称，如果解除购房合同，要求返还首付款198164元及储藏室定金10000元及利息，利息以一年期贷款市场报价利率，自交款之日起算；律师费过高；对保全费、保全保险费不应负担。 本院经审理认定事实如下：2021年3月18日瑞马公司、***签署编号为202103180009的《商品房买卖合同》，约定：***购买瑞马公司开发建设的公用瑞马悦府小区D8幢1单元2层1-201室商品房，房屋总价款968164元，付款方式为2021年3月18日支付首期房价款198164元，余款770000元向贷款机构申请商业贷款。2021年3月28日瑞马公司、***签署商品房买卖合同《补充协议》，第二条第六款约定，买受人选择按揭贷款，由出卖人承担担保责任，在产权转移登记前，如买受人逾期偿还银行贷款导致出卖人承担连带担保责任，出卖人享有解除商品房买卖合同的权利。买受人应在5个工作日内配合办理《商品房买卖合同》备案注销手续，每逾期一天应向出卖人支付购房款总额万分之五的违约金，出卖人有权在买受人已付购房款中扣减买受人应承担的违约金及银行利息、罚息、备案、登记手续费、税金、诉讼费、律师费等各项费用。后***向上海浦东发展银行股份有限公司济宁分行（以下简称浦发银行）申请住房按揭贷款，贷款期限23年即自2021年4月21日至2044年4月21日。2021年4月21日浦发银行将上述按揭贷款770000元支付给瑞马公司，该公司为上述贷款提供连带责任保证担保。后因***贷款逾期次数较多，经瑞马公司及浦发银行多次催收，***仍未能按时还款。2022年6月8日和同年7月22日浦发银行先后向瑞马公司下达《逾期贷款催收通知书》和《提前到期通知书》，要求本公司作为保证人承担连带责任。瑞马公司于2022年7月22日向浦发银行支付了***的贷款本息合计768703.57元。 另查明，瑞马公司已于2023年3月16日就讼争房屋办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；瑞马公司于2023年5月12日就本案向山东九州匡正律师事务所支付律师费17374元；瑞马公司于2023年4月21日申请对讼争房屋进行财产保全，本院依法作出（2023）鲁0812民初802号民事裁定书，该公司于2023年4月25日缴纳保全申请费4364元；该房屋于2023年5月4日因本案被本院轮候预查封。 瑞马公司提交了如下证据，包括编号为202103180009《山东省新建商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》；房地产预收款发票两张；浦发银行与***签署的《个人住房（商用房）贷款合作协议》；浦发银行出具的《逾期贷款催收通知书》及《提前到期通知书》；浦发银行出具的《***按揭贷款逾期代偿情况说明》、《***按揭贷款逾期代偿情况补充说明》、《贷款结清证明》，兴业银行汇款回单3张，浦发银行流水两张；***《个人贷款还款通知单》；中国太平洋保险股份有限公司出具的保险单及发票，（2023）鲁0812民初802号民事裁定书及保全申请费电子发票一张；瑞马公司与山东九州匡正律师事务所签署的《委托代理合同》、代理费发票及工商银行业务回单；济宁市兖州区不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》。***对以上证据没有异议，本院予以确认。***提供了讼争房屋的不动产登记证明和三份收款收据复印件，瑞马公司对***证据真实性表示认可，本院确认其证据的真实性。 本院认为，本案的焦点问题如下： 1.关于案涉商品房买卖合同解除问题。当事人双方订立的《商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效，双方应依约履行。该《补充协议》约定了合同解除权，瑞马公司已承担担保责任代***偿还了按揭贷款，按约定有权解除合同，解除时间应为起诉状副本送达***之日即2023年4月19日。故瑞马公司主张解除合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。 2.讼争房屋权属问题。因瑞马公司已就讼争房屋办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，故瑞马公司主张具有讼争房屋所有权的诉讼请求，本院予以支持。 3.讼争房屋登记备案手续注销问题。当事人双方《补充协议》约定，在商品房买卖合同解除后买受人应配合办理《商品房买卖合同》备案注销手续，故瑞马公司主张***在合同解除后5日内配合办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续的诉讼请求，理由充分，本院予以支持 4.律师代理费、保全申请费、保全保险费如何承担问题。双方当事人在补充协议中约定瑞马公司有权在***已付购房款中扣减包括律师费在内的各项费用，对律师费的承担作出明确约定；保全申请费是实现债权必要的费用，故对瑞马公司主张的律师代理费、保全申请费，本院予以支持。瑞马公司主张保全保险费依据不足，本院不予支持。***主张律师代理费过高，但未提供证据，本院不予采纳。 5.***已付首付款、定金及资金占用利息的返还问题。在本案诉讼过程中，经向***释明同时履行抗辩权，***提出要求返还首付款198164元和储藏室定金10000元及资金占用利息。因案涉合同是双务合同，在合同判决解除后，标的物返还与价款返还，互为对待给付，双方应当同时返还。因此瑞马公司应当向***返还首付款198164元和储藏室定金10000元，以及资金占用利息，利息以110000元为基数，按照2021年2月18日的一年期贷款市场报价利率计算；以98164元为基数，按照2021年3月4日的一年期贷款市场报价利率计算，均计算至款项实际归还之日。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告济宁公用瑞马置业有限公司与被告***订立的编号为202103180009的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》于2023年4月19日解除； 二、位于公用瑞马悦府小区D8幢1单元2层1-201室的房屋所有权人为原告济宁公用瑞马置业有限公司； 三、原告***于本判决生效之日起5日内协助原告济宁公用瑞马置业有限公司办理解除合同登记备案的注销手续； 四、被告***于本判决生效之日起5日内给付原告济宁公用瑞马置业有限公司已支付的本案律师费用17374元、保全申请费4364元； 五、原告济宁公用瑞马置业有限公司于本判决生效之日起5日内返还被告***购房首付款198164元和储藏室定金10000元及资金占用利息，利息以110000元为基数自2021年2月18日起算、以98164元为基数自2021年3月4日起算，分别按照2021年2月18日和同年3月4日的一年期贷款市场报价利率，计算至款项实际归还之日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13786元，减半收取计6893元，由原告济宁公用瑞马置业有限公司负担1448元，被告***负担5445元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二三年五月二十六日 法官助理*** 书记员***