北京市西杰物业管理服务中心与北京富华亨通科贸有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民事判决书 （2021）京0102民初17700号 原告：北京市西杰物业管理服务中心，住所地北京市西城区民康胡同19号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京京品律师事务所律师。 被告：北京富华亨通科贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5-45室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1953年8月30日出生，汉族，该公司职工，住同公司。 第三人：中国铁塔股份有限公司北京市分公司，住所地北京市海淀区阜成路73号A座4层。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡律师事务所实习律师。 第三人：艾信精机（北京）科贸有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街甲271号7层7638室。 法定代表人：***。 第三人：北京摩凯文化产业有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街甲271号1018室。 法定代表人：***。 第三人：众安（北京）广告有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街甲271号3158室。 法定代表人：***。 原告北京市西杰物业管理服务中心（以下简称西杰服务中心）与被告北京富华亨通科贸有限公司（以下简称富华公司）返还原物纠纷一案，本院作出（2020）京0102民初33133号民事裁定，西杰服务中心不服该一审裁定，提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2021）京02民终6363号民事裁定，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初33133号民事裁定；二、本案指令由北京市西城区人民法院审理。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开进行开庭审理。本院依据西杰服务中心申请，追加中国铁塔股份有限公司北京市分公司（以下简称铁塔北分公司）、艾信精机（北京）科贸有限公司（以下简称艾信公司）、北京摩凯文化产业有限公司（以下简称摩凯公司）、众安（北京）广告有限公司（以下简称众安公司）为第三人。原告西杰服务中心委托诉讼代理人***、被告富华公司法定代表人***及委托诉讼代理人***、第三人铁塔北分公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，第三人艾信公司经本院传票传唤，第三人摩凯公司、众安公司经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告北京富华亨通科贸有限公司及第三人中国铁塔股份有限公司北京市分公司、艾信精机（北京）科贸有限公司、北京摩凯文化产业有限公司、众安（北京）广告有限公司将北京市西城区XXX号房屋腾空返还给原告北京市西杰物业管理服务中心；2.判令被告北京富华亨通科贸有限公司支付原告北京市西杰物业管理服务中心楼宇租赁合同解除之次日（2019年7月4日）起至被告北京富华亨通科贸有限公司及第三人中国铁塔股份有限公司北京市分公司、艾信精机（北京）科贸有限公司、北京摩凯文化产业有限公司、众安（北京）广告有限公司实际腾空返还北京市西城区XXX号房屋之日止的占有使用费（按照每年135万元计算）；3.判令被告北京富华亨通科贸有限公司支付占用房屋给原告北京市西杰物业管理服务中心造成的损失20万元整；4.判令本案诉讼费全部由被告北京富华亨通科贸有限公司承担。事实及理由：2008年6月15日，原告和被告签订《楼宇租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区XXX号，楼宇三层至七层，建筑面积约2800平方米出租给被告使用，期限自2008年10月1日至2023年9月30日止，年租金为135万元，且双方对租金支付及违约责任等事项均进行了约定。在合同履行过程中，被告多次拖欠租金，严重损害了原告的权益，故原告于2018年起诉被告，要求解除租赁合同、支付拖欠租金、支付违约金等。