䌗京市平谷区龙凤居小区业主委员会与中国铁塔股份有限公司北京市分公司等确认合同无效纠纷、物权保护纠纷一审民事判决书

北京市平谷区人民法院 民事判决书 (2021)京0117民初5480号 原告：北京市平谷区龙凤居小区业主委员会，住所地北京市平谷区龙凤居小区院内。 负责人：***，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，男，1980年9月22日出生，北京市平谷区龙凤居小区业主委员会委员。 委托诉讼代理人：***，男，1975年6月1日出生，北京市平谷区龙凤居小区业主委员会委员。 被告：北京沫芸科贸有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号-1928，统一社会信用代码：91110117MA01KB816H。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京市时雨律师事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司北京市分公司，住所地北京市海淀区阜成路73号A座4层，统一社会信用代码：9111000031815531XD。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1976年2月9日出生，中国铁塔股份有限公司北京市分公司员工。 原告北京市平谷区龙凤居小区业主委员会（以下简称龙凤居业委会）与被告北京沫芸科贸有限公司（以下简称沫芸科贸公司）、中国铁塔股份有限公司北京市分公司（以下简称铁塔公司）确认合同无效纠纷、物权保护纠纷一案，本院于2021年8月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告龙凤居业委会的法定代表人***、委托诉讼代理人***、***，被告沫芸科贸公司的委托诉讼代理人***，被告铁塔公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙凤居业委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认沫芸科贸公司与铁塔公司签订的《站址协议》无效，合同标的204000元；2、沫芸科贸公司给付租赁费204000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：沫芸科贸公司为建设北京地区数字移动通信电话网，需要在原告方居住的小区建立基站站址。铁塔公司在未通知原告方的情况下，竟与沫芸科贸公司签订《站址租赁协议》。依协议约定，铁塔公司已经将204000元租金一次性支付给沫芸科贸公司。依据《中华人民共和国民法典》第282条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人员等利用业主的共有部分产生的收入、在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定，该租赁费在扣除合理成本之后应属于全体业主共有。另外，在此还要强调的是，因租赁场地系全体业主共有，铁塔公司应与原告方签订站址租赁协议。二被告双方所签订的租赁协议应属无效，故诉至法院。后原告变更诉讼请求为：1、确认二被告签订的《站址协议》无效；2、铁塔公司支付场地占有使用费73800元（按照每日90元标准计算，支付期间自2019年8月1日暂计算至2021年11月1日为73800元，实际支付至铁塔公司归还场地时止）；3、诉讼费由被告承担。 被告沫芸科贸公司辩称，不同意原告变更后的诉讼请求，基站早已建在小区内，业主早已知情，没有人提出过异议，应视为业主对基站的认可；原告无权要求确认二被告签订的协议无效，二被告签订的协议不违反法律法规强制性规定；租金已经支付过了，已被沫芸科贸公司用于原告小区的维修及改造。原告是2020年成立，租赁合同在之前签订，原告要求确认合同无效无法律依据。我公司与小区物业公司国亦财富管理有限公司对小区进行地面硬化，旧雨污水管更换，房屋房顶改造，正房楼两个单元门改造，厢房楼底层台阶改造，共花费49万余元，工程款尚未结清。小区是商住房，与其他居民小区不一样，现有法律没有规定商住小区楼顶归业主享有。原告主体资格不适格，基站建在厢房，业委会代表的是全体小区的业主，应该是厢房业主进行诉讼。 被告铁塔公司辩称，我公司与沫芸科贸公司签署了合同，沫芸科贸公司保证涉案场地不受干扰，我公司已经把租赁费204000元全额支付给沫芸科贸公司，不能重复支付。 本院经审理认定事实如下： 龙凤居业委会依法成立，2020年9月27日经北京市平谷区渔阳地区办事处备案。2019年7月22日，沫芸科贸公司（甲方）与铁塔公司（乙方）就建立移动通信基站站址事宜签订《基站名称[和平街老年活动中心]站址编码[XXXX]基站站址租赁协议》（以下简称基站站址租赁协议）。协议主要内容有：1.租赁标的，位于北京市平谷区XX号院楼顶30平方米场地或场地内的构筑物用作乙方自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备；2.租赁期，租用期限为10年，自2019年8月1日起使用至2029年7月31日；3.