北京富华亨通科贸有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终2825号 上诉人（原审被告）：北京富华亨通科贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5-45室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，北京汉腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市西杰物业管理有限公司，住所地北京市西城区民康胡同19号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京京品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京京品律师事务所实习律师。 原审第三人：中国铁塔股份有限公司北京市分公司，住所地北京市海淀区阜成路73号A座4层。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 原审第三人：艾信精机（北京）科贸有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街甲271号7层7638室。 法定代表人：***。 原审第三人：北京摩凯文化产业有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街甲271号1018室。 法定代表人：***。 原审第三人：众安（北京）广告有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街甲271号3158室。 法定代表人：***。 上诉人北京富华亨通科贸有限公司（以下简称富华公司）因与被上诉人北京市西杰物业管理有限公司（原一审名称为北京市西杰物业管理服务中心，以下简称西杰物业公司）、原审第三人中国铁塔股份有限公司北京市分公司（以下简称铁塔北分公司）、艾信精机（北京）科贸有限公司（以下简称艾信公司）、北京摩凯文化产业有限公司（以下简称摩凯公司）、众安（北京）广告有限公司（以下简称众安公司）返还原物纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初17700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 富华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判富华公司无需按照每年135万元的标准向西杰物业公司支付自2019年7月4日至实际腾退交还之日止的占房使用费；2.由西杰物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对于北京市西城区人民法院2019年3月26日做出的（2018）京0102民初43115号民事判决（以下简称43115号判决）及北京市第二中级人民法院做出的（2019）京02民终7479号民事判决（以下简称7479号判决）确认的事实并未全面列明，理解错误：1.在以上已经生效的两审判决中，法院一方面判决解除双方合同，另一方面却没有判决支持富华公司应当腾退房屋。案外人（实际使用人）才是实际占用人，而富华公司不是实际占用人。且在该案一审和二审的程序中，经过法院明确提示是否需要追加案外实际使用人为第三人时，西杰物业公司明确予以拒绝，因此法院无法做出要求第三方腾退房屋的判决，只能对其腾房的诉讼请求予以驳回。本案一审判决中，并未详细审查做出上述判决的事实和理由，认为“租赁合同解除后，即应予以房屋腾退……”上述认定与7479号判决中没有判决富华公司腾房明显存在冲突，仍将富华公司作为实际占有人，认定事实错误，且富华公司对于第三人腾房一直愿意配合，是西杰物业公司对现有租户怠于履行其权利才产生本案纠纷。二、一审法院适用法律错误。1.依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。富华公司与西杰物业公司在2019年7月3日解除租赁合同后，西杰物业公司作为其认为的权利人，对于占有涉案房产的次承租人此随时有权利主张返还原物，富华公司并未占有其房产，无退还的义务，但同意配合对现有租户进行收房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》法释〔2020］17号第十三条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。该解释明确说明在租赁合同解除后，出租人应当要求次承租人履行腾房义务并主张占有使用费。