国亦财富管理有限公司等与北京市平谷区龙凤居小区业主委员会合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2021）京03民终20144号 上诉人（原审被告）：国亦财富管理有限公司，住所地北京市平谷区府前街36号龙凤鑫园10层。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京市时雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市平谷区龙凤居小区业主委员会，住所地北京市平谷区龙凤居小区院内。 负责人：***，业主委员会主任。 原审被告：中国铁塔股份有限公司北京市分公司，住所地北京市海淀区阜成路73号A座4层。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，中国铁塔股份有限公司北京市平谷分公司工作人员。 上诉人国亦财富管理有限公司（以下简称国亦财富公司）因与被上诉人北京市平谷区龙凤居小区业主委员会（以下简称龙凤居业委会），原审被告中国铁塔股份有限公司北京市分公司（以下简称铁塔北京分公司）合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2021）京0117民初4772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月15日立案后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2022年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人国亦财富公司的委托诉讼代理人***，被上诉人龙凤居业委会的负责人***，原审被告铁塔北京分公司的委托诉讼代理人***，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国亦财富公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案全部诉讼费用由龙凤居业委会承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、一审法院认定楼顶平台属于龙凤居小区全体业主共有属于事实认定错误。按照建筑物区分所有权的规则，楼顶平台属于专有部门共有，并非小区的公共部分，应属于该栋楼房全部业主共有，因此即便是共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，也应该属于该栋楼房全体业主共有，而不是龙凤居小区全体业主所有。而龙凤居业委会代表的是小区的全体业主，因此龙凤居业委会不是适格诉讼主体，应由龙凤居小区1号楼全体业主主张。对此一审法院事实认定错误。二、国亦财富公司已将租金用于小区基础设施维护和改造，对此在庭审过程中，龙凤居业委会认可国亦财富公司接收物业后将小区内地面重新硬化、对旧雨污水管线进行更换、楼顶平台进行防水改造及对楼房的两个单元门进行改造等，对此一审法院未予以认定，属于事实认定错误。国亦财富公司为对小区基础设施改造和维修共计花费490025元，该工程款至今尚未结清。国亦财富公司己将租金全部用于小区改造工程，一审法院判决国亦财富公司给付龙凤居业委会租金属于适用法律错误。 龙凤居业委会辩称，同意一审判决，不同意国亦财富公司的上诉请求。国亦财富公司与铁塔北京分公司在我们小区楼顶安装通信设备，租赁设备的费用应该归全体业主所有。 铁塔北京分公司述称，同意国亦财富公司的上诉意见。 龙凤居业委会向一审法院起诉请求：1、判令国亦财富公司给付龙凤居业委会租赁费143000元；2、诉讼费用由国亦财富公司承担。 一审法院认定事实：龙凤居业委会成立于2021年6月6日，并经其所在的平谷区渔阳街道办事处备案。北京龙凤居房地产开发有限公司（以下简称龙凤居公司）系龙凤居小区的开发商，龙凤居小区共有1、2号两栋楼，国亦财富公司系龙凤居小区的物业服务公司。2007年，龙凤居公司与中国联通有限公司北京分公司、联通新时空移动通信有限公司北京分公司（以下简称联通北京分公司）签订《租房合同》，龙凤居公司将×××楼顶（×××号楼）20平米租给联通北京分公司建无人值守的基站机房，提供楼顶平台安装室外收发天线、微波天线，租期10年，自2007年10月8日至2017年10月7日，年租金26000元。后联通北京分公司在1号楼楼顶建造了机房、铁塔等。2015年12月28日，联通北京分公司将上述《租房合同》项下的权利义务转让给铁塔北京分公司。国亦财富公司接手龙凤居小区物业后，于2017年6月1日与铁塔北京分公司签订《基站站址租赁协议》，由铁塔北京分公司继续承租上述场地，租期10年，自2017年10月8日至2027年10月7日，租金每年28600元，2017年10月31日前支付第一期租金143000元，2022年10月8日前支付租金143000元。该协议签订后，铁塔北京分公司已将第一期租金143000元支付给了国亦财富公司。现龙凤居业委会认为国亦财富公司利用龙凤居小区业主所有的房屋共有部分与铁塔北京分公司签订合同并获取的租金应当予以返还，国亦财富公司、铁塔北京分公司持前述答辩理由不同意龙凤居业委会的诉求请求。 一审庭审中，国亦财富公司称，2016年接手龙凤居小区的物业服务后，先后进行了小区地面硬化、更换雨水管、污水管、楼顶防水、门厅改造、底商台阶铺设等，共计花费49万余元。对于国亦财富公司所述的支出情况，龙凤居业委会不予认可，铁塔北京分公司不发表意见。 一审法院认为，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。按照建筑物区分所有权的规则，楼顶平台属于龙凤居小区全体业主所有，国亦财富公司基于小区楼顶平台与铁塔北京分公司签订租赁合同并收取租赁费用，该收益系利用业主的共有部分获得，应当返还给全体业主。国亦财富公司关于其收到铁塔北京分公司的租金后用于维护小区公共设施的答辩意见，未提供证据证明且龙凤居业委会不予认可，故一审法院不予采信。据此，一审法院判决：国亦财富管理有限公司于判决生效后10日内给付北京市平谷区龙凤居小区业主委员会租金143000元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 根据前述查明事实，国亦财富公司原系龙凤居小区的物业管理服务公司，国亦财富公司与铁塔北京分公司签订《基站站址租赁协议》，利用出租楼顶平台获取收益，该收益在扣除合理成本后，应当归属龙凤居小区全体业主所有。龙凤居业委会代表龙凤居小区业主提起诉讼并无不当，国亦财富公司上诉主张龙凤居业委会不是适格诉讼主体于法无据，对其该项上诉理由，本院不予采纳。国亦财富公司主张出租平台的租金已用于维护小区公共设施，但未能提供相应证据予以证明，对其该项上诉主张，本院亦不予采纳。 综上所述，国亦财富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3160元，由国亦财富管理有限公司负担负担（已交纳2795元，余款于本判决生效后七日内交纳）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二二年一月三十日 法官助理*** 法官助理*** 书记员***