中国铁塔股份有限公司北京市分公司与北京沫芸科贸有限公司等确认合同无效纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2022）京03民终3681号 上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司北京市分公司，住所地北京市海淀区阜成路73号A座4层。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：北京市平谷区龙凤居小区业主委员会，住所地北京市平谷区龙凤居小区院内。 负责人：***，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，男，北京市平谷区龙凤居小区业主委员会委员。 被上诉人（原审被告）：北京沫芸科贸有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号-1928。 法定代表人：***，经理。 上诉人中国铁塔股份有限公司北京市分公司（以下简称铁塔公司）因与被上诉人北京市平谷区龙凤居小区业主委员会（以下简称龙凤居业委会）、北京沫芸科贸有限公司（以下简称沫芸科贸公司）确认合同无效纠纷、物权保护纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院(2021)京0117民初5480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铁塔公司上诉请求：1.撤销一审判决，以事实不清发回重审或依法改判驳回龙凤居业委会的全部诉讼请求或要求沫芸科贸公司向龙凤居业委会支付场地占有使用费；2.判令龙凤居业委会和沫芸科贸公司承担本案一审、二审全部诉讼费。主要事实及理由：一、一审法院认定事实错误，导致针对同一基站，铁塔公司既需要向龙凤居业委会支付使用费，又需要向沫芸科贸公司支付租金。第一，根据一审判决认定的事实，龙凤居业委会于2020年9月27日经北京市平谷区渔阳地区办事处备案。而铁塔公司于2019年7月22日即与沫芸科贸公司签署《基站站址租赁协议》，签署过程中，铁塔公司直接对接北京龙凤居房地产开发有限公司（以下简称龙凤居房地产公司），即涉案小区的开发商。第二，一审判决认定铁塔公司虽提交了沫芸科贸公司出具的证明，但该证明仅系沫芸科贸公司就龙凤居小区内设施、设备、场地管理和租赁等单方所做允诺，尚不足以使合同相对方产生合理确信，该认定存在错误。铁塔公司对接的是龙凤居房地产公司，而沫芸科贸公司也是龙凤居房地产公司委托的关联公司。铁塔公司也是基于中国电信集团公司北京网络资产分公司与龙凤居房地产公司之间的租赁期限自2009年8月1日至2019年7月31日止的《机房租赁合同》，才联系龙凤居房地产公司洽谈涉案合同续签事宜的。由此，基于铁塔公司与龙凤居房地产公司在该区域内的长期合作，其委托关联公司签署《基站站址租赁协议》的行为是足以使铁塔公司产生合理确信的。正是基于该合理确信，铁塔公司才同意与沫芸科贸公司签署涉案《基站站址租赁协议》。第三，经查询国家企业信用信息公示系统，沫芸科贸公司在2019年9月17日之前的股东为***。据了解，***即为龙凤居房地产公司法定代表人、股东***的爱人，由此也可见涉案地块开发商与铁塔公司所签署合同对方主体沫芸科贸公司的关联性。第四，以上《基站站址租赁协议》签署后，铁塔公司本着诚实信用原则已按约向沫芸科贸公司支付租金。然而，一审法院却判决铁塔公司再次支付占地使用费给龙凤居业委会。铁塔公司基于同一租赁地块，一方面已经向沫芸科贸公司支付了租金，另一方面仍需要向龙凤居业委会支付占地使用费，这对铁塔公司显然不公平。二、一审法院事实认定不全面，未审查涉案地块的实际产权人，从而导致判决结果错误。根据《民法典》第二百零九条第一款以及第二百一十四条的规定，不动产物权的设立、变更自依法登记时发生效力。然而据了解，涉案地块的房屋目前并未登记于小区居民名下。据此，铁塔公司在龙凤居业委会并未成立时与龙凤居房地产公司洽谈、并与龙凤居房地产公司委托的关联公司沫芸科贸公司签署合同的行为显然是合法有效的行为，也进一步证明铁塔公司尽到了合理的审查义务。三、一审法院对于龙凤居业委会是否为适格原告未进行审查，从而导致判决结果错误。涉案地块的房屋目前并未登记于小区居民名下，因此，目前的小区居民并非房屋的所有权人。而根据《物业管理条例》第六条、第十条的规定，只有作为所有权人的业主才有权选举产生业主委员会。因此，龙凤居业委会并非适格原告，无权主张基站场地占用费，应驳回其全部诉讼请求。四、一审法院忽略了涉案争议发生的原因，存在归责主体错误，导致铁塔公司需要支付额外的占地使用费。根据《基站站址租赁协议》4.1条的约定，甲方（沫芸科贸公司）保证在租赁物交付乙方（铁塔公司）使用时，合法拥有该租赁物的产权或支配权，不存在影响铁塔公司租赁使用的权属问题和纠纷。