因此，一审法院适用法律错误，在法律有明确规定的情况下，法院应当判决实际占用人履行房屋腾退义务并支付逾期腾房占有使用费。三、一审判决部分事实认定不清。1.合同于2019年7月3日被判决解除后，西杰物业公司开始按照诉讼中获得的租户名单，给实际使用人陆续发出律师函，律师函内容主要如下：（1）告知现有租户，西杰物业公司和富华公司签订的租赁合同已经通过法院判决解除，富华公司已经无权继续占有使用该房屋，更无权对外转租该房屋；（2）告知客户的租赁合同到期日，告知在租赁合同到期后不再与富华公司续签租赁合同，并于合同到期日及时办理该房屋的搬出、腾退手续，同时联系西杰物业公司负责人***，将该房屋返还西杰物业公司。以上律师函说明了三个问题：1.西杰物业公司在合同解除后就已经作为权利人告知了所有实际占用人解除事宜，已经采取措施开始腾退，行使了其权利；2.已经告知客户办理房屋腾退手续的时间，告知房屋返还西杰物业公司，如届时未能正常交接，也是权利人和使用人之间的法律问题，与富华公司无关；3.西杰物业公司要求实际使用人在合同到期后搬离，那么自合同解除到占用人到期搬离期间，是西杰物业公司单方同意给实际使用人继续占有、使用房产的许可，但并未获得富华公司的许可。该期间的占有使用费也不应当由富华公司来承担。四、关于合同解除后富华公司法律地位及其权利问题。1.《楼宇租赁合同》解除后，富华公司已经对涉案的房产不再具有任何占有、使用的权利，同时不再具有要求实际使用人搬离、腾退的权利。富华公司不是主张物权的主体。在此情况下，富华公司无法要求实际占用人搬离；2.合同解除后，众多租户在西杰物业公司发函后陆续搬走，但是仍有案涉租户在办公，富华公司多次催促西杰物业公司商量如何就安全保障、保洁等事项进行交接，但是西杰物业公司拒绝答复。西杰物业公司怠于履行其权利，一方面赶走原有租户，一方面不招新租户，让2800平米的房屋几乎全部空置，现却要求富华公司承担房屋占用费，于法无据。五、一审判决的诉讼费过高计算标准错误，请求二审法院予以纠正。本案审理过程中，富华公司表示其系针对全部判项提起上诉，故撤销第五项上诉理由。 西杰物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回富华公司的上诉请求，维持原判。理由如下：一、本案与43115和7479号案件情况不同，该二案均无实际承租人参加诉讼，本案所有未搬离租户都以第三人身份参加诉讼，已经具备腾退条件。二、一审法院适用法律正确。《北京市高级人民法院审理房屋租赁纠纷案件若干疑难问题的解答》第十七条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。该解答第十九条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾房给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。本案中，富华公司转租的租金标准较高，富华公司与西杰物业公司之间约定的租金标准较低，西杰物业公司只是按照较低的租金标准主张租金。西杰物业公司有权向富华公司主张房屋占有使用费，因案涉次承租人已向富华公司支付了租金，西杰物业公司再向案涉次承租人主张房屋占有使用费，会导致次承租人两次租金损失。西杰物业公司担心富华公司与次承租人续签租赁合同，导致后续损失，《律师函》中明确列明各租户办理房屋腾退手续，联系西杰物业公司。事实上，因押金在富华公司处，大多数次承租人均将房屋返还给富华公司。富华公司迟迟未交还租赁房屋，系因富华公司要求西杰物业公司支付数百万甚至数千万的装修费用，而非双方就交房腾退手续存在争议。 铁塔北分公司述称，同意一审判决，铁塔北分公司与富华公司签订的租赁合同至2023年7月15日期限届满，且铁塔北分公司已将租金支付完毕。一审之前，铁塔北分公司对于富华公司与西杰物业公司之间的纠纷并不知情。铁塔北分公司的基站并不在楼内，仅占用楼顶十几平米的面积，与其他租户情况不同。该基站属于基础设施，服务范围覆盖包括政府机关、学校、附近小区。铁塔北分公司尊重法院判决，希望考虑各方利益，保留基站，续签租赁合同或维护至合同期限届满。 艾信公司向我院提交如下书面陈述意见，艾信公司于2023年2月已经从诉争物业（富成大厦）搬离，原有办公室已经腾空。2023年2月27日，艾信公司收到二审法院电话通知要求参加2023年3月9日的法庭询问，由于艾信公司已经按照一审判决执行，搬离了富成大厦，故艾信公司申请不再参加二审询问和该案后续的审理。 摩凯公司、众安公司未向给我院提交书面陈述意见。 西杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令富华公司及第三人铁塔北分公司、艾信公司、摩凯公司、众安公司将北京市西城区阜成门外大街甲271号房屋腾空返还给西杰物业公司；2.