某股份有限公司北京市分公司与某管理有限公司海淀分公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民事判决书 （2023）京0108民初29746号 原告：某股份有限公司北京市分公司。 被告：某管理有限公司海淀分公司。 第三人：某管理有限公司。 第三人：某管理有限公司。 第三人：某管理有限公司。 原告某股份有限公司北京市分公司（以下简称某北京市分公司）与被告某管理有限公司海淀分公司（以下简称某海淀分公司），第三人某管理有限公司（以下简称某公司）、某管理有限公司（以下简称某公司）、某管理有限公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2023年5月24日立案后，依法适用普通程序，由审判员***独任审理，公开开庭进行了审理。原告某股份有限公司北京市分公司之委托诉讼代理人杨某、史某、第三人某公司、某公司及某公司之共同委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。被告某海淀分公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 某北京市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除某北京市分公司与某海淀分公司于2019年12月11日签订的某租赁协议；2.判令某海淀分公司向某北京市分公司退还2021年2月11日至2024年7月31日期间租金124797.37元；3.判令某海淀分公司向某北京市分公司支付违约金18000元；4.本案诉讼费、公告费由被告负担。事实与理由：2019年12月11日，原被告签订《某租赁协议》（合同编号XXX，以下简称《租赁协议》），约定被告将位于北京市某10平方米场地或场地内的构筑物用作原告公司自建轻体房作为无人值守基站机房。租赁期限为10年，自2019年8月1日起使用至2029年7月31日止，年租金为36000元/年。合同签订后，2020年7月29日，原告将涉案标的物50%的租金180000元支付至被告。但涉案基站运转至2021年2月11日，突发停电故障，原告公司人员赴现场发现已更换新业主，且新业主不认可涉案《租赁协议》。被告如上行为违反了《租赁协议》4.1条“甲方（被告）保证在租赁物交付乙方（原告）使用时，合法拥有该租赁物的产权或支配权，不存在影响乙方租赁使用的权属问题和纠纷。甲方（被告）保证乙方（原告）可不受干扰地按照约定用途使用租赁物，否则给乙方（原告）造成的经济损失由甲方（被告）负责赔偿”、4.8条“租赁期内，如乙方（原告）基站所在建筑物整体出租、出让，甲方（被告）应保证新的承租人或所有人继续履行此合同”。此后，原告通过多方途径与被告联系，分别于2021年3月16日、3月30日向被告发函，然而均无法妥投。据此，原告依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，在被告违约行为导致原告无法实现合同目的的情况下，原告有权要求解除合同，并要求被告返还原告已经支付但未使用期间的租金124797.37元。并有权依据《租赁协议》6.6条“出现其他违约情况的，违约方应向守约方支付总租金的5%的金额作为违约金”之规定，要求被告支付违约金18000元。综上所述，在被告未按《租赁协议》的约定履行合同义务导致原告合同目的无法实现的情况下，原告有权要求解除涉案《租赁协议》，并要求被告退还已经支付但未使用期间的租金124797.37元、支付违约金18000元。 某海淀分公司未答辩。 某公司、某公司与某公司共同述称，第三人均不清楚原被告双方之间签署协议的情况，2021年春节前项目巡查时发现了涉案基站，经联系后，发现与第三人没有任何合约，遂告知停电。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。甲方某海淀分公司与乙方某北京市分公司于2019年12月11日签订《租赁协议》（合同编号为：XXX），协议第1.1条约定甲方向乙方提供位于北京市某10平方米场地或场地内的构筑物用作乙方自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。乙方可根据基站需要安装框架或支架。甲方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放相应缆线。第3.1条约定租赁期限为10年，自2019年8月1日起使用至2029年7月31日。第3.2条约定每年租金价格（不含税）33027.52元，甲方向乙方开具税率为9%的增值税专用发票，本合同租金价税合计为360000元。第3.3.1条约定租金按照以下第[3]种方式结算：......（3）按[5/5]比例付款：本合同签订生效后，乙方在收到甲方开具相应价款的发票后30日以银行汇款方式向甲方支付本合同总价款百分之50租金，价税合计金额180000元。该合同履行至5年后，乙方在收到甲方开具相应价款的发票后30日内以银行汇款方式向甲方支付本合同总价款百分之50租金，价税合计金额180000元。第6.6条约定，出现其他违约情况的，违约方应向守约方支付总租金的5%的金额作为违约金，造成守约方损失的，违约方应另行赔偿守约方直接损失。某北京市分公司于2020年7月29日向某海淀分公司转账支付租金180000元。某海淀分公司于2020年10月26日向某北京市分公司开具两张增值税专用发票，价税合计180000元。 某北京市分公司主张，该公司系在案外其他单位的帮助下联系到某海淀分公司和某管理有限公司，经工商信息查询，某管理有限公司是某公司曾经的股东，某管理有限公司曾向该公司表示某海淀分公司是其公司的自持物业公司，因此该公司基于对案外单位的背书信任才与某海淀分公司签订《租赁协议》；在与某海淀分公司签订上述《租赁协议》前，已经对涉案基站地址进行了实地考察，实地考察时某海淀分公司人员也在场，当时某海淀分公司告知该公司其公司有出租权限，故两公司商议建站事宜，该公司于2019年8月1日已经开始实际使用涉案基站，在基站使用过程中，该公司每月去基站维护一次，并未受到阻拦，直至2021年2月11日，涉案基站突然断电，该公司去现场进行维护，才了解到物业变更情况，才知道在《租赁协议》签署时某海淀分公司已经不再是涉案基站所在地的物业公司，此后涉案基站无法正常使用，故该公司认为由于某海淀分公司的原因导致无法实现合同目的，现要求解除双方签订的《租赁协议》并要求某海淀分公司退还未使用租金并支付违约金。 