该案件经北京市西城区人民法院及北京市第二中级人民法院两级法院审理，并于2019年7月3日，北京市第二中级人民法院做出(2019)京02民终7479号民事判决书，判令解除原告与被告签订的《楼宇租赁合同》。现原告与被告签署的《楼宇租赁合同》己于判决生效当日，即2019年7月3日解除，被告已无权利继续占用房屋，被告本应在2019年7月3日将房屋返还给原告。但是，迄今为止，被告仍未腾退、返还房屋。被告的擅自占有使用行为已经严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大的损失。为维护原告权益，故依据民事诉讼法等相关法律之规定诉至法院，望判如所请。 在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料： 1.楼宇租赁合同复印件；2.北京市第二中级人民法院作出的2019京02民终7479号民事判决书；3.房屋所有权证书复印件；4.委托授权书。 被告富华公司辩称，原告的诉求是要求我们归还房屋，但是我们并不是不归还，在之前一审的时候，我们就开始和原告多次联系，原因是因为很多的客户还没有走，需要交接以后，才能交还，因为合同到2023年才结束。但是原告不跟我们谈，就说法院见，上次开庭的时候，我们没有提反诉，因为当时我们认为对方在2016年和2017年单方要求解除合同，我们根据法律精神，对方是不能单方解除合同，但是最后对方就以我们迟交租金为由诉讼解除。我们迟交租金累计按法律规定，如果知道或者应该知道权益受到损害的话，保留期只有一年。可是一审法院将迟交租金的时间加一起，要求解除合同。最后法官说我只解除合同，你们的经济纠纷和你们的客户怎么走，你们自己坐下来谈，这是最初判决的结果。我们经过上诉，中院维持原审，我们只能被执行。在这个期间，我们五次要求对方坐下来谈之后怎么办，后面工作怎么办以及我们的装修怎么算。因为跟别的公司签的合同很长，我们说是咱们出钱把人轰走，还是说我公司把租户交给原告，我公司自己走，可是我们五次去信一直没有回答。原告委托人所答复的是我们要求的赔偿金太高了，可是你们认为赔偿金多少合适，也没有人跟我们坐下来谈，所以这个事情一直到现在。我们也不是不想走，我们也知道北京有这个政策，可是上级要求不能代表法律合同，这就是事情的经过。如果对方坐下来跟我们谈，他应该给我们多少，我们应该给他多少，我们完全可以谈。再有一个原告方的委托代理人要求我们从2019年判决以后按照135万给他年租金，可是这几年以来合同已经解除，还要坚持原合同标准135万没有道理。经过诉讼，我公司的租户越来越少，从三十几户、二十几户、十几户，现在还剩四五户，原告现在起诉还按原来有合同的时候的租金标准，我们无法承担。最后，因为合同解除以后，对方不再给我们提供章证照，我公司在此经营写字楼，如果不给我公司提供证照，我公司没法出租房屋。综上，我方不同意原告的诉求。我们的意见还是双方坐下来谈，找一个大家都能接受的方案，我们不是不同意走，是想要找一个大家都能接受的结果。 在案件审理过程中，被告富华公司向本院提交以下证据材料： 1.2017年8月1日解除合同通知书；2.2017年8月4日被告公司向原告的去函；3.2019年7月17日被告公司向原告的去函；4.2019年7月25日被告公司向原告的去函；5.2019年1月9日承租楼宇十年来所使用发票换支票原件及复印件的说明；6.2019年7月17日微信聊天记录的截图。 第三人铁塔北分公司述称，第一，就前两项关于铁塔公司的诉讼请求，原告主体不适格。即便是要求腾退案涉房屋，或者是要求支付案涉土地的占有、使用费。请求主体应是案涉业主北京市西城区环境卫生服务中心，而并非原告主体。根据原告提供的授权委托书，其权限仅有房屋租赁、物业管理和对外诉讼。因此西城区环境卫生服务中心才是实际的物权主体，才可以提出1、2项关于铁塔公司的诉讼请求。第二，铁塔公司已经于2018年7月16日，与被告富华公司签署站址租赁协议。租赁期限是2018年7月16日到2023年7月15日。合同4.2条明确约定富华公司保证在租赁期间使铁塔公司可以不受干扰的按照约定用途使用租赁物，否则给铁塔公司造成的经济损失由富华公司承担。合同签署之后，铁塔公司分两期依约向富华公司支付租金共计275000元整。因此，根据租赁协议，铁塔公司在依约履行了自身支付租金的义务的情况下，对于案涉地块的使用权限也应当受到法律保护的。并且在铁塔公司已经依约支付租金的情况下，铁塔公司并无义务支付所谓的占有使用费。 在案件审理过程中，第三人铁塔北分公司向本院提交以下证据材料： 1.