判令富华公司支付西杰物业公司楼宇租赁合同解除之次日（2019年7月4日）起至富华公司及第三人铁塔北分公司、艾信公司、摩凯公司、众安公司实际腾空返还北京市西城区阜成门外大街甲271号房屋之日止的占有使用费（按照每年135万元计算）；3.判令富华公司支付占用房屋给西杰物业公司造成的损失20万元整；4.判令本案诉讼费全部由富华公司承担。 一审法院认定事实： 北京市西城区阜成门外大街甲271号楼宇面积4469.30平方米，登记产权人为北京市西城区环境卫生管理局，后因体制改革，西城区环境卫生管理局在行政管理职能并入市政管理委员会后转为事业单位，更名为北京市西城区环境卫生服务中心。北京市西城区环境卫生服务中心授权西杰物业公司对该房屋及物业进行全权管理。其中，2018年8月31日北京市西城区环境卫生服务中心授权委托书载明：授权西杰物业公司对北京市西城区阜成门外大街甲271号房屋，建筑面积4469.30平方米，房权证号为西国字第152953，全权代为该房屋租赁、物业管理、对外诉讼等项事宜。授权委托期限自2018年8月31日至2023年12月31日。 2008年6月15日，出租方（甲方）西杰物业公司与承租方（乙方）富华公司签订了《楼宇租赁合同》，约定西杰物业公司将西城区阜成门外大街甲271号楼宇三至七层（含一层大厅和楼梯、电梯以及大厦周边停车泊位，饭店门以东院内），建筑面积约2800平方米，出租富华公司使用，期限自2008年10月1日至2023年9月30日止，年租金135万元，每年分三期支付，第一期租金50万元，支付当年10月1日至次年1月31日租金；第二期租金45万元，支付2月1日至5月31日租金；第三期租金40万元，支付6月1日至9月30日租金；每期租金到期前，须提前5日支付下一期租金。……合同第七条约定甲方受产权单位委托享有产权单位的一切权利。保证对所租楼宇拥有使用权和出租权。保证楼宇没有产权纠纷及债权债务纠纷。合同期内乙方可以整体转租给第三方，甲方应配合办理相关手续……合同第九条约定违约责任：1.西杰物业公司与富华公司任何一方违约致本合同无法履行时，违约方应向守约方支付违约金，违约方应向守约方支付的违约金为尚未执行完合同年限的每年3个月租金；2.如西杰物业公司违约，富华公司投入的设备及装修按10年分摊，西杰物业公司应赔偿富华公司尚未摊销的设备投资及装修费用，如富华公司违约，西杰物业公司不予赔偿装修费用；3.富华公司逾期交付租金，按实际天数，每日付年租金千分之一滞纳金，拖欠一个月以上，视为富华公司违约，西杰物业公司有权终止合同并收回房屋。 2018年，西杰物业公司与富华公司房屋租赁合同纠纷一案，西杰物业公司诉请：1.解除西杰物业公司与富华公司之间签订的《楼宇租赁合同》，判令富华公司腾出阜成门外大街甲271号楼宇三层至七层，交付给西杰物业公司；2.富华公司给付西杰物业公司自2018年10月1日至解除之日的房屋租金，同时要求富华公司支付房屋解除之日至腾退房屋之日的房屋占用费；3.富华公司给付西杰物业公司自2008年6月1日至2018年9月2日期间的延期付款违约金396.9万元。一审法院经审理认为，富华公司迟延付款行为属实，是否属于双方交易习惯系本案争议焦点。一审法院认为，富华公司仅以西杰物业公司开具发票日期与富华公司开具支票日期相吻合的证据不足以证明双方间形成交易习惯。由于富华公司迟延付款超过一个月，一审法院对于西杰物业公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。由于涉案房屋已经由富华公司对外出租给多家案外人实际使用，一审法院对于西杰物业公司要求富华公司腾退房屋的诉讼请求，暂时无法支持。西杰物业公司可另行提起诉讼主张权利。对于占有使用费，西杰物业公司可以与腾房一并主张，一审法院暂不处理。西杰物业公司主张富华公司自2018年10月1日起至合同解除之日的租金，一审法院对此予以支持。一审法院遂于2019年3月26日作出（2018）京0102民初43115号民事判决，判决：一、解除北京市西杰物业管理服务中心与北京富华亨通科贸有限公司签订的《楼宇租赁合同》；二、自该判决生效之日起七日内，北京富华亨通科贸有限公司支付北京市西杰物业管理服务中心自2018年10月1日至该判决生效之日起的房屋租金（按年租金1350000元计算）；三、自该判决生效之日起七日内，北京富华亨通科贸有限公司支付北京市西杰物业管理服务中心滞纳金200000元；四、驳回北京市西杰物业管理服务中心的其他诉讼请求。富华公司不服该一审判决，提出上诉。经北京市第二中级人民法院审理于2019年7月3日作出（2019）京0102民终7479号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 一审另查，2018年7月16日，甲方富华公司与乙方铁塔北分公司签订宏蜂窝基站站址续租协议，乙方租赁富华大厦房间（26平方米），租期为2018年7月16日至2023年7月15日，租金含税总价275000元。 