某公司、某公司与某公司表示，某公司系涉案基站所在地块的产权单位，享有对该不动产所有部位及附属部位的出租权，某海淀分公司此前确实是涉案基站所在地块的物业公司，但某公司、某公司与某公司在2019年7月29日已经向某海淀分公司发出了《关于解除物业服务关系的通知》，告知某海淀分公司三公司系位于北京市某核心地带，北临某、东临某、西临某、南临某的全体业主，某海淀分公司与三业主公司之间形成的事实上的物业服务法律关系已于2019年5月31日终止，要求某海淀分公司立即与业主办理解除物业服务关系的相关手续，并返还在2019年5月31日后继续就项目收取的全部物业费用；三业主公司不知晓某海淀分公司与某北京市分公司签署《租赁协议》的情况，但根据上述协议签订时间和实际履行时间，彼时某海淀分公司已无权出租涉案基站所在地块；三业主公司在接手上述不动产产权时，因与其他案外人存在争议纠纷，故一直未能取得涉案基站所在地块的物业管理权和配电箱钥匙，三业主公司掌握的项目出租情况也是根据前产权人移交的出租台账进行管理，台账中并未显示涉案基站所在地块有出租的情况，且涉案基站所在地块的建筑物也基本处于闲置的状态，故三业主公司一直不知道涉案地块楼顶建有基站的存在；2020年底三业主公司与案外人达成和解搁置争议，取得了涉案基站所在地块的物业管理权和配电箱相应钥匙，公司在2021年2月11日对用电情况进行排查的时候才知道涉案基站的存在，但三业主公司并不知道基站的使用人是谁，故对于涉案基站采取停电处理，后有其他单位协调该事宜，又恢复供电一周，但因最终也未能找到租赁合同，故对涉案基站彻底停电，三业主公司从未向某北京市分公司收取过电费和租金，实际上在2019年5月31日之后都是由三业主公司向供电公司缴纳电费，因与案外人存在争议，三业主公司一直都无法掌握实际用电方都有谁，只是作为产权单位缴纳电费，实际缴纳电费金额与三业主公司掌握的租赁情况也不一样。某公司、某公司与某公司就上述主张向本院提交了相关房屋所有权证，证明某公司系涉案基站所在地块的产权单位，并且提交了《关于解除物业服务关系的通知》《关于纠正无权处分行为的敦促函》以及多次邮寄上述文件的交寄材料和投递情况查询，证明三业主公司向某海淀分公司送达上述文件，且上述邮件均已由他人代收。某北京市分公司对房屋所有权证的真实性不持异议，对其他证据的真实性无法核实，但表示该公司因断电去涉案基站所在地块查看情况时，确实也取得了相关单位给予的《关于解除物业服务关系的通知》。 另查，本院于2023年8月27日在人民法院报刊登公告，向某海淀分公司送达起诉状副本，自公告之日起经过30日，即视为送达。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，某北京市分公司与某海淀分公司签订的《租赁协议》形成于民法典施行前，但合同约定的履行期间持续至民法典施行之后，因此本案应当适用民法典的规定。 依法成立的合同，受法律保护。某公司、某公司与某公司虽于《租赁协议》前即已解除了与某海淀分公司的物业服务关系，但该《租赁协议》已经实际履行近一年半的时间，某北京市分公司亦按照协议约定支付了相应租金，故上述协议应当合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，某海淀分公司作为《租赁协议》中租赁物的提供一方，自2021年2月11日起因其自身原因导致某北京市分公司无法继续使用涉案基站，导致合同目的不能实现，因此某北京市分公司作为守约方，要求解除双方签订的上述《租赁协议》，并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，某北京市分公司自述在提起本案诉讼前未曾向某海淀分公司提出解除《租赁协议》的意思表示，故该公司系以提起本案诉讼方式主张解除合同，本院确认双方签订的《租赁协议》于本案起诉状副本送达某海淀分公司即2023年9月26日解除。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鉴于涉案《租赁协议》履行至2021年2月11日，而某北京市分公司业已向某海淀分公司支付租金180000元，故某北京市分公司要求某海淀分公司退还未使用租金124797.37元的请求，并无不当，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款之规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。涉案《基站租赁协议》已约定有违约条款，且经本院审查，协议约定违约金数额不存在过高情形，现因某海淀分公司违约行为导致该协议解除，故某北京市分公司要求某海淀分公司按协议约定支付违约金18000元的请求，亦无不当，本院予以支持。 某海淀分公司无正当理由，拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实作出裁判。 综上所述，本院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、某管理有限公司海淀分公司与某股份有限公司北京市分公司于二〇一九年十二月十一日签订的合同编号为XXX的《某租赁协议》于二〇二三年九月二十六日解除； 二、某管理有限公司海淀分公司于本判决生效之日起十日内向某股份有限公司北京市分公司退还未使用租金124797.37元； 三、某管理有限公司海淀分公司于本判决生效之日起十日内向某股份有限公司北京市分公司支付违约金18000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3156元，由某管理有限公司海淀分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 公告费二百六十元，由某管理有限公司海淀分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二三年十一月二十一日 书记员崔丽