宏蜂窝基站站址续租协议及保廉合同；2.中国建设银行单位客户专用回单及发票。 第三人艾信公司于庭前来电表示不到庭参加诉讼，亦不参加线上庭审，关于原被告之间的诉讼没有意见，其知道原被告之间的合同明年就到期了，只是现在提前了，跟其关系不大。若法院判决腾退，请给予一个月腾退时间。另外，其租金三月一交，一个季度租金6000余元，已交至2023年2月。 第三人艾信公司未向本院提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求及答辩依法提交了前述证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 本院经审理认定事实如下： 北京市西城区XXX号楼宇面积4469.30平方米，登记产权人为北京市西城区环境卫生管理局，后因体制改革，西城区环境卫生管理局在行政管理职能并入市政管理委员会后转为事业单位，更名为北京市西城区环境卫生服务中心。北京市西城区环境卫生服务中心授权原告对该房屋及物业进行全权管理。其中，2018年8月31日北京市西城区环境卫生服务中心授权委托书载明：授权北京市西杰物业管理服务中心对北京市西城区XXX号房屋，建筑面积4469.30平方米，房权证号为西国字第XXX，全权代为该房屋租赁、物业管理、对外诉讼等项事宜。授权委托期限自2018年8月31日至2023年12月31日。 2008年6月15日，出租方（甲方）西杰服务中心与承租方（乙方）富华公司签订了《楼宇租赁合同》，约定原告将西城区XXX号楼宇三至七层（含一层大厅和楼梯、电梯以及大厦周边停车泊位，饭店门以东院内），建筑面积约2800平方米，出租被告使用，期限自2008年10月1日至2023年9月30日止，年租金135万元，每年分三期支付，第一期租金50万元，支付当年10月1日至次年1月31日租金；第二期租金45万元，支付2月1日至5月31日租金；第三期租金40万元，支付6月1日至9月30日租金；每期租金到期前，须提前5日支付下一期租金。……合同第七条约定甲方受产权单位委托享有产权单位的一切权利。保证对所租楼宇拥有使用权和出租权。保证楼宇没有产权纠纷及债权债务纠纷。合同期内乙方可以整体转租给第三方，甲方应配合办理相关手续……合同第九条约定违约责任：1.原、被告任何一方违约致本合同无法履行时，违约方应向守约方支付违约金，违约方应向守约方支付的违约金为尚未执行完合同年限的每年3个月租金；2.如原告违约，被告投入的设备及装修按10年分摊，原告应赔偿被告尚未摊销的设备投资及装修费用，如被告违约，原告不予赔偿装修费用；3.被告逾期交付租金，按实际天数，每日付年租金千分之一滞纳金，拖欠一个月以上，视为被告违约，原告有权终止合同并收回房屋。 2018年，原告西杰物业中心与被告富华公司房屋租赁合同纠纷一案，西杰物业中心诉请：1.解除原、被告之间签订的《楼宇租赁合同》，判令被告腾出XXX号楼宇三层至七层，交付给原告；2.被告给付原告自2018年10月1日至解除之日的房屋租金，同时要求被告支付房屋解除之日至腾退房屋之日的房屋占用费；3.被告给付原告自2008年6月1日至2018年9月2日期间的延期付款违约金396.9万元。本院经审理认为，被告迟延付款行为属实，是否属于双方交易习惯系本案争议焦点。本院认为，被告仅以原告开具发票日期与被告开具支票日期相吻合的证据不足以证明双方间形成交易习惯。由于被告迟延付款超过一个月，本院对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。由于涉案房屋已经由被告对外出租给多家案外人实际使用，本院对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，暂时无法支持。原告可另行提起诉讼主张权利。对于占有使用费，原告可以与腾房一并主张，本院暂不处理。原告主张被告自2018年10月1日起至合同解除之日的租金，本院对此予以支持。本院遂于2019年3月26日作出（2018）京0102民初43115号民事判决，判决：一、解除原告北京市西杰物业管理服务中心与被告北京富华亨通科贸有限公司签订的《楼宇租赁合同》；二、自本判决生效之日起七日内，被告北京富华亨通科贸有限公司支付原告北京市西杰物业管理服务中心自2018年10月1日至本判决生效之日起的房屋租金（按年租金1350000计算）；三、自本判决生效之日起七日内，被告北京富华亨通科贸有限公司支付原告北京市西杰物业管理服务中心滞纳金200000元；四、驳回原告北京市西杰物业管理服务中心的其他诉讼请求。