经一审法院现场勘验，阜成门外大街甲271号，楼门朝西开，标示为“富华大厦”，门口区域停放汽车；从西门进入后，一层通道的北侧区域隔断形成独立空间，玻璃双开门，标示为1018号，门上锁，富华公司表示该处由摩凯公司承租，租期已到，但未搬离；二层区域，本案诉讼不涉及；3层区域，富华公司介绍：3048空置、3058由众安公司承租，租期已到，未搬离；3068临时出借，可随时收回；3078为艾信公司承租，未搬离；3088无人；3098物业办公；3168、3288、3108、3118无人占用。富华公司介绍，4至7层无人，地下室无人；7层顶部现由铁塔公司租赁占用20余平方米，其余建筑物内放置杂物以及物业工作人员做饭使用。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，西杰物业公司与富华公司的楼宇租赁合同已经解除，富华公司即不再具有继续占有案涉楼宇的合法依据，应予以腾退，其余自富华公司处承租房屋的第三人亦不具有合法占有的依据，应予以腾退。对此，富华公司抗辩称合同判决解除后不是不腾退，而是楼宇内其他未到期租户如何交接，装饰装修问题，西杰物业公司和富华公司相互给付多少款项的折抵问题尚未解决。对此，一审法院认为，租赁合同解除后，即应予以房屋腾退，转租合同未到期以及装饰装修问题等都不是不腾退房屋的合法抗辩。关于占房使用费的起算时点，西杰物业公司主张自2019年7月4日起算，对此，一审法院认为由于前述租赁合同纠纷一案判决富华公司给付西杰物业公司租金至判决生效之日止，该案二审判决作出时间为2019年7月3日，故此起算时间有事实依据。自生效判决确定的腾退期间届满之次日起，若腾退义务人仍未腾退的，构成迟延履行，对迟延履行期间产生的损失，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定在执行程序中申请执行迟延履行金，故对此部分诉求，民事案件不予裁处。关于使用费标准，西杰物业公司主张比照原合同约定的租金标准，富华公司以合同判决解除后，转租大量减少为由抗辩。对此，一审法院认为，房屋使用费旨在弥补产权人或使用权人不能使用房屋的损失，案涉合同双方约定了135万元的租金标准，且该标准为双方在2008年约定，故西杰物业公司据此主张房屋使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。另外，案涉租赁合同解除系因富华公司违约导致，未能及时妥善处理与第三人关系导致未能立即腾退房屋的责任亦应由富华公司承担。关于西杰物业公司主张的20万元损失问题，西杰物业公司未举证证明20万元损失存在的证据，故对此诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、北京富华亨通科贸有限公司、第三人中国铁塔股份有限公司北京市分公司、艾信精机（北京）科贸有限公司、北京摩凯文化产业有限公司、众安（北京）广告有限公司于该判决生效之日起三十日内携带各自物品搬离北京市西城区阜成门外大街甲271号（含一层大厅和楼梯、电梯以及大厦周边停车泊位，饭店门以东院落），并由北京富华亨通科贸有限公司将上述区域交还给北京市西杰物业管理服务中心；二、北京富华亨通科贸有限公司于该判决生效之日起七日内按照每年135万元的标准向北京市西杰物业管理服务中心支付自2019年7月4日起至该判决第一项确定的腾退期间届满前的实际腾退交还之日止的占房使用费；未在该判决指定期间届满前履行完毕该判决第一项的，房屋占用费计付至该判决生效之日起第三十日；三、驳回北京市西杰物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果义务人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务、行为义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本院二审期间，富华公司提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。富华公司提交如下证据：证据1.《律师函》及《证明》，证明：1.西杰物业公司在租赁合同解除后已经通过多种方式（包括律师函在内），行使其管理人的权利，清退所有租户（实际占用人）；2.西杰物业公司明确知晓合同解除后各用户的企业信息，西杰物业公司也并未向富华公司发送律师函要求腾退，其明确知晓腾退义务人并非富华公司，富华公司并未实际占有房产，不应当支付占用使用费。证据2.富成大厦入住公司名单及两份聊天记录，证明：1.正常租赁期间，涉案标的共有租户29家；2.2021年10月，富华公司提供的当时实际占用人共计5家，其余租户在接到西杰物业公司通知后全部搬离；后续该5家也都陆续搬离。