租金价格，每年度租金价格（不含税）18715.6元，合同租金价税合计204000元，租金为基站租赁所需全部费用；4.租金结算，合同签订生效后，乙方在收到甲方开具相应价款的发票后90日内向甲方一次性支付本合同租金。双方还就违约责任等进行了约定。合同签订后，铁塔公司依约支付了合同全部租金并实际使用了涉案场地。后龙凤居小区业主因租金归属等问题与沫芸科贸公司、铁塔公司产生争议，龙凤居业委会持诉称理由以合同纠纷诉至本院，沫芸科贸公司、铁塔公司不同意龙凤居业委会的诉讼请求。本院经审理认为，根据龙凤居业委会的诉讼请求，本案既涉及协议效力的确认，也涉及侵害物权纠纷，本院依法变更案由为确认合同无效纠纷、物权保护纠纷。 经本院现场勘查，龙凤居小区位于北京市平谷区XX北路与XX东路交汇处东南侧，小区物业公司系国亦财富管理有限公司。涉案基站位于小区内临街楼栋的屋顶平台位置，站址编码为XXXX，铁塔公司在此架设了机房、天线等。 以上事实，有基站站址租赁协议、报账单、照片及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同当事人及与合同有利害关系的第三人有权主张合同无效。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。龙凤居业委会依法有权提起本案诉讼。关于基站站址租赁协议效力，龙凤居业委会主张租赁场地系全体业主共有，铁塔公司应该跟龙凤居业委会签订协议，认为协议应属无效。本院认为，该协议成立时间在《中华人民共和国民法典》实施之前，故关于协议效力应适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》的相关规定。综合现有证据可知，该协议不存在违反法律或行政法规强制性规定、损害国家和社会公共利益、恶意串通损害第三人利益等导致合同或法律行为无效的法定情形。沫芸科贸公司作为协议约定的出租方，其是否有权出租涉案场地均不影响协议本身的法律效力。故案涉基站站址租赁协议有效，本院对龙凤居业委会要求确认协议无效的诉讼请求不予支持。 关于龙凤居业委会要求铁塔公司给付场地占用费，铁塔公司占用涉案场地的行为自《中华人民共和国民法典》实施之前延续到实施之后，故给付场地占用费应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。本院认为，涉案基站所在屋顶平台属于建筑物的基本结构部分，依法应属于小区业主共有。根据本院查明的事实，沫芸科贸公司并非龙凤居小区的物业公司，沫芸科贸公司也未向本院提交其他证据证明其有权对外出租涉案场地，其将涉案场地使用权出租给铁塔公司构成无权处分。铁塔公司作为场地承租方，应就涉案场地的归属、沫芸科贸公司是否有权出租涉案场地等尽到必要的审查义务。铁塔公司虽向本院提交了沫芸科贸公司出具的证明，但该证明仅系沫芸科贸公司就龙凤居小区内设施、设备、场地管理和租赁等单方所做允诺，尚不足以使合同相对方产生合理确信。铁塔公司作为合同相对方有义务进一步核实沫芸科贸公司是否获得小区开发企业、物业公司或业主委员会授权，如要求提供物业服务合同、委托合同等，但在案证据不能反映出铁塔公司履行了上述义务，且该证明所载明的龙凤居小区物业管理情况与本院查明的事实不符。故此，铁塔公司不能依据基站站址租赁协议获得涉案场地的合法使用权。铁塔公司实际使用涉案场地架设机房、天线等行为，侵犯了小区业主的合法权利。龙凤居业委会提起诉讼，主张铁塔公司给付场地占用费具有法律依据，本院予以支持。铁塔公司虽辩称已将租金全额支付给沫芸科贸公司，但该行为属于合同的履行问题，仅在铁塔公司与沫芸科贸公司之间产生相应的法律效力，不能对抗小区业主对屋顶平台享有的共有和共同管理的权利，沫芸科贸公司与铁塔公司如就协议的履行产生争议应另行解决。关于场地占用费的支付标准及数额，龙凤居业委会并未向本院提供证据证明，故本院综合基站所占面积、所在楼房地段等因素予以酌定。经本院释明，龙凤居业委会仅要求铁塔公司支付场地占用费，不要求拆除基站，对此本院不持异议。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第二百七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中国铁塔股份有限公司北京市分公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市平谷区龙凤居小区业主委员会2019年8月1日至2021年12月31日期间的基站场地占用费57460元； 二、自2022年1月1日起，被告中国铁塔股份有限公司北京市分公司按照每日65元的标准给付原告北京市平谷区龙凤居小区业主委员会基站场地占用费（于每年的7月1日和12月31日各给付一次，至被告中国铁塔股份有限公司北京市分公司实际返还场地之日止）； 三、驳回原告北京市平谷区龙凤居小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2180元，由原告北京市平谷区龙凤居小区业主委员会负担943元（已交纳），由被告中国铁塔股份有限公司北京市分公司负担1237元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年一月二十七日 法官助理*** 书记员***