铁塔公司正是基于如上约定、沫芸科贸公司提供的《证明》以及对于长期合作开发商龙凤居房地产公司的信任，才签署并按约履行涉案《基站站址租赁协议》。如今，铁塔公司却因涉案租赁地块小区居民、龙凤居业委会以及龙凤居房地产公司之间的矛盾受牵连。即便小区居民的利益受损，也是龙凤居房地产公司或沫芸科贸公司的责任，而与铁塔公司无关，在铁塔公司已经支付涉案租赁地块租金的情况下，应由龙凤居房地产公司或沫芸科贸公司向利益受损的小区居民支付相关费用。 龙凤居业委会辩称，不同意铁塔公司的上诉请求，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应该予以维持。沫芸科贸公司跟龙凤居业委会没有任何关系，是铁塔公司占用龙凤居业委会的场地，龙凤居业委会只能向铁塔公司主张场地占用费。 沫芸科贸公司未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。 龙凤居业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认沫芸科贸公司与铁塔公司签订的《站址协议》无效，合同标的204000元；2.沫芸科贸公司给付租赁费204000元；3.诉讼费用由铁塔公司、沫芸科贸公司承担。后龙凤居业委会变更诉讼请求为：1.确认沫芸科贸公司与铁塔公司签订的《站址协议》无效；2.铁塔公司支付场地占有使用费73800元（按照每日90元标准计算，支付期间自2019年8月1日暂计算至2021年11月1日为73800元，实际支付至铁塔公司归还场地时止）；3.诉讼费由铁塔公司、沫芸科贸公司承担。 一审法院认定事实：龙凤居业委会依法成立，2020年9月27日经北京市平谷区渔阳地区办事处备案。2019年7月22日，沫芸科贸公司（甲方）与铁塔公司（乙方）就建立移动通信基站站址事宜签订《基站名称[和平街老年活动中心]站址编码[1****9]基站站址租赁协议》（以下简称基站站址租赁协议）。协议主要内容有：1.租赁标的，位于北京市平谷区某路X号院楼顶30平方米场地或场地内的构筑物用作乙方自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备；2.租赁期，租用期限为10年，自2019年8月1日起使用至2029年7月31日；3.租金价格，每年度租金价格（不含税）18715.6元，合同租金价税合计204000元，租金为基站租赁所需全部费用；4.租金结算，合同签订生效后，乙方在收到甲方开具相应价款的发票后90日内向甲方一次性支付本合同租金。双方还就违约责任等进行了约定。合同签订后，铁塔公司依约支付了合同全部租金并实际使用了涉案场地。后龙凤居小区业主因租金归属等问题与沫芸科贸公司、铁塔公司产生争议，龙凤居业委会持诉称理由以合同纠纷诉至一审法院，沫芸科贸公司、铁塔公司不同意龙凤居业委会的诉讼请求。一审法院经审理认为，根据龙凤居业委会的诉讼请求，本案既涉及协议效力的确认，也涉及侵害物权纠纷，一审法院依法变更案由为确认合同无效纠纷、物权保护纠纷。 经一审法院现场勘查，龙凤居小区位于北京市平谷区某某路与某路交汇处东南侧，小区物业公司系国亦财富管理有限公司。涉案基站位于小区内临街楼栋的屋顶平台位置，站址编码为1****9，铁塔公司在此架设了机房、天线等。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同当事人及与合同有利害关系的第三人有权主张合同无效。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。龙凤居业委会依法有权提起本案诉讼。关于基站站址租赁协议效力，龙凤居业委会主张租赁场地系全体业主共有，铁塔公司应该跟龙凤居业委会签订协议，认为协议应属无效。一审法院认为，该协议成立时间在《中华人民共和国民法典》实施之前，故关于协议效力应适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》的相关规定。综合现有证据可知，该协议不存在违反法律或行政法规强制性规定、损害国家和社会公共利益、恶意串通损害第三人利益等导致合同或法律行为无效的法定情形。沫芸科贸公司作为协议约定的出租方，其是否有权出租涉案场地均不影响协议本身的法律效力。故案涉基站站址租赁协议有效，一审法院对龙凤居业委会要求确认协议无效的诉讼请求不予支持。 关于龙凤居业委会要求铁塔公司给付场地占用费，铁塔公司占用涉案场地的行为自《中华人民共和国民法典》实施之前延续到实施之后，故给付场地占用费应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。一审法院认为，涉案基站所在屋顶平台属于建筑物的基本结构部分，依法应属于小区业主共有。