3.2019年7月17日，富华公司要求西杰物业公司来交接房产，西杰物业公司并未反馈。4.解除租赁合同后，富华公司并未继续经营、招租、也不具备继续经营和租赁的权利和客观条件。富华公司在西杰物业公司怠于管理的情况下，只能继续维护，确保不发生火灾及其他安全事故，而并非占有使用涉案房产。证据3.解除合同通知书及回函、证据4.起诉状及西杰物业公司增加诉讼请求申请书、证据5.43115号及7479号判决书，证明：1.西杰物业公司在2017年8月1日，因上级指示要求解除合同，富华公司未能同意，继续履行；2.西杰物业公司在2018年9月7日提起诉讼要求解除合同，理由是政府政策调整属于不可抗力，起诉书中并未提及租金交付存在问题；在2018年11月9日，西杰物业公司增加解除理由为富华公司房租缴纳存在逾期；3.43115号判决中，法院仅对房租缴纳是否逾期，是否违约进行了描述和审核，但是并未对9月7日提出的诉讼请求给予任何的描述，并未审理9月7日提起的事实和理由，对解除合同的真实原因和目的未审查。从该案诉讼来看，西杰物业公司与富华公司之间就房租的缴纳从未有任何争议，只是发生上级政策变更的客观情况需要收回房屋，后只是以房租缴纳逾期作为托词提起诉讼；4.法院并未全面审核案件事实，导致富华公司在未违约的情况下被解除租赁合同并支付违约金。富华公司再没有经营，主动要求交接的情况下仍被要求支付大额的占有使用费，对富华公司有失公平。5.在该案诉讼中，西杰物业公司提出了腾退的诉讼请求，但未被法院支持。已经说明了富华公司并非腾退的义务人。证据6.收条，证明：富华公司在西杰物业公司怠于履行看管义务的情况下，为了避免发生安全事故，不得不对涉案标的安排保安人员（均为临时劳务关系）进行消防、电梯等进行最基本的安全保障，并不得不支付相应的人员成本。 西杰物业公司针对富华公司提交的上述证据，发表如下质证意见：对于证据1《律师函》的真实性认可，对于关联性、证明目的不认可。该《律师函》不构成二审新证据、已经过了举证期限。西杰物业公司向租户发送《律师函》系因富华公司未向相关租户披露租赁合同被解除的情况，担心在诉讼过程中，富华公司继续和租户签署租赁合同，加大案件审理和腾退的难度。对《证明》的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。这几份《证明》只有公章，没有人员签名，真实性无法核实，且与本案无关。证据2中缺少第22页的内容，对于第23页的真实性无法核实，且与本案无关，对证明目的不认可。富华公司称水电暖、物业等开销平均每月85000元，与事实不符合。案涉楼宇在富华公司占用期间，富华公司拒绝缴纳案涉房屋的供暖费、水电费，发生的相关费用都是西杰物业公司的上级单位缴纳的。此外，在一审开庭审理期间，尚有4家租户未搬离，富华公司称“后续该5家也都陆续搬离”与事实不符。如果5家租户均已搬离，那么富华公司交房就没有任何障碍，但是富华公司仍然没有将房屋交付西杰物业公司。富华公司一审期间已经提交过证据2中的聊天记录，双方已经质证完毕。该微信聊天记录中记载，富华公司明确表示“和我公司投入的设备设施装修等等都需要研究解决”，富华公司的意思是要在其因自身违约行为被解除租赁合同的情况下，还要求西杰物业公司支付其数百万的装修款，相关内容一审已经陈述。证据3，富华公司已经在一审庭审期间提交过，已经质证完毕。对于证据4、证据5的真实性认可，证明目的不认可。该案已经经过两级法院审理，法院综合在案证据后，才认定系因富华公司自身违约行为（逾期支付租金）导致租赁合同解除。法院在该案中没有支持腾房，是因为当时没有追加租户参加诉讼，而本案中租户都已经参加诉讼，且租户数量较少，客观上具备腾房的条件。对于证据6的真实性无法核实，与本案没有关联性，对证明目的不认可。是富华公司拒绝交房，而非西杰物业公司不看管。另外，在富华公司占用楼宇期间，富华公司还拒绝缴纳案涉房屋的供暖费、水电费，发生的相关费用都是西杰物业公司的上级单位缴纳的。 铁塔北分公司针对富华公司提交的上述证据，发表如下质证意见：证据1《律师函》及《证明》的真实性请二审法院核定，其中未涉及铁塔北分公司，铁塔北分公司也未接到过西杰物业公司发出的类似函件。证据2入住名单及聊天记录的真实性请二审法院核定，铁塔北分公司已向富华公司支付租金至2023年7月15日。证据3中的解除合同通知书及回函的真实性请二审法院核定，对于证据4起诉状、证据5判决书的真实性认可。铁塔北分公司在本案一审前并未接到双方发送的与解除合同相关的通知。对于证据6收条的真实性无法确认，铁塔北分公司人员在对基站进行维护操作时，一直是与富华公司刘经理联系，由其安排人员开锁。 