富华公司不服该一审判决，提出上诉。经北京市第二中级人民法院审理于2019年7月3日作出（2019）京0102民终7479号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 另查，2018年7月16日，甲方富华公司与乙方铁塔北分公司签订宏蜂窝基站站址续租协议，乙方租赁富华大厦房间（26平方米），租期为2018年7月16日至2023年7月15日，租金含税总价275000元。 经现场勘验，XXX号，楼门朝西开，标示为“富华大厦”，门口区域停放汽车；从西门进入后，一层通道的北侧区域隔断形成独立空间，玻璃双开门，标示为XXX，门上锁，富华公司表示该处由摩凯公司承租，租期已到，但未搬离；二层区域，本案诉讼不涉及；3层区域，富华公司介绍：XXX空置、XXX由众安公司承租，租期已到，未搬离；XXX临时出借，可随时收回；XXX为艾信公司承租，未搬离；XXX无人；XXX物业办公；XXX、XXX、XXX、XXX无人占用。富华公司介绍，4至7层无人，地下室无人；7层顶部现由铁塔公司租赁占用20余平方米，其余建筑物内放置杂物以及物业工作人员做饭使用。 本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，西杰服务中心与富华公司的楼宇租赁合同已经解除，富华公司即不再具有继续占有案涉楼宇的合法依据，应予以腾退，其余自富华公司处承租房屋的第三人亦不具有合法占有的依据，应予以腾退。对此，富华公司抗辩称合同判决解除后不是不腾退，而是楼宇内其他未到期租户如何交接，装饰装修问题，西杰服务中心和富华公司相互给付多少款项的折抵问题尚未解决。对此，本院认为，租赁合同解除后，即应予以房屋腾退，转租合同未到期以及装饰装修问题等都不是不腾退房屋的合法抗辩。关于占房使用费的起算时点，原告主张自2019年7月4日起算，对此，本院认为由于前述租赁合同纠纷一案判决富华公司给付西杰服务中心租金至判决生效之日止，该案二审判决作出时间为2019年7月3日，故此起算时间有事实依据。自生效判决确定的腾退期间届满之次日起，若腾退义务人仍未腾退的，构成迟延履行，对迟延履行期间产生的损失，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定在执行程序中申请执行迟延履行金，故对此部分诉求，民事案件不予裁处。关于使用费标准，原告主张比照原合同约定的租金标准，富华公司以合同判决解除后，转租大量减少为由抗辩。对此，本院认为，房屋使用费旨在弥补产权人或使用权人不能使用房屋的损失，案涉合同双方约定了135万元的租金标准，且该标准为双方在2008年约定，故原告据此主张房屋使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。另外，案涉租赁合同解除系因富华公司违约导致，未能及时妥善处理与第三人关系导致未能立即腾退房屋的责任亦应由富华公司承担。关于原告主张的20万元损失问题，原告未举证证明20万元损失存在的证据，故对此诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告北京富华亨通科贸有限公司、第三人中国铁塔股份有限公司北京市分公司、艾信精机（北京）科贸有限公司、北京摩凯文化产业有限公司、众安（北京）广告有限公司于本判决生效之日起三十日内携带各自物品搬离北京市西城区XXX号（含一层大厅和楼梯、电梯以及大厦周边停车泊位，饭店门以东院落），并由被告北京富华亨通科贸有限公司将上述区域交还给原告北京市西杰物业管理服务中心； 二、被告北京富华亨通科贸有限公司于本判决生效之日起七日内按照每年135万元的标准向原告北京市西杰物业管理服务中心支付自2019年7月4日起至本判决第一项确定的腾退期间届满前的实际腾退交还之日止的占房使用费；未在本判决指定期间届满前履行完毕本判决第一项的，房屋占用费计付至本判决生效之日起第三十日； 三、驳回原告北京市西杰物业管理服务中心的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、行为义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 案件受理费343050元，由原告北京市西杰物业管理服务中心负担1139元（已交纳）；被告北京富华亨通科贸有限公司负担341911元，自本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十一月十六日 法官助理*** 书记员***