根据一审法院查明的事实，沫芸科贸公司并非龙凤居小区的物业公司，沫芸科贸公司也未向一审法院提交其他证据证明其有权对外出租涉案场地，其将涉案场地使用权出租给铁塔公司构成无权处分。铁塔公司作为场地承租方，应就涉案场地的归属、沫芸科贸公司是否有权出租涉案场地等尽到必要的审查义务。铁塔公司虽向一审法院提交了沫芸科贸公司出具的证明，但该证明仅系沫芸科贸公司就龙凤居小区内设施、设备、场地管理和租赁等单方所做允诺，尚不足以使合同相对方产生合理确信。铁塔公司作为合同相对方有义务进一步核实沫芸科贸公司是否获得小区开发企业、物业公司或业主委员会授权，如要求提供物业服务合同、委托合同等，但在案证据不能反映出铁塔公司履行了上述义务，且该证明所载明的龙凤居小区物业管理情况与一审法院查明的事实不符。故此，铁塔公司不能依据基站站址租赁协议获得涉案场地的合法使用权。铁塔公司实际使用涉案场地架设机房、天线等行为，侵犯了小区业主的合法权利。龙凤居业委会提起诉讼，主张铁塔公司给付场地占用费具有法律依据，一审法院予以支持。铁塔公司虽辩称已将租金全额支付给沫芸科贸公司，但该行为属于合同的履行问题，仅在铁塔公司与沫芸科贸公司之间产生相应的法律效力，不能对抗小区业主对屋顶平台享有的共有和共同管理的权利，沫芸科贸公司与铁塔公司如就协议的履行产生争议应另行解决。关于场地占用费的支付标准及数额，龙凤居业委会并未向一审法院提供证据证明，故一审法院综合基站所占面积、所在楼房地段等因素予以酌定。经一审法院释明，龙凤居业委会仅要求铁塔公司支付场地占用费，不要求拆除基站，对此一审法院不持异议。 据此，一审法院于2022年1月27日作出判决：一、中国铁塔股份有限公司北京市分公司于判决生效之日起七日内给付北京市平谷区龙凤居小区业主委员会2019年8月1日至2021年12月31日期间的基站场地占用费57460元；二、自2022年1月1日起，中国铁塔股份有限公司北京市分公司按照每日65元的标准给付北京市平谷区龙凤居小区业主委员会基站场地占用费（于每年的7月1日和12月31日各给付一次，至中国铁塔股份有限公司北京市分公司实际返还场地之日止）；三、驳回北京市平谷区龙凤居小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。铁塔公司向本院提交以下证据：1.2009年的机房租赁合同，2.工商信息查询截图，3.沫芸公司的企业年报，4.说明，以上证据证明铁塔公司是基于中国电信集团公司北京网络资产分公司与开发商龙凤居房地产公司之间的《机房租赁合同》，才联系龙凤居房地产公司洽谈租赁合同续签事宜。故基于铁塔公司与龙凤居房地产公司在该区域内的长期合作，龙凤居房地产公司委托沫芸科贸公司签署涉案协议的行为足以使铁塔公司产生合理确信，也进一步证明铁塔公司尽到了合理的审查义务。龙凤居业委会、沫芸科贸公司未向本院提交证据。龙凤居业委会发表质证意见如下：对证据1-4的真实性认可，对关联性、合法性及证明目的不认可。沫芸科贸公司未参加庭审亦未发表质证意见。本院经审查对上述证据的真实性不持异议，但上述证据无法达到其证明目的，本院对其证明目的不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。龙凤居业委会系依法成立，故其有权提起本案诉讼。 根据查明的事实，涉案合同签订时，龙凤居小区业主已经入住，实际享有对小区房屋的相应权利，即使存在未办理分户所有权登记的情形，亦不影响小区居民的业主身份。涉案基站所在屋顶平台属于建筑物的基本结构部分，依法属于小区业主共有。根据相关生效判决查明的事实，沫芸科贸公司并非龙凤居小区的物业公司，现有证据亦不足以证明小区业主曾授权沫芸科贸公司对外出租涉案场地，因此沫芸科贸公司签订涉案合同系无权代理。铁塔公司提供的现有证据只能证明龙凤居房地产公司授权沫芸科贸公司签订涉案合同，但龙凤居房地产公司依法并非涉案场地的权利主体，故铁塔公司提供的现有证据尚不足以证明其已尽到了合理审查义务，亦不足以证明其有理由相信沫芸科贸公司系涉案场地的权利主体或具有权利主体的授权，现龙凤居业委会拒绝对沫芸科贸公司的行为予以追认，故沫芸科贸公司与铁塔公司之间的涉案合同仅在双方之间发生相应法律效力，对小区业主不发生效力。因铁塔公司已经实际占有使用涉案基站场地且仍需继续占有使用，龙凤居业委会诉请其支付占用费具有事实和法律依据，应予支持。一审法院综合基站所占面积、所在楼房地段等因素酌定的费用标准并无不当，本院予以维持，并对铁塔公司的相关上诉意见不予采纳。铁塔公司与沫芸科贸公司因履行涉案合同产生的争议可另行解决。 综上所述，铁塔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1236.5元，由中国铁塔股份有限公司北京市分公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年六月一日 法官助理*** 书记员***