对于富华公司二审提交的证据，本院认定如下：富华公司在二审中向本院提交的证据均不属于在一审庭审结束后新发现的证据，亦不属于在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许的证据，其中证据2中的富成大厦入住公司名单系富华公司单方自行制作，证据2中的聊天记录以及证据3中的《解除合同通知书》《回函》、证据5中的7479号民事判决均已在一审中作为证据提交法院。综上，富华公司在二审提交的证据不构成二审新证据，且与待证事实缺乏关联性，对其证明效力本院不予认定。 本院经审理查明，西杰物业公司原名称北京市西杰物业管理服务中心，2021年10月18日经北京市西城区市场监督管理局核准，名称变更为北京市西杰物业管理有限公司。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人在二审的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：富华公司是否应承担案涉楼宇的占有使用费。 首先，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，富华公司系案涉《楼宇租赁合同》的相对方，负有向西杰物业公司支付租金，并在合同解除后与次承租人共同向富华公司及时腾退房屋的义务。富华公司虽然将诉争房屋转租给次承租人，但不能因此免除其上述合同义务。富华公司主张其不是案涉楼宇的实际占有人，不负有腾退房屋义务的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 其次，富华公司没有提交证据证明其在案涉《楼宇租赁合同》确认解除后，将诉争房屋腾退给西杰物业公司，故其应向西杰物业公司支付占有使用费。富华公司主张其未占有诉争房屋，不应承担占有使用费的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 经一审法院查明，因富华公司逾期支付租金，致使案涉《楼宇租赁合同》解除，其不能妥善处理与部分次承租人的关系，对于部分次承租人不能如期腾退房屋负有责任，富华公司主张其在合同解除后，无权向次承租人主张物权，对于合同解除后房屋不能如期腾退，不存在过错，不应承担占有使用费的上诉理由不成立，本院不予支持。鉴于富华公司没有提交证据证明西杰物业公司拒绝与其进行交接，且西杰物业公司一直在通过诉讼要求腾退房屋，故富华公司主张西杰物业公司怠于履行权利、拒绝与其进行交接，对房屋空置存在过错，无权主张占有使用费的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于房屋占有使用费的起算时间，西杰物业公司与富华公司之间签订的《楼宇租赁合同》解除后，富华公司与其转租的次承租人即不具有占有诉争房屋的合同依据，一审法院自生效判决确定的合同解除之日起算诉争房屋占有使用费，有事实和法律依据，处理并无不当。富华公司主张西杰物业公司发函同意次承租人使用房屋至合同到期，故其不应承担合同到期前的占有使用费的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，富华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理结果并无不当。但因西杰物业公司在一审判决前已变更名称，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销北京市西城区人民法院（2021）京0102民初17700号民事判决； 二、北京富华亨通科贸有限公司、第三人中国铁塔股份有限公司北京市分公司、艾信精机（北京）科贸有限公司、北京摩凯文化产业有限公司、众安（北京）广告有限公司于本判决生效之日起三十日内携带各自物品搬离北京市西城区阜成门外大街甲271号（含一层大厅和楼梯、电梯以及大厦周边停车泊位，饭店门以东院落），并由北京富华亨通科贸有限公司将上述区域交还给北京市西杰物业管理有限公司； 三、北京富华亨通科贸有限公司于本判决生效之日起七日内按照每年135万元的标准向北京市西杰物业管理有限公司支付自2019年7月4日起至本判决第二项确定的腾退期间届满前的实际腾退交还之日止的占房使用费；未在本判决指定期间届满前履行完毕本判决第二项的，房屋占用费计付至本判决生效之日起第三十日； 四、驳回北京市西杰物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费343050元，由北京市西杰物业管理有限公司负担1139元（已交纳）；北京富华亨通科贸有限公司负担341911元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。 二审案件受理费39200元，由北京富华亨通科贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月三十日